【正文】 價(jià)格競爭的主力。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型是在現(xiàn)階段最有可能實(shí)現(xiàn) “ 快速、大量銷售 ” 的產(chǎn)品，是天地源 2022年實(shí)現(xiàn)銷售回款的主力和關(guān)鍵點(diǎn)； 本項(xiàng)目 2022年的營銷核心目標(biāo)：保證現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)快速大量回款 營銷策略思路： 1）產(chǎn)品切割銷售：項(xiàng)目資源切割、產(chǎn)品價(jià)值切割 2）小批量、多批次、 “ 蠶食 ” 銷售策略，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回款 3）將前期已售房源與新推房源進(jìn)行切割，分割銷售，讓新推房源充分參與市場競爭，成交為先，靈活操作。 4）采取階段性價(jià)格杠桿，積極參與競爭，撬動(dòng)整盤銷售。 5）進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值切割，營造項(xiàng)目內(nèi) “ 局部價(jià)格洼地 ” ，通過性價(jià)比滿足不同客戶的需求，撬動(dòng)房源銷售。 保證本項(xiàng)目足夠的價(jià)格競爭力和性價(jià)比優(yōu)勢，建議 2022年的均價(jià)區(qū)間為 4300— 5000元，給與價(jià)格調(diào)整的適當(dāng)靈活性。 小批量，多批次、分組團(tuán)、零星戰(zhàn)斗來解決銷售問題。 項(xiàng)目 3：天地源 *曲江華府 曲江華府 尚苑 德苑 156套 賢苑 63套 可售房源現(xiàn)狀 庫存套數(shù)：約 240套 約 46300平米 主力戶型面積： 尚苑： 0套 德苑： 130170平米， 156套 賢苑： 193195平米， 63套 別墅： 270314平米， 21套 價(jià)格： 普通住宅：均價(jià) 5800元 別墅：均價(jià) 12022元 曲江華府 08年存量房源盤點(diǎn) 曲江華府各樓棟各樓棟剩余資源情況 樓號 總套數(shù) 剩余資源 （套） 剩余比例 總建面 已售 剩余面積 （㎡） 均價(jià) 預(yù)計(jì)剩余金額 （萬） 9樓 34 24 % 5800 10樓 34 31 % 5800 11樓 34 8 % 5800 13樓 90 10 % 5800 14樓 92 22 % 5800 15樓 78 46 % 5800 16樓 78 45 % 5800 17樓 104 33 % 5800 別墅 31 21 % 12022 商業(yè) 10 9 % 8019 合計(jì) 585 249 車位 555 329 140000 含車位合計(jì) 備注： ，戶型面積 193平米 1 140平米 170平米 本項(xiàng)目為純粹大戶豪宅，具有面積大、總價(jià)高的特性，與普通住宅不同，通過單價(jià)的小幅調(diào)整并不能解決總價(jià)過高的現(xiàn)狀，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場主流剛性需求客戶的總價(jià)承受能力； 曲江作為公認(rèn)的西安豪宅區(qū)，普遍以 150平米以上大戶型為主； 曲江客戶群體也以高端客戶群體為主， 本項(xiàng)目的客戶群為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高端客戶，為換房的多次置業(yè)群體，產(chǎn)品品質(zhì)是其關(guān)注的重點(diǎn)，對價(jià)格的敏感度偏低。主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展大勢影響，暫時(shí)取消或延遲了購房計(jì)劃。 本項(xiàng)目的銷售已進(jìn)入中后期收宮階段，已形成較為成熟的社區(qū)環(huán)境，并擁有了大批老客戶資源。 曲江華府綜合研判 本項(xiàng)目核心營銷目標(biāo)：以追求現(xiàn)金流為主，實(shí)現(xiàn)資金回籠。 