【正文】 ................ 31 一 . 項(xiàng)目概述 南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域位于前黃路以西，僑山墓園以南，西至翔龍山莊，總占地面積 136 萬(wàn)平方米 （ 2040 畝） 。該規(guī)劃以《 大連森林公園規(guī)劃》為依據(jù)，從旅順中路進(jìn)入前環(huán)路華僑農(nóng)場(chǎng)南溝區(qū)域。該規(guī)劃主要以旅游休閑為主，分為三個(gè)區(qū)，即：休閑活動(dòng)區(qū)（度假活動(dòng)中心，林?；﹫?chǎng)，體育休閑活動(dòng)山莊）、旅游度假區(qū)（藝術(shù)會(huì)館、溫泉度假村、養(yǎng)生茶道山莊）、生態(tài)游覽區(qū)（養(yǎng)生谷度假山莊、翔龍山莊）。 二 . 資源優(yōu)勢(shì)分析 1. 外部?jī)?yōu)勢(shì) 南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域附近沒(méi)有其他休閑度假場(chǎng)所，能夠有效的聚攬客源。 2. 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì) 南溝溫泉度假村與大連市其他溫泉度假村相比，內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)更加明顯。 三 . 規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 1. 戰(zhàn)略規(guī)劃 目前，大連市內(nèi)已開(kāi)發(fā)的溫 泉度假村的戰(zhàn)略定位多以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫(yī)療效果及度假村的基本功能而已，定位內(nèi)涵過(guò)于狹隘。隨著新的溫泉度假村的不斷開(kāi)發(fā)，原有的溫泉度假村面臨著設(shè)備老化，服務(wù)項(xiàng)目缺乏創(chuàng)新等問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)上陷入尷尬的局面。 2. 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 這里所說(shuō)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，是指除林海滑雪場(chǎng)（包括 其 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目）和翔龍山莊外，其他的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與 中醫(yī)、文化和娛樂(lè)的結(jié)合 ,借助溫泉?jiǎng)e墅的住宿條件優(yōu)勢(shì)，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會(huì)議中心要求會(huì)議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會(huì)議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。 6 生態(tài)農(nóng)莊（植物園） 是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂(lè)功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)為主（蘋果、櫻桃等）。 溫泉度假酒店 是溫泉度假村的主要住宿及會(huì)議場(chǎng)所。 室內(nèi)溫泉 是溫泉度假村冬季使用的建筑?？捎行Ь徑獾镜目土髁坎町?。 . 溫泉浴城 溫泉浴城 是溫泉會(huì)所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。設(shè) 7 置水幕電影等水上娛樂(lè)設(shè)施，開(kāi)發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動(dòng)和岸邊活動(dòng)。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化，集眾家之長(zhǎng)，集健 身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項(xiàng)目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。各個(gè)湯池有的取山野意味，有的取園林意識(shí)，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹(shù)濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連?？煽紤]設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽(yáng)光浴等特色項(xiàng)目 ，在強(qiáng)調(diào)各種項(xiàng)目的特殊療效的同時(shí)突出享受、與大自然融為一體的氛圍。溫泉的水溫高，含有多種對(duì)身體有益的礦物質(zhì)。除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項(xiàng)目，從而豐富康體理 療中心的服務(wù)項(xiàng)目，讓旅客有更多的選擇。要有能容納 200 人的多功能廳。為了提高場(chǎng)地的綜合利用率，大的多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把大廳間隔成幾個(gè)大小不一的小廳。溫泉會(huì)所內(nèi)要設(shè)立一個(gè)商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動(dòng)電話和筆記本電腦的出租、維修、會(huì)議過(guò)程中的記錄、錄音等高級(jí)文秘服務(wù)。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無(wú)公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無(wú)公害的家禽、 塘魚為主。同時(shí)也為客人加工從生態(tài)農(nóng)莊里采摘的瓜果蔬菜，讓客人充分享受“娛樂(lè) 勞動(dòng) 的成果”?？紤]到溫泉度假村的整體規(guī)模，建議興建 60 棟以上別墅。 別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要注重吸取各國(guó)、各民族的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉?jiǎng)e墅與臨近溫泉池形成統(tǒng)一特色，成為度假村內(nèi)的別樣風(fēng)景。 其中 小型別墅（ 五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 ）占別墅群總量的 30%左右，中型別墅（五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +兩個(gè)豪華套房）占別墅群總量 55%左右，大型別墅（八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +三個(gè)豪華套房）占別墅群總量的 15%左右。 由于溫泉?jiǎng)e墅采用開(kāi)放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動(dòng)場(chǎng)所較為分散，為了確?？