【正文】 （ 15分） 知名度和影響力（ 10分） 在世界范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成世界承認(rèn)的名牌。 2－ 1 完整性（ 5分） 形態(tài)與結(jié)構(gòu)保持完整。 3－ 1 規(guī)模、豐度與幾率（ 10分） 獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量巨大；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)完美、疏密度優(yōu)良級(jí)；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率極高。 5－ 1 珍稀奇特程度（ 15分） 有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)罕見(jiàn)。 5－ 1 歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值（ 25分） 同時(shí)或其中一項(xiàng)具有世界意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值 、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （二）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 旅游資源評(píng)價(jià)賦分標(biāo)準(zhǔn)表 評(píng)價(jià)項(xiàng)目 評(píng)價(jià)因子 評(píng)價(jià)依據(jù) 賦值 資源要素價(jià)值（ 85分） 觀賞游憩使用價(jià)值（ 30分） 全部或其中一項(xiàng)具有極高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。資源要素價(jià)值和資源影響力總分值為 100分，其中： 資源要素價(jià)值為 85分，分配如下觀賞游憩使用價(jià)值 30 分、歷史科學(xué)文化藝術(shù)價(jià)值 25分、珍稀或奇特程度 15分、規(guī)模、豐度與幾率 10分、完整性 5分。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 旅游資源現(xiàn)狀 北區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 南區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 旅游資源評(píng)估 （一）總體要求 按照本標(biāo)準(zhǔn)的旅游資源分類體系對(duì)旅游資源單體進(jìn)行評(píng)價(jià)； 本標(biāo)準(zhǔn)采用打分評(píng)價(jià)方法； 評(píng)價(jià)主要由調(diào)查組完成； 評(píng)價(jià)體系 本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)“旅游資源共有因子綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)” 賦分； 本系統(tǒng)設(shè)“評(píng)價(jià)項(xiàng)目”和“評(píng)價(jià)因子”兩個(gè)檔次； 評(píng)價(jià)項(xiàng)目為“資源要素價(jià)值”、“資源影響力”、“附加值”； 其中：“資源要素價(jià)值”項(xiàng)目中含 “觀賞游憩使用價(jià)值”、“歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值”、“珍稀奇特程度”、“規(guī)模、豐度與幾率”、“完整性”等 5項(xiàng)評(píng)價(jià)因子。陸路距 324中道 7公里，距深汕高速公路白云出入口 21公里，距惠州 78公里。 4039。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 旅游產(chǎn)業(yè) 配套產(chǎn)業(yè) ? 海濱 golf ? 海濱溫泉 ? 海濱 SPA ? 工藝品 /紀(jì)念品銷售市場(chǎng) ? 民俗生活 ? 民俗表演欣賞 ? 生態(tài)公園 ? 水族館 ? 主題公園 ? 電影世界 ? 滑水 ? 帆船 ? “世界工廠”展覽館 ? 摩托艇 ? 降落傘 ? 沖浪 ? 游艇 ? 潛水 ? 射箭 ? 海釣 ? 騎術(shù)中心 /跑馬場(chǎng) ? 熱氣 球 ? 小型直升飛機(jī)場(chǎng) ? 海灘浴場(chǎng) ? 旅游地產(chǎn) ? 主題酒店 ? 青年旅館 ? 家庭客棧 ? 特色美食街 ? 品牌折扣店 ? 免稅商店 ? 觀光農(nóng) /漁業(yè) ? 綠色農(nóng)產(chǎn)品 在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)過(guò)前期產(chǎn)業(yè)研究和篩選，確定了 9種很有發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)和 5種有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。常住人口和就業(yè)人口逐步增長(zhǎng)，最終 成為新城。定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度。 3=205個(gè)餐位 。180（天）＝ 6177張床位 。 如前所述，中區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)品類型為度假類旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎(chǔ)上構(gòu)筑的完美度假吸引力在旺季的 6 個(gè)月里保持高強(qiáng)，所以其日均游客量即為設(shè)計(jì)日容量參數(shù)值，即 4942人次 /天 。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 參數(shù)計(jì)算前提： 每年的 510月為巽寮旅游區(qū)的旺季， 旺季游客量占到全年游客總量的 80％。 設(shè)計(jì)日（ Design Day）參數(shù)，指的是設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模時(shí)參照的日游客量。