【導(dǎo)讀】巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告

　　

【正文】 旅游資源單體的評價，得出單體旅游資源共有綜合因子評價賦分值。 2. 評價等級指標(biāo) 依據(jù)旅游資源單體評價總分，將其分為五級，從高級到低級為： 五級旅游資源，得分值域≥ 90分。 四級旅游資源，得分值域≥ 75－ 89分。 三級旅游資源，得分值域≥ 60－ 74分。 二級旅游資源，得分值域≥ 45－ 59分。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 一級旅游資源，得分值域≥ 30－ 44分。 此外還有：未獲等級旅游資源，得分≤ 29分。 3. 評價標(biāo)準(zhǔn)結(jié)論 五級旅游 資源稱為 特品級旅游資源 ； 五級、四級、三級旅游資源被通稱為 優(yōu)良級旅游資源 ； 二級、一級旅游資源被通稱為 普通級旅游資源 ； （三）評估結(jié)論 依據(jù)上表的標(biāo)準(zhǔn)對巽寮灣內(nèi)的具有代表性的下列資源單體評分統(tǒng)計如下： 赤砂灣： 12+5+8+7+5+4+5=46 榕樹角： 12+9+8+7+5+4+5=50 鏡山： 20+10+10+7+5+4+5=61 響浪角： 25+10+10+7+5+4+5=66 金絲貓山： 25+10+8+8++5+4+5=65 云頭角： 25+10+10+10+5+4+5=69 松園灣： 12+5+8+7+5+4+5=46 新村灣： 21+10+10+7+5+4+5=62 長咀角： 29+10+12+10+5+4+5=74 富巢灣： 30+20+15+10+5+5+5=90 磨子石： 30+20+15+10+5+6+5=91 紅螺灣： 28+10+10+10+5+4+5=72 鳳咀： 20+10+10+10+5+4+5=64 巽寮灣： 30+23+15+10+5+4+5=92 其中：特品級旅游資源 3處、優(yōu)良級旅游資源 8處、普通級旅游資源 3處。由此可以看出，巽寮灣的旅游資源普遍具有非常高的價值，特品級和優(yōu)良級的旅 游資源在我們所選的代表資源里面，占了高達百分之八十以上的比例，絕大部分資源開發(fā)價值很高。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 海濱資源評估 （一）海灘資源評估 分區(qū) 指標(biāo) 北區(qū) 中區(qū) 南區(qū) 平均低潮位時灘面寬度 (m) 35~55m 45~70m 45~70m 平均高潮位時灘面寬度 (m) 20~40m 45~50m 45~50m 海灘長度 (m) 410m 1800m 750m 高潮線以上的平均坡度（176。） 4~6 4~6 4~6 平均高潮線以上物質(zhì) 中 — 細(xì)砂 細(xì)砂 細(xì)砂 平均高潮線以下物質(zhì) 中 — 細(xì)砂 細(xì)砂 細(xì)砂 海灘的 彎曲度 平緩 較彎 較彎 向海的開闊度 大 大 大 沙子的色彩 淺灰 白 /金黃 白 /金黃 海灘的沖淤狀態(tài) 微蝕 平衡 平衡 向海景觀 美 很美 很美 沙浴康樂價值 很低 高 較高 （二）水體質(zhì)量評估 分區(qū) 指標(biāo) 北區(qū) 中區(qū) 南區(qū) 水溫（176。 C） 23～ 25 23～ 25 23～ 25 水色 淺綠 /藍色 蔚藍 蔚藍 水透明度 (m) ～ 1 ～ 1 ～ 1 潮差 (m) ＜ ＜ ＜ 海浴康樂價值 低 很高 很高 海上運動的適宜性 很適宜 很適宜 很適宜 裂流強 弱 (m/s) —— ～ —— 裂流數(shù)量（個 /km） —— 1～ 2 —— 巽寮海域水質(zhì)好，沙灘質(zhì)量高，非常適合開展海浴和海上運動。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)開發(fā)條件分析 （一）北區(qū) 北區(qū)為以巽寮灣度假區(qū)的入口處，是三大區(qū)域中通達能力最好的。濱海公路是巽寮灣唯一的對外交通要道，交通便利。北區(qū)地形地貌分界清晰，以道路為界，西側(cè)為海，東側(cè)為山體和將近 ；山體植被茂盛，道路等基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好。未來跨海大橋?qū)拇诉M入稔平半島，該地區(qū)與對面大亞灣石化區(qū)的聯(lián)系將變得十分緊密。也為產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展留下良好的發(fā)展空間。 北區(qū)的地形分布特點是道路西側(cè)緊靠海岸線，幾乎沒有可建設(shè)用地，沿道路東側(cè)從北向南前 ，多為農(nóng)業(yè)用地，中間還有一塊面積約為 25公頃，坡度約為 20度的山地，還包括面積約為 ；后 ，坡度約為 30度；北區(qū)東部被幾座山體分成了多個大小不等的小地塊。 