【導讀】具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業(yè)。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是物質生產部門，屬于。運兩個產業(yè)又有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產。房地產業(yè)可分力房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)。價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業(yè)。代表國家行使±地所有者職權以及對房地產市場，房地產行業(yè)管理的一個政府部門。土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費用。行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。屋與土地分割開來處分。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資。料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)。房地產登記事項作全面記載。是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權歸己。比例向產權承受人征收的一次性稅收。是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。

　　

【正文】 改善經營管理，提高競爭能力、開發(fā)新產品及開拓新目標市場。 （二）調查的種類 探索性調查（對企業(yè)或市場上存在的問題無法確定時所迸行的調查如問卷 ）； 描述性調查（找出市場各種因素之間的內在聯(lián)系，對客觀情況如實加以描述）； 因果調查（對市場上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關系或測試假設的因果關系的正確性而作的調查）： 預測性調查。 （三）調查的基本原則 準確、及時、計劃、適用、經濟合理 （四）市場調查內容 市場環(huán)境謂查： （ 1） 經濟環(huán)境 —— 人口及結構、收入增長情況、宏觀購買力、家庭收入及消費結構變化、物份水平及通貨膨脹、基礎設施： （ 2） 政治環(huán)境 —— 有關方針政策，如財政稅收金融等、政府的有關法令，如環(huán)境保護土地管理城市房地產管理廣告反不正當競爭等 、政局變化，包括國際和國內政治形勢； （ 3） 社會文化環(huán)境 —— －居民職業(yè)構成教育程度文化水平、家庭人口規(guī)模及構成、居民家庭生活習慣審美觀念及價值取向、社會風俗。 消費者調查： （ 1） 消費者構成調查：消費者的數(shù)量、年齡、性別、地區(qū)、經濟收入、實際支付能力、對潛在消費者的調查和發(fā)現(xiàn)、經濟來源： （ 2） 消費者購買行為調查：購買商品房的欲望、動機、習慣、購買數(shù)量及種類、消費者對房屋設計價格質量及位置的要求、對企業(yè)商品的信賴程度和印象、購買決策者和影響者的情況。 市場情況調查： （ 1） 市場的需求和銷售 量： （ 2） 本企業(yè)在市場中的狀況； （ 3） 可開發(fā)的領域、潛在需求量。 價格調查： （ 1） 影響房產價格的因素： （ 2） 消費者對價格的反應： （ 3） 企業(yè)的不定期價和消費者的反應： （ 4） 價格的波動： （ 5） 價格政策帶來的影響。 廣告調查： （ 1） 企業(yè)促銷方式廣告媒介的比較及選擇： （ 2） 廣告費用及廣告量的調查； （ 3） 廣告效果的調查。 競爭情況謂查： （ 1） 競爭企業(yè)的數(shù)量規(guī)模實力： （ 2） 競爭企業(yè)的市場營銷及開發(fā)情況： （ 3） 競爭產品的設計結構質量服務狀況； （ 4） 競 爭產品的市場反應： （ 5） 消費者對競爭產品的態(tài)度和接受情況。 配合營銷的調查： （ 1） 1 公里范圍內的褸盤調查； （ 2） 同價位的樓盤調查； （ 3） 同一銷售時期的樓盤調查： （ 4） 將推出樓盤的調查∶ （ 5） 成功樓盤的調查。 二、市場調查的工作程序 l、 確立調查主題 確定調查范圍 確定調查方式 確定調查人員 學習調查主題的相關知識 展開調查 分析與研究 提出報告 三、市場調查經驗及技巧 以不同身份介入調查 提問技巧 觀察的著眼點選擇 以解決問題的方式開展調查 循序漸進的調查 一次調查只設定一個主題 建立同行間的友誼 以理論支持對調查成果的總結 發(fā)揮電話的功能進行調查 四、競爭與銷售分析 競爭樓盤的分析案例 競爭對手銷售對比分析： 銷售速度、宣傳推廣、銷售特色、銷售環(huán)境、銷售措施、人員情況、銷售政策調整、促銷情況、價格情況、銷售產品類型特征、銷售創(chuàng)新、新產品推出情況 五、本地房地產市場評論 內容以實際整理之當?shù)刭Y料為準 房地產專業(yè)術語 235 問（ 2） ( 2020320 13:45:51 ) 151 問：住宅開間 答：住宅的開間就是住宅的寬度。在 1987 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 152 問：住宅進深 答：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在 1987 年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米 、 米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。 153 問：平臺 答：供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 154 問：露臺 答：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 155 問：過道 答：住宅套內使用的水平交通空間。 156 問：壁櫥 答：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間。 157 問：壁龕 答：利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分 158 問：吊柜 答：住宅套內上部的貯藏空間。 159 問：走廊 答：住宅套外使用的水平交通空間。 160 問：架空房屋 答：指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。 161 問：閣樓 答：指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。 162 問：騎樓 答：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。 163 問：單元式房屋 答：指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成 的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。 164 問：幢 答：是指一座獨立的、同一結構的、包括不同層次的房屋。 165 問：廊 答：泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結構和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構成“房屋”的相應條件。 166 問：柱廊 答：有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。 167 問：檐廊 答：在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。 