腿说纳拓?cái)產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高 10 保衛(wèi)技能的同時(shí)還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時(shí)可以集合保衛(wèi)力量及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效性 。 . 生態(tài)農(nóng)莊 生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村內(nèi)的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據(jù)土地情況種植一些瓜果和蔬菜。 并可 開(kāi)設(shè)養(yǎng)殖場(chǎng)，按照傳 統(tǒng)農(nóng)家方法飼養(yǎng)無(wú)公害的家禽和塘魚。 還 應(yīng)設(shè)置一些娛樂(lè)活動(dòng)，調(diào)動(dòng)旅客的積極性，使旅客感覺(jué)與自然之間更親近。整個(gè)農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂(lè)綜合化的氛圍 。根據(jù)國(guó)際室外娛樂(lè)的潮流， 可 建造垂釣場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、露營(yíng)區(qū)等多種室外活動(dòng)設(shè)施。而射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、露營(yíng)區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。垂釣場(chǎng)所處水域 還可以用來(lái)開(kāi)發(fā)荷花池 等項(xiàng)目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。按照三星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施建造 ，按照規(guī)劃規(guī)模以及客流量預(yù)計(jì)， 酒店客房應(yīng)在 200 間左右。由于大連地處北方，冬季有時(shí)過(guò)于寒冷，不適宜在室外泡溫泉，故北方溫泉冬季為淡季。室內(nèi)溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有若干特色風(fēng)格的溫泉池，主要供冬季滑雪、商務(wù)會(huì)議及其他游客使用。 四 . 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè) 1. 行業(yè)分析 溫泉度假村屬于 第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國(guó)政府大力支持發(fā)展的領(lǐng)域。 從 6月下旬開(kāi)始，大連旅游進(jìn)入了快速增長(zhǎng)通道，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)持續(xù)著旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，入境游客和旅游外匯收入 13 7 月份增幅達(dá)到 20%。 大連機(jī)場(chǎng) 7月份單月旅客吞吐量首次突破 100萬(wàn)人次大關(guān)。 特別是 7 月下旬以來(lái)，星級(jí)酒店連續(xù) 20 余天入住率近乎 100%，社會(huì)旅館的入住率也達(dá)到 90%以上，價(jià)格達(dá)歷史最高水平。老虎灘海洋公園、圣亞海洋世界、森林動(dòng)物園等主要景區(qū)游客爆滿，老虎灘海洋公園最高日接待量近 3萬(wàn)人。 國(guó)內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展面臨 5大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺(tái)，國(guó)家有關(guān)部門也加大了對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國(guó)旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時(shí)候都好；二、中國(guó)正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中， 14 大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部 大開(kāi)發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個(gè)行業(yè)的對(duì)外開(kāi)放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國(guó)的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國(guó)旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國(guó)旅游業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2020 年，全球?qū)⒔哟?16 億人次的國(guó)際旅游者，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá) 2萬(wàn)億美元，國(guó)際旅游人數(shù)和消費(fèi)平均增長(zhǎng)率將分別達(dá)到 ％和％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng) 3％的幅度。 學(xué)者的分析表明： 21 世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)， 未來(lái) 5年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中將出現(xiàn)大的變化：首先 ， 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是品牌價(jià)值增加，整個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)大并購(gòu)。Resorts、 Accor、 Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團(tuán)。第三 ， 服務(wù)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展 。 南溝溫泉度假村 所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，這類項(xiàng)目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會(huì)議頻繁，要求會(huì)議場(chǎng)地檔次比較高；二是 民營(yíng)和私企 ，如電子信息加工企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費(fèi)能力比較強(qiáng)；三是較大的國(guó)有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達(dá)成共識(shí)，往往比較穩(wěn)定。因此，預(yù)測(cè)在溫泉度假村的運(yùn)行完全走上軌道之后，每年至少可以吸引 4%的商務(wù)客人，即 8家超億元民營(yíng)企業(yè)， 800 家私營(yíng)企業(yè)及 1 家國(guó)有企業(yè)。 并且三寰旅行社 是三寰大酒店下屬全資子公司，對(duì)打開(kāi)旅行團(tuán)市場(chǎng)很有幫助。 . 度假療養(yǎng)客戶 一方面，大連市不乏有實(shí)力的企業(yè)，如 IBM、微軟、花旗、 DELL、 SONY等， 其工作人員人數(shù)眾多，層次較高，由于溫泉對(duì)人體