【導(dǎo)讀】運(yùn)用在卓越集團(tuán)？–新的組織結(jié)構(gòu)如何解決目前存在的各種問題？才能有效滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要？結(jié)構(gòu)來支撐未來戰(zhàn)略的發(fā)展？戰(zhàn)略對(duì)卓越組織設(shè)計(jì)的要求。務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其中，以服務(wù)為核心的置業(yè)和物業(yè)管理兩塊業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)性較小，系，但集團(tuán)仍以核心業(yè)務(wù)為主導(dǎo)設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)。自主權(quán)，實(shí)現(xiàn)自身的獨(dú)立發(fā)展。于培育的持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，應(yīng)首先以操作管理為主培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。–不僅需要制定規(guī)范的制度，更重要是能夠有效地貫徹和執(zhí)行制度。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，也是中國。公司以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，除此之外還涉及物。2020、2020年，萬科蟬聯(lián)藍(lán)籌地產(chǎn)稱號(hào)。在中國房地產(chǎn)TOP10研究組進(jìn)行的“2020中國。至2020年底，萬科已進(jìn)入城市包括深圳、上海、2020年項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中未開發(fā)面積高達(dá)11,601,123平。萬科在成長(zhǎng)的過程中，不斷調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)。以大眾住宅開發(fā)為主

　　

【正文】 性、可靠性 – 組織地區(qū)公司進(jìn)行互審 – 對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行審計(jì) – 根據(jù)投資方案所確定的市場(chǎng)定位明晰項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 – 進(jìn)行項(xiàng)目策劃和規(guī)劃方案設(shè)計(jì) – 施工圖設(shè)計(jì) – 審核市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位等方案 – 參與戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目策劃專題討論會(huì)并審核最終方案 – 概念設(shè)計(jì)甑選設(shè)計(jì)單位、合同談判、組織評(píng)審和確定方案 – 方案設(shè)計(jì)組織評(píng)審和確定方案 – 景觀設(shè)計(jì)的組織評(píng)審和確定方案 – 樣板房設(shè)計(jì)評(píng)審 – 二次設(shè)計(jì)的監(jiān)督檢查 – 重大功能變化及重大設(shè)計(jì)變更處理 地區(qū)公司 法律審計(jì) 設(shè)計(jì)管理 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 55頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與地區(qū)公司的權(quán)限劃分（五） – 不涉及 – 組建銷售團(tuán)隊(duì)或管理銷售代理公司、廣告公司，實(shí)現(xiàn)銷售收入 – 審核銷售實(shí)施方案，實(shí)現(xiàn)整合營(yíng)銷 – 管理現(xiàn)金收入，實(shí)現(xiàn)投資現(xiàn)金回流 地區(qū)公司 施工管理 銷售管理 集團(tuán) – 將設(shè)計(jì)圖紙交給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)具體的施工組織管理工作 – 對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)控、評(píng)估和驗(yàn)收 – 負(fù)責(zé)具體招投標(biāo)工作 – 總額在 ___以內(nèi)采購合同的審定 – 提供招標(biāo)平臺(tái) – 建立招標(biāo)機(jī)制 – 儲(chǔ)存招標(biāo)信息，實(shí)現(xiàn)資源共享 – 成熟時(shí)進(jìn)行集團(tuán)供應(yīng)商管理 – 總額在 ___以上采購合同的審定 招標(biāo)管理 人力資源戰(zhàn)略 第 56頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 地區(qū)公司與項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）的權(quán)限劃分 – 負(fù)責(zé)總包、監(jiān)理等招標(biāo)； – 負(fù)責(zé)總包合同的簽訂 – 負(fù)責(zé)暫定金額事項(xiàng)的采購 – 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)管理 – 提供設(shè)計(jì)圖紙的技術(shù)指導(dǎo) – 負(fù)責(zé)圖紙的變更 – 負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院的協(xié)調(diào) 項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部） 招標(biāo)管理 技術(shù)管理 地區(qū)公司 – 配合責(zé)暫定金額事項(xiàng)的采購 – 通過監(jiān)理公司，采用總包方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、安全的監(jiān)控 – 不涉及 質(zhì)量進(jìn)度安全管理 人力資源戰(zhàn)略 第 57頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 2 報(bào)告內(nèi)容 :卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 管控和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化思路 卓越管控體系優(yōu)化 