【正文】 得稅： *25%= 稅后利潤： =. 投資回收期 450/≈10年. 室外娛樂場. 投資總額為：550萬元 室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。項目的投資成本均較低。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態(tài)、休閑的風格保持一致。初步估計基建投資額300萬元；設(shè)備投資額200萬元；流動資金50萬元。. 營業(yè)收入 初步估計室外娛樂場可吸引20%30%游客，即2030萬人，按照年吸引游客25萬人計算，人均消費35元，則營業(yè)收入為：25*35=875萬元。. 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資。按營業(yè)收入的10%計算）： 875*10%= 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： 300/20=15萬元 設(shè)備折舊（5年直線折舊）： 200/5=40萬元 維護及水電費（含原料消耗，按營業(yè)收入的20%計算）： 875*20%=175萬元 營業(yè)稅金： 875*%=. 利潤 稅前利潤： 875（+15+40+175+）= 所得稅： *25%= 稅后利潤： =. 投資回收期： 550/≈. 溫泉度假酒店及滑雪度假酒店. 投資總額為:13，310萬元 均為三星級標準度假酒店，規(guī)模基本一致，按照溫泉度假酒店計算：標準間200個，估計建筑面積為20500平方米（200*80+30*120+3*300），初步估計基建及裝修投資額為：6150萬元（3000元*20500平方米）；初步估計設(shè)備投資額為：405萬元（200*+30*+3*10）；初步估計需流動資金：100萬元，則溫泉度假酒店投資額為6655萬元，滑雪度假酒店投資額與溫泉度假酒店一致。. 營業(yè)收入 三星級酒店標準間價格平均為200280元，商務套房均價為300元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標準間價格130元，商務間價格220元計算。 度假村年游客數(shù)量約為100120萬，其中商務游客20萬左右，旅行團游客6080萬，散客20萬，按照商務游客全部住溫泉別墅，旅行團游客20%入住酒店，散客10%入住酒店計算，則年接待人數(shù)為60*20%+20*10%=14萬。酒店房間均價為：（130*200+30*220）/（200+30）≈142元 則營業(yè)收入為：142*14=1988萬元. 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資，按營業(yè)收入的10%計算）： 1988*10%= 房屋、建筑物折舊（20年直線折舊）： 12300/20=615萬元 設(shè)備折舊（5年直線折舊）： 810/5=162萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的8%計算）： 19888%= 營業(yè)物品消耗（包括房間耗費，按營業(yè)收入10%計算）： 1988*10%= 營業(yè)稅金： 1988*%=. 利潤 稅前利潤1988（+615+162+++）= 所得稅*25%= 稅后利潤=. 投資回收期： 13310/≈. 室內(nèi)溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他建筑 室內(nèi)溫泉是為吸引冬季游客而建設(shè)的，夏季不開放或僅在客流量大的時候開放；現(xiàn)有的高爾夫球場及山地馬場多為微利或不盈利項目，目的在于迎合未來5年至10年，國內(nèi)快速發(fā)展的環(huán)境及逐漸興起的高爾夫運動及賽馬運動。其他建筑多為輔助建筑，目的是匯集客流量，項目本身基本處于微利或無利狀態(tài)。 綜上所述，室內(nèi)溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他配套建筑定位為無利潤項目，即營業(yè)收入與成本抵消。為準確計算溫泉度假村總體投資回報期，這些設(shè)施的投資額度估算如下： 室內(nèi)溫泉：投資額度為6700萬元，與溫泉會所相等。 高爾夫球場：定位為中檔球場，投資額度為5500萬元。 山地馬場：定位為中等規(guī)模，投資額度為500萬元。2. 度假村整體利潤總額及投資回收期. 利潤總額（稅后）：（溫泉會所）+（別墅）+（生態(tài)農(nóng)莊）+（室外娛樂場）+（酒店）=. 投資總額：6000（溫泉會所）+3338（別墅）+300（生態(tài)農(nóng)莊）+550（室外娛樂場）+13310（酒店）+6000（室內(nèi)溫泉）+5500（高爾夫球場）+500（山地馬場）=35498萬元. 靜態(tài)投資回收期：35498/≈13年六. 投資建議1. 項目的優(yōu)勢與風險. 項目的優(yōu)勢 經(jīng)前文分析，該項目優(yōu)勢如下：. 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓勵發(fā)展的項目，項目的建設(shè)有一定的社會意義。. 項目的市場主要定位在大連市及其周邊城市，有充足的客戶來源和市場。. 項目不是單純的溫泉度假村，涵蓋了林海滑雪場及高爾夫球場、山地馬場等項目，形成了多元化休閑景點。. 從經(jīng)濟效益分析，項目有很強的可操作性。. 項目的風險. 溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命至關(guān)重要，但目前沒有相關(guān)數(shù)據(jù)。. 度假村內(nèi)項目的建設(shè)對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設(shè)和經(jīng)營一批特色項目。因此項目的設(shè)計也很重要。. 作為第三產(chǎn)業(yè)，度假村日常的經(jīng)營管理的理念和方法，有其獨特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗，集團目前沒有相關(guān)人才。. 項目投資的絕對額太大，如果投資決策失誤、預算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能影響現(xiàn)集團正常運轉(zhuǎn)。本項目的好處在于一次性投資大，營運資本相對較少，但前期的廣告費用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計一兩年內(nèi)難以維持，必須要有追加的投資準備。2. 投資建議. 首先進行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資。. 請專業(yè)的設(shè)計公司對度假村進行全面規(guī)劃和設(shè)計。. 投資分為二至三期，首期主要建設(shè)溫泉會所、生態(tài)農(nóng)莊、部分別墅和溫泉酒店，以及整個度假村的綠化、道路建設(shè)等；二期為室外娛樂場、山地馬場、高爾夫球場和滑雪酒店的建設(shè)，三期為其他配套項目的建設(shè)。一期工程結(jié)束即可營業(yè)，可有效縮短投資回報期。. 臨近溫泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潛力大，可預留部分土地做為住宅建設(shè)用地或與土地規(guī)劃局協(xié)商取得溫泉度假村附近土地的優(yōu)先開發(fā)權(quán)，以免溫泉度假村營業(yè)后，附近土地升值，為其他房地產(chǎn)企業(yè)做嫁衣。 經(jīng)營發(fā)展部 2009年8月25日34