【正文】 三） 經紀人的特征 經紀人具有與其他行業(yè)不同的特性，其主要特征有：經紀人提供的是智力、精力與體力相結合的綜合性專業(yè)勞動服務。經紀人以信息為資本，不占有買賣的商品，無須支付貸款，也無 須承擔商品交易的經濟風險責任。開放性與適應性。開放性是指經紀人的行為具有較大的自由度； 適應性是指經紀人的行為要能適應各種環(huán)境、不同業(yè)務和不同客 戶的需要。經紀人可以是公民也可以是經濟組織。經紀人根據不同情況可以分為幾種類型：按職業(yè)特點可分為專業(yè) 經紀人和兼職經紀人；按行業(yè)不同可以分為若干不同經紀人；按 素質可分為一般經紀人和專家型經紀人。（四） 經紀人在中介服務活動中不同服務的區(qū)別 經紀人在從事中介服務活動中的居間服務、代理服務、咨詢服務等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業(yè)務關系不同，并且根據不同業(yè)務簽訂不同的合同，其法律關系、權利和義務也不所不同。代理服務與居間服務 根據《民法通則》第64條，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，從事中介服務活動的代理人一般為委托代理人。我國一些經紀管理規(guī)定，將代理人也列入經紀活動經營范圍，但代理人與經紀人在法律關系上有明顯區(qū)別，根據委托代理合同與經紀（居間）合同的法律關系，對委托代理人與（居間）人的主要特征進行區(qū)別比較。（1） 代理人以委托人的名義，在委托人授權范圍內進行代理活動， 由此產生的法律后果由委托人承擔；而經紀（居間）人則是處 于獨立地位，以自己的名義來從事經紀活動，其法律后果由自 己承擔。（2） 代理人在交易活動中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發(fā)生直接買賣關系，而經紀（居間）人在其經紀活動中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關系，進行交易。（3） 代理人在交易活動中向第三人地理表達自己的意志，有一定權利控制商品的價格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經紀（居間）人則向交易雙方表達的是買賣雙方的意志，無權控制商品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。（4） 代理人只行使委托人委托的權利和義務，對第三人不具有任何權利和義務；而經紀（居間）人則獨立對當事人雙方負有同等權利與義務，但無權替交易雙方的任何一方行使權利。（5） 代理人的服務范圍較經紀人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關系，代理人只能為一定的委托人進媒介行為，而不能為其他人進行；經紀（居間）人則同交易雙方之間沒有固定的連續(xù)性關系，可以根據自己的意志為其他人從事中介服務活動。（6） 代理人只能向委托人索取報酬，在獲取服務報酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據代理完成量的程度及結果決定報酬數(shù)額，經紀（居間）人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬，收費標準一般按政府有關規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報酬，否則只能收取成本費。咨詢服務與經紀（居間）服務 中介服務活動包括咨詢服務和經紀（居間）服務。咨詢服務的內容包括政策、法規(guī)、信息咨詢、市場調查、市場預測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動，專業(yè)性要求較高，經紀（居間）服務中也包含有一定的咨詢服務內容，但經紀（居間）活動中不包括咨詢服務活動。在我國的一些經紀人管理規(guī)定中，將咨詢服務也列入經紀活動，但實質上有一定的區(qū)別。