【正文】 . 投資分為二 至三期 ，首期主要 建設(shè)溫泉 會(huì)所 、 生態(tài)農(nóng)莊 、 部分別墅 和溫泉酒店 ，以及整個(gè)度假村的綠化、道路建設(shè)等；二期為室外娛樂場(chǎng) 、山地馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)和滑雪酒店的 建設(shè) ，三期為其他配套項(xiàng)目的建設(shè)。 . 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 31 . 溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命 至關(guān)重要，但目前沒有相關(guān)數(shù)據(jù)。 綜上所述，室內(nèi)溫泉、高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)及其他配套建筑定位為無利潤項(xiàng)目，即營業(yè)收入與成本抵消。初步估計(jì)基建投資額 300萬元；設(shè)備投 資額 200萬元；流動(dòng)資金50 萬元 。 23 . 營業(yè)收入 對(duì)于溫泉?jiǎng)e墅，完全可以考慮采用國際流行的分時(shí)度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待 商榷， 這里的收入預(yù)測(cè)僅作參考 。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。 五 . 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 說明：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場(chǎng)分析和經(jīng)營項(xiàng)目建議 等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和估計(jì)多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價(jià)值。 . 實(shí)際運(yùn)營期的營銷推廣重點(diǎn) 當(dāng)南溝溫泉度假村初步打開市場(chǎng)，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營期后，營銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知 名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭(zhēng)取回頭客。 . 開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點(diǎn) 在開發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營銷推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。 . 度假療養(yǎng)客戶 一方面，大連市不乏有實(shí)力的企業(yè)，如 IBM、微軟、花旗、 DELL、 SONY等， 其工作人員人數(shù)眾多，層次較高，由于溫泉對(duì)人體具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設(shè)和運(yùn)營期間的各個(gè)階段，通過主動(dòng)的營銷和公關(guān)手段爭(zhēng)取成為周邊大 型企業(yè)和政府部門工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地 ，其方式可靈活多 樣 。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展 。 國內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨 5大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺(tái)，國家有關(guān)部門也加大了對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時(shí)候都好；二、中國正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中， 14 大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部 大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個(gè)行業(yè)的對(duì)外開放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國旅游業(yè)的對(duì)外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2020 年，全球?qū)⒔哟?16 億人次的國際旅游者，國際旅游消費(fèi)將達(dá) 2萬億美元，國際旅游人數(shù)和消費(fèi)平均增長率將分別達(dá)到 ％和％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長 3％的幅度。 從 6月下旬開始，大連旅游進(jìn)入了快速增長通道，國內(nèi)旅游市場(chǎng)持續(xù)著旺盛的增長勢(shì)頭，入境游客和旅游外匯收入 13 7 月份增幅達(dá)到 20%。按照三星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施建造 ，按照規(guī)劃規(guī)模以及客流量預(yù)計(jì)， 酒店客房應(yīng)在 200 間左右。整個(gè)農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍 。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時(shí)可以集合保衛(wèi)力量及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效性 ?？紤]到溫泉度假村的整體規(guī)模，建議興建 60 棟以上別墅。為了提高場(chǎng)地的綜合利用率，大的多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把大廳間隔成幾個(gè)大小不一的小廳?？煽紤]設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽光浴等特色項(xiàng)目 ，在強(qiáng)調(diào)各種項(xiàng)目的特殊療效的同時(shí)突出享受、與大自然融為一體的氛圍。 . 溫泉浴城 溫泉浴城 是溫泉會(huì)所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。 6 生態(tài)農(nóng)莊（植物園） 是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)為主（蘋果、櫻桃等）。 三 . 規(guī)劃與經(jīng)營項(xiàng)目建議 1. 戰(zhàn)略規(guī)劃 目前，大連市內(nèi)已開發(fā)的溫 泉度假村的戰(zhàn)略定位多以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫(yī)療效果及度假村的基本功能而已，定位內(nèi)涵過于狹隘。該規(guī)劃以《 大連森林公園規(guī)劃》為依據(jù)，從旅順中路進(jìn)入前環(huán)路華僑農(nóng)場(chǎng)南溝區(qū)域。大連市現(xiàn)有的溫泉度假村均已興建多年，從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以及配套設(shè)施上來看， 南溝溫泉度假村均有較大優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目 設(shè)施要求 溫泉會(huì)所 是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。以能承接旺季 30%客流量為宜。要設(shè)計(jì)建造各式各樣的溫泉湯池， 與溫泉?jiǎng)e墅交相輝映，形成不同的風(fēng)格，例如卡通風(fēng)格，田園風(fēng)格、歐式風(fēng)格， 重點(diǎn)突出回歸自然的形式。 . 商務(wù)會(huì)議中心 商務(wù)會(huì)議中心是滿足商務(wù)客戶會(huì)議需求的設(shè)施。制作要標(biāo)榜正宗的農(nóng) 9 家菜做法來吸引客人。 為了突出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到 1:5的比例 。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點(diǎn)。各種室外娛樂活動(dòng)都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。除冬季，其他季節(jié)室內(nèi)溫泉基本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時(shí)作為備用溫泉池使用。 8 月份的第一個(gè)周末，金石灘國際旅游度假區(qū)接待游客人數(shù)和旅游收入同比增長均超過 70%， 8月 1日、 2日黃金海岸游客人數(shù)達(dá) 10 萬人，發(fā)現(xiàn)王國接待游客 4 萬人。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額也將大幅度提高。 . 旅行團(tuán)客戶 大連市旅游行業(yè)進(jìn)入快速增長期， 2020 年 17月國內(nèi)游客數(shù)量已經(jīng)超過 1800 萬人次。 3. 營銷推廣 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，南溝 溫泉度假村要想在眾多的溫 17 泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場(chǎng)定位外，還必須加大營銷推廣的力度。另外，聘請(qǐng)形象設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) CI（企業(yè)形象識(shí)別）和 VI（視覺識(shí)別） ,并通過室外廣告牌等讓目標(biāo)客源市場(chǎng)所在地 深圳、東莞、香港和惠州當(dāng)?shù)氐木用駥?duì)溫泉度假村有感 18 性認(rèn)識(shí)。 在實(shí)際運(yùn)營期內(nèi)，只有依靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營銷推廣工作才能順利開展。 康體理療中心 基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過于豪華，而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西醫(yī)結(jié)合。同時(shí)，根據(jù)之前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)溫泉浴城一年接待客流量可達(dá) 100120 萬人次。按照人均消費(fèi)15 元計(jì)算，則營業(yè)收入為： 30*15=450 萬元 . 營業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計(jì)算）： 450*10%=45 萬元 設(shè)備折舊（因多為設(shè)備，作 5年直線折舊）： 300/5=60萬元 維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的 8%計(jì)算）： 450*8%=36萬元 農(nóng)莊原材料成本（按營業(yè)收入 50%計(jì)算）： 450*50%=225 萬元 營業(yè)稅金： 450*%= 萬元 . 利潤 稅前利潤： 450（ 45+60+36+225+） = 萬元 所得稅： *25%= 萬元 稅后利潤： = 萬元 . 投資回收期 450/≈ 10年 26 . 室外娛樂場(chǎng) . 投資總額 為： 550萬元 室外娛樂場(chǎng)所可包括垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園等。 度假村年游客數(shù)量約為 100120 萬，其中商務(wù)游客 20萬左右，旅行團(tuán)游客 6080 萬， 散客 20 萬，按照商務(wù)游客全部住溫泉?jiǎng)e墅，旅行團(tuán)游客 20%入住酒店，散客 10%入住酒店計(jì)算，則年接待人數(shù)為 60*20%+20*10%=14 萬。 . 項(xiàng)目的市場(chǎng)主要定位在 大連市及其周邊城市 ， 有充足的 客戶來源 和市場(chǎng) 。本項(xiàng)目的好處在于一次性投資大，營運(yùn)資本相對(duì)較少，但前期的廣告費(fèi)用是必須投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的廣告投入，單靠度假村本身的資金積累，估計(jì)一兩年內(nèi)難以維持，必須要有追加的投資準(zhǔn)備 。