【正文】 ，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應當是人類行為的共同準則。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會關(guān)系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系，使大國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會得到安寧。 在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種 “ 知足常樂 ” 的高尚情操。它是適應特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到 旅游，都有著別樣的享受。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境。 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。 縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目。這不僅為 發(fā)展旅游指明了方 向，也為 縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持。 － 13－ 第三章 項目實施的有利條件 政策環(huán)境 縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，提出 “ 要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把 建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為 國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)的目標。本項目建成運行后，良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為 縣旅游招商引資工作打開新的局面。 － 12－ 度假村開發(fā)預計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算，項目建設(shè)完成后，在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 萬元的凈利潤，整個項目期的經(jīng)濟利益十分可觀。 項目建設(shè)的必要性 從 縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自 縣正式提出 “ 生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為 國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè) ” 的目標以來， 縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但 縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴重不足，除了幾個知名景點外，新景區(qū)新景點的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對當?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費，也阻礙了 縣 旅游產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè) 項目， 縣又屬于欠發(fā)達縣市，僅靠政府投資是遠遠不夠的，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項目區(qū)所在的 景區(qū)山奇水秀林青，是一個風景十分優(yōu)美的地方， 更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與 的天師道觀遺址相輔相成，淵遠流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進、互惠共贏。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引 〃 力 － 11－ 已經(jīng)逐漸下降。現(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲 憊，這也是近年來各種類型的 “ 農(nóng)家樂 ”“ 田園樂 ”“ 土菜館 ” 方興未艾的原因之一。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點帶來客源和市場，而 且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進而還能刺激金融、保險、信息等現(xiàn)代服務業(yè)加快發(fā)展。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力 與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟新的增長點，在拉動內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進了中國的經(jīng)濟繁榮與社會發(fā)展，增進了中國與世界的友好交流。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟效益和財務狀況較好，抗風險能力較強，安全可靠，項目是可行的。 － 9－ (4)通過詳細的經(jīng)濟和財務分析，得出本項目一期總投資 10208 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 10008 萬元。同時根據(jù)項目建設(shè)需要，充分發(fā)揮 縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。 (2) 度假村開發(fā)有限公司是一 家實力雄厚的民營企業(yè)，公司負責人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。 資金籌措 本項目總投資 20477 萬元，其中：一期投資 10208 萬元，企業(yè)自籌資金7208 萬元，金融機構(gòu)貸款 3000 萬元；二期投資 10269 萬元。 二期工程： － 6－ (1)、土地征用，投資額 720 萬元； (2)、度假村綠化保護工程建設(shè)，投資額 300 萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額 8760 萬元； (4)、不可預計費 489 萬元。 － 1－ 云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國際 養(yǎng) 老 （養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項目 開發(fā) 項目 可行性報告 天津邦友新創(chuàng)股權(quán)投資基金管理有限公司 2020 年 1 月 31 日 － 2－ 目 錄 一 總論 項目提要 可行性研究報告編制依據(jù) 綜合評價和論證結(jié)論 二 項目背景及必要性 項目背景 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項目建設(shè)的必要性 三 項目實施的有利條件 政策環(huán)境 政府支持 市場優(yōu)勢 四 項目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 自然資源狀況 五 建設(shè)單位基本情況 建設(shè)單位基本情況 主要投資人基本情況 六 市場分析與推廣方案 市場定位 目標客戶市場分析 市場推廣方案和推廣措施 七 項目建設(shè)方案 建設(shè)任務和規(guī)模 設(shè)計基本原則 項目布局 具體建設(shè)內(nèi)容 － 3－ 項目建設(shè)標準 給排水 電力電訊 環(huán)境影響評估 八 項目實施進度安排 一期工程項目實施進度表 九 投資估算與資金籌措 說明 投資估算依據(jù) 項目建設(shè)投資估算 資金來源與籌措 借款資金償還測算 十 經(jīng)濟分析 財務評估說明 財務評價依據(jù) 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 總成本及經(jīng)營成本估算 財務效益分析 不確定性分析 十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓 項目組織與管理 管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分 勞動定員 項目經(jīng)營管理措施 人員培訓 勞動保護與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 問題與建議 － 4－ 附 錄 一 附表： 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 土建工程投資明細表 1－ 設(shè)備投資明細表 流動資金估算表 投資計劃與資金籌措表 固定資產(chǎn)折舊估算表 總成本費 用估算表 利潤及利潤分配表 6－ 產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 資金來源與運用表 借款還本付息計算表 資產(chǎn)負債表 財務現(xiàn)金流量表 (增量全部投資 ) 二 附圖 一期工程項目規(guī)劃圖 度假村入口景門效果圖 廣場設(shè)計效果圖 山莊外觀效果圖 溫泉游泳館外觀效果圖 設(shè)計意向圖 外觀效果圖 三 其他附送資料： 項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復印件 建設(shè)項目選址意見書復印件 可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復印件 可行性 報告編制單位資質(zhì)證書復印件 － 5－ 第一章 總 論 項目提要 項目名稱 ：云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項目承辦單位、法人代表及所有制形式 項目承辦單位： 昆明新利發(fā)實業(yè) 有限 責任 公司 法人代表： 朱麗 所有制形式：民營企業(yè) 建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點： 云南省安寧市太平鎮(zhèn) 蛤蟆山 建設(shè)規(guī)模： 區(qū)域規(guī)劃總用地面積 平方米 ，總建筑面積 440871平方米，道路面積 平方米， 項目分為兩期，總投資 180000 萬元 (含不可預計費 919 萬元 )。 建設(shè)期限：一期投資 2020 年 7 月至 2020 年 5 月，二期投資 2020 年 9月至 2020 年 12 月 建設(shè)內(nèi)容 ： 一期工程： (1)、土地征用 ~〃畝 ，投資額 540 萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690 萬元； (3)、游賞接待 設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900 萬元； (4)開辦費 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元： (6)、不可預計費，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算，計 430 萬元。 申報單位及法人代表 申報單位： 度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 投資規(guī)模及資金構(gòu)成 投資規(guī)模： 20477 萬元， 資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資 19358 萬元，前期資金和廣告費用投資 200 萬元，不可預計費 919 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目名 稱 單位 指標 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 357017 建筑總占地面積 平方米 35285 總建筑面積 平方米 55054 道路面積 平方米 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 77 道路總長度 米 － 7－ 序號 項目名 稱 單位 指標 備注 容積率 公共停車位 個 185 2. 年營業(yè)收入 計算期平均，不含二期項目 門票收入 萬元 住宿收入 萬元 餐飲收入 萬元 娛樂及購物收入 萬元 租賃收入 萬元 合計 3. 總定員 人 100 4. 年工作日 天 280 一班制 5. 定員 人 100 6. 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費用 萬元 200 不可預計費 萬元 430 7. 年總收入 萬元 不含二期 8. 年總成本費用 萬元 計算期平均 9. 年銷售稅金及附加 萬元 計算期平均 10 年利潤總額 萬元 計算期平均 11 財務評價指標 － 8－ 序號 項目名 稱 單位 指標 備注 投資利潤率 計算期平均 銷售收入利潤率 計算期平均 銷售收入利稅率 計算期平均 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 所得稅前 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 所得稅后 財務凈現(xiàn)值 (Ic=8％ ) 9295 所得稅前 5248 所得稅后 可行性研究報告編制的依據(jù) 《 省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《 縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十五 ” 規(guī)劃》 《 縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《 度假村詳細規(guī)劃》 《 縣建設(shè)項目選址意見書》 綜合評價和論證結(jié)論 (1)為了加快 縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給 開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項目的順利實施。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗。 (3)本項目環(huán)保措施得當，對環(huán)境無不良影響。項目建成后，預計年營業(yè)收入 萬元，年利潤總額 萬元 (計算期平均數(shù) )，投資利潤率 ％；全部投資財務內(nèi)部收益率 ％ (所得稅后 )；靜態(tài)投資回收期 年 (含建設(shè)期 年 )，動態(tài) (i=8％ )投資回收期 年 (含建設(shè)期 年 )；累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8943萬元。 － 10－ 第二章 項目背景及必要性 項目背景 當今世界，旅游