根據(jù)項(xiàng)目初期 所做的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)新計(jì)劃實(shí)施后的市場(chǎng)需求量，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提供新增項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模參照。 80%=653（萬(wàn)人次） 旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場(chǎng)總量約為 653 萬(wàn)人次 平均年游客接待量預(yù)測(cè)： 巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目建成后五年的平均年游客接待量為： 653247。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)前提 近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，社會(huì)保持穩(wěn)定； 近期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。 （ 3） 別墅：鹽田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣點(diǎn)。 （ 2） .酒店式 /公寓：鹽田區(qū)因 海濱 旅游業(yè)日漸興旺，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)， 掀 起了東部沿海的酒店式公寓的熱潮。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 高爾夫市場(chǎng) 廣東主要高爾夫供給表 名稱 規(guī)模 特色 球洞 入會(huì)價(jià)格（個(gè) 人 /公司） 個(gè)人套票（平 時(shí) /周末） 經(jīng)營(yíng)方式 配套 觀瀾湖高爾夫 占地超過(guò) 10 平方公里 世界規(guī)模最大，匯集五 大洲球場(chǎng)風(fēng)格 180 洞 金卡 55 萬(wàn)，商務(wù)通 萬(wàn) 1000 元 /1300元 不接待非會(huì)員（酒店住客除外） 五星級(jí)酒店、豪宅、會(huì)所等 中山溫泉高爾夫 750 畝 內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂(lè)部 36 洞 35 萬(wàn)港幣（個(gè)人名義） 680 元 /1480元 公功假期不接待非會(huì)員 溫泉酒店、浴池、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等 雅居樂(lè)長(zhǎng)江高爾夫 3600 畝 毗鄰長(zhǎng)江水庫(kù) 、 景觀優(yōu)美 36 洞 五星級(jí)酒店、會(huì)所、別墅等 東莞峰景高爾夫 5000 畝 場(chǎng)環(huán)繞于群山之中 36 洞 32 萬(wàn) /35 萬(wàn) 750 元 /1250元 開(kāi)放式 度假酒店、會(huì)所等 長(zhǎng)安高爾夫球會(huì)俱樂(lè)部 1500 畝 球場(chǎng)依山而建，背 襯蓮花山 27 洞 20 萬(wàn) /21 萬(wàn) 720 元 /1320元 只接待會(huì)員 度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等 深圳高爾夫俱樂(lè)部 2065 畝 國(guó)內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會(huì) 27 洞 個(gè)人會(huì)籍 60萬(wàn)港幣 1000 元 /1800元 會(huì)籍已滿（只售二手卡） 會(huì)所、餐廳等 深圳世紀(jì)海景高爾夫 2020 余畝 深圳唯一山地海 景球場(chǎng) 18 洞 28 萬(wàn) /30 萬(wàn) 730 元 /1030元 開(kāi)放式 酒店、游艇會(huì) 所、別墅。龐大的會(huì)議市場(chǎng)能夠平抑季節(jié)性給度假區(qū)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響。 6000 元 /半天/100人 廣州、東莞大型企事業(yè)單位 五星 海泉灣酒店區(qū)（ 2個(gè)正在建） 四星 大梅沙海景酒店 11 月 2 月80%以上 2020元 /100人/半天 鹽田區(qū)各大企 業(yè) 四星 雅蘭酒店 80%以上 1600元 /100人/半天 深圳市各大企 業(yè) 四星 大亞灣假日酒店 11 月 2 月70%以上 4000元 /100人/半天 殼牌石油以及附近其它公司 會(huì)議配套設(shè)施狀況 星級(jí) 名稱 會(huì)議設(shè)施 五星 廣州南沙大酒店 兩個(gè)可容納 500 人以上的大型宴會(huì)廳及多個(gè)多功能廳與會(huì)議室。淡季的經(jīng)營(yíng)只 能維持酒店的基本運(yùn)營(yíng)，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營(yíng)狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研 度假酒店市場(chǎng) 珠三角主要海濱度假酒店 星級(jí) 名稱 區(qū)位 五星 廣州南沙大酒店 廣州南沙 五星 海泉灣酒店區(qū)（ 2個(gè)正在建） 珠海平沙鎮(zhèn) 四星 千帆碧灣酒店 下川島 四星 大梅沙海景酒店 深圳大梅沙 四星 雅蘭酒店 深圳大梅沙 四星 大亞灣假日酒店 惠州大亞灣 三星 帝苑酒店 下川島 三星 小梅沙假日酒店 深圳小梅沙 三星 金沙灣酒店 深圳金沙灣 三星 德澤園酒店 惠州巽寮灣 三星 千帆閣酒店 惠州大亞灣 三星 得勝賓館 汕尾遮浪 總的來(lái)看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場(chǎng)情況看好，入住率較高，五星級(jí)的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，市場(chǎng)潛力很大。本案屬于亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場(chǎng)上面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是泰國(guó)、馬來(lái)西亞為代表的東南亞濱海度假區(qū)。一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺。 