卓越組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 物業(yè)管理公司 /顧問公司管控設(shè)計(jì) 擔(dān)保公司管控設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元管控設(shè)計(jì) 集團(tuán)總體定位 人力資源戰(zhàn)略 第 58頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與物業(yè)管理公司 /顧問公司 權(quán)限劃分（一） – 參與制定本單元戰(zhàn)略目標(biāo) – 根據(jù)本單元戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)在集團(tuán)指導(dǎo)下制定主要戰(zhàn)略措施，報(bào)集團(tuán)審批 – 制定和執(zhí)行戰(zhàn)略計(jì)劃，受集團(tuán)監(jiān)控 – 集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部設(shè)計(jì)集團(tuán)總體戰(zhàn)略體系，并在此框架下制定物業(yè)公司/顧問公司的戰(zhàn)略目標(biāo) – 指導(dǎo)物業(yè)公司 /顧問制定主要戰(zhàn)略措施和戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃 – 監(jiān)控房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略計(jì)劃執(zhí)行情況，確保其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不偏離戰(zhàn)略方向 – 戰(zhàn)略性投資活動(dòng)，如進(jìn)入新的細(xì)分市場(chǎng)，嘗試新的業(yè)務(wù)模式等需報(bào)集團(tuán)審批 – 審批物業(yè)管理公司 /顧問 重大投資決策 物業(yè)管理公司 /顧問公司 戰(zhàn)略管理 投資決策 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 59頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與物業(yè)管理公司 /顧問公司 權(quán)限劃分（二） – 執(zhí)行集團(tuán)的計(jì)劃管理制度并接受集團(tuán)的監(jiān)督 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下編制本單元年度計(jì)劃，并分解出半年、季度工作計(jì)劃 – 執(zhí)行工作計(jì)劃 – 集團(tuán)制定計(jì)劃管理制度并監(jiān)督實(shí)施 – 指導(dǎo)和審核房地產(chǎn)公司編制年度、半年工作計(jì)劃 – 監(jiān)督房地產(chǎn)公司年度工作、半年計(jì)劃完成情況 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下制定本單元人力資源規(guī)劃和各類人力資源管理制度，包括績(jī)效考核和薪酬管理制度 – 實(shí)施本單元除總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理以外的管理人員及員工的招聘和任免工作 – 集團(tuán)指導(dǎo)物業(yè)管理公司 /顧問公司制定各類人力資源管理制度 – 集團(tuán)實(shí)施物業(yè)管理公司 /顧問公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位的招聘和任免和考核工作 物業(yè)管理公司 /顧問公司 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 人力資源 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 60頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與物業(yè)管理公司 /顧問公司 權(quán)限劃分（三） – 執(zhí)行集團(tuán)制定的財(cái)務(wù)制度 – 制定和調(diào)整本單元財(cái)務(wù)預(yù)算，報(bào)集團(tuán)審批 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下進(jìn)行財(cái)務(wù)決算并報(bào)集團(tuán)審批 – 在國家有關(guān)法律法規(guī)內(nèi)，服從集團(tuán)財(cái)務(wù)中心統(tǒng)一的資金調(diào)配 – 簽署預(yù)算之外的重大采購和業(yè)務(wù)外包合同必須報(bào)集團(tuán)公司審批，預(yù)算內(nèi)的采購和業(yè)務(wù)外包合同報(bào)集團(tuán)備案 – 集團(tuán)制定財(cái)務(wù)管理制度 – 集團(tuán)審核批準(zhǔn)房地產(chǎn)公司 年度和半年財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃及其調(diào)整工作 – 集團(tuán)指導(dǎo)和審核物業(yè)公司年終財(cái)務(wù)決算 – 在國家有關(guān)法律法規(guī)內(nèi)，集團(tuán)實(shí)行資金統(tǒng)一劃撥 – 集團(tuán)對(duì)物業(yè)管理公司發(fā)生的 預(yù)算之外的重大采購和業(yè)務(wù)外包合同進(jìn)行審批，對(duì)預(yù)算內(nèi)的采購和業(yè)務(wù)外包合同進(jìn)行備案 – 執(zhí)行集團(tuán)公司的企業(yè)精神和行為準(zhǔn)則 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下開展企業(yè)文化建設(shè)和傳播活動(dòng) – 首次公開使用與企業(yè)形象傳播相關(guān)的文案和平面設(shè)計(jì)前報(bào)集團(tuán)公司核準(zhǔn) – 建設(shè)和管理物業(yè)管理項(xiàng)目品牌 – 集團(tuán)制定統(tǒng)一的企業(yè)精神和行為準(zhǔn)則 – 規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)公司 /顧問公司的企業(yè)文化建設(shè)和品牌建設(shè)活動(dòng) – 對(duì)公司品牌進(jìn)行建設(shè)和管理 物業(yè)管理公司 /顧問公司 財(cái)務(wù)控制 品牌與企業(yè)文化 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 61頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與物業(yè)管理公司 /顧問公司 權(quán)限劃分（四） – 接受集團(tuán)定期或不定期的審計(jì)監(jiān)督 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下處理法律訴訟或糾紛 – 每年一次審計(jì)物業(yè)管理公司 /顧問公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保其經(jīng)濟(jì)性、可靠性 – 為物業(yè)管理公司提供各種法律咨詢服務(wù)，指導(dǎo)處理有關(guān)訴訟或糾紛 – 提出物業(yè)管理定價(jià)方案報(bào)集團(tuán)審批 – 向集團(tuán)營(yíng)銷部提供業(yè)主 /客戶調(diào)研資料，共享客戶資源 – 實(shí)施具體的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng) – 指導(dǎo)和審批項(xiàng)目定位、定價(jià)方案的確定 – 集團(tuán)營(yíng)銷部向顧問公司提供必要的一級(jí)市場(chǎng)相關(guān)客戶資料、信息，以便于顧問公司開展相關(guān)業(yè)務(wù) – 集團(tuán)不干涉物業(yè)管理 /顧問公司 的具體業(yè)務(wù)管理 物業(yè)管理公司 /顧問公司 法律審計(jì) 業(yè)務(wù)管理 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 62頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 2 報(bào)告內(nèi)容 :卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 管控和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化思路 卓越管控體系優(yōu)化 卓越組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 物業(yè)管理公司 /顧問公司管控設(shè)計(jì) 擔(dān)保公司管控設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元管控設(shè)計(jì) 集團(tuán)總體定位 人力資源戰(zhàn)略 第 63頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與擔(dān)保公司 權(quán)限劃分（一） – 依據(jù)集團(tuán)總體戰(zhàn)略制定本單元發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和主要戰(zhàn)略措施，報(bào)集團(tuán)審批 – 制定本單元戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃 – 集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部指導(dǎo)擔(dān)保公司制定戰(zhàn)略目標(biāo)和主要戰(zhàn)略措施 – 監(jiān)控?fù)?dān)保公司重大戰(zhàn)略措施執(zhí)行情況，確保其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不偏離戰(zhàn)略方向 – 戰(zhàn)略性投資活動(dòng)，如進(jìn)入新的細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)外拓展業(yè)務(wù)等需報(bào)董事會(huì)審批 – 通過董事會(huì)審批擔(dān)保公司重大投資決策 擔(dān)保公司 戰(zhàn)略管理 投資決策 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 64頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與擔(dān)保公司 權(quán)限劃分（二） – 根據(jù)本單元戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃制定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，報(bào)集團(tuán)備案 – 根據(jù)年度計(jì)劃分解出季度、月度、周工作計(jì)劃 – 執(zhí)行本單元工作計(jì)劃 – 總裁辦指導(dǎo)擔(dān)保公司編制年度工作計(jì)劃并在集團(tuán)備案 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下制定本單元人力資源規(guī)劃和各類人力資源管理制度，包括績(jī)效考核和薪酬管理制度 – 實(shí)施擔(dān)保公司高管及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人以下級(jí)別的管理人員及員工的招聘和任免工作 – 集團(tuán)人力資源部指導(dǎo)擔(dān)保公司制定各類人力資源管理制度 – 董事會(huì)審定擔(dān)保公司高管及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人崗位的招聘、任免和考核工作 擔(dān)保公司 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 人力資源 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 65頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與擔(dān)保公司 權(quán)限劃分（三） – 制定本單元年度、季度、月度財(cái)務(wù)預(yù)算 – 完成本單元財(cái)務(wù)決算，報(bào)董事會(huì)審批 – 簽署預(yù)算之外的重大業(yè)務(wù)合同必須報(bào)董事會(huì)審批，對(duì)預(yù)算內(nèi)業(yè)務(wù)合同報(bào)集團(tuán)備案 – 審批擔(dān)保公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算 – 審核擔(dān)保公司年度財(cái)務(wù)決算 – 集團(tuán)通過董事會(huì)對(duì)擔(dān)保公司財(cái)務(wù)資金進(jìn)行管理 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下開展企業(yè)文化建設(shè)和傳播活動(dòng) – 首次公開使用與企業(yè)形象傳播相關(guān)的文案和平面設(shè)計(jì)前報(bào)集團(tuán)公司審批 – 建設(shè)和管理公司品牌 – 指導(dǎo)擔(dān)保公司的企業(yè)文化建設(shè)和品牌建設(shè)活動(dòng) 