【正文】 . 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用 （含員工 工 資。 高爾夫球場(chǎng)：定位為中檔球場(chǎng)，投資額度為 5500 萬(wàn)元。因此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也很重要 。 32 . 臨近溫泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潛力大，可預(yù)留部分土地做為住宅建設(shè)用地或與土地規(guī)劃局協(xié)商取得溫泉度假村附近土地的優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)，以免溫泉度假村營(yíng)業(yè)后，附近土地升值，為其他房地產(chǎn)企業(yè)做嫁衣。 2. 投資建議 . 首先進(jìn)行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資 。 . 項(xiàng)目不是單純的溫泉度假村，涵蓋了林?；﹫?chǎng)及高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)等項(xiàng)目，形成了多元化休閑景點(diǎn)。 酒店房間均價(jià)為：（ 130*200+30*220） /（ 200+30） ≈ 142元 則營(yíng)業(yè)收入為： 142*14=1988 萬(wàn)元 . 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用 （含員工工資，按營(yíng)業(yè)收入的 10%計(jì)算） ： 1988*10%= 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 12300/20=615萬(wàn)元 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊）： 810/5=162萬(wàn)元 維護(hù)及水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的 8%計(jì)算）： 1988 8%= 營(yíng)業(yè)物品消耗（包括房間耗費(fèi)，按營(yíng)業(yè)收入 10%計(jì)算）： 1988*10%= 營(yíng)業(yè)稅金： 1988*%= . 利潤(rùn) 稅前利潤(rùn) 29 1988（ +615+162+++） =元 所得稅 *25%= 稅后利潤(rùn) = . 投資回收期 ： 13310/≈ . 室內(nèi)溫泉、高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)及其他建筑 室內(nèi)溫泉是為吸引冬季游客而建設(shè)的，夏季不開(kāi)放或僅在客流量大的時(shí)候開(kāi)放；現(xiàn)有的高爾夫球場(chǎng)及山地馬場(chǎng)多為微利或不盈利項(xiàng)目，目的在于迎合未來(lái) 5 年至 10 年 ，國(guó)內(nèi)快速發(fā)展的環(huán)境及逐漸興起的高爾夫運(yùn)動(dòng)及賽馬運(yùn)動(dòng)。項(xiàng)目的投資成本均較低。當(dāng)然，實(shí)際客流量的多少將取決于溫泉度 假村管理水平和營(yíng)銷力度。估計(jì)基建投資： 200 萬(wàn)元（包括浴城的附屬設(shè)施）；設(shè)備投資： 180萬(wàn) 元；流動(dòng)資金： 20萬(wàn)元。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管。 當(dāng)項(xiàng)目工程全部完成，開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，溫泉度假村開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)時(shí)，市 場(chǎng)營(yíng)銷部門就要加大促銷力度：在電視、報(bào)紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿；邀請(qǐng)記者前來(lái)游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報(bào)道；印制各種宣傳手冊(cè)供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。溫泉度假村必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一開(kāi)始就設(shè)立專職的市場(chǎng)營(yíng)銷部門，全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷調(diào)研、制定營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)營(yíng)銷組合、開(kāi)展促銷活動(dòng)、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營(yíng)銷行為。 并且三寰旅行社 是三寰大酒店下屬全資子公司，對(duì)打開(kāi)旅行團(tuán)市場(chǎng)很有幫助。第三 ， 服務(wù)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。老虎灘海洋公園、圣亞海洋世界、森林動(dòng)物園等主要景區(qū)游客爆滿，老虎灘海洋公園最高日接待量近 3萬(wàn)人。 四 . 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè) 1. 行業(yè)分析 溫泉度假村屬于 第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國(guó)政府大力支持發(fā)展的領(lǐng)域。垂釣場(chǎng)所處水域 還可以用來(lái)開(kāi)發(fā)荷花池 等項(xiàng)目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。 還 應(yīng)設(shè)置一些娛樂(lè)活動(dòng)，調(diào)動(dòng)旅客的積極性，使旅客感覺(jué)與自然之間更親近。 由于溫泉?jiǎng)e墅采用開(kāi)放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動(dòng)場(chǎng)所較為分散，為了確?？腿说纳拓?cái)產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高 10 保衛(wèi)技能的同時(shí)還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。同時(shí)也為客人加工從生態(tài)農(nóng)莊里采摘的瓜果蔬菜，讓客人充分享受“娛樂(lè) 勞動(dòng) 的成果”。要有能容納 200 人的多功能廳。各個(gè)湯池有的取山野意味，有的取園林意識(shí)，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹(shù)濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連?？捎行Ь徑獾镜目土髁坎町?。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與 中醫(yī)、文化和娛樂(lè)的結(jié)合 ,借助溫泉?jiǎng)e墅的住宿條件優(yōu)勢(shì)，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會(huì)議中心要求會(huì)議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會(huì)議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。 2. 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì) 南溝溫泉度假村與大連市其他溫泉度假村相比，內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)更加明顯。 大連 市 三寰集團(tuán) 南溝溫泉度假村前期規(guī)劃 目 錄 一、 項(xiàng)目概述 ............................................ 2 二、 資源優(yōu)勢(shì)分析 ........................................ 3 外部?jī)?yōu)勢(shì) ..................................................... 3 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì) ..................................................... 3 三、 規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 ................................... 4 戰(zhàn)略規(guī)劃 ..................................................... 4 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 ............................................. 5 溫泉會(huì)所 ................................................. 6 1 溫泉浴城 ............................................ 6 康體理療中 心 ........................................ 7 商務(wù)會(huì)議中心 ........................................ 8 風(fēng)味餐廳 ............................................ 8 溫泉?jiǎng)e墅 ................................................. 9 生態(tài)農(nóng)莊 ................................................ 10 室外娛樂(lè)場(chǎng) .............................................. 11 溫泉度假酒店 ............................................ 11 室內(nèi)溫泉 ................................................ 12 四、 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè) ...................................... 12 行業(yè)分析 .................................................... 12 市場(chǎng)分析 .................................................... 15 商務(wù)會(huì)議客戶 ............................................ 15 旅行團(tuán)客戶 .............................................. 15 度假療養(yǎng)客戶 ............................................ 16 營(yíng)銷推廣 .................................................. 16 開(kāi)發(fā)建設(shè)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn) ................................ 17 實(shí)際運(yùn)營(yíng)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn) ................................ 18 五、 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 .................................... 19 度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支及回收期分析 ........................ 19 溫泉會(huì)所 ................................................ 19 投資總額 ........................................... 20 營(yíng)業(yè)收入 ........................................... 20