【正文】 6 六、稅金 7 七、設(shè)備 購(gòu)置費(fèi) － 36－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 八 消防設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 九 電信寬帶設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi) － 37－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一 、稅金 12 十二、小計(jì) 十 河道環(huán)境整治 1 一、土建直接費(fèi) 米 8560 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) － 38－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 一 森林生態(tài)游區(qū)盤(pán)山游步道 (含山體加固 ) 米 8000 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 二 生態(tài)公廁 1 一、土建直接費(fèi) 米 700 2 二、其他直接費(fèi) － 39－ 序號(hào) 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 單位 數(shù)量 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 0。 資金償還期測(cè)算 還款資金來(lái)源如下： (1)還款期內(nèi)利潤(rùn)總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) (1)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期 10 年，其中建設(shè)期 年，經(jīng)營(yíng)期 9 年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合 度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營(yíng)后，年招待人數(shù)將在 20 萬(wàn)人左右，并能實(shí)現(xiàn)每 年 6％的平均增長(zhǎng)幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)的過(guò)程，經(jīng)營(yíng)期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的 50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的 70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的 90％，第四年開(kāi)始正常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為 50 萬(wàn)。在計(jì)算工資及福利支出時(shí)，已經(jīng)考慮了每年的工資增長(zhǎng)因素。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表見(jiàn)下表 (8－ 1)： 表 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表 單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng) 目 數(shù)量 說(shuō)明 預(yù)計(jì)度假村 2020 年接待旅游人數(shù) 10 萬(wàn)人 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費(fèi) 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為80%)，平均房?jī)r(jià) 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為60%)，平均房?jī)r(jià) 800 元／間 娛樂(lè)及購(gòu)物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計(jì)算，人均消費(fèi) 80 元 － 54－ 香火一條街租賃收入 從 2020 年開(kāi)始計(jì)算，初始租金暫定 1萬(wàn)元／間 〃 年，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng) 10％ 收入合計(jì)： 3580 預(yù)計(jì) 2020 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬(wàn)人 預(yù)計(jì) 2020 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬(wàn)人 預(yù)計(jì) 2020 年收入 年接待人數(shù) 20 人 明細(xì)情況情參見(jiàn)表 10－ 2： 度假村預(yù)期收入計(jì)算表 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的 10％。 由項(xiàng)目附表 5 可見(jiàn)，本項(xiàng)目計(jì)算期平均計(jì)算，固定成本占總成本費(fèi)用％，可變成本費(fèi)用為占總成本費(fèi)用 ％。 清償能力分析 經(jīng)測(cè)算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為 4年，還款能力較強(qiáng)。 － 56－ 凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元) 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營(yíng)成本 6000 4000 2020 0 10%0－ 10% 增減幅度 － 57－ ＋ 10％ 計(jì)劃水平 － 10％ 營(yíng)業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營(yíng)成本 7599 89413 10286 － 58－ 度假村預(yù)期營(yíng)業(yè)收入計(jì)算表 表 10－ 2 金額單位：人民幣萬(wàn)元 計(jì)算 年度 預(yù)計(jì)游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預(yù)計(jì)山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預(yù)計(jì)貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂(lè)及購(gòu)入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計(jì) 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 － 59－ 第十一章 項(xiàng)目組織與管理、 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 項(xiàng)目組織和管理 為確保項(xiàng)目建設(shè)的。如項(xiàng)目投資 － 55－ 后能獲得預(yù)期收入 萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬(wàn)元；如預(yù)期收入增加 10％，達(dá)到 萬(wàn)元，則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬(wàn)元； 如預(yù)期收入減少 10％，只有 元，則只可 得凈現(xiàn)金流量 4460 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資 100 ％。