【導(dǎo)讀】寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告

　　

【正文】 車位比 1： 1 戶數(shù) 1萬戶 開盤時間 1期： 20201024； 2期、 3期： 2020528； 5期：預(yù)計 202010； 裝修情況 毛坯 戶型情況 主力戶型 90140平方米 開發(fā)商 寧波房地產(chǎn)股份有限公司 物業(yè)管理費 /平方米月 銷售情況 3期已售完， 5期尚未開盤 點評 海曙區(qū)姚江南岸 110萬方大盤，居住氛圍濃厚，周邊生活配套齊全，通達(dá)性好 客群情況 中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、 政府事業(yè)單位人員、商貿(mào)私營業(yè)主、 外貿(mào)企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo) 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 江東區(qū) 寧波城市向東發(fā)展的前沿，是寧波市重點建設(shè)的核心區(qū)和重點區(qū)，東臨北侖港，西含繁華三江口，北瀕高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南接市高教園區(qū)，總面積 平方公里，常住人口 萬。 江東區(qū)是中心城區(qū)通往北侖港、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)的主要通道，是聯(lián)結(jié)空港和海港的樞紐，更是寧波市重點建設(shè)的核心城區(qū)和未來的行政服務(wù)中心，寧波的城市資源正不斷向江東聚集。 區(qū)內(nèi)居民以原有社區(qū)居民、外來人員、企事業(yè)單位、外來務(wù)工人 員和公司職員為主。 江東區(qū)是寧波“老三區(qū)”中最年輕的一個，房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，目前也面臨城市土地稀缺的問題，城市建設(shè)主要以舊城改造為主，區(qū)域核心區(qū)定位為商務(wù)辦公。區(qū)內(nèi)寫字樓較多，住宅項目檔次偏中高端。產(chǎn)品以高端寫字樓、商業(yè)中心、高端住宅、公寓物業(yè)為主，品質(zhì)較高，在售商品住宅價格在 20200 元 /平方米左右。 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 圖：寧波中心城江東片區(qū)規(guī)劃 江東區(qū)連續(xù) 8月無新增供應(yīng)，住宅供需矛盾尖銳 圖： 2020年 8月份以來江東區(qū)供求走勢 0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 21 . 41 . 61 . 8A u g 0 9 S e p 0 9 O c t 0 9 N o v 0 9 D e c 0 9 J a n 1 0 Fe b 1 0 M a r 1 0萬平方米0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 0供應(yīng)面積 成交面積 供求比 數(shù)據(jù)來源： 寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院 江東區(qū)自 2020 年 8 月以來無新增商品住宅供應(yīng)，而成交面積達(dá) 萬平方米，供求失衡。 2020 年受金融危機的沖擊，開發(fā)商紛紛推遲開工計劃，導(dǎo)致新建商品房開工量嚴(yán)重不足，而江東區(qū)本身項目少，導(dǎo)致 2020 年 8月份以來江東區(qū)已經(jīng)連續(xù) 8 個月無新增供應(yīng)。截止 2020年 3月底江東區(qū)商品住宅可售面積降至 448 套， 萬平方米，為歷來最低，區(qū)域供求矛盾 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 尖銳。 江 東區(qū)商品住宅成交均價高位運行，總體呈上漲態(tài)勢 圖： 2020年 8月份以來江東區(qū)商品住宅成交均價走勢 10000120201400016000180002020022020Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10元/ 平方米 數(shù)據(jù)來源： 寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院 2020 年 8月份以來，江東區(qū)商品住宅成交均價高位運行，總體呈上漲態(tài)勢。受 2020 年年底國家宏觀調(diào)控的影響，江東區(qū)商品住宅成交均價略有下滑，隨著市場對樓市政策的消化吸收，今年 3月份成交價格反彈， 3 月份成交均價達(dá) 21953 元 /平方米，為歷來成交價格之最。 