【正文】 面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 3商品 房的銷售面獲如何計(jì)算？ （ l） 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ96－ 86）規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。 （ 2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （ 3） 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： 電梯井、樓梯間、 垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積 ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分?jǐn)?系數(shù)）。 3使用率： 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率． —般高層塔樓在 72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 3實(shí)用率： 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 3怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。 在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積 情況令 比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積 △ 這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為 “地毯面積 ”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。 此外，建筑面 積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等 51 問：住宅開間 答：住宅的開間就是住宅的寬度。在 1987 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 152 問：住宅進(jìn)深 答：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在 1987 年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。 153 問：平臺(tái) 答：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 154 問：露臺(tái) 答：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。 155 問：過道 答：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 156 問：壁櫥 答：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 157 問：壁龕 答：利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分 158 問：吊柜 答：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。 159 問：走廊 答：住宅套外使用的水平交通空間。 160 問：架空房屋 答：指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。 161 問：閣樓 答：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。 162 問：騎樓 答：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。 163 問：單元式房屋 答：指整樓設(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。 164 問：幢 1 答：是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。 165 問：廊 答：泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺(tái)面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。 166 問：柱廊 答：有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。 167 問：檐廊 答：在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的作為通道的伸出部位。 168 問：挑廊 答：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的通道。 169 問：通廊 答：指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，答：二層以上的則稱架空通廊。 170 問：門廊 答：指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺(tái)的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。 171 問：陽臺(tái) 答：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施 ,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉 陽臺(tái)和封閉陽臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺(tái)和凸陽臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽臺(tái)和挑陽臺(tái)。 172 問：封閉陽臺(tái) 答：原設(shè)計(jì)及竣工后均為封閉的。 173 問：非封閉陽臺(tái) 答：原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽臺(tái)。 174 問：凹陽臺(tái) 答：凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽臺(tái)。 175 問：凸陽臺(tái) 答：挑出樓層外墻（柱）體的陽臺(tái)。 176 問：底陽臺(tái) 答：房屋一層的陽臺(tái)。 177 問：挑陽臺(tái) 答：房屋二層（含二層）以上的陽臺(tái) 178 問：房屋總層數(shù) 答：房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和 。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在 米（含）以上的計(jì)算層數(shù)。 179 問：房屋地上層數(shù) 答：一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。 180 問：房屋地下層數(shù) 答：指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在 米（含）以上的地下室的層數(shù)。 181 問：自然層 答：一般指樓層高度在 米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在 米以上的住宅。 182 問：技術(shù)層 答：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。 183 問：附屬層 (夾層 ) 答：指介于自然層之間的夾層。 184 問：避難層 答：高層建筑中用作消防避難的樓層。 185 問：自然層數(shù) 答：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。 186 問：中間層 答：底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。 188 問：標(biāo)準(zhǔn)層 答：平面布置相同的住宅樓層。 190 問：結(jié)構(gòu) (設(shè)備 )轉(zhuǎn)換層 答：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類 型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。 191 問：建筑容積率 (建筑面積毛密度 ) 答：是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 (m2/ha)或以總建筑面積(萬 m2)與居住區(qū)用地 (萬 m2)的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 192 問：建筑密度 答：即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%)。 193 問：綠化率 答：綠地率 ,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率 (%)。綠地應(yīng)包 括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地 (即道路紅線內(nèi)的綠地 )，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。 194 問：戶型比 答：它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。 195 問：面積誤差比 答：面積誤差比 =（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積） 100%合同約定面積 196 問：住宅平均層數(shù) 答：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 (層 )。 197 問：高層住宅 (大于等于 11 層 )比例 答：高層住宅總建筑面 積與住宅總建筑面積的比率 (%)。 198 問：小高層住宅 (7～ 10 層 )比例 答：中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率 (%)。 199 問：居住區(qū)用地 答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 200 問：住宅用地 答：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 (含宅間綠地和宅間小路等 )的總稱。 201 問：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 答：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù) 202 問：道路用地 答：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 203 問：居住區(qū) (級(jí) )道路 答：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。 204 問：小區(qū) (級(jí) )路 答：一般用以劃分組團(tuán)的道路。 205 問：組團(tuán) (級(jí) )路 答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 206 問：宅間小路 答：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 207 問：公共綠地 答：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩 綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 208 問：配建設(shè)施 答：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 209 問：其它用地 答：規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 210 問：道路紅線 答：城市道路 (含居住區(qū)級(jí)道路 )用地的規(guī)劃控制線。 212 問：公共服務(wù)設(shè)施用地 答：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類 設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地。 213 問：市政公用設(shè)施用地 答：市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地。 214 問：樓宇按揭 答：即樓房抵押貨款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購房者三方面的一種約定，約定購房者將其已預(yù)付部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，發(fā)展商為購房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保，在履行 債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。 215 問：銀行按揭 答：銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，期限由 1 年到 30 年不等。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。 216 問：智能化大廈 答：又稱 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的 優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為 3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（ CAS），其中 BAS 中應(yīng)包含 FAS 和 SAS 兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A 建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng) FAS） ,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（ SAS）。 217 問：物業(yè)管理 答：物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動(dòng)。 219 問：物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。