【導(dǎo)讀】--. 寶龍集團(tuán)。管理制度匯編。2020（A）版。二00八年二月。--. --. --. 目錄

　　

【正文】 制中心報備合格供方、中標(biāo)單位 （或直接委托單位） 的履約情況。 市場價格信息管理 成本控制中心對建筑安裝材料設(shè)備應(yīng)建立市場價格信息庫，分門別類建立價格信息分析、匯總系統(tǒng)，隨時掌握價格走勢，定期分析、整理價格信息。 建立健全統(tǒng)計分析制度 成本控制中心和各公司材料設(shè)備采購人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備實際采購價款，送交預(yù)算人員做對比分析，使材料設(shè)備采購工作時刻控制在事前限定的概預(yù)算 之內(nèi)，定期接受集團(tuán)監(jiān)審部的核實和審計。 4 合同管理 合同辦理 合同經(jīng)辦人負(fù)責(zé)對合同審定單主要內(nèi)容的填寫，除合同價款及付款方式必須準(zhǔn)確填寫外，對某些重要合同的訂立的目的或背景、涉及的某些重要談判結(jié)果必須填寫清楚，必要時應(yīng)將相關(guān)內(nèi)容的復(fù)印件附在合同審定單后。經(jīng)辦人應(yīng)該對自己所填寫內(nèi)容簽字確認(rèn)。 合同初稿由經(jīng)辦人或文員負(fù)責(zé)遞交各相關(guān)人員會簽，經(jīng)辦人有義務(wù)對會簽人員的疑問予以解答說明。 合同初稿會簽完畢，經(jīng)辦人應(yīng)對會簽意見進(jìn)行匯總，如某些會簽意見不正確應(yīng)及時與相關(guān)會簽人員溝通解決，解決不了 向上級匯報再做處理。最后，經(jīng)辦人應(yīng)將正確的意見納入合同文本，并在合同會簽表上簽字以示對會簽意見已做修改，不能修改的部分應(yīng)做出說明。 經(jīng)辦人拿到正式定稿的合同后復(fù)印規(guī)定的份數(shù)，先在合同上加蓋集團(tuán)或下屬各公司騎縫章，然后交對方簽字蓋章，最后由集團(tuán)或下屬各公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后蓋章、交對應(yīng)業(yè)務(wù)部門執(zhí)行 （經(jīng)辦人對最后蓋章的合同內(nèi)容與正式定稿的合同內(nèi)容負(fù)責(zé)審核，內(nèi)容應(yīng)保持完全一致） 。 經(jīng)辦人應(yīng)將最后正式定稿的合同的電子文本交合同管理人員存檔。 完成審批的合同，原則上由訂立合同的公司執(zhí)董 /總經(jīng)理代表我方在合同上 簽字，與集團(tuán)訂立的合同由常務(wù)副總裁 （重大合同由總裁） 代表我方在合同上簽字。 其它規(guī)定 凡是與集團(tuán)或下屬各公司簽訂經(jīng)濟(jì)合同的單位，都必須具有相應(yīng)的資格、資質(zhì)，方能作為合法的履約主體，履行合同義務(wù)。具體規(guī)定如下： 具有法人資格的單位應(yīng)提供其法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 不具法人資格的單位如分公司、分支機構(gòu)等單位，經(jīng)過核準(zhǔn)注冊的應(yīng)提供經(jīng)核準(zhǔn)注冊的營業(yè)執(zhí)照及其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；未經(jīng)核準(zhǔn)注冊的，應(yīng)當(dāng)提供其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及總公司對其委托授權(quán)書原件，委托授權(quán)書應(yīng)載明授權(quán)經(jīng)營的范圍等重要事項 ，并加蓋其總公司公章。 要求特定資質(zhì)的工程項目等還應(yīng)提供直接承包方的相應(yīng)資質(zhì)證明復(fù)印件。 以上證、照等的真實性由經(jīng)辦人負(fù)責(zé)審核，復(fù)印件作為簽訂經(jīng)濟(jì)合同的必要附件。 嚴(yán)格禁止任何單位的職能部門作為集團(tuán)及下屬各公司的任何項目的直接承包方。 