【正文】 度假酒店 . 投資總額 為 :13， 310萬元 均為 三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店， 規(guī)?；疽恢?，按照溫泉度假酒店計(jì)算： 標(biāo)準(zhǔn)間 200 個(gè)，商務(wù)套房 30 個(gè) .會(huì)議室三個(gè)，估計(jì)建筑面積為 20500平方米（ 200*80+30*120+3*300）， 初步估計(jì)基建 及裝修 投資額為： 6150 萬元（ 3000 元 *20500 平方米 ）； 初 步 估 計(jì) 設(shè) 備 投 資 額 為 ： 405 萬元（ 200*+30*+3*10）；初步估計(jì)需流動(dòng)資金： 100 萬元 ，則溫泉度假酒店投資額為 6655 萬元，滑雪度假酒店投資額與溫泉度假酒店一致。其他建筑多為輔助建筑，目的是匯集客流量，項(xiàng)目本身基本處于微利或無利狀態(tài)。 山地馬場(chǎng)：定位為中等規(guī)模，投資額度為 500 萬元。 . 從經(jīng)濟(jì)效益分析，項(xiàng)目有很強(qiáng)的可操作性。 . 作為第三產(chǎn)業(yè) ， 度假村日常的經(jīng)營(yíng)管理的理念和方法，有其獨(dú)特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗(yàn)， 集團(tuán)目前沒有相關(guān)人才。 . 請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司對(duì)度假村進(jìn)行全面規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 經(jīng)營(yíng)發(fā)展部 2020年 8月 25日 。 一期工程結(jié)束即可營(yíng)業(yè)，可有效縮短投資回報(bào)期。本項(xiàng)目的好處在于一次性投資大，營(yíng)運(yùn)資本相對(duì)較少，但前期的廣告費(fèi)用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計(jì)一兩年內(nèi)難以維持，必須要有追加的投資準(zhǔn)備 。 . 度假村內(nèi)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設(shè)和經(jīng)營(yíng)一批特色項(xiàng)目。 . 項(xiàng)目的市場(chǎng)主要定位在 大連市及其周邊城市 ， 有充足的 客戶來源 和市場(chǎng) 。為準(zhǔn)確計(jì)算溫泉度假村總體投資回報(bào)期，這些設(shè)施的投資額度估算如下： 室內(nèi)溫泉：投資額度為 6700萬元，與溫泉會(huì)所相等。 度假村年游客數(shù)量約為 100120 萬，其中商務(wù)游客 20萬左右，旅行團(tuán)游客 6080 萬， 散客 20 萬，按照商務(wù)游客全部住溫泉?jiǎng)e墅，旅行團(tuán)游客 20%入住酒店，散客 10%入住酒店計(jì)算，則年接待人數(shù)為 60*20%+20*10%=14 萬。 . 營(yíng)業(yè)收入 初步估計(jì)室外娛樂場(chǎng)可吸引 20%30%游客，即 2030 萬人，按照年吸引游客 25 萬人計(jì)算，人均消費(fèi) 35 元，則營(yíng)業(yè)收入為： 25*35=875萬元。按照人均消費(fèi)15 元計(jì)算，則營(yíng)業(yè)收入為： 30*15=450 萬元 . 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資，按營(yíng)業(yè)收入的 10%計(jì)算）： 450*10%=45 萬元 設(shè)備折舊（因多為設(shè)備，作 5年直線折舊）： 300/5=60萬元 維護(hù)及水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的 8%計(jì)算）： 450*8%=36萬元 農(nóng)莊原材料成本（按營(yíng)業(yè)收入 50%計(jì)算）： 450*50%=225 萬元 營(yíng)業(yè)稅金： 450*%= 萬元 . 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)： 450（ 45+60+36+225+） = 萬元 所得稅： *25%= 萬元 稅后利潤(rùn)： = 萬元 . 投資回收期 450/≈ 10年 26 . 室外娛樂場(chǎng) . 投資總額 為： 550萬元 室外娛樂場(chǎng)所可包括垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園等。 大連 市內(nèi)的三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間的 平均 收費(fèi)為 200280元，考慮到溫泉度假村所處地域相對(duì)較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)間對(duì)旅行社的收費(fèi)定在 130元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場(chǎng)主要是淡季的商務(wù)客人，定價(jià)在 220元左右是較為合理的。同時(shí)，根據(jù)之前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)溫泉浴城一年接待客流量可達(dá) 100120 萬人次。估計(jì)基建投資： 120萬元；設(shè)備投資： 60萬元；流動(dòng)資金： 20萬元。 康體理療中心 基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過于豪華，而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西醫(yī)結(jié)合。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊(duì)進(jìn)一步詳細(xì)商討，計(jì)劃投資與實(shí)際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營(yíng)后的實(shí)際數(shù)據(jù)不可能完全一致。 在實(shí)際運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，只有依靠?jī)?yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營(yíng)銷推廣工作才能順利開展。