【正文】 公園、仙游寺（隋代）、翠華山、南五臺(tái)、青華山等自然人文景觀線金色鏈條的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。既有較大的供給能力，又有區(qū)域性的消費(fèi)群體。項(xiàng)目所在的東大街道南依秦嶺山脈，西連戶縣草堂鎮(zhèn)，距西安城區(qū)32公里，境內(nèi)107省道、環(huán)山旅游公路，東宋公路橫穿東西，東祥路縱貫?zāi)媳保纬闪恕柏S”字形交通網(wǎng)絡(luò)，并與整個(gè)西安市的交通網(wǎng)絡(luò)銜接，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。圖22 西安溫泉服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析旅游區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)涉及到區(qū)位條件、自然環(huán)境條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面的因素，對(duì)這些因素條件正確評(píng)價(jià)是旅游開發(fā)的根本保證。旅游業(yè)作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繁榮地方經(jīng)濟(jì)。本項(xiàng)目區(qū)域正好位于西安東大溫泉旅游園區(qū)內(nèi)，可以度假村建設(shè)為契機(jī)，重塑“東大溫泉”這張牌，促進(jìn)東大溫泉資源的有效整合，引領(lǐng)新潮，總體實(shí)現(xiàn)低成本啟動(dòng)，高起點(diǎn)對(duì)接，盡早為東大溫泉旅游園區(qū)的興起提供產(chǎn)品支撐。用于休閑、洗浴、游泳、養(yǎng)殖，開采條件較好。采水量為270m179。隨著人們非治療療養(yǎng)需求、度假休憩需求、回歸自然心態(tài)需求及閑暇消費(fèi)觀念變化需求的不斷增強(qiáng)，溫泉迅速的被納入了資源視野，成為休閑旅游不可或缺的寶貴財(cái)富。古時(shí)候人們把溫泉稱之為湯，當(dāng)然那時(shí)好湯只能供王公貴族享用，一般的老百姓只有在臨近住所的地方，如果恰有溫泉也自然會(huì)成為生活的樂趣。而生活的必須伴隨著人的一生，洗澡便是生活的必須，也是人生一大快事。 . 補(bǔ)充完善休閑旅游的需要。圖21 全國知名溫泉旅游產(chǎn)品分布圖附：各省市已開發(fā)的較知名的溫泉旅游產(chǎn)品陜西?。?3處；黑龍江：8處；吉林?。?處；遼寧省：21處；內(nèi)蒙：8處；北京：38處；天津市：6處；新疆：13處；西藏：15處；青海省：8處；寧夏：1處；山西?。?處；河北?。?處；山東?。?1處；甘肅?。?處；河南?。?3處；江蘇?。?處；四川?。?7處；重慶：15處；湖北省：34處安徽?。?1處；浙江?。?2處；江西省：6處；湖南?。?2處；貴州：20處；云南?。?5處；廣西省：17處；廣東?。?4處；福建省：14處；海南省：20處。而我省及西安市的溫泉沐浴尚處于開發(fā)的初級(jí)階段，溫泉沐浴僅作為一種城市化的消閑活動(dòng)，還沒有形成聚集規(guī)模和強(qiáng)勢的增長勢頭。在國外，許多具有溫泉和地?zé)豳Y源的城市，都在利用湯浴文化，發(fā)展本地旅游，如日本九州島東部的“湯浴之鄉(xiāng)”，年接待沐浴者就達(dá)到了685萬人次。在一個(gè)快節(jié)奏的社會(huì)中，人們更看重閑暇的自由，更崇尚回歸自然，這是未來社會(huì)生活的一種大趨勢，生態(tài)旅游、休閑旅游正成為旅游業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)潮流。據(jù)測算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。從國外情況看，人均年收入500—800美元，是旅游消費(fèi)的急劇擴(kuò)張期。我國現(xiàn)在旅游業(yè)的狀況，正處于發(fā)達(dá)國家六、七十年代的階段，旅游已成為我國群眾的生活新需求。80年代以來，在多數(shù)發(fā)達(dá)國家的居民家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游都在支出項(xiàng)目的前7項(xiàng)之中。二次大戰(zhàn)以后，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展高峰，隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，人們收入的增加，工作時(shí)間由每周72小時(shí)減少到不足40小時(shí)，加上有了鐵路、飛機(jī)、汽車等交通工具，旅游逐漸成為工業(yè)國家大眾比較普遍的生活方式。現(xiàn)代旅游業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的伴生物。年均增長15%。屆時(shí)入境過夜旅游人數(shù)可達(dá)1億人次左右，國內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)28億人次左右，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)居民平均出游兩次。而我國的旅游業(yè)近年發(fā)展速度也很快，已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國，亞洲第一大出境旅游國，2006年實(shí)現(xiàn)了我國城鄉(xiāng)居民人均出游一次的歷史性跨越。① 總投資收益率：%② 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%③ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(稅前)：6947萬元④ 項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率：%⑤ 資本金凈利潤率：%⑥ 投資回收期: Pt=⑦ 營業(yè)收入：3214萬元⑧ 年平均利潤總額：2163萬元本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性項(xiàng)目市場分析與預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)方案及工程技術(shù)可行性分析環(huán)境影響與保護(hù)資源節(jié)約防災(zāi)措施項(xiàng)目招標(biāo)方案組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置建設(shè)項(xiàng)目投資估算1融資方案1經(jīng)濟(jì)效益分析及不確定性分析1社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性世界旅游組織預(yù)測21世紀(jì)旅游業(yè)將成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，到2020年全球游客人數(shù)將達(dá)15億，總收入達(dá)2萬億美元。 項(xiàng)目投入總資金和效益，項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯，預(yù)計(jì)年總收入達(dá)到3214萬元，年實(shí)現(xiàn)利潤總額2163萬元，上繳各種稅金718萬元。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀原定的前提下，修建園區(qū)道路、停車場；完善給排水及供電、供暖等系統(tǒng)；配備通訊設(shè)施等。