江東區(qū)典型項目 項目 名稱 銷售狀態(tài) 產(chǎn)品 類型 主力 戶型 （平 米） 建面 (萬平米 ) 均價 元 /平方米 開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā)商 濱江國際廣場 在售 寫字樓、辦公、酒店式SOHO、商鋪 酒店式SOHO70、 80 16000 2020418 前還剩 20套左右的少量酒店式公寓在售 以投資為主，包括部分自住兼投資 寧波寧豐三盛投資發(fā)展 百隆東外灘 在售 酒店式公寓、高層住宅 酒店式公寓： 30— 70 住宅： 140— 300 27500 20201228 高層住宅售罄，剩 100套左右酒店公寓在售 改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)主等 寧波百隆東外灘房產(chǎn)公司 BOBO城 在售 別墅、多層、小高層 2期： 166－ 290 26000 1期202081 2期：20201202 尾盤，剩少量別墅在售， 中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、政府官員、外貿(mào)、私營企業(yè)主等 寧波交通房地產(chǎn)有限公司 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 綠城綠園 售完 寫字樓 ,住宅 150180 30000 2020525 售完 中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè) 寧波浙報綠城司 重點項目個案： BOBO 城 項目 BOBO城 所在區(qū)域 江東區(qū) 具體位置 江東北到濱江景觀大道、東近世紀(jì)大道、南到曙光北路 占地 面積 266800平方米 建筑面積 500000平方米 建筑形態(tài) 住宅、別墅 容積率 綠化率 50% 車位比 1： 戶數(shù) 開盤時間 1期 202081 2期： 20201202 裝修情況 精裝修 戶型情況 普通住宅主力戶型 110160平方米；別墅主力戶型 250300平方米 開發(fā)商 寧波交通房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理費 /平方米 .月 銷售情況 尾盤，剩少量別墅在售 點評 交通地產(chǎn)為城市改善型客戶打造的 50萬平方米綜合大盤 客群情況 中產(chǎn)首次置業(yè) 、改善型置業(yè)、政府官員、外貿(mào)、私營企業(yè)主等 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 鄞州區(qū) 鄞州區(qū)西接余姚，南鄰奉化，東南臨象山港與象山隔水相望。緊依寧波東、南、西三面。全區(qū) 1346 平方公里，戶籍總?cè)丝?79 萬。 鄞州新城區(qū)位于寧波市區(qū)南端，具有便捷的海陸空交通和得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。東靠沿海大通道，北鄰杭甬高速公路， 距櫟社機場不足 3 公里，半小時車程可達(dá)北侖港，規(guī)劃中的輕軌線及沿海大鐵路都將從這里穿過。 新城區(qū)居民主要由原有社區(qū)居民、區(qū)進(jìn)城定居居民、外來務(wù)工人員和企事業(yè)單位員工等。區(qū)內(nèi)云集了萬科、金地、雅戈爾和榮安等知名開發(fā)商，開發(fā)出大批城市經(jīng)典住宅項目，鄞州新城區(qū)已經(jīng)成為新寧波人首選的居住地之一，目前區(qū)域普通住宅房價為 16000 元 /㎡。 區(qū)內(nèi)的東錢湖區(qū)域距寧波城１５公里，是浙江省著名的風(fēng)景名勝區(qū)。依托這一近郊山水資源，成為一個寧波別墅聚集區(qū)。 區(qū)域居民主要為本地原始居民，隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，東錢湖區(qū)域已經(jīng)成為寧波的富豪聚集區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了雅戈爾、華潤、恒元和中海等大批知名開發(fā)商。區(qū)域別墅均價在 30000 元 /㎡左右。 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 圖：鄞州新城區(qū)綠地規(guī)劃 圖：鄞州東錢湖用地規(guī)劃 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 鄞州區(qū)需求旺盛，供應(yīng)略顯不足 圖： 2020年 8月份以來鄞州區(qū)供求走勢 0510152025A u g 0 9 S e p 0 9 O c t 0 9 N o v 0 9 D e c 0 9 J a n 1 0 Fe b 1 0 M a r 1 0萬平方米0 . 00 . 40 . 81 . 21 . 62 . 