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議，相互提供優(yōu)惠，為對(duì)方爭(zhēng)取客源；建立客戶檔案，與商務(wù)會(huì)議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系 ，加大 營(yíng)銷工作 力度 。另外，聘請(qǐng)形象設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) CI（企業(yè)形象識(shí)別）和 VI（視覺識(shí)別） ,并通過室外廣告牌等讓目標(biāo)客源市場(chǎng)所在地 深圳、東莞、香港和惠州當(dāng)?shù)氐木用駥?duì)溫泉度假村有感 18 性認(rèn)識(shí)。 從大連市政府的發(fā)展規(guī)劃來看，旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了大連市的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)地位。 3. 營(yíng)銷推廣 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，南溝 溫泉度假村要想在眾多的溫 17 泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場(chǎng)定位外，還必須加大營(yíng)銷推廣的力度。另一方面，由于大連市風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，很多外來人口選擇在大連養(yǎng)老，因此，度假村可與高檔養(yǎng)老院接洽合作，并通過各種手段爭(zhēng)取高收入退休人員來度假村療養(yǎng)。 . 旅行團(tuán)客戶 大連市旅游行業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期， 2020 年 17月國(guó)內(nèi)游客數(shù)量已經(jīng)超過 1800 萬人次。 2. 市場(chǎng)分析 . 商務(wù)會(huì)議客戶 大連地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商務(wù)客源的開拓打下了較好的基礎(chǔ)。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額也將大幅度提高。在這個(gè)大趨勢(shì)下，世界旅游 組織對(duì)中國(guó)今后 20 年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好 。 8 月份的第一個(gè)周末，金石灘國(guó)際旅游度假區(qū)接待游客人數(shù)和旅游收入同比增長(zhǎng)均超過 70%， 8月 1日、 2日黃金海岸游客人數(shù)達(dá) 10 萬人，發(fā)現(xiàn)王國(guó)接待游客 4 萬人。 增加了大連與日本和韓國(guó)的航班密度，新開通 15 條國(guó)內(nèi)航線，各旅行社組織開通往返大連的 包機(jī)航班近百架次。除冬季，其他季節(jié)室內(nèi)溫泉基本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時(shí)作為備用溫泉池使用。 12 . 室內(nèi)溫泉 室內(nèi)溫泉是溫泉 浴城冬季替代品。各種室外娛樂活動(dòng)都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。 . 室外娛樂場(chǎng) 室外娛樂場(chǎng)是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會(huì)所外的另一主要娛樂設(shè)施，各種室外活動(dòng)項(xiàng)目主要根據(jù)溫泉度假村 的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個(gè)區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點(diǎn)。 在溫泉?jiǎng)e墅的開發(fā)過程中， 也 可 以借用目前國(guó)際流行的分時(shí)度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，其他時(shí)間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，在年終獲得客房利潤(rùn)的一定比例收取投資回報(bào) 。 為了突出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到 1:5的比例 。溫泉?jiǎng)e墅 按照四星級(jí)旅游涉外 賓館 的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，溫泉接入每一間客房。制作要標(biāo)榜正宗的農(nóng) 9 家菜做法來吸引客人。除了多功能廳外，還要有若干能容納 1050 人，裝修豪華、功能齊全的中小型會(huì)議室， 以滿足客戶高檔次的需求。 . 商務(wù)會(huì)議中心 商務(wù)會(huì)議中心是滿足商務(wù)客戶會(huì)議需求的設(shè)施。 . 康體理療中心 康體理療中心是溫泉會(huì)所的主要配套服務(wù)設(shè)施。要設(shè)計(jì)建造各式各樣的溫泉湯池， 與溫泉?jiǎng)e墅交相輝映，形成不同的風(fēng)格，例如卡通風(fēng)格，田園風(fēng)格、歐式風(fēng)格， 重點(diǎn)突出回歸自然的形式。經(jīng)典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn)的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。以能承接旺季 30%客流量為宜。 室外娛樂場(chǎng) 是溫泉度假村的娛樂設(shè)施 之一，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活動(dòng)項(xiàng)目，建造多種室外活動(dòng)設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。 項(xiàng)目 設(shè)施要求 溫泉會(huì)所 是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同， 游客無法 區(qū)分出 若干溫泉度假村的區(qū)別，從而導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，顧客忠誠(chéng)度低，溫泉度假村的盈利水平低。大連市現(xiàn)有的溫泉度假村均已興建多年，從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以及配套設(shè)施上