【正文】 營(yíng)業(yè)成本 ........................................... 21 利潤(rùn) ............................................... 22 投資回收期 ......................................... 22 溫泉?jiǎng)e墅 ................................................ 22 投資總額 ........................................... 22 營(yíng)業(yè)收入 ........................................... 23 營(yíng)業(yè)成本 ........................................... 23 利潤(rùn) ............................................... 24 投資回收期 ......................................... 24 生態(tài)農(nóng)莊 ................................................ 24 投資總額 ........................................... 24 營(yíng)業(yè)收入 ........................................... 24 營(yíng)業(yè)成本 ........................................... 25 利潤(rùn) ............................................... 25 投資回收期 ......................................... 25 室外娛樂(lè)場(chǎng) .............................................. 26 投資總額 ........................................... 26 營(yíng)業(yè)收入 ........................................... 26 2 營(yíng)業(yè)成本 ........................................... 26 利潤(rùn) ............................................... 27 投資回收期 ......................................... 27 溫泉度假酒店及滑雪度假酒店 .............................. 27 投資總額 ........................................... 27 營(yíng)業(yè)收入 ........................................... 27 營(yíng)業(yè)成本 ........................................... 28 利潤(rùn) ............................................... 28 投資回收期 ......................................... 29 室內(nèi)溫泉、高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)及其他建筑 ................ 29 度假村整體利潤(rùn)總額及投資回收期 .............................. 30 利潤(rùn)總額 ................................................ 30 投資總額 ................................................ 30 靜態(tài) 投資回收期 .......................................... 30 六、 投資建議 ........................................... 30 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn) ............................................ 30 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) .............................................. 30 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) .............................................. 30 投資建議 .................................................... 31 一 . 項(xiàng)目概述 南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域位于前黃路以西，僑山墓園以南，西至翔龍山莊，總占地面積 136 萬(wàn)平方米 （ 2040 畝） 。首先，大連市屬于北方城市，冬季溫度較低，屬溫泉度假淡季，但是南溝溫泉度假村建有林?；﹫?chǎng)，能很好的招攬客源，做到淡季不淡，另 外 4 也可以興建室內(nèi)溫泉池，在滑雪運(yùn)動(dòng)后，享受室內(nèi)溫泉，將成為冬季一大看點(diǎn)；其次，南溝溫泉度假村不是單純的溫泉療養(yǎng)、旅游度假，還包括高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)、植物觀賞園等設(shè)施，屬于綜合型休閑度假場(chǎng)所；最后，南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有翔龍山莊以及養(yǎng)生谷度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，南溝溫泉度假村的經(jīng)營(yíng)模式、客源更加多元化。 溫泉?jiǎng)e墅 以住宿客人為服務(wù)對(duì)象，按照四星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，體現(xiàn)各國(guó)、各民族的特色。 . 溫泉會(huì)所 溫泉會(huì)所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項(xiàng)目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。各個(gè)湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時(shí)使用的“家庭池”、“友情池”。多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級(jí)音響等各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦宴會(huì)和歌舞晚會(huì)。 . 溫泉?jiǎng)e墅 溫泉?jiǎng)e墅是溫泉度假村住宿設(shè)施之一。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采 11 摘，即時(shí)品嘗；讓旅客認(rèn)購(gòu)樹(shù)木的所有權(quán)或某一段時(shí)期的采摘權(quán)；開(kāi)展農(nóng)莊知識(shí)小競(jìng)賽等等。 . 溫泉度假酒店 溫泉度假酒店是溫泉度假村主要住宿設(shè)施。 根據(jù)大連市旅游局 2020年提供的一組數(shù)據(jù)： 1至 7月份， 全市接待海外游客 萬(wàn)人次，基本與去年同期持平；接待國(guó)內(nèi)游客 1864 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 16%；國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，同比增長(zhǎng) 19%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入，同比增長(zhǎng) 17%。星海公園、星海灣 、傅家莊等市內(nèi)三大主要海濱浴場(chǎng)游客數(shù)量比去年同期增長(zhǎng)30%以上 。 這是隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮 15 流。 保守預(yù)計(jì)，大連市 2020 年國(guó)內(nèi)游客數(shù)量超過(guò) 3000 萬(wàn)，如能加大對(duì)旅行社的宣傳力度，估計(jì)能吸引 2%4%的游客， 16 即 60萬(wàn) 80 萬(wàn)人次。 南溝 溫泉度假 村由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多，工程量大，需要較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間，因此溫泉度假村的營(yíng)銷推廣活動(dòng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營(yíng)期各有側(cè)重 。通過(guò)各種促銷手段在短時(shí)間內(nèi)迅速打開(kāi)市場(chǎng)，給到過(guò)溫泉度假村的旅客都留下良好的印象，讓他們成為度假村的免費(fèi)宣傳者 。且度假村要不斷提升自己，包括知名度，保持持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，并逐步與國(guó)外旅游市場(chǎng)接軌，執(zhí)行國(guó)際有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證 ?？傆?jì)： 400 萬(wàn)元 。 21 根據(jù)前面所做的市場(chǎng)預(yù)測(cè) ，按照預(yù)測(cè)數(shù)量的 70%計(jì)算 ，營(yíng)業(yè)收入初步估算如下： 項(xiàng)目名稱 容量預(yù)算 （萬(wàn)人） 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /人） 年收入 （萬(wàn)元） 溫泉浴城 75 80 6， 000 康體理療中心 75*15%= 60 675 風(fēng)味餐廳 75*80%=60 30 1， 800 合計(jì) 8,475 . 營(yíng)業(yè)成本 管理費(fèi)用（包括員工工資，按照營(yíng)業(yè)收入 10%計(jì)算）： 8,475*10%= 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： （ 3， 600+200+120） /20=196 萬(wàn)元 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊） : （ 1， 600+180+60） /5=368萬(wàn)元 維護(hù)及水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的 15%計(jì)算）： 8,475 15%=1, 營(yíng)業(yè)物品消耗（不 含 風(fēng)味餐廳 ， 按營(yíng)業(yè)收入的 25%計(jì)算） ： 8,475*25%=2， 萬(wàn)元 風(fēng)味餐廳制作成本（按收入 60%計(jì)）： 22 1， 800 60%=1， 080 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金