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10％提取。 (8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見(jiàn)費(fèi)用，按銷售收入的 5％計(jì)算。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘 值率取 － 53－ 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費(fèi)用：設(shè)備按 2％預(yù)計(jì) (修理費(fèi)用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預(yù)計(jì)。 (3)工資按勞動(dòng)定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為 1000元／月，中級(jí)管理人員和技術(shù)人員平均工資定為 1600 元／月，高級(jí)管理人員平均工資定為 2500 元／月，附加費(fèi)按工資額的 ％計(jì)取，主要用于社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開(kāi)支。 根據(jù)上述還貸資金來(lái)源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為 4 年 (含建設(shè)期 年 )，本項(xiàng)目資金償還期測(cè)算詳見(jiàn)附表 附表 8。 資金來(lái)源與籌措 本項(xiàng)目一期總投資 10208 萬(wàn)元。 (4)設(shè)備材料價(jià)格： 參考國(guó)內(nèi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)及同類設(shè)備的價(jià)格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂(lè)設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。本項(xiàng)目總投資 9778 萬(wàn)元。 項(xiàng)目主要污染物及治理措施 本項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和生活污水。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。 溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長(zhǎng)度，并盡可 能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。 材料 包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。 設(shè)備投資 配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路； 溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會(huì)議室投影、擴(kuò)音設(shè)備、KTV 點(diǎn)歌設(shè)備、客房?jī)?nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等； 溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風(fēng)泵、熱泵、冷熱水機(jī)組、水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲(chǔ)物柜、桑拿設(shè)備等； 水上娛樂(lè)中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等 水上娛樂(lè)設(shè)備。 天師 觀，建于鴛鴦泉源的東側(cè)，單層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積 5000平方米，建筑面積 1200 平方米，檐高 米，四面建 米高圍墻，觀內(nèi)建中式古典木質(zhì)天師亭。 溫泉貴賓樓，共 4 幢，每幢面積 350－ 450 平方米，按五星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，日式風(fēng)格，計(jì)劃日接待人次 50 人。 土地征用 項(xiàng)目一期工程擬征用土地面積 148000 平方米 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 土地整理面積 148000 平方米，包括對(duì)山體作降低山勢(shì)處理 6000 平方米； 316 國(guó)道至景區(qū)入口 9 米寬非支線公路 公里； 圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積 106680 平方米； 區(qū)內(nèi)場(chǎng)館之間的道路，其中 |.5－ 米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長(zhǎng)度 公里， 米寬可通車輛的水泥道路 公里。規(guī)范將依山就勢(shì)布置各種休閑、健身旅游活動(dòng)項(xiàng)目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個(gè)項(xiàng)目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。 溫泉度假別墅區(qū) 該區(qū)塊位于 村的東側(cè)，溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)，面積約 152020平方米，地形狹長(zhǎng)，兩側(cè)溪水潺潺流過(guò)，中間多為農(nóng)田，地勢(shì)平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 項(xiàng)目布局 根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動(dòng)的組織需要，將整個(gè)分為五個(gè)功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)和外圍控制區(qū)。 在 2020 年 1 月至 2020 年 12 月 實(shí)施二期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地征用，投資額 720 萬(wàn)元； (2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額 300 萬(wàn)元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額 8760 萬(wàn)元； (4)、其它投資還包括不可預(yù)計(jì)費(fèi) 489 萬(wàn)元。 充分利用 村的天師道觀遺址和 太極陰陽(yáng)泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會(huì)的 “ 和諧 ” 主題，作一篇 “ 親近自然、愛(ài)護(hù)自然，與自然和諧共處 ” 的大文章，宏揚(yáng)道教文化，打造一個(gè)新的道教圣地，吸引全國(guó)各地的游客前來(lái)觀光。雖然人數(shù)相對(duì)較少，卻也是一個(gè)不可忽視的群體。隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。 縣是最重要的客源市場(chǎng)，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關(guān)鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來(lái)，不象遠(yuǎn)地方的游客，要湊到比較長(zhǎng)時(shí)間的假日才能出來(lái)游玩。 － 19－ 第六章 市場(chǎng)分析與推廣方案 市場(chǎng)定位 溫泉旅游項(xiàng)目，要