2022年整體營銷策略： 1） 09年上半年，圈定特定房源，通過進(jìn)行階段性促銷，實(shí)現(xiàn)小批量逐批去化； 2） 09年下半年，開始實(shí)行現(xiàn)房促銷。 曲江華府核心營銷策略思路 項(xiàng)目 4：世家星城 IPOD公寓 1號樓 共 26層， 由東、中、西 3棟塔樓組成， 2梯 10戶，共計(jì) 686戶 西塔樓 216戶 中塔樓 210戶 東塔樓 250戶 2號樓 共 18層， 由 2棟塔樓組成， 3梯 20戶，共計(jì) 560戶 2棟塔樓 14層均為商業(yè)， 518層 20戶 /層 每棟塔樓 280戶 2 1 IPOD公寓銷售資源盤點(diǎn) 戶型 面積 1套數(shù) 2套數(shù) 可售套數(shù) 單間 224 224 1房 1廳 1衛(wèi) 5 5 72平米 410 280 674 2房 1廳 1衛(wèi) 6 96平米 276 56 284 合計(jì) 686 560 1182 IPOD公寓可售房源戶型配比 IPOD公寓主力戶型為 90平米以下緊湊小戶型，其中絕大部分為 1房 1廳及單間。項(xiàng)目具有面積小、總價(jià)低、首付低、月供低的特點(diǎn)，且項(xiàng)目位于 “ 人人樂 ” 超市成熟地段，交通、市政配套、商業(yè)配套都非常完善，具有亦居亦商的特點(diǎn)。 產(chǎn)品特別年輕人過渡性居住和投資。 本項(xiàng)目核心營銷目標(biāo)：以追求現(xiàn)金流為主，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。 2022年整體營銷策略： 特色形象、集中認(rèn)購、低價(jià)開盤、快速銷售 1）深入挖掘項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、居住價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值，建立系統(tǒng)的項(xiàng)目價(jià)值體系； 2）將項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)具象化，突出項(xiàng)目的發(fā)展前景； 3）抓住項(xiàng)目適合過渡性居住、亦居亦商、總價(jià)低、負(fù)擔(dān)小的獨(dú)特賣點(diǎn)，重點(diǎn)針對過渡性居住的年輕置業(yè)者進(jìn)行包裝宣傳，建立起“ 時(shí)尚、活潑、炫麗 ” 的項(xiàng)目形象。 4) 通過采取多種付款方式相結(jié)合的措施，實(shí)現(xiàn)快速銷售。 “ IPOD公寓 ” 核心營銷策略思路 “ IPOD公寓 ” 營銷操作思路 價(jià)格定位： 特色形象、 低價(jià)入市、快速銷售 預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為： 3800—— 4200元 /m2 （注：競爭項(xiàng)目 “ 第 5季 ” 預(yù)計(jì)實(shí)際銷售價(jià)格約為 40004200元 /m2） 靈活的付款方式： 付款方式 銷售價(jià)格 一次性付款 7日內(nèi)付清全部房款 3800 分期付款 7日內(nèi)付 50%， 3個(gè)月內(nèi)付清另 50% 4000 按揭（首付 5成以上） 按揭貸款，首付 5成及以上 4100 按揭（首付 23成） 按揭貸款，首付 3成以下 4200 公積金 公積金貸款 4300 通過不同付款方式，采取不同銷售價(jià)值，加快回款速度。 天地源 4大項(xiàng)目 “ 2022年?duì)I銷總體策略” 高新腹地 33萬平米創(chuàng)意生活城 公園中央 中國 HOUSE 大城南全新輕齡小戶 新中式人文典范 品牌為主 兼顧現(xiàn)金流 兼顧利潤 現(xiàn)金流為主 兼顧品牌 兼顧利潤 現(xiàn)金流為主 兼顧品牌 兼顧利潤 現(xiàn)金流為主 兼顧利潤 快速回款 楓林意樹 蘭亭坊 世家星城 曲江華府 圈層營銷 特點(diǎn)客戶群 帶動(dòng)整盤銷售 資源切割 價(jià)值切割 價(jià)格洼地 撬動(dòng)銷售 局部促銷 階段性促銷 現(xiàn)房促銷 低價(jià)競爭 靈活付款 快速銷售 匯報(bào)完畢 尚美佳中國 2022年 12月 13日