0供應(yīng)面積 成交面積 供求比 數(shù)據(jù)來源： 寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院 2020 年 8月以來鄞州區(qū)新增商品住宅供應(yīng)量為 萬平方米，成交面積為 萬平方米，區(qū)域需求旺盛，供應(yīng)略顯不足。由于鄞州區(qū)新城區(qū)建設(shè)起步較晚，近幾年來開發(fā)強度都較為大，盡管受 2020年金融危機的沖擊，市場開工不足，但較其他區(qū)域，商品住宅供應(yīng)量仍較為充足。受國家宏觀調(diào)控的影響， 2020年年底以來商品房 需求量有所降級，但進(jìn)入 3月份，需求量有所回升。 2020年 1季度鄞州區(qū)商品住宅成交價格上漲明顯 圖： 2020年 8月份以來鄞州區(qū)商品住宅成交均價走勢 100001202014000160001800020200Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10元/ 平方米 數(shù)據(jù)來源： 寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院 2020年 1季度鄞州區(qū)商品房成交價格上漲明顯， 2月份鄞州區(qū)商品房成交價格達(dá)到 19850元 /平方米， 3月份成交價格有所回落，但仍 處 高位，達(dá)到 16811 元 /平方米。 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 (根據(jù) 我們 監(jiān)測， 2 月份成交價格直逼 20200元 /平方米，是系東錢湖區(qū)域別墅豪宅的成交有關(guān)， 3 月份回落的價格比較能代表市場 真實 的均價，進(jìn) 入 2020 年 1 季度鄞州區(qū)商品住宅價格暴漲，普通住宅價格在售均價亦有 16000 元 /平方米左右，相比 2020 年年底漲價幅度達(dá) 40005000 元 /平方米。 ) 鄞州區(qū)典型項目 項目 名稱 銷售狀態(tài) 產(chǎn)品 類型 主力 戶型（平 米） 建面 (萬平米 ) 均價 (元 /平方米 ) 開盤時間 銷售 情況 客群情況 開發(fā)商 盛世 天城 在售 高層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅 3280、9014180430 50 17000 1期：20201117 2期：2020923 尾盤 首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主 奧克斯地產(chǎn) 金色 水岸 在售 高層住宅、情景花園洋房 90、130170 30 18000 1期2020623 2期2020815 2期售完， 3期待售 首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主 寧波萬科 錢湖 天地 在售 高層酒店式公寓 3050 16000 2020410 1期 600多套已去化80% 投資型為主，包括部分首次置業(yè)投資兼自住 寧波市亞力山大置業(yè) 金域 華府 在售 高層住宅 120140 5 20765 2020920 尾房 改善型置業(yè)為主 寧波金盛置業(yè) 東方 灣邸 在售 多層住宅、高層住宅、排屋 別墅：258375；多層、高層： 50180 10000 1期： 202012 2期： 20206 1期基本售罄 改善型置業(yè)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營企業(yè)主 天亞房產(chǎn) 中海雍城世家 在售 小高層、高層住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 85180 20200 2020320 別墅基本售罄、高層在售 改善型置業(yè)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、外貿(mào)、私營企業(yè)主 寧波中海和協(xié)置業(yè)發(fā) 格蘭春天 在售 別墅區(qū)、高層、多層 聯(lián)排： 220－ 2多層： 58－90、高層：100130 23 17500 3期： 202007 尾盤在售 首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)中高層 寧波新紀(jì)元置業(yè) 寧波慈城新區(qū) 項目 市場 研究報告 都市華庭 在售 小高層、高層、別墅 小高層、高層 5090；別墅： 270 10 13500 2020111 剩少量高層和別墅在售 首次置業(yè)、改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)中高層 雅戈爾置業(yè) 卡納湖谷 在售 別墅 420520 13 30000起 1期：2020081 2期： 2020926 1期售罄、二期在售 外貿(mào)、私營企業(yè)主 華潤置地 重點項目個案 ：盛世天城 項目 盛世天城 所在區(qū)域 鄞州區(qū) 具體位置 鄞州新城區(qū)核心錢湖北路和貿(mào)城路交界處 占地面積