北區(qū)的海濱以礁石居多，沙灘的規(guī)模與質(zhì)量都不如中區(qū)與南區(qū)；養(yǎng)殖場位于北區(qū)，造成海水水質(zhì)較差，不適宜進行高接觸性的水上活動；海岸上已經(jīng)生長成林的紅樹林，為將來發(fā)展生態(tài)公園提供了良好的資源。北區(qū)的海灘較 不適宜海濱游憩，所以建議作為一個水路交通的中轉(zhuǎn)點，提供游艇的服務(wù)和外來船只的停靠。 這種地形下可利用道路東側(cè)的山體開發(fā)建設(shè)一定數(shù)量和規(guī)模的住宿接待設(shè)施，不僅依山對海、景色優(yōu)美，還保留了一部分農(nóng)田，作為日后發(fā)展所用；前半部分平整的土地可以用來作為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地。 （二）中區(qū) 與北區(qū)不同，中區(qū)沒有山體分隔，地勢平坦開闊，形狀規(guī)整，開發(fā)建設(shè)的靈活性較大。以穿過中區(qū)的濱海公路為界，東邊為村莊和農(nóng)田，西邊是養(yǎng)殖場，北部是巽寮鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。 區(qū)域中段為一段沙洲，一側(cè)被當(dāng)?shù)鼐用裥藿舜罅康奈r塘，另一側(cè)無人涉足，通過對海濱 資源的調(diào)研評價，建議此處作為巽寮灣度假區(qū)的主要的游艇碼頭。 中區(qū)是整個度假區(qū)開發(fā)較為成熟一個區(qū)域，因地段中央部分相對開放，主干道從其中穿過，目前已有 7， 8家度假村在經(jīng)營中，還有些正在建設(shè)中，有些已成為爛尾樓，對以后的開發(fā)帶來了一定的困難；片區(qū)前半段是當(dāng)?shù)刈畲蟮亩燃俅澹嘿沐紴扯燃俅?，后半段集中了其余的幾家度假村和廣東體育惠東基地，足見此處自然環(huán)境和開發(fā)條件的優(yōu)越。在新的規(guī)劃中，可盡量整合資源，使其成為整個巽寮灣海濱度假區(qū)中檔消費、公共配套設(shè)施較為集中的一個區(qū)域。 （三）南區(qū) 南區(qū)是目前開發(fā)程度最低的一個片區(qū)， 道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也較為滯后。地貌從西向東依次為海灘、山地、少量平整土地、山地、大片農(nóng)業(yè)用地和村莊。南區(qū)北段及南段均緊靠山體，使地塊整體上處于相對私密和獨立的位置；有小型低海拔山體群，地塊起伏較小；濱海公路目前只鋪到南區(qū)北部，區(qū)域內(nèi)道路主要是沙土路，而且目前沙土路只到達南區(qū)的東部，目前南區(qū)的內(nèi)部交通條件非常有限。 由于此區(qū)域開發(fā)程度最低，所受污染最輕，山體鄰近海岸線，所以建議此處作為高檔海濱度假區(qū)來建設(shè)，建設(shè)一定規(guī)模，高檔次的別墅區(qū)、酒店等度假設(shè)施；富巢灣海岸線奇石聳立，沙灘潔白柔軟，在巽寮灣屬于海濱景觀 條件最好的區(qū)域，特別適合觀光和高接觸性的水巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 上活動；南區(qū)地塊內(nèi)除西部一塊連續(xù)小型山體群外，東部地勢相對開闊而平坦，擁有壯觀的山海綜合景觀，適合開發(fā)高級住宅及高爾夫球項目，同時現(xiàn)有的水系情況有利于在東部地塊進行游艇俱樂部等項目的建設(shè)。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 第五篇項目總體概念規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計說明 規(guī)劃目標(biāo)： 打造原生態(tài)的功能復(fù)合型濱海度假區(qū) 規(guī)劃設(shè)計思路： ? 根據(jù)市場需求選擇產(chǎn)品 將游客的需求放在最重要的位置上，根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果挑選游客期望的旅游產(chǎn)品。 ? 根據(jù)資源稟賦安排產(chǎn)品 根據(jù)各個地塊的不同特征，合理安排 能夠最大限度發(fā)揮自然資源優(yōu)勢的旅游項目及其他產(chǎn)業(yè)項目。 ? 根據(jù)產(chǎn)品特征設(shè)計運營模式 根據(jù)產(chǎn)品特征以及相互關(guān)系組合產(chǎn)品，形成不同功能的產(chǎn)品組團。