擔(dān)保公司 財(cái)務(wù)控制 品牌與企業(yè)文化 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 66頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 集團(tuán)與擔(dān)保公司 權(quán)限劃分（四） – 接受集團(tuán)年度審計(jì)和不定期專項(xiàng)審計(jì)的監(jiān)督 – 在集團(tuán)指導(dǎo)下處理法律訴訟或糾紛 – 由集團(tuán)審計(jì)部對(duì)擔(dān)保公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行年度審計(jì)和的不定期的專項(xiàng)審計(jì)，確保其經(jīng)濟(jì)性、可靠性 – 為擔(dān)保公司提供各種法律咨詢服務(wù)，指導(dǎo)處理有關(guān)訴訟或糾紛 – 配合集團(tuán)戰(zhàn)略由相關(guān)部門定期向集團(tuán)提供房地產(chǎn)項(xiàng)目信息 – 需集團(tuán)審批備案事項(xiàng)與集團(tuán)總裁辦進(jìn)行溝通協(xié)調(diào) – 自主實(shí)施個(gè)人擔(dān)保業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng) – 對(duì)公業(yè)務(wù)報(bào)董事會(huì)決策審批 – 將擔(dān)保公司提供有效項(xiàng)目信息作為考核指標(biāo)，為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供支持 – 對(duì)公業(yè)務(wù)通過董事會(huì)指導(dǎo)、決策、審批 擔(dān)保公司 法律審計(jì) 業(yè)務(wù)管理 集團(tuán) 人力資源戰(zhàn)略 第 67頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 2 報(bào)告內(nèi)容 :卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 第三階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧 卓越集團(tuán)總部核心管控流程優(yōu)化 卓越集團(tuán)人力資源戰(zhàn)略 卓越集團(tuán)管控模式和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 卓越集團(tuán)融資戰(zhàn)略 卓越集團(tuán)品牌戰(zhàn)略 管控和組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化思路 卓越管控體系優(yōu)化 卓越組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化 人力資源戰(zhàn)略 第 68頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 擁有數(shù)個(gè)區(qū)域營(yíng)運(yùn)中心，形成統(tǒng)分有序的全國戰(zhàn)略布局 卓越最終的組織結(jié)構(gòu)是集團(tuán)＋地區(qū)公司 +項(xiàng)目公司（部），在具體做法上，卓越需要配合戰(zhàn)略的發(fā)展分三步進(jìn)行 時(shí)間 第一階段： 明確集團(tuán)定位、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、健全組織職能 第二階段： 項(xiàng)目數(shù)量增多，健全地區(qū)公司或直屬公司組織結(jié)構(gòu) 第三階段： 跨地域發(fā)展，且出現(xiàn)成熟的發(fā)展區(qū)域，重點(diǎn)地區(qū)成為區(qū)域中心 拐點(diǎn)：集團(tuán)已有 3～ 5個(gè)成熟區(qū)域出現(xiàn)，同時(shí) 1級(jí)地區(qū)公司運(yùn)作的 2級(jí)地區(qū)或項(xiàng)目公司數(shù)量達(dá)到 3～ 5個(gè)， 1級(jí)地區(qū)公司作為區(qū)域中心管控成為必要 拐點(diǎn)：地區(qū)公司同時(shí)操作的項(xiàng)目公司數(shù)量達(dá)到3～ 5個(gè)以上，地區(qū)公司業(yè)務(wù)日益成熟完善 價(jià)值 現(xiàn)狀微調(diào) 集團(tuán) +地區(qū)公司+項(xiàng)目部 集團(tuán) +1級(jí)地區(qū)公司 +2級(jí)地區(qū)公司 +項(xiàng)目部 明確集團(tuán)和地區(qū)公司定位，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu) 組織模式 戰(zhàn)略目的 完善集團(tuán)、地區(qū)公司、項(xiàng)目部三級(jí)管理平臺(tái) 人力資源戰(zhàn)略 第 69頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 依據(jù)目前卓越發(fā)展階段和項(xiàng)目區(qū)域分布的實(shí)際情況，卓越集團(tuán)應(yīng)考慮將地區(qū)公司分級(jí)管理 卓越集團(tuán) 1級(jí)地區(qū)公司 2級(jí)地區(qū)公司 卓越目前階段 發(fā)展成熟期 發(fā)展過渡期 項(xiàng)目公司1 項(xiàng)目公司2 卓越集團(tuán) 1級(jí)地區(qū)公司 2級(jí)地區(qū)公司 項(xiàng)目公司1 項(xiàng)目公司2 卓越集團(tuán) 地區(qū)公司1 地區(qū)公司2 其它業(yè)務(wù)公司 其它業(yè)務(wù)公司 其它業(yè)務(wù)公司 面臨問題 ： 各地區(qū)公司定位不明，管控不明 階段調(diào)整 ： 根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略將各地區(qū)公司分級(jí)定位， 由集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行管理，并以 1級(jí)地區(qū)公司為核心積極拓展周邊區(qū)域，同時(shí)集團(tuán)向其他未拓展核心區(qū)域進(jìn)行拓展 成熟條件 ： 集團(tuán)管控成熟， 1級(jí)地區(qū)公司發(fā)展成熟，成為區(qū)域中心，綜合管理項(xiàng)目公司和周邊 2級(jí)地區(qū)公司 1級(jí)地區(qū)公司 人力資源戰(zhàn)略 第 70頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 2020/9/13 根據(jù)以上分析集團(tuán)層面與之對(duì)應(yīng)的組織