工程質(zhì)量管理制度 （ PL－ GC－ 01－ 2020（ A） ） 1 質(zhì)量內(nèi)控 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與等級 集團(tuán)確定合格、優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)杯四個等級的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。對建筑立面、門窗、主要景觀等涉及商業(yè)效果的外觀形象工程部位，在施工前，要做樣品，由集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心驗收封樣后 方可施工；對電梯、空調(diào)等影響使用功能的主要設(shè)備確定等級標(biāo)準(zhǔn) （如品牌、型號、主要性能指標(biāo)） 。 檢查考核 集團(tuán)建設(shè)開發(fā)中心質(zhì)監(jiān)部每月派工程師巡查主要項目的工程施工質(zhì)量，巡查結(jié)果寫成簡報，經(jīng)執(zhí)行副總裁簽發(fā)后在集團(tuán)內(nèi)部公布。質(zhì)監(jiān)部 （可聯(lián)合技術(shù)研發(fā)中心或物業(yè)管理部門專業(yè)技術(shù)人員組成聯(lián)合檢查組或調(diào)查組） 不定期檢查、抽查重要部位或分部工程的施工質(zhì)量，考核評定項目工程質(zhì)量總體情況，督促項目公司加強工程施工質(zhì)量管理。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)開發(fā)中心下發(fā)整改通知單，督促項目公司整改。檢查考核結(jié)果納入集團(tuán)對項目公司的計 劃考核，與項目公司獎金掛鉤。 工程質(zhì)量驗收 技術(shù)效果、功能驗收 對建筑立面、門窗、主要景觀等項目外觀形象的工程部位，施工完成后，由技術(shù)研發(fā)中心組織技術(shù)效果驗收；對主要設(shè)備安裝調(diào)試和重要施工工藝，在完工后，也要由技術(shù)研發(fā)中心組織技術(shù)功能驗收。 施工質(zhì)量預(yù)驗收 建筑單體、某一專業(yè)工程、整個項目在交付建筑質(zhì)監(jiān)站正式驗收前，項目公司組織內(nèi)部預(yù)驗收 （可請技術(shù)研發(fā)中心和建設(shè)開發(fā)中心等部門的專業(yè)工程師參與） ，提出各專業(yè)整改意見，整改完成后才能通知質(zhì)監(jiān)站正式驗收，務(wù)必一次性通過正式驗收 。 2 對施工單位的管理 在工程施工前，項目公司對施工單位和監(jiān)理單位做工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和等級要求交 底，對涉及形象的、質(zhì)量要求較高的工程要求施工單位做工程樣板，并嚴(yán)格按照樣板標(biāo)準(zhǔn)施工和驗收。 對建筑立面、門窗、主要景觀等項目外觀形象的工程部位以及其它重要分部分項工程，項目公司在施工工程中加強檢查監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并通知施工單位整改。 在施工合同中對工程質(zhì)量做詳細(xì)界定，制訂對施工單位工程質(zhì)量獎罰標(biāo)準(zhǔn)，在項目結(jié)算時嚴(yán)格執(zhí)行。在監(jiān)理合同中，要求監(jiān)理單位履行工程質(zhì)量管理監(jiān)督職責(zé)，對工程質(zhì)量 負(fù)連帶責(zé)任，并接受相應(yīng)獎罰。 竣工交房管理制度 （ PL－ GC－ 02－ 2020（ A）） 在設(shè)定的成本目標(biāo)和效益目標(biāo)下，保質(zhì)保量、按時竣工交付使用，是項目公司的根本職責(zé)。 1 交房準(zhǔn)備 在竣工前四個月，由 項目公司 牽頭編制竣工交房準(zhǔn)備工作計劃， 報集團(tuán)總部批準(zhǔn)后實施， 內(nèi)容包括：分戶驗收的開始時間和完成時間，工程五大責(zé)任主體驗收的組織和完成時間，消防人防等專業(yè)驗收及規(guī)劃驗收的組織，最終通過竣工驗收備案的時間，項目公司對 商業(yè)管理公司 （或 物業(yè)公司 ，以下同） 的工作移交，交房次序等。 