根據(jù)產(chǎn)品自身的經(jīng)營管理模式設(shè)計整個功能組團的運營模式，尋找最佳的盈利方式。 主題形象 多彩風(fēng)情，山海新時空 ? 融合本土與世界的海洋風(fēng)情， ? 創(chuàng)造體驗濱海旅游的嶄新時空， ? 打造國際化濱海旅游度假目的地。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 功能結(jié)構(gòu)圖 巽寮旅游度假區(qū)未來將自然的形成北、中、南三個不同板塊的開發(fā)模式 根據(jù)未來的交通規(guī)劃，北區(qū) 最接近大亞灣石化區(qū)這一高科技工業(yè)區(qū)，車程最短只有 20分鐘，該地區(qū)有望結(jié)合科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成完善的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。該區(qū)域的自然資源條件相比其他兩區(qū)稍遜一籌，不利于大規(guī)模旅游活動的展開，但恰恰適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 中區(qū)擁有廣闊的開發(fā)腹地，現(xiàn)有基礎(chǔ)條件基本健全，便于大規(guī)模旅游活動的開展，未來將形成旅游、商業(yè)、地產(chǎn)、市政等配套齊全的綜合性旅游新鎮(zhèn)。 南區(qū)自然資源最為優(yōu)秀，環(huán)境私密?，F(xiàn)有的自然條件便于各成體系、相對獨立的功能組團進行開發(fā)。未來這里將形成頂級旅游產(chǎn)品的集中地，成為華南地區(qū)最具魅力的海濱旅游度假區(qū)。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 概念設(shè)計圖 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)概念規(guī)劃圖 北區(qū)概念規(guī)劃 主題 ： 生態(tài)長廊 吐納自然 發(fā)展思路： 立足長遠發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，并進行人性化考慮。 ? 本區(qū)域自然條件有限，旅游吸引力不及南區(qū)及中區(qū)。目前作為旅游產(chǎn)品進行大面積開發(fā)的價值不大，建議將此處作為未來發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基地。 ? 但作為巽寮旅游度假區(qū)的門戶，它將給每一位到達的游客留下較深的第一印象。應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有條件適當(dāng)開展旅游項目。 ? 海港旅游區(qū)將作為重要的海上交通中轉(zhuǎn)港口出現(xiàn)。 ? 紅樹林生態(tài)公園起到嚴(yán)格保護生態(tài)環(huán)境的作用。 ? 道路右 側(cè)的二線區(qū)域?qū)⒊蔀楹罄m(xù)發(fā)展的基地，目前以房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地加以控制。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 中區(qū)概念規(guī)劃 區(qū)域功能 中區(qū)是整個項目功能最為齊全和密集的服務(wù)區(qū)和居住區(qū)，其中以居住、旅游服務(wù)、市政配套三大功能為主導(dǎo)。 旅游服務(wù)功能包括觀光、餐飲、購物、住宿、休閑、娛樂，集中體現(xiàn)在新旅游小鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)四個片區(qū)； 市政配套是城市功能的延伸，包括行政辦公、商貿(mào)物流、文體教育、金融服務(wù)、交通運輸、醫(yī)療治安等綜合配套設(shè)施，主要通過旅游新集鎮(zhèn)的建設(shè)來實現(xiàn)，從而打造成一個現(xiàn)代化巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 的城市服務(wù)新區(qū)； 在旅游服務(wù) 和市政配套得以完善的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)的開發(fā)價值將成幾何級的提升，并陸續(xù)推出主題地產(chǎn)區(qū)、人文居住社區(qū)、精英社區(qū)等各種形式的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，實現(xiàn)生態(tài)、社會、經(jīng)濟三個方面的綜合價值。 