根據委托咨詢合同與經紀（居間）合同的法律關系，對兩者進行區(qū)別比較：（1） 咨詢委托人在法律關系上只涉及委托人，直接獨立對委托人先 使自己的權利和義務，不存在交易中的第三人；而經紀（居間） 人或代理人都會涉及到第三人。（2） 咨詢委托人在其經濟活動中，向委托人直接提供自己的勞動產品；而經紀（居間）人在其經濟活動中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務。（3） 咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務費；而經紀（居間）人收取是中介費。咨詢委托人根據合同向委托人提供真實可靠的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報告書后，無論這些信息、意見或報告結論對委托人是否適用，都不影響委托人取得報酬；雖然經紀（居間）人也給交易雙方提供信息或估價等咨詢服務，但如果只是為促成交易而提供一般性市場信息，要等到交易雙方訂約成功后，經紀（居間）合同才告成立為依據，經紀（居間）人才能取得傭金。否則只能收取成本費。二、房地產經紀人（一）房地產中介服務 狹義的房地產中介服務，是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行房地產租售的經紀活動、委托代理精力或價格評估等。廣義的房地產中介服務，則覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。 房地產中介服務，包括房地產咨詢、策劃、廣告、測量、會計、經紀、估價、金融、保險、信托、律師、仲裁、投資監(jiān)理、貸款監(jiān)理、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等。房地產中介服務與房地產開發(fā)、交易活動同屬于房地產經營的范疇，都是房地產經濟運行過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。但是，我國房地產中介服務業(yè)務開展較晚，現(xiàn)階段也只是剛剛起步。根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，目前我國房地產中介服務主要表現(xiàn)為房地產咨詢、房地產經紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介服務作了狹義的理解。（二） 房地產經紀人概念 《深圳經濟特區(qū)房地產行業(yè)管理條例》中，明確“房地產經紀人，是指依照本條例取得房地產經紀人資格證書并領取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產經紀活動的專業(yè)人員?！保ㄈ?房地產經紀行業(yè)特點 由于房地產屬于特殊的超高檔商品，使房地產經紀行業(yè)具有區(qū)別于其他經紀行業(yè)的特點：政策性強 房地產業(yè)受政策影響比較大。政府對房地產業(yè)采取相關的政策與措施，并通過制訂一系列法律、法規(guī)影響和控制房地產業(yè)，以保證房地產業(yè)健康、直轄市發(fā)展，為人民安居樂業(yè)以及國民經濟的發(fā)展提供物質的相關的保障。政府對房地產經紀行業(yè)的管理也有相應的規(guī)定。房地產經紀人要有較強的政策意識，時刻關注各種政策的變化，以便順應形勢，進行相關的調整。專業(yè)性強 由于房地產涉及面廣，相關法律性、經濟性、使用性、技術性都要高于一般商品，凡從事房地產經紀行業(yè)的經紀人要求具有一定專業(yè)基礎知識和較強的能力。地域性強 由于房地產是不動產，其地域的固定性已決定了房地產交易方式不同于其他商品，一般來說，無論是買方還是賣方，都與其交易物所在地域有著一定的聯(lián)系，而經紀人也只以在本地從事經紀活動，國內各省市睥經紀人管理規(guī)定都明確規(guī)定，在當?shù)厣陥蠓康禺a經紀人執(zhí)業(yè)資格的公民必須是具有當?shù)爻Ｗ艨诘木用瘛说奈飪r值高 不動產的交易，除零散租賃以外，每一筆交易的成交額都是巨款，而從事房地產行業(yè)的經紀人，其傭金收入也相對較高。