【正文】 136 萬平方米 （ 2040 畝） 。 其中林?；﹫觯ㄕ嫉?777 畝）和 翔 龍山莊（占地 3 畝）為已營業(yè)項(xiàng)目，其他為待建項(xiàng)目。首先，大連市屬于北方城市，冬季溫度較低，屬溫泉度假淡季，但是南溝溫泉度假村建有林?；﹫觯芎芎玫恼袛埧驮?，做到淡季不淡，另 外 4 也可以興建室內(nèi)溫泉池，在滑雪運(yùn)動后，享受室內(nèi)溫泉，將成為冬季一大看點(diǎn)；其次，南溝溫泉度假村不是單純的溫泉療養(yǎng)、旅游度假，還包括高爾夫球場、山地馬場、植物觀賞園等設(shè)施，屬于綜合型休閑度假場所；最后，南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有翔龍山莊以及養(yǎng)生谷度假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，南溝溫泉度假村的經(jīng)營模式、客源更加多元化。因此，為了把握旅游者的消費(fèi)趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，南溝度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充 5 分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利 用度假村內(nèi)的自然山林資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個(gè)方面突出其完全生態(tài) 、 自然、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。 溫泉?jiǎng)e墅 以住宿客人為服務(wù)對象，按照四星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，體現(xiàn)各國、各民族的特色。按照三 星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施 。 . 溫泉會所 溫泉會所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項(xiàng)目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。 而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在 。各個(gè)湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時(shí)使用的“家庭池”、“友情池”。要在充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎(chǔ)上，針對治病和健身的需要，聘請專職醫(yī)師指導(dǎo)，配合純中草藥及中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設(shè)施達(dá)到“有病治病，無病健身”的目 8 的，使之成為市內(nèi)乃至省內(nèi)有名的溫泉康體理療之地。多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級音響等各種先進(jìn)的會議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦宴會和歌舞晚會。 . 風(fēng)味餐廳 風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個(gè)度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計(jì)、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享受到的農(nóng)家氛圍。 . 溫泉?jiǎng)e墅 溫泉?jiǎng)e墅是溫泉度假村住宿設(shè)施之一。例如 60棟別墅 分為三個(gè)群落，歐式風(fēng)格別墅群二十棟，臨近 的 溫泉池可為 咖啡溫泉池、酒溫泉池等 ；復(fù)古風(fēng)格別墅群二十棟，臨近 的 溫泉池可為貴妃池、華清池等 ；童話風(fēng)格別墅群二十棟，臨近溫泉池可為 泡泡池、小魚溫泉池等。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照無公害標(biāo)準(zhǔn)來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯(cuò)開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采 11 摘，即時(shí)品嘗；讓旅客認(rèn)購樹木的所有權(quán)或某一段時(shí)期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識小競賽等等。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計(jì)獨(dú)特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。 . 溫泉度假酒店 溫泉度假酒店是溫泉度假村主要住宿設(shè)施。室內(nèi)溫泉可以有效緩解淡季與旺季 客流量差。 根據(jù)大連市旅游局 2020年提供的一組數(shù)據(jù)： 1至 7月份， 全市接待海外游客 萬人次，基本與去年同期持平；接待國內(nèi)游客 1864 萬人次，同比增長 16%；國內(nèi)旅游收入 億元，同比增長 19%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入，同比增長 17%。加開了北京和省內(nèi)臨時(shí)旅客列車 3對。星海公園、星海灣 、傅家莊等市內(nèi)三大主要海濱浴場游客數(shù)量比去年同期增長30%以上 。未來 5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似 Bass Hotelamp。 這是隨著國內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮 15 流。