【正文】 . 項目投資的絕對額太大，如果投資決策失誤、預(yù)算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能 影響 現(xiàn)集團正常運轉(zhuǎn) 。 . 營業(yè)收入 三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格平均為 200280元，商務(wù)套房均價為 300 元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標(biāo)準(zhǔn) 28 間價格 130元，商務(wù)間價格 220元計算。其他收費項目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費標(biāo)準(zhǔn)。 贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎约芭c度假村內(nèi)各 19 種服 務(wù)項目相關(guān)的公益活動，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強溫泉度假村的形象 。其中，住宿過夜人數(shù)可達 4050萬人次（商務(wù)客人中的 50%、旅行社團客人中的 50%、散客中的 10%）。Resorts、 Accor、 Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團。室內(nèi)溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有若干特色風(fēng)格的溫泉池，主要供冬季滑雪、商務(wù)會議及其他游客使用。 并可 開設(shè)養(yǎng)殖場，按照傳 統(tǒng)農(nóng)家方法飼養(yǎng)無公害的家禽和塘魚。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無公害的家禽、 塘魚為主。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化，集眾家之長，集健 身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。 2. 主要經(jīng)營項目建議 這里所說的經(jīng)營項目，是指除林海滑雪場（包括 其 配套經(jīng)營項目）和翔龍山莊外，其他的經(jīng)營項目。為了避開僑山墓園對整個區(qū)域的影響，規(guī)劃建大型廣場進入，分兩條主干路形成區(qū)域內(nèi)部 回路 。 室外娛樂場 是溫泉度假村的娛樂設(shè)施 之一，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活動項目，建造多種室外活動設(shè)施，要注重各種設(shè)施的安全性。 . 康體理療中心 康體理療中心是溫泉會所的主要配套服務(wù)設(shè)施。溫泉別墅 按照四星級旅游涉外 賓館 的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，溫泉接入每一間客房。 . 室外娛樂場 室外娛樂場是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會所外的另一主要娛樂設(shè)施，各種室外活動項目主要根據(jù)溫泉度假村 的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。 增加了大連與日本和韓國的航班密度，新開通 15 條國內(nèi)航線，各旅行社組織開通往返大連的 包機航班近百架次。 2. 市場分析 . 商務(wù)會議客戶 大連地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟發(fā)展為商務(wù)客源的開拓打下了較好的基礎(chǔ)。 從大連市政府的發(fā)展規(guī)劃來看，旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了大連市的重點發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)地位。但由于實際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊進一步詳細商討，計劃投資與實際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測數(shù)據(jù)和投入運營后的實際數(shù)據(jù)不可能完全一致。 大連 市內(nèi)的三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間的 平均 收費為 200280元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團的旅游客戶計，標(biāo)準(zhǔn)間對旅行社的收費定在 130元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場主要是淡季的商務(wù)客人，定價在 220元左右是較為合理的。為準(zhǔn)確計算溫泉度假村總體投資回報期，這些設(shè)施的投資額度估算如下： 室內(nèi)溫泉：投資額度為 6700萬元，與溫泉會所相等。 一期工程結(jié)束即可營業(yè)，可有效縮短投資回報期。 . 從經(jīng)濟效益分析，項目有很強的可操作性。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致?？傆嫞?400 萬元 。通過各種促銷手段在短時間內(nèi)迅速打開市場，給到過溫泉度假村的旅客都留下良好的印象，讓他們成為度假村的免費宣傳者 。 保守預(yù)計，大連市 2020 年國內(nèi)游客數(shù)量超過 3000 萬，如能加大對旅行社的宣傳力度，估計能吸引 2%4%的游客， 16 即 60萬 80 萬人次。星海公園、星海灣 、傅家莊等市內(nèi)三大主要海濱浴場游客數(shù)量比去年同期增長30%以上 。 . 溫泉度假酒店 溫泉度假酒店是溫泉度假村主要住宿設(shè)施。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級音響等各種先進的會議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦宴會和歌舞晚會。 . 溫泉會所 溫泉會所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。首先，大連市屬于北方城市，冬季溫度較低，屬溫泉度假淡季，但是南溝溫泉度假村建有林?；﹫?，能很好的招攬客源，做到淡季不淡，另 外 4 也可以興建室內(nèi)溫泉池，在滑雪運動后，享受室內(nèi)溫泉，將成為冬季一大看點；其次，南溝溫泉度假村不是單純的溫泉療養(yǎng)、旅游度假，還包括高爾夫球場、山地馬場、植物觀賞園等設(shè)施，屬于綜合型休閑度假場所；最后，南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有翔龍山莊以及養(yǎng)生谷度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，南溝溫泉度假村的經(jīng)營模式、客源更加多元化。 2. 內(nèi)部優(yōu)勢 南溝溫泉度假村與大連市其他溫泉度假村相比，內(nèi)在的優(yōu)勢更加明顯?？捎行Ь徑獾镜目土髁坎町?。要有能容納 200 人的多功能廳。 由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動場所較為分散，為了確保客人的生命和財產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高 10 保衛(wèi)技能的同時還應(yīng)該要配置先進的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。垂釣場所處水域 還可以用來開發(fā)荷花池 等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。老虎灘海洋公園、圣亞海洋世界、森林動物園等主要景區(qū)游客爆滿，老虎灘海洋公園最高日接待量近 3萬人。 并且三寰旅行社 是三寰大酒店下屬全資子公司，對打開旅行團市場很有幫助。 當(dāng)項目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進入尾聲，溫泉度假村開始試運營時，市 場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。估計基建投資： 200 萬元（包括浴城的附屬設(shè)施）；設(shè)備投資： 180萬 元；流動資金： 20萬元。項目的投資成本均較低。 . 項目不是單純的溫泉度假村，涵蓋了林?；﹫黾案郀柗蚯驁?、山地馬場等項目，形成了多元化休閑景點。 32 . 臨近溫泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潛力大，可預(yù)留部分土地做為住宅建設(shè)用地或與土地規(guī)劃局協(xié)商取得溫泉度假村附近土地的優(yōu)先開發(fā)權(quán)，以免溫泉度假村營業(yè)后，附近土地升值，為其他房地產(chǎn)企業(yè)做嫁衣。 高爾夫球場：定位為中檔球場，投資額度為 5500 萬元。 按照入住率達到 70%計算，初步估計營業(yè)收入如下： 標(biāo)準(zhǔn)間收入： 327*360**130= 萬元 豪華套房收入： 93*360**220= 萬元 總收入： += 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算）： *10%= 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 2565/20= 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊）： 723/5= 萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： *8%= 萬元 24 營業(yè)物品消耗（含別墅房間耗費按營業(yè)收入 25%計算） ： *25%= 萬元 營業(yè)稅金（營業(yè)收入的 %）： *%= . 利潤 稅前利潤： （ +++++）= 萬元 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 （不計建設(shè)期） 3338/≈ 10年 . 生態(tài)農(nóng)莊 . 投資總額 為： 300萬元 生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山 而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。 1. 度假村內(nèi)各項目的具體收支及回收期分析 . 溫泉會所 20 . 投資總額 ： 6， 000 萬元，包括： 溫泉浴城 （室外） 浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風(fēng)格。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為大連市政府作為旅游發(fā)展配套設(shè)施的一項重要方面。 南溝溫泉度假村 所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是 民營和私企 ，如電子信息加工企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費能力比較強；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達成共識，往往比較穩(wěn)