從業(yè)人員人員職業(yè)道德要求高 房地產不但是高檔商品，而且社會涉及面廣，影響大，房地產經紀人的職業(yè)道德品質高低直接影響到其行業(yè)以及經紀人的發(fā)展，因此從事房地產的經紀人要具有良好的職業(yè)道德。工作時間彈性大 由于房地產交易雙方有很多是個人買賣，往往選擇業(yè)余時間洽談業(yè)務，房地產經紀人也要相應的將就客戶的時間。成交難度大 由于房地產是超高檔商品，同時購房地產對于中國的大多數(shù)消費者來說，是人生中的一件大事，有不少的人也許一生只有這么一次，而且所購買的房屋可能永遠會伴隨消費者一生。因此消費者在選擇房屋、價格、購買備件等方面需要反復慎重的比較和考慮，再加上目前國內大多數(shù)房地產經營者和消費者對經紀行業(yè)的認識不足，受傳統(tǒng)觀念影響較深，商品經濟意識淡薄，經常發(fā)生買賣雙方見面后，拋棄經紀人而直接成交的現(xiàn)象。這就需要房地產經紀人既要有耐性說服客戶，又要注意保護自己的合法權益。受宏觀因素、區(qū)域因素、市場因素影響較大 由于房地產交易涉及金額大，其市場的供需變化受政治性、政策性、經濟性等宏觀因素的影響較大。如某地區(qū)的房地產市場一旦受到政府形勢的影響，或中央地方某些政策的影響以及當?shù)厣鐣洕l(fā)展的影響，房地產經紀行業(yè)的經營狀況也將伴隨這些變化出現(xiàn)階段性的興衰，一般來說商品經濟越發(fā)達的地區(qū)和經濟發(fā)展速度越快，房地產經紀市場越活躍。行業(yè)競爭大，淘汰率高 由于房地產經紀資金投入低，傭金收入高，從事房地產經紀行業(yè)的人員和機構在市場成熟的地區(qū)也相應增多，而導致競爭激烈。由于專長性強，操作難度大，從業(yè)人員人員及機構的淘汰率比較高。（四） 目前我國房地產經紀人的類型 由于各省市房地產市場發(fā)展水平不同，房地產經紀人類型的劃分也有不同，但一般來說大致劃分如下：按職業(yè)劃分 房地產經紀人按職業(yè)劃分，有專業(yè)房地產經紀人和兼職房地產經紀人。這兩種經紀人只要服務于政府批準成立的房地產經濟機構，或經當?shù)卣嘘P部門批準允許成立持照經營的，都是合法的，否則為非法經營。深圳市只允許經紀人在一家經紀機構執(zhí)業(yè)，不能兼職和跨機構執(zhí)業(yè)。按素質劃分 房地產經紀人按素質劃分，可分為一般房地產經紀人，專家型房地產經紀人。前者主要從事二級市場和三級市場的房地產買賣、租賃以及市場信息咨詢；專家型經紀人由于具備較高文化水平、專業(yè)水準和豐富的市場經驗，可以充當專業(yè)顧問，其專業(yè)活動可以貫穿整個房地產市場。一般來說，主要從事房地產一級市場和二級市場的市場研究、投資分析、決策建議、土地轉讓、項目轉讓、合作開發(fā)、項目策劃、規(guī)劃設計建議、項目融資、營銷策劃、工程代理、銷售代理、三級市場的房地產整盤收購，轉讓租賃、項目改造等方面的咨詢和經紀活動。（五）房地產經紀人作用 隨著商品經濟的發(fā)展，生產社會化和社會分工專業(yè)化的程度越來越高，房地產經紀作為一個專業(yè)性較強的行業(yè)，在房地產市場流通的動作中起到了較為重要的作用。促進房地產市場流通 房地產經紀人把涉及面較廣的繁雜事務集中到專門的工作中來完成，對房地產交易雙方來說，省時省事，便于促成交易。另一方面由于房地產經紀人運用其專業(yè)手段提高了市場交易動作的效率，加速了市場流通和資金周轉，促進了市場的繁榮。傳播房地產知識和政策法規(guī) 房地產經紀人在經紀活動的交往中，必然不斷運用自己的專業(yè)知識向交易雙方傳播有關的房地產知識和政策、法規(guī)以及相關的法律知識，從而有效地規(guī)范和培育了房地產市場的發(fā)展。傳遞房地產市場信息 房地產經紀人在動作過程中，隨時不斷收集、處理、反饋和傳播房地產市場信息，為政府決策，房地產投資商，房地產經營企業(yè)，建筑規(guī)劃、設計院、建材市場、廣告商、消費者等等，及時提供了豐富的房地產市場信息，并為政府及社會各界廣泛利用，尤其是在反映房地產市場供需變化和消費趨勢方面，有效地調節(jié)房地產市場供需關系和產品結構。是調節(jié)房地產市場供需的晴雨表。提供房地產專業(yè)服務 房地產經紀人在房地產決策、投資、動作等一系列的過程中，提供專業(yè)的服務，為投資者解決很多專業(yè)性問題，促進房地產市場良性發(fā)展。37 / 37