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年，大連市超億元的民營企業(yè)就已經(jīng)達(dá)到 193 家，全市私營企業(yè)數(shù)量超過 4 萬戶，市國資委下屬國有企業(yè) 28 家。 保守預(yù)計(jì)，大連市 2020 年國內(nèi)游客數(shù)量超過 3000 萬，如能加大對旅行社的宣傳力度，估計(jì)能吸引 2%4%的游客， 16 即 60萬 80 萬人次。 總的來說，根據(jù)市場分析，可以預(yù)計(jì)溫泉度假村每年接待的各類游客可達(dá)到 100120 萬人次 （商務(wù)游客 20 萬，旅行社團(tuán)游客 6080 萬，散客 20 萬） 。 南溝 溫泉度假 村由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多，工程量大，需要較長的開發(fā)時(shí)間，因此溫泉度假村的營銷推廣活動在開發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營期各有側(cè)重 。因此，南溝溫泉度假村應(yīng)與大連市政府搞好關(guān)系，以便獲得大連市政 府的有力支持，借助政府的免費(fèi)對外宣傳機(jī)會來 提高知名度。通過各種促銷手段在短時(shí)間內(nèi)迅速打開市場，給到過溫泉度假村的旅客都留下良好的印象，讓他們成為度假村的免費(fèi)宣傳者 。例如：依托生態(tài)農(nóng)莊，在 櫻桃 成熟的季節(jié)舉辦櫻桃 節(jié)，策劃 櫻桃 宴等各種與 櫻桃 相關(guān)的活動；依托專業(yè)設(shè)施齊全、有專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和安全攀道的攀巖壁舉辦省內(nèi)攀巖比賽等等 。且度假村要不斷提升自己，包括知名度，保持持續(xù)發(fā)展的動力，并逐步與國外旅游市場接軌，執(zhí)行國際有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證 。參考同類溫泉浴城，估計(jì)基建投資： 3,600 萬元（包括圍墻、綠化等費(fèi)用）；設(shè)備投資： 萬元；流動資金： 200 萬元?？傆?jì)： 400 萬元 。 . 營業(yè)收入 參考 大連市及周邊溫泉度假區(qū)價(jià)格 ， 南溝 溫泉度假村的溫泉浴 定價(jià)： 80 元 /每位。 21 根據(jù)前面所做的市場預(yù)測 ，按照預(yù)測數(shù)量的 70%計(jì)算 ，營業(yè)收入初步估算如下： 項(xiàng)目名稱 容量預(yù)算 （萬人） 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /人） 年收入 （萬元） 溫泉浴城 75 80 6， 000 康體理療中心 75*15%= 60 675 風(fēng)味餐廳 75*80%=60 30 1， 800 合計(jì) 8,475 . 營業(yè)成本 管理費(fèi)用（包括員工工資，按照營業(yè)收入 10%計(jì)算）： 8,475*10%= 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： （ 3， 600+200+120） /20=196 萬元 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊） : （ 1， 600+180+60） /5=368萬元 維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的 15%計(jì)算）： 8,475 15%=1, 營業(yè)物品消耗（不 含 風(fēng)味餐廳 ， 按營業(yè)收入的 25%計(jì)算） ： 8,475*25%=2， 萬元 風(fēng)味餐廳制作成本（按收入 60%計(jì)）： 22 1， 800 60%=1， 080 萬元 營業(yè)稅金 （按收入 %計(jì)） : 8,475 %= . 利潤 稅前利潤 8475（ +196+368+++1080+）= 所得稅 *25%≈ 稅后利潤 ≈ . 投資回收期 （不計(jì)建設(shè)期） 6000/≈ 年 . 溫泉?jiǎng)e墅 . 投資總額 為： 3338萬元 按照四星級標(biāo)準(zhǔn)興建 60棟別墅，其中小型別墅 18棟（ 每棟 五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間），中型別墅 33 棟（ 每棟 五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +兩個(gè)豪華套房），大型別墅 9棟（ 每棟 八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +三個(gè)豪華套房），共計(jì) 327 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間， 93 個(gè)豪華套房 .初步估計(jì)基建投資額為：2565 萬元（ 18 棟小別墅 *25+33 棟中型別墅 *45+9 棟大型別墅 *70 ）； 初 步 估 計(jì) 設(shè) 備 投 資 額 為 ： 723 萬元（ 327*+93*） ；初步估計(jì)需流動資金： 50 萬元。其中開墾 荒 地、建溫室等方面要列為重點(diǎn) 。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個(gè)度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。按營業(yè)收入的 10%計(jì)算） ： 875*10%= 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 300/20=15萬元 設(shè)備折舊（ 5年直線折 舊）： 200/5=40萬元 維護(hù)及水電費(fèi)（含原料消耗，按營業(yè)收入的 20%計(jì)算） ： 875*20%=175萬元 營業(yè)稅金： 875*%= 27 . 利潤 稅前利潤： 875（ +15+40+175+） = 萬元 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 ： 550/≈ . 溫泉度假酒店 及滑雪