【導讀】第七章針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務內(nèi)容和指標???????立于2020年2月，注冊資金100萬元。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書，專業(yè)技術人員、管理人員持證上崗率達100%。物業(yè)設備完好率達98%以上，業(yè)主滿意率達96%以上，報修處理及時率達98%以上。我司先后制定了一系列嚴密有效的內(nèi)部管理規(guī)章制度，博樂物業(yè)將與社會各界朋友一。一年內(nèi)通過“泉州物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評；管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故，檔案完整率達到100；度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。公司驗收合格后接受。作，進入日常工作狀態(tài)；安防員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，

　　

【正文】 委托開展的一項服務活動，該項服務只要有業(yè)戶需 要，我們都應盡可能提供，真正體現(xiàn)管理公司全方位服務特點。一般我們可提供的項目有： —— 各種衛(wèi)生、清潔服務工作； —— 提供裝修服務； —— 護理服務； —— 禮儀服務； c 代辦服務 :物業(yè)管理公司的代辦服務是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務需求 。 代辦服務項目應是多樣的， 服務中心 可根據(jù)小區(qū)客觀條件和實際需要統(tǒng)籌安排 ， 一般可開展的項目有： —— 代訂書報雜志、代購物品； —— 代雇保姆、家庭教師； —— 房屋中介服務，代管代租賃房屋； —— 其他委托服務； .服務承諾 約服務收費根據(jù)服務要求和服務標準，本著收支平衡，略有盈余的精神與業(yè)戶協(xié)商定價； ， 一般情況當場予以答復 ， 特殊情況 2 天內(nèi)答復； ， 24 小時內(nèi)給予答復，屬于服務上問題即作整改，并書面向業(yè)戶征詢意見； 、向業(yè)戶索要勞務費或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。同時 物業(yè)服務中心 書面向業(yè)戶道歉退還費用并加賠同等金額。 33 第九 章 物業(yè)服務費用范圍的物業(yè)設施、設備維修管理與維護 一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新 ? 根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況 ? 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復 ? 屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修 ? 編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全 ? 合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途 ? 各類設備設施信息記錄清晰明確 ,臺帳清楚 ? 及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設備設施的完好 ? 因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務 ? 完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度 ? 完善的管理、檢查、 考核制度 ? 給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態(tài) ? 建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準 ? 搞好維修保養(yǎng)計劃管理 ,科學安排施工進度 二、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定 【房屋、建筑設施】 ? 建物維修工 《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進行修繕養(yǎng)護； 《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設施進行巡查； 、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內(nèi)； 、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修 記錄表》內(nèi)； 、設施發(fā)生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協(xié)同下排除異常。 .設備主管 34 、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； 、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督； 、維修記錄進行檢查驗證； 、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照 《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門； 【供配電設備】 .電工 《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》； ，配電柜每月清潔一次。雙電源柜 (箱 )“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》； 《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、 保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)； ，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。 .設備主管 、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； ，并進行指導，檢查 ； ,檢查巡視記錄、交接班記錄； ，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； 35 、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； ，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； 《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 【消防設備】 .日常巡視 a 設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容 與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障； .定期檢查 、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》； ，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng) 測試記錄表》。 .維修保養(yǎng) ； ，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)。 .設備主管 ，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托 修理的聯(lián)系工作； 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； ，并進行指導，檢查； 36 ,檢查巡視記錄； ，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門 【給排水設備】 管道工 《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與 程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； ，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次； 《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)； .設備主管 ，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； ，并進行指導，檢查； ,檢查巡視記錄、交接班記錄； ，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； 、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； ，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； 《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 37 【弱電設備】 .分承包方維保人員 《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》； ，記錄 《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。 .電工 《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》； ，信號接收設備每月清潔一次； ，督促維修保養(yǎng)。 安防員 人員 ，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》； 常情況，及時報告 安 防 主管、設備主管。 .設備主管 、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； 《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； ,檢查巡視記錄； ，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《 攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； 、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 38 ，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； 《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件； 【電梯設備】 .分承包方電梯維保人員 《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記 錄表內(nèi)； 《房屋、設備、設施維修記錄表》； ，記錄于《設備故障記錄表》上 ,并及時處理。 .電工 《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)； 。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。 .設備主管 、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； 12 月制訂下一年度《房屋、設 備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； ，按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； ,檢查巡視記錄； ，填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； 【水泵設備】 .管道工 《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； ，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次； 39 《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)； ，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和 故障。 .設備主管 ，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； ，并進行指導，檢查； ,檢查巡視記錄、交接班記錄； ，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設 備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； 、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； ，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門； ，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； 《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 三、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案 【樓底層大廳】 .對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養(yǎng)護： 每周一次 .落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉 速度在 3s～ 15s 范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象； .落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕； .落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。 .對大樓門廳內(nèi)照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次 40 【樓道】 .對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次 .對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次 .對樓道、扶梯進行巡查： 每月一次 ，表面光滑平整，無松動； 、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂； ，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）； .樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。 .對樓面進行巡查：