深圳鴻威錫北鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略初步思路-資料下載頁(yè)
2025-02-21 21:29本頁(yè)面
【正文】 供應(yīng)量和成交量的比例接近，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)將維持平穩(wěn)的格局。 市場(chǎng)容量分析 —— 錫北區(qū)域市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化面積( ㎡) 去化率涇秀苑 多層 422 361 1 9 6 0 7 . 8 3 8 5 . 5 5 %多層 734 295 3 2 7 8 2 . 3 9 4 0 . 1 9 %高層 368 31 3 8 2 9 . 4 8 . 4 2 %商業(yè) 66 6 1 6 7 5 . 3 8 9 . 0 9 %辦公 198 11 1 2 2 8 . 5 6 5 . 5 6 %商業(yè) 9 0 0 0 . 0 0 %芙蓉山莊 別墅 177 55 2 0 2 1 6 . 7 3 3 1 . 0 7 %合計(jì) 1974 759 7 9 3 4 0 . 2 9 3 8 . 4 5 %華夏青城高達(dá)廣場(chǎng)錫北區(qū)域 20222022年 5月份成交情況 錫北區(qū)域 2022— 2022年 5月共計(jì)成交商品房 ，占錫山區(qū)總成交量的 %。而 08年 09年 5月區(qū)域供給量是 ，占錫山區(qū)總供給量的 %，錫北區(qū)域供給量遠(yuǎn)大于成交量?？梢耘袛喑鰠^(qū)內(nèi)客源較狹窄，區(qū)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 目標(biāo)客源分析 從已經(jīng)成交的客戶來(lái)源構(gòu)成情況看，外地客戶居多，占到總比例的 %，外地客戶中以省外的安徽，省內(nèi)的淮安，常州，宜興為多，這部分客戶主要考慮的是戶口問(wèn)題，首先是 100平米左右的兩房和130平米左右的三房，而本項(xiàng)目能夠吸引北塘區(qū)的客戶購(gòu)房，原因在于本項(xiàng)目區(qū)域的價(jià)格在整個(gè)無(wú)錫區(qū)域占有一定優(yōu)勢(shì)。 可以看到區(qū)內(nèi)的住宅市場(chǎng)主要靠外地客戶支撐，在目前全球金融危機(jī)的大背景下，區(qū)內(nèi)的企業(yè)效益會(huì)相應(yīng)下滑，造成職工收入下降，這會(huì)造成區(qū)內(nèi)房源去化速度減慢，區(qū)內(nèi)的供應(yīng)量遠(yuǎn)超成交量，這對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品提出了很高的要求，但同時(shí)我也可以看到區(qū)域的購(gòu)房熱情還沒(méi)有被點(diǎn)燃，還有大量的客戶等待挖掘。在前期就通過(guò)大規(guī)模的宣傳，在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立公司品牌，小區(qū)形象，可以更好的抓住有限的有效客戶，爭(zhēng)取更好的去化，事半而功倍。 一期推盤(pán)綜述 根據(jù)公司開(kāi)發(fā)安排，整體分為一期，二期。 一期基本數(shù)據(jù)： 13棟， 多層 小高層 高層 依優(yōu)勢(shì)遞減初步分類(lèi)，順次是 A， B， C， D， E五區(qū)，可做施工和營(yíng)銷(xiāo)策略參考。 一 期 二期 A B C D E 銷(xiāo)售周期制定 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策導(dǎo)向及房地產(chǎn)市場(chǎng)去化的分析，我們預(yù)測(cè)在擬定銷(xiāo)售價(jià)格水平下，本項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售速度約為 23萬(wàn) 平米 /年，以此安排銷(xiāo)售周期如下： 銷(xiāo)售周期 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年推盤(pán)量 （萬(wàn)平方米） 產(chǎn)品價(jià)值核心 產(chǎn)品價(jià)值 配套價(jià)值 形象價(jià)值 體驗(yàn)價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 社區(qū)價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)包裝重點(diǎn) 高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品 品牌影響力 社區(qū)商業(yè)配套 區(qū)域交通機(jī)能 品牌影響力 社區(qū)配套體驗(yàn) 社區(qū)生活體驗(yàn) 品牌影響力 區(qū)域價(jià)值升級(jí) 社區(qū)配套升級(jí) 品牌影響力升級(jí) 市政配套的成熟；區(qū)域交通的成熟；公共生活配套的成熟 參考銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平方米） 4500 4600 4600 4700 4800 中原關(guān)于首次開(kāi)盤(pán)的思考 困境 ? 競(jìng)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，拉低了區(qū)域的整體價(jià)值； ? 二三線城市居民對(duì)外埠品牌開(kāi)發(fā)商認(rèn)知概念模糊，品牌影響力降低； ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間較晚，客戶流向競(jìng)品，瓜分客源，風(fēng)險(xiǎn)加??； ? 項(xiàng)目輻射范圍有限，多為地緣性客戶； ? 地處城郊，項(xiàng)目體量不大難以制造轟動(dòng)力； 中原關(guān)于首次開(kāi)盤(pán)的思考 破局 ? 產(chǎn)品上、營(yíng)銷(xiāo)上、定位上、推廣上拉開(kāi)和周邊競(jìng)品的差距， 差異化 路線樹(shù)立 高端品牌新調(diào)性 。 ? 先造勢(shì)后銷(xiāo)售，項(xiàng)目以“ 勢(shì) ”為破！ ? 高峽蓄水期 ，客戶從現(xiàn)在開(kāi)始培育 ? 低開(kāi)高走，首開(kāi)跑量定勢(shì)，后期沖利。 ? 混搭開(kāi)盤(pán)，不同面積戶型，滿足更多人群需求 ? 策略 “四” 度激發(fā) 覆蓋廣度，專(zhuān)業(yè)深度，創(chuàng)新力度，整合適度 ? 營(yíng)銷(xiāo) “五” 式落地 掃蕩式，攔截式，體驗(yàn)式，教育式，挖掘式 破局 建議綜述：以“勢(shì)”為破 產(chǎn)品建議： 實(shí)景打擊，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，和中低樓盤(pán)的差距由此拉開(kāi)！ 推廣策略： 懸疑式推廣，競(jìng)爭(zhēng)從現(xiàn)在開(kāi)始 推廣策略： 區(qū)域攔截，戰(zhàn)場(chǎng)從競(jìng)品家門(mén)口開(kāi)始 開(kāi)盤(pán)策略： 長(zhǎng)蓄水，大推量，一次破局！ 銷(xiāo)售策略： 暴力營(yíng)銷(xiāo)，掃蕩式覆蓋，一個(gè)拳頭打人 銷(xiāo)售策略： 教育客戶，培訓(xùn)客戶，轉(zhuǎn)換觀念 Thanks!
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