168 問：挑廊 答：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱 的通道。 169 問：通廊 答：指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，答：二層以上的則稱架空通廊。 170 問：門廊 答：指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。 171 問：陽臺 答：泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施 ,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺 和挑陽臺。 172 問：封閉陽臺 答：原設計及竣工后均為封閉的。 173 問：非封閉陽臺 答：原設計或竣工后不封閉的陽臺。 174 問：凹陽臺 答：凹進樓層外墻（柱）體的陽臺。 175 問：凸陽臺 答：挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。 176 問：底陽臺 答：房屋一層的陽臺。 177 問：挑陽臺 答：房屋二層（含二層）以上的陽臺 178 問：房屋總層數(shù) 答：房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù) 用負數(shù)表示；房屋層高在 米（含）以上的計算層數(shù)。 179 問：房屋地上層數(shù) 答：一般按室內地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在 米（含）以上的，計算地上層數(shù)。 180 問：房屋地下層數(shù) 答：指采光窗在室外地坪以下的，其室內層高在 米（含）以上的地下室的層數(shù)。 181 問：自然層 答：一般指樓層高度在 米以上的標準層次及在 米以上的住宅。 182 問：技術層 答：指建筑物的自然層內，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次。 183 問：附屬層 (夾層 ) 答：指介于自然層之間的夾層。 184 問：避難層 答：高層建筑中用作消防避難的樓層。 185 問：自然層數(shù) 答：按樓板、地板結構分層的樓層數(shù)。 186 問：中間層 答：底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。 188 問：標準層 答：平面布置相同的住宅樓層。 190 問：結構 (設備 )轉換層 答：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構（設備）類型，并通過該樓層進行結構（設備）轉換，則該樓層稱為結構（設備）轉換層。 191 問：建筑容積率 (建筑面積毛密度 ) 答：是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 (m2/ha)或以總建筑面積(萬 m2)與居住區(qū)用地 (萬 m2)的比值表示。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 192 問：建筑密度 答：即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%)。 193 問：綠化率 答：綠地率 ,居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率 (%)。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地 (即道路紅線內的綠地 )，不 應包括屋頂、曬臺的人工綠地。 194 問：戶型比 答：它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。 195 問：面積誤差比 答：面積誤差比 =（產權登記面積－合同約定面積） 100%合同約定面積 196 問：住宅平均層數(shù) 答：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 (層 )。 197 問：高層住宅 (大于等于 11 層 )比例 答：高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率 (%)。 198 問：小高層住宅 (7～ 10 層 )比例 答：中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率 (%)。 199 問：居住區(qū)用地 答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 200 問：住宅用地 答：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地 (含宅間綠地和宅間小路等 )的總稱。 201 問：公用建筑面積分攤系數(shù) 答：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積套內建筑面積之和＝公用建筑面積分攤系數(shù) 202 問：道路用地 答：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建 配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 203 問：居住區(qū) (級 )道路 答：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 204 問：小區(qū) (級 )路 答：一般用以劃分組團的道路。 205 問：組團 (級 )路 答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 206 問：宅間小路 答：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 207 問：公共綠地 答：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 208 問：配 建設施 答：與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 209 問：其它用地 答：規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 210 問：道路紅線 答：城市道路 (含居住區(qū)級道路 )用地的規(guī)劃控制線。 212 問：公共服務設施用地 答：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園 、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。 213 問：市政公用設施用地 答：市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地。 214 問：樓宇按揭 答：即樓房抵押貨款，是房地產信貸中的一種抵押擔保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購房者三方面的一種約定，約定購房者將其已預付部分購房款房產的全部權益做抵押，發(fā)展商為購房者按期消償銀行貸款做擔保，在履行債務時，銀行有權處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。 215 問：銀行按揭 答：銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，期限由 1 年到 30 年不等。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。 216 問：智能化大廈 答：又稱 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設