【正文】 業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進(jìn)經(jīng)濟增長與社會繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。 旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮?。它在國民?jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。據(jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動全社會總產(chǎn)出 萬元，對國民經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。 雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企 業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。旅游者不僅選擇更獨特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性 為一體的多重滿足。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個 問題，在 2020— 2020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項目， 縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。同時，項目建成后，度假村預(yù)計每年要上交稅收 萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。 ” 在 2020 年的 縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，重點發(fā)展生態(tài)旅游。 政府支持 近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。根據(jù) 縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃， 旅游區(qū)項目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、 華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了重點發(fā)展項目。因此 ，本項目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調(diào)、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 － 14－ 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云 “ 五嶺皆炎熱，惟獨 宜 ” ，乃避暑勝地。 道教文化，淵遠(yuǎn)流長，具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠?。在對待人際關(guān)系上，道教文化主張濟世渡人，強調(diào)在 人與人之間要實行互助互愛，要 “ 憫人之兇，樂人之善，濟人之急，救人之危 ” 。在對待人與自然的關(guān)系上，道教文化從 “ 天人合一 ” 的思想出發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強調(diào) “ 道法自然 ” ， “ 自然之道不可違 ” ，因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。 － 15－ 據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至 后， 的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今 村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。 － 16－ 第四章 項目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處 省東部，有 “ 東大門 ” 之稱。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6 小時車程。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山 80 公里，距離武夷山 170 公里。 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密，有林地 165 萬畝，占總面積的 87％，森林覆蓋率 ％，是 重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。 河流情況 境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。 － 17－ 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn) 村內(nèi)的 ，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨特的文化品味。 社會經(jīng)濟狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬多畝，耕地面積 10 萬畝。 經(jīng)濟狀況 2020 年， 縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，第一產(chǎn)業(yè) 億元，第二產(chǎn)業(yè) 億元，第三產(chǎn)業(yè) 億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 31。 － 18－ 第五章 建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位 度假村開發(fā)有限公司成立于 2020年 3月，由 、 三人共同投資組建，公司注冊資本 2020 萬元，其中公司法人代表 占 90％的股份。是專為 度假村開發(fā)而設(shè)立的公司。 縉云縣華朝美食林 (大酒店 )，為 個人獨資酒店，至 2020 年 12月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。 浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本 300萬元， 個人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元。 公司的另外兩名投資人 ，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。同時，從 的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看， 完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。 目標(biāo)市場分析 縣縣城居民只有 3 萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費的人群就更少，所以 本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地。 作為 省的省會和最大的城市，市民的消費能力強，而且隨著國家法定節(jié)假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象，為 度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機遇。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。而且以溫泉度假村這樣的消費水平，雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的游客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。 韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平，平均行程也 長于國內(nèi)游客，單個游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客。 市場推廣方案和推廣措施 將 度假村與 縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強大宣傳網(wǎng)絡(luò)，爭取將 度假村打造成 縣的一張名片，讓游客到 必到 ，或者說游在 ，住在 。 充分利用 周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效果。 與政府部門、大企業(yè)集團、大教育機構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓(xùn)、集團活動的舉辦地， 并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實施一期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地征用，投資額 540 萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理， 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下 管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900 萬元； (4)開辦費 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元； (6)、不可預(yù)計費，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算，計 430 萬元。 設(shè)計基本原則 (1)嚴(yán)格執(zhí)行國家和 省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。 (4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。規(guī)劃區(qū)域與 316 國道之間有長 公里，寬 9 米的公路相連。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分 挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項目包括度假區(qū)入口大門、停車場、 廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場、幼兒園等?？諝庵胸?fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū) 該區(qū)塊面積約 30000 平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛樂、 － 23－ 農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。 具體建設(shè)內(nèi)容 由于本項目二期工程預(yù)計要在 2020 年開始動工建設(shè)，距今還有三年時間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進(jìn)行測算，一期工程預(yù)計 2020 年動工， 2020 年 12 月完成主要建設(shè)工程，到 2020 年 12 月份完成全部建設(shè)，總投資 10208 萬元 (含不可預(yù)計費 430 萬元 )。 在 廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè) 1 個停車場，其中 廣場 的南側(cè)停車場設(shè)置大型車輛停車位 25 個，中小型車輛停車位 160 個，占地總面積 4000 平方米。 主要游賞設(shè)施土建 入口處的塑石工藝景門 1 座，高約 9 米，寬 7 米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪； 建造約 10000 平方米的 廣場，廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑； 山莊，占地 16000 平方米，建筑面積 11000 平方米，按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高 2－ 4 層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及 300 平方米的獨立停車場； 溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊， 面積約 1200 平方米。 溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設(shè)面積 2500 平方米，分淺水池和深水池； 露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、 SPA 水療池等，總建筑面積 6000 平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。泡澡池邊 配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約 300 平方米。 在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。 1在天師 觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等 30 間，建筑統(tǒng)一采用磚 木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時期建筑風(fēng)格，街長 200 米，總建筑面積 1500 平方米。 露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括 SPA 水療設(shè)備等。 車輛 高層管理人員公務(wù)用中高檔四門 小轎車 1 輛； 后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車 1 輛； 垃圾回收用車輛 1 輛。 項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。 度假村用水量估算 用水項目 人數(shù)／面積 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用水量 T 備注 住宿游客用水 400 ／人 .D 200 一般游客用水 550 ／人 .D 55 員工用水 100 ／人 .D 20 別墅用水 500 180I.／人 .D 90 道路廣場用水 萬 T／ 80 其他 67 用水量的 15％計算 合計 512 輸配水管網(wǎng)布置 度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用 PVC 管， DN≥=200 ，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。 排水規(guī)劃 污水量估算 污水量按給水量的 80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計算在