汕尾 位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開(kāi)發(fā)海濱度假，但由于當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴(yán)重。 廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出?？冢凶詈玫膮^(qū)位交通優(yōu)勢(shì)與最大的市場(chǎng)，但沒(méi)有最好的資源。 。 惠東缺乏 有效供給來(lái)滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。 公寓和普通住宅 ? ?? ??? ???? ? ? ?? 本項(xiàng)目所在地惠州，未來(lái)將進(jìn)一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對(duì)普通住宅有需求。 本地中高收入者入住本案有賴于項(xiàng)目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅 中后期 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng) 產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 巽寮 RESORT中的物業(yè)需求和類型分析 投資者 使用者 使用需求分析 物業(yè)類型 規(guī)模需求時(shí)期 本案競(jìng)爭(zhēng)力 分析 珠三角地區(qū)為主的全國(guó)投資度假客戶 旅游度假客租用 個(gè)人、家庭和團(tuán)體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓 全程 度假氣氛 、高服務(wù)和硬件品質(zhì) 絕大多數(shù)游客，特別是啟動(dòng)期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過(guò)夜。 本項(xiàng)目具備成 為珠三角主要度假居所的潛力。 同時(shí)，調(diào)研顯示，珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。 在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費(fèi)娛樂(lè)、餐飲總和 約為 336 元 。 附游客偏好調(diào)查分析表 對(duì)度假區(qū)屬性的調(diào)查： %%75%%%% % % % %娛樂(lè)性 觀賞性 舒適性 參與性 性價(jià)比 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 度假產(chǎn)品喜好調(diào)查： %%%%%自然觀光 民俗欣賞 康體運(yùn)動(dòng)主題娛樂(lè) 品嘗美食 購(gòu)物 度假區(qū)特色偏好調(diào)查： %%%%%主題包裝 文化性 生態(tài)保護(hù)景觀設(shè)計(jì) 休閑設(shè)施 人性化的服務(wù) 濱海置業(yè)偏好調(diào)查： 20%45%5%30%0%公寓套房濱海別墅工作式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店其它 項(xiàng)目認(rèn)知度調(diào)查： %%%%巽廖灣 大小梅沙 金沙灘 東、西沖大甲島 三門島 南澳島 其它 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 消費(fèi)水平調(diào)查 調(diào)查結(jié)論 游客對(duì)所熱衷的度假地忠誠(chéng)度 高，消費(fèi)指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費(fèi)。度假的游客表示，他們需要一個(gè)具有 文化 內(nèi)涵 ，有主題 的度假區(qū)域，而不是一個(gè)嬌柔造作的經(jīng)過(guò)包裝的產(chǎn)品，因此未來(lái)項(xiàng)目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游客行為調(diào)查分析表 出游目的度假專項(xiàng)游客調(diào)查 V I P 調(diào)查結(jié)果%%%%% 追求健康重視親情社會(huì)交往商務(wù)會(huì)議消磨時(shí)間追求清凈 游客出游季節(jié)調(diào)查： 游客出游是否會(huì)考慮季節(jié)會(huì)73%不會(huì)27% 會(huì)考慮季節(jié)游客的選擇夏季秋季冬季 春季 度假停留時(shí)間調(diào)查： %%%%%%%1 天以內(nèi) 2 —3天4 —6天6 天以上 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 游客偏好調(diào)查 調(diào)查結(jié)論 游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù) 游客在度假項(xiàng)目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。而目前的珠三角地區(qū)還暫無(wú)一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂(lè)和休閑的綜合性產(chǎn)品。所以，從游客的基本特征上分析：本項(xiàng)目未來(lái)的一級(jí)市場(chǎng)將鎖定珠三角地區(qū)的高收入城市家庭游客及在 粵工作的外籍人員。 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法 ? 將巽寮灣最終建成國(guó)際知名的一流旅游度假勝地 ? 經(jīng)過(guò)初期開(kāi)發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn) 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 通過(guò)對(duì)資源、市場(chǎng)等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計(jì)來(lái)打造一個(gè)符合度假旅游的 一流海濱旅游區(qū)，通過(guò)開(kāi)發(fā)旅游來(lái)達(dá)到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價(jià)值，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)需求的地產(chǎn)項(xiàng)目，從而把