【正文】 具有獨特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設(shè)和運營期間的各個階段，通過主動的營銷和公關(guān)手段爭取成為周邊大 型企業(yè)和政府部門工作人員的定點療養(yǎng)基地 ，其方式可靈活多 樣 。 另外，大連市現(xiàn)有人口超過 600萬，并將逐漸發(fā)展成為千萬人口的大城市，度假村完全步入正軌后， 通過各種宣傳手段，估計 能爭取到 2%4%的大連市本地游客，即 1224 萬人次，加上外來養(yǎng)老人口，預(yù)計可達到 1527萬人次。其中，住宿過夜人數(shù)可達 4050萬人次（商務(wù)客人中的 50%、旅行社團客人中的 50%、散客中的 10%）。溫泉度假村必須在項目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場營銷部門，全面負責(zé)營銷調(diào)研、制定營銷計劃、設(shè)計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營銷行為。 . 開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點 在開發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營銷推廣重點在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為大連市政府作為旅游發(fā)展配套設(shè)施的一項重要方面。 當(dāng)項目工程完成三分之二，開發(fā)建設(shè)進入后期階段時，溫泉度假村應(yīng)該開始積極策劃營銷活動，主動與當(dāng)?shù)丶笆?nèi)各大旅行社接觸，商量設(shè)計以溫泉度假村及周圍旅游景點為中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營銷渠道直接向消費者宣傳。 當(dāng)項目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進入尾聲，溫泉度假村開始試運營時，市 場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。 . 實際運營期的營銷推廣重點 當(dāng)南溝溫泉度假村初步打開市場，進入實際運營期后，營銷推廣的重點就由迅速提高知 名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭取回頭客。 此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。 贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎约芭c度假村內(nèi)各 19 種服 務(wù)項目相關(guān)的公益活動，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強溫泉度假村的形象 。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強對服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管。 五 . 項目投資經(jīng)濟分析 說明：項目投資經(jīng)濟分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經(jīng)營項目建議 等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測數(shù)據(jù)進行分析和評價，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。 1. 度假村內(nèi)各項目的具體收支及回收期分析 . 溫泉會所 20 . 投資總額 ： 6， 000 萬元，包括： 溫泉浴城 （室外） 浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風(fēng)格?？傆嫞?3,600+1， 600+200=5,400萬元 。估計基建投資： 200 萬元（包括浴城的附屬設(shè)施）；設(shè)備投資： 180萬 元；流動資金： 20萬元。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。總計： 200 萬元 。其他收費項目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，實際客流量的多少將取決于溫泉度 假村管理水平和營銷力度。 23 . 營業(yè)收入 對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待 商榷， 這里的收入預(yù)測僅作參考 。 按照入住率達到 70%計算，初步估計營業(yè)收入如下： 標(biāo)準(zhǔn)間收入： 327*360**130= 萬元 豪華套房收入： 93*360**220= 萬元 總收入： += 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用（含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算）： *10%= 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 2565/20= 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊）： 723/5= 萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： *8%= 萬元 24 營業(yè)物品消耗（含別墅房間耗費按營業(yè)收入 25%計算） ： *25%= 萬元 營業(yè)稅金（營業(yè)收入的 %）： *%= . 利潤 稅前利潤： （ +++++）= 萬元 所得稅： *25%= 稅后利潤： = . 投資回收期 （不計建設(shè)期） 3338/≈ 10年 . 生態(tài)農(nóng)莊 . 投資總額 為： 300萬元 生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山 而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。 . 營業(yè)收入 生態(tài)農(nóng)莊以果樹、大棚蔬菜以及無公害家禽、塘魚為主 ，估計可吸引 30%左右的游客，按照上文所述年游客量在 25 100120 萬，則生態(tài)農(nóng)莊年游客數(shù)量為 30 萬。項目的投資成本均較低。初步估計基建投資額 300萬元；設(shè)備投 資額 200萬元；流動資金50 萬元 。 . 營業(yè)成本 管理費用 （含員工 工 資。 . 營業(yè)收入 三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格平均為 200280元，商務(wù)套房均價為 300 元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標(biāo)準(zhǔn) 28 間價格 130元，商務(wù)間價格 220元計算。 酒店房間均價為：（ 130*200+30*220） /（ 200+30） ≈ 142元 則營業(yè)收入為： 142*14=1988 萬元 . 營業(yè)成本 管理費用 （含員工工資，按營業(yè)收入的 10%計算） ： 1988*10%= 房屋、建筑物折舊（ 20年直線折舊）： 12300/20=615萬元 設(shè)備折舊（ 5年直線折舊）： 810/5=162萬元 維護及水電費（按營業(yè)收入的 8%計算）： 1988 8%= 營業(yè)物品消耗（包括房間耗費，按營業(yè)收入 10%計算）： 1988*10%= 營業(yè)稅金： 1988*%= . 利潤 稅前利潤 29 1988（ +615+162+++） =元 所得稅 *25%= 稅后利潤 = . 投資回收期 ： 13310/≈ . 室內(nèi)溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他建筑 室內(nèi)溫泉是為吸引冬季游客而建設(shè)的，夏季不開放或僅在客流量大的時候開放；現(xiàn)有的高爾夫球場及山地馬場多為微利或不盈利項目，目的在于迎合未來 5 年至 10 年 ，國內(nèi)快速發(fā)展的環(huán)境及逐漸興起的高爾夫運動及賽馬運動。 綜上所述，室內(nèi)溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他配套建筑定位為無利潤項目，即營業(yè)收入與成本抵消。 高爾夫球場：定位為中檔球場，投資額度為 5500 萬元。 30 2. 度假村整體利潤總額及投資回收期 . 利潤總額 （稅后）： （溫泉會所） +（別墅） +（生態(tài)農(nóng)莊）+（室外娛樂場） +（酒店） = . 投資總額 ： 6000（溫泉會所） +3338（別墅） +300（生態(tài)農(nóng)莊） +550（室外娛樂場） +13310（酒店） +6000（室內(nèi)溫泉） +5500（高爾夫球場） +500（山地馬場） =35498萬元 . 靜態(tài)投資回收期 ： 35498/≈ 13年 六 . 投資建議 1. 項目的優(yōu)勢與風(fēng)險 . 項目的優(yōu)勢 經(jīng)前文分析，該項目優(yōu)勢如下： . 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓勵 發(fā)展的項目，項目的建設(shè)有一定的社會意義 。 . 項目不是單純的溫泉度假村，涵蓋了林海滑雪場及高爾夫球場、山地馬場等項目，形成了多元化休閑景點。 . 項目的風(fēng)險 31 . 溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命 至關(guān)重要，但目前沒有相關(guān)數(shù)據(jù)。因此項目的設(shè)計也很重要 。 . 項目投資的絕對額太大，如果投資決策失誤、預(yù)算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能 影響 現(xiàn)集團正常運轉(zhuǎn) 。 2. 投資建議 . 首先進行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資 。 . 投資分為二 至三期 ，首期主要 建設(shè)溫泉 會所 、 生態(tài)農(nóng)莊 、 部分別墅 和溫泉酒店 ，以及整個度假村的綠化、道路建設(shè)等；二期為室外娛樂場 、山地馬場、高爾夫球場和滑雪酒店的 建設(shè) ，三期為其他配套項目的建設(shè)。 32 . 臨近溫泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潛力大，可預(yù)留部分土地做為住宅建設(shè)用地或與土地規(guī)劃局協(xié)商取得溫泉度假村附近土地的優(yōu)先開發(fā)權(quán)，以免溫泉度假村營業(yè)后，附近土地升值，為其他房地產(chǎn)企業(yè)做