區(qū)域主題 碧海藍天 旅游新城 區(qū)域開發(fā)理念 ? 旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合驅(qū)動，最大限度實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的綜合價值； 充分發(fā)揮旅游業(yè)的拉動作用，在保護生態(tài)、完善基礎(chǔ)配套的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)人氣、資本等開發(fā)元素在本區(qū)域的聚集，迅速提升區(qū)域地塊的綜合價值，為房地產(chǎn)的開發(fā)提供強大的驅(qū)動力。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)將在實現(xiàn)經(jīng)濟價值的基礎(chǔ)上，進一步鞏固旅游業(yè)開發(fā)所產(chǎn)生 的綜合效應(yīng)，完善社區(qū)服務(wù)功能，并最終實現(xiàn)“旅游新城”的開發(fā)目標(biāo)。 ? 在區(qū)域空間布局上“一核兩翼”的格局，使本區(qū)域得以平衡發(fā)展； 本區(qū)域的核心由新旅游小鎮(zhèn)、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界四個分區(qū)共同組成，是功能最為完善的中心組團；“北翼”由中心組團向北，以傳統(tǒng)文化為脈絡(luò)，形成一個人文旅游和地產(chǎn)開發(fā)組團；“南翼”則秉承現(xiàn)代濱海度假的精髓，將海洋文化、城市文化與休閑度假、居住完美結(jié)合，形成一個現(xiàn)代濱海度假和地產(chǎn)坐標(biāo)式的開發(fā)區(qū)。 ? 在功能設(shè)置上，以“主客共享”為理念； 在區(qū)域功能設(shè)置方面，兼顧外來游客和區(qū)內(nèi)居民 的雙重需求，旅游服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施將同時得到大力的開發(fā)建設(shè)。在功能配比關(guān)系合理的基礎(chǔ)上，強調(diào)服務(wù)設(shè)施的人性化設(shè)置，綜合考慮各類人群的心理訴求。 ? 城在林中，林立海邊，強調(diào)整個區(qū)域的原生態(tài)和舒適性； 嚴(yán)格保護區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境，保持完整的海岸線和沙灘，并確保 50％以上的綠化率。建構(gòu)合理的海、林、城比例關(guān)系，局部保持原生態(tài)的自然環(huán)境，并營造優(yōu)美舒適的公共生態(tài)空間。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 南區(qū)概念規(guī)劃 主題 澄澈尊境 設(shè)計說明 南區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，景觀富于變化，自西向東依次呈現(xiàn)丘陵、山地、平原、湖泊、山地等 各種形態(tài)。天然的資源條件便于相對獨立的組團開發(fā)。 在這些地方，海灘是最直接的吸引物，主題酒店組團可以在相對封閉的環(huán)境內(nèi)為游客提供多種不同的服務(wù)，也便于度假區(qū)的建設(shè)和管理。同時海灘度假活動所需要的各種服務(wù)設(shè)施集中融合在主題酒店中，能夠保證整個海灘地區(qū)生態(tài)環(huán)境的完整性。 相對獨立的組團式開發(fā)便于開發(fā)商的運作發(fā)展 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)說明 北區(qū) 海港旅游區(qū) 區(qū)域功能 海港旅游區(qū)將建碼頭、海港廣場、星級酒店等其它服務(wù)設(shè)施來滿足它的特殊的功能，以海港廣場上的標(biāo)志性建筑為巽寮灣的形象代表物；以修建碼 頭來滿足游客分流的功能；以酒店作為在此度假旅游的主要接待設(shè)施，使整個區(qū)域形成一個集住宿、休閑、度假、餐飲、交通為一體的綜合服務(wù)區(qū)與休閑度假區(qū)。 ? 項目組成分析 項目名稱 功能 吸引力 游客對象 規(guī)模 表演 觀光 體驗 住宿 餐飲 購物 服務(wù) 刺激性 觀賞性 體驗性 新鮮度 青少年 青年 中年 老年 碼頭 A A A A 中 海港廣場 B A B A 大 海濱酒店 B A B A 大 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 服務(wù)設(shè)施