以竣工交房準(zhǔn)備 工作計劃為依據(jù)，項目公司、 商業(yè)管理公司 分別編制各自職責(zé)范圍內(nèi)的竣工交房執(zhí)行計劃，報集團(tuán) 建設(shè)開發(fā) 中心、 執(zhí)行副總裁審核、 總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。集團(tuán)成立竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，交房現(xiàn)場成立交房工作組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中組織交房工作。 2 工作交接 在集團(tuán)竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織下，具體交房工作以商業(yè)管理公司為主，項目公司配合，在交房前 3 個月，商業(yè)管理公司進(jìn)駐現(xiàn)場做交房準(zhǔn)備，在交房前 10～ 20 天，項目公司向商業(yè)管理公司辦理工作交接。 責(zé)任移交 在竣工驗收備案后、交房前的半個月內(nèi)，項目公司將工程竣工資料及各施工單位的保修 內(nèi)容、保修時間、保修負(fù)責(zé)人等，移交給商業(yè)管理公司，業(yè)主收房后，由 商業(yè)管理公司組織正常情況下的工程整改和維修，由 商業(yè)管理公司 審核各施工單位工程保修金的返還；如果因工程驗收遺留問題造成業(yè)主未收房或我們開發(fā)商自己提出的工程整改內(nèi)容，仍由項目公司負(fù)責(zé)。 費用移交 對施工現(xiàn)場的水電費，由項目公司牽頭，商業(yè)管理公司參加，組織各施工單位確認(rèn)所有水電表的讀數(shù)，對各施工單位承擔(dān)的水電費做出界定，要求各施工單位簽字確認(rèn)。對工程驗收后水電費和空調(diào)等費用公攤問題，由商業(yè)管理公司制定分?jǐn)傓k法并負(fù)責(zé)收繳。 業(yè)主信息 移交 項目公司對每一住戶或商家的資料、對銷售承諾和招商約定、對每一戶業(yè)主的具體要求等，整理成簡要文字，打印統(tǒng)一表格，移交給商業(yè)管理公司。 交房時間表移交 由項目公司銷售部門負(fù)責(zé)編制交房時間表，并按交房時間表逐戶確認(rèn)收房日期，將最后確認(rèn)的交房時間重新編制交房時間表，移交給商業(yè)管理公司。由商業(yè)管理公司按照交房次序，分批清掃干凈、統(tǒng)一保管鑰匙。 3 工作執(zhí)行 確保按時竣工 在工程竣工前 4 個月，項目公司應(yīng)編制確?？⒐さ膱?zhí)行方案，內(nèi)容包括：各施工單位確?？⒐さ氖┕ちα客度耄枰瘓F(tuán)各單位提供支持 和協(xié)助解決的事項，分戶驗收、綜合驗收、規(guī)劃驗收、工程備案等關(guān)鍵節(jié)點的控制及驗收的組織方法。 提前完成工程備案 至少要在交房前 15 天通過竣工備案，工程備案表應(yīng)張貼在交房現(xiàn)場。 商業(yè)（物業(yè)）運營準(zhǔn)備 商業(yè)管理公司應(yīng)提前 3 個月進(jìn)駐施工現(xiàn)場，提前做商業(yè) （物業(yè)） 運營的各項準(zhǔn)備，內(nèi)容包括：商業(yè) （物業(yè)） 員工招聘、培訓(xùn)，在三個月內(nèi)必須建立一支商業(yè) （物業(yè)） 管理團(tuán)隊，建立商業(yè) （物業(yè)） 運營管理制度，將管理制度作為員工培訓(xùn)的主要內(nèi)容；制定商業(yè) （物業(yè)）運營成本執(zhí)行方案。 交房工作的組織 集團(tuán)成立竣工交房 領(lǐng)導(dǎo)小組，對集團(tuán)所有項目的竣工交房工作統(tǒng)一組織，在各交房現(xiàn)場成立交房工作組。對交房程序、職責(zé)分工、重點事項等進(jìn)行集中培訓(xùn)；對交房中可能出現(xiàn)的各種問題制定預(yù)案、統(tǒng)一說辭；對交房過程中反映出的工程整改問題及銷售承諾履約問題等，集中研究，統(tǒng)一回答。