【導讀】物業(yè)公司人力資源的活力和競爭力，特制定物業(yè)公司績效考核管理制度。態(tài)度、工作業(yè)績等方面進行的全面、客觀的評價。物業(yè)公司績效考核分年中?，F對企業(yè)文化的認同及與同事的良性合作關系），重點是工作業(yè)績的考核。①評價周期為一季度,評價時間區(qū)間:自然季度。②評價最遲在每季度下一個月的31日前結束。④年終評價一般在每年的12月底開始。面談記錄，作為績效評價的附件?？筛鶕枰M一步細化各等級，報總辦核準，總經理審批后執(zhí)行。一致,不參與本部門/項目員工排序。崗位職責，提出本考核周期的《工作業(yè)績計劃/考核表》。表》，作為該員工工作指導與考核依據，雙方并各備案一份；根據實際情況進行調整，但應提前將調整情況向總經辦備案。計劃的更改，并重新填寫《工作業(yè)績計劃/考核表》。權重大于20%的工作任務取消或新增；直接上級應跟進員工計劃執(zhí)行過程，就績效問題與員工保持持續(xù)的溝通，

　　

【正文】 況，就項 目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。 解答區(qū)域公司提出的關于物業(yè) 28 管理相關的法規(guī)、政策等問題；提供相關法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務，以降低成本，提高效益。 (二 )要求： 參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。 從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位， 提出物業(yè)管理方的意見和建議。 (三 )注意事項： 總體布局合理、配套設施設備滿足居住和管理需求。 二、 建設施工階段 (一 )工作任務： 現場跟進，監(jiān)督施工質量、考評功能效果，及時與區(qū)域公司相關部門和 人員溝通對接，有效解決質量和功能缺陷等問題。在區(qū)域公司需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，應協(xié)助開發(fā)商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。根據區(qū)域公司的要求，對分項工程（如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質量。 (二 )要求： 定期參加工程會議，了解、掌握工程進度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關系，參與配套設施施工、安裝的跟進，了解、掌握并記錄設計變更情況，提出成品保護要求及措施建議。 (三 )注意事項 發(fā)現質量問題要及時填寫維修單， 并向工程反饋整改情況和結果。對設計不合理的要呈報文字變更意見。了解設備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即時做好相關文字記錄。 三、營銷推廣階段 (一 )工作任務： 在項目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理服務委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務合同 (與買受人 )等文件。在項目營銷推廣階段向買受人公示以上相關文件。并全程宣傳推介物業(yè)公司并征求準業(yè)主對管理服務的需求。配合區(qū)域公司適時開展購房客戶聯(lián)誼活動?？砂凑諈^(qū)域公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識專業(yè) 培訓， 29 (二 )要求： 適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關承諾，認識結交準業(yè)主，增進理解，擴大客戶資源，建立情感基礎。配合區(qū)域公司營銷宣傳、推廣的需要，提供物業(yè)公司簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。 (三 )注意事項： 提示區(qū)域公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務職能以外的承諾。注意保護購房客戶信息安全。 四、竣工驗收階段 (一 )工作任務： 協(xié)助區(qū)域公司進行項目竣工報驗及綜合驗收工作。 (二 )要求： 在項目竣工報驗及綜合驗收之前， 將現場跟進情況匯總整理。對前期跟進中發(fā)現的施工質量、缺陷等己建議整改的問題，進行全面復檢復驗，并將復檢復驗結果和措施及建議等知會區(qū)域公司。對可能影響綜合驗收的施工項目和部位，應提前預判，與區(qū)域公司共同商訂應對措施和解決辦法。 在綜合驗收過程中，在條件允許的情況下，應全程跟進，全面了解驗收結果。如條件受限，則應對重點項目和重點部位進行跟進和了解。 (三 )注意事項： 竣工驗收完全以區(qū)域公司相關部門及人員為主，物業(yè)公司介入人員不得隨意發(fā)表意見，但應作好相關記錄。 二、新項目承接查驗 第一章 承接查驗的準備及 實施 一、 驗收準備： (一 )物業(yè)新項目管理部（以下簡稱項目管理部）接到區(qū)域公司相關部門的承接查驗通知以及交工標準后，成立驗收小組，確定驗收小組成員。 (二 )由驗收小組成員編制物業(yè)承接查驗作業(yè)方案。 (三 )項目管理部負責在驗收前 7 日將驗收所需專用工具及表單準備齊全。 30 (四 )項目管理部應對參與驗收人員進行承接查驗流程、驗收技能培訓。 二、驗收實施： (一 )驗收小組成員根據單項驗收表 (包括：《綠化環(huán)境工程單項工程驗收表》、《土建單項工程驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同 )/《物業(yè)驗收匯 總單》分專業(yè)進行驗收。 (二 )驗收小組按各專業(yè)驗收，驗收房屋使用功能、機電設備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細記錄在單項驗收表 /《驗收匯總單》中。 (三 )驗收小組負責分組單項驗收，在單項驗收表上記錄，同時進行匯總。查驗中發(fā)現質量問題，由驗收小組填寫《 工程質量（功能）缺陷整改通知單》交 由區(qū)域公司組織施工單位進行返修，直至復驗合格后辦理移交。 (四 )項目管理部與區(qū)域公司相關部門經共同驗收完畢，在《物業(yè)驗收匯總單》共同簽字認可后方可辦理移交手續(xù)。 (五 )項目管理部按照接管資料移交清單（包括：《工程技術類接管 資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產權類接管資料移交清單》）與區(qū)域公司相關部門辦理移交手續(xù)，并在《 物業(yè)接管驗收資料清單 》共同簽字確認。 (六 )新項目承接查驗完畢否，項目管理部將全部相關資料整理存檔備案。 第二章 承接查驗重點及原則 一、 驗收重點 (一 )建筑結構、配套設施的使用功能方面（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話） 。 (二 )工程圖紙是否與實際結構相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電各項功能能否安全使用。 (三 )對于檢查出來的設計及施工問題，應 在單項驗收表 /《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細記錄，書面反饋區(qū)域公司相關部門。 二、驗收依據 (一 )區(qū)域公司提供的交房標準。 (二 )《建設部房屋承接查驗標準》。 三、驗收原則：如實反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。 31 四、驗收要求：依據驗收標準和單項驗收表 /《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。 五、驗收方法：外觀檢查結合專業(yè)工具測試。 六、驗收時間及期限 (一 )在接到區(qū)域公司《驗收通知單》及相關資料后，以書面形式回復驗收時間及相關資料，一般一周內開始實施驗收。 (二 )驗收說明及相關表格根據待驗物業(yè)項目實際房型進行調整。 第三章 驗收標準 一、 主體結構 (一 )地基基礎的沉降不得超過 GBJ7（建筑地基基礎設計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。 (二 )鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過 GBJ10 的規(guī)定值（ GBJ10— 鋼筋混凝土結構設計規(guī)范）。 (三 )木結構結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構件選材符合《木結構工程施工及驗收規(guī)范》中的有關規(guī)定。 (四 )磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 (五 )外墻不得滲水，涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順 直。 (六 )鋁扣板應安裝牢固、質量良好、鋼結構焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。 (七 )屋面工程符合 GBJ207《屋面工程施工及驗收規(guī)范》的有關規(guī)定，排水通暢，設施齊全、出水口、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。 二、樓地面 (一 )面層與基層粘接牢固、不空鼓。面層平整，無裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 (二 )衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛 水 (注：此 倒 泛水一般是指衛(wèi)生間、廚房等有水的房間，在設計有排水坡度的情況下，由于 施工質量問題不僅沒有向地漏的排水坡度，反而有倒坡 倒泛水 ) 和滲漏。 32 衛(wèi)生間地面必須做閉水試驗；衛(wèi)生間下水管道必須做通水試驗。 (三 )地磚地面應平整牢固，接縫均勻密合。 三、裝修 (一 )鋼、鋁、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確、縫隙嚴密適度。 (二 )木裝修工程應表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢，無翹曲變形無裂紋。 (三 )門窗玻璃應安裝平整，玻璃 膠應飽滿平順，粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、無夾層污染；所有玻璃無裂紋。 (四 )抹灰 應表面平整，不應有空鼓 ，裂縫和起泡現象。 (五 )飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。 (六 )油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象。 (七 )外墻、窗戶淋水試驗應無滲漏。 四、 電氣 (一 )電氣線路安裝應平整、牢固、順直，導線連接緊密規(guī)范，采用套管配線，必須整體跨接地線，每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐 /千伏。 (二 )照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。 (三 )動力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準確，電器安裝及導線連接必須牢固，接地保 護必須良好，要有明顯的相序及柜號標識，電器件齊全、無損壞，安裝質量符合規(guī)范要求。漏電保護試驗反應正常。 (四 )電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內電纜每層要有明顯的纜號標識。 (五 )避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范）的要求。 (六 )除上述要求外 ， 須符合“低壓電器安裝驗收規(guī)范”的有關要求。 五、水、衛(wèi)、消防 (一 )管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合 GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。 33 (二 )管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。 (三 )衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質量良好、接口不得滲漏、安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 (四 )水泵應啟?？煽?，安裝牢固、平穩(wěn)、運行時無較大震動、鋼結構底座安裝牢固、防腐處理良好。 (五 )消防設施必須符合 GBJ16（建筑設計防火規(guī)范）， GBJ45（高層民用建筑設計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格證。 六、 采暖 (一 )管道的管徑、坡度及檢查井必須符合 GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。 (二 )設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合 GBJ242的規(guī)定。 七、 附屬工程及其它 (一 )室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置，管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設計規(guī)范）內有關的要求。管道應順直排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。 (二 )化糞池排污量設置合理，池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應超過 2 個彎。 (三 )明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。 (四 )煙道、通風道應暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈，隔層封閉應牢固，無質量問題、井門安裝完畢、配 件齊全，外觀美觀。