對工程整改內(nèi)容制定出整改時間表，對業(yè)主做出答復(fù)，切實履行。 商業(yè)經(jīng)營管理制度 （ PL－ SY－ 00－ 2020（ A） ） 1 全程商業(yè)（物業(yè)）管理 商業(yè)（物業(yè)）管理策劃 在項目的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計委托前，商業(yè)經(jīng)營中心就應(yīng)當(dāng)參與。在委托施工圖設(shè)計前，商業(yè)經(jīng)營中 心從今后交付使用的角度，對項目的功能、使用、維修、施工、設(shè)施、計量、環(huán)境維護(hù)等方面提出商業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)化建議，寫入施工圖設(shè)計任務(wù)書中。 在工程建設(shè)過程中，商業(yè)經(jīng)營中心提前介入，參與建筑單體、各專業(yè)工程的內(nèi)部預(yù)驗收和正式驗收，縮短工程驗收與交付使用前物業(yè)驗收和移交的工作周期。 根據(jù)項目的檔次和市場定位要求，商業(yè)經(jīng)營中心在開始銷售前就應(yīng)當(dāng)編制商業(yè)管理服務(wù)手冊，內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)、銷售 （租賃） 合同的物業(yè)條款、業(yè)主公約等。在工程開發(fā)建設(shè)和營銷招商的整個過程，商業(yè)經(jīng)營中心都要全程介入。 商業(yè)管理準(zhǔn)備 商業(yè)管理 （含物業(yè)管理，以下同） 在工程竣工三個月前，做好各項物業(yè) （商業(yè)） 接管的準(zhǔn)備工作，內(nèi)容包括：制度準(zhǔn)備、成本預(yù)算準(zhǔn)備、人力資源準(zhǔn)備、培訓(xùn)上崗準(zhǔn)備等。對每一項準(zhǔn)備工作都要制定專題實施計劃，報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。 制度準(zhǔn)備：根據(jù)項目的商業(yè)管理特點，商業(yè)管理公司 （或物業(yè)公司，以下同） 負(fù)責(zé)編制商業(yè)管理的各種規(guī)章制度，包括：《管理公約》、《住戶 （租戶） 手冊》、《住戶 （租戶） 守則》、《工程維修》、《裝修規(guī)則》、《停車場規(guī)則》、《物業(yè)收樓文件》、《租約》、《保潔》等。 成本預(yù)算準(zhǔn)備：在 工程設(shè)計階段，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)編制項目 3～ 6 年總的商業(yè)管理成本計劃書，每年年底，編制年度商業(yè)管理成本計劃，經(jīng)財務(wù)管理中心審核，執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁核準(zhǔn)，總裁批準(zhǔn)。商業(yè)管理成本控制以年度成本計劃為依據(jù)。 人力資源準(zhǔn)備：作為商業(yè)管理準(zhǔn)備工作的第一重點，要編制詳細(xì)的人力資源需求計劃、到崗時間、任職條件等，在工程竣工前分期到崗、分批培訓(xùn)。 商業(yè)管理啟動 商業(yè)管理的全面啟動是以商業(yè)管理公司 （組織集團(tuán)下屬商業(yè)經(jīng)營公司一道） 參與工程最終驗收為標(biāo)志。商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司參與工程內(nèi)部預(yù)驗收和最終驗收，從商業(yè) 管理 和商業(yè)經(jīng)營的角度提出工程整改意見，并在工程整改中與項目公司共同驗收整改結(jié)果。 工程正式竣工驗收后，原則上在三十天內(nèi)，項目公司與商業(yè)管理公司辦理移交，對商業(yè)管理公司提出的整改意見，由項目公司組織施工單位嚴(yán)格按工程維修條款及時修繕；商業(yè)管理公司接受項目后，嚴(yán)格按商業(yè)管理的各項制度準(zhǔn)備和人力準(zhǔn)備實施規(guī)范的商業(yè)管理。 商業(yè)管理全面貫徹為用戶服務(wù)的宗旨，及時解決業(yè)主入住 （商戶進(jìn)駐） 時提出的各種問題，并加強溝通和宣傳商業(yè)管理規(guī)定，以取得業(yè)主 （商戶） 的理解支持并及時調(diào)整我們的商業(yè)管理方法，塑造寶龍商業(yè)管理品牌。 商業(yè)管理運行 商業(yè)管理的日常運作最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。具體包括：物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、為入住業(yè)主 （進(jìn)駐商戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等。 為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，以《管理公約》及其他管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問題并合理利用財務(wù)資源，做到開源節(jié)流，提高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。 商業(yè)管理復(fù)雜性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點決定了管理的難度，良好的內(nèi)外部環(huán)境對提高商業(yè)管理水平顯得尤為重要。商業(yè)管理公司應(yīng)對管理工作進(jìn)行定期檢討、計劃未來、訓(xùn)練員工及灌 輸新知識，為商業(yè)管理的提高打下基礎(chǔ)。 2 商業(yè)經(jīng)營管理計劃管理 計劃編制 商業(yè)經(jīng)營管理 前期準(zhǔn)備計劃 在商業(yè)管理和商業(yè)開業(yè)的前期準(zhǔn)備階段，商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司 （指酒店公司、康城百貨公司、游樂公司、食全食美公司、影院公司、旅游公司等集團(tuán)下屬公司） 分別負(fù)責(zé)編制商業(yè)管理準(zhǔn)備計劃 （包括成本計劃、人力資源計劃、制度準(zhǔn)備、培訓(xùn)計劃等）和 開業(yè)籌備計劃 （包括裝飾裝修、設(shè)備安裝進(jìn)度計劃、成本計劃、人力資源計劃、制度準(zhǔn)備、培訓(xùn)計劃等） 。 執(zhí)行副總裁牽頭組織工程、財務(wù)、商業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營、人力資源等 各專業(yè)人員集體論證，經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后作為整個項目商業(yè)管理準(zhǔn)備和商業(yè)開業(yè)籌備的依據(jù)。 年度商業(yè) 經(jīng)營 管理計劃 商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司起草年度商業(yè)管理計劃、商業(yè)經(jīng)營計劃初稿，內(nèi)容包括： 年度成本計劃、經(jīng)營收入計劃、設(shè)備維保計劃、培訓(xùn)計劃、服務(wù)計劃等。 執(zhí)行副總裁組織討論、核準(zhǔn)，經(jīng)常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后作為全年商業(yè)經(jīng)營管理工作的依據(jù)。 季度、 月度商業(yè) 經(jīng)營 管理計劃 每年 12 月 25 日前，商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司編制下季度商業(yè)經(jīng)營管理計劃和收支計劃，分別報送商業(yè) 經(jīng)營中心和財務(wù)管理中心。在每月 25 日前，商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司根據(jù)季度計劃編制次月度商業(yè)經(jīng)營管理計劃和收支計劃，分別報送商業(yè)經(jīng)營中心和財務(wù)管理中心。