目前具有國家旅游局乙級(jí)旅游規(guī)劃資質(zhì)(甲級(jí)資質(zhì)正在申報(bào)中)、建設(shè)部乙級(jí)工程設(shè)計(jì)資質(zhì)、建設(shè)部乙級(jí)城市規(guī)劃資質(zhì)、國家發(fā)改委乙級(jí)工程咨詢資質(zhì)以及工程監(jiān)理丙級(jí)資質(zhì)。 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 西安市東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目背景 1 2 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 5 5 7 8第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 10 10 11 11 13第四章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 15 15 16 17第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案與工程技術(shù)可行性分析 18 18 分區(qū)規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目布設(shè) 19 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 23 工程技術(shù)可行性分析 27第六章 環(huán)境影響與保護(hù) 28 28 28 30第七章 資源節(jié)約 32 32 32第八章 防災(zāi)措施 34 34 34第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 35 35 35 36第十章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 37 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 37 投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 37 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求 38第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 39 39 39 40 40第十二章 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 42 42 42 42第十三章 融資方案 45 45 45第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 46 46 46 47 47 48 50 50 50 52第十五章 社會(huì)評(píng)價(jià) 53 53 53 項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 54第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 55 55 55 56第十七章 結(jié)論與建議 57 57 建議 58附表：主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)指標(biāo)表 建設(shè)投資估算表 流動(dòng)資金估算表 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表總成本費(fèi)用估算表（要素成本法）總成本費(fèi)用估算表（生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用法）外購原材料費(fèi)估算表工資及福利費(fèi)估算表修理費(fèi)估算表營業(yè)費(fèi)用估算表1固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表1利潤與利潤分配表1項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表1項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表1財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表1資產(chǎn)負(fù)債表1敏感性分析匯總表附圖：01 東大溫泉度假村總平面圖02 東大溫泉度假村鳥瞰圖03 東大溫泉度假村道路工程圖04 東大溫泉度假村給排水工程圖05 東大溫泉度假村電力電訊及環(huán)衛(wèi)工程圖06 東大溫泉度假村景觀意向圖07 建筑平面布置圖59第一章 總 論 項(xiàng)目背景西安市東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告旅游開發(fā)西安市長安區(qū)南郊終南山北麓東大鎮(zhèn)單位名稱：陜西成泰實(shí)業(yè)有限公司單位法人：李成平 單位簡介：公司成立于2003年，是我國首個(gè)國家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋煤炭、化工、礦業(yè)機(jī)械、建筑工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料生產(chǎn)銷售等多個(gè)領(lǐng)域，公司現(xiàn)有獨(dú)立法人資格的子公司8個(gè)，參股企業(yè)3個(gè)。單位名稱：陜西省旅游設(shè)計(jì)院單位法人：王萍單位簡介：陜西省旅游設(shè)計(jì)院是國內(nèi)成立最早、規(guī)模最大的旅游專業(yè)設(shè)計(jì)和研究機(jī)構(gòu)之一，成立于1987年，是為各級(jí)政府和海內(nèi)外企業(yè)提供旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理及相應(yīng)的工程咨詢等智力型服務(wù)的專業(yè)設(shè)計(jì)院。、資料及標(biāo)準(zhǔn) （1）法規(guī)規(guī)范《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》《旅游規(guī)劃通則》GB/T189712003《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》GB/T189722003（2）設(shè)計(jì)資料① 規(guī)劃平面圖② 可研編制委托協(xié)議書③ 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目建設(shè)方案④ 其他相關(guān)基礎(chǔ)資料及規(guī)范規(guī)定（3）標(biāo)準(zhǔn)原國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國家發(fā)改委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）本項(xiàng)目的建設(shè)范圍北至祥峪路，南至陡坎，西至現(xiàn)洗浴中心西墻，東至苗圃東墻。旅游設(shè)施進(jìn)行溫泉度假村開發(fā)建設(shè)，以溫泉為載體建設(shè)成集游覽參觀、餐飲、娛樂、民俗民情體驗(yàn)、購物休閑等幾大功能為一體的綜合旅游園區(qū)。項(xiàng)目建成后，具有廣闊的市場前景，游客不僅可以獨(dú)享溫泉世界的愜意，還可在此小住養(yǎng)身，體會(huì)“浮生偷得半日閑”。據(jù)世界旅游組織的調(diào)查報(bào)告預(yù)測，無論是工業(yè)化國家還是發(fā)展中國家，旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱的地位不會(huì)改變，未來10年旅游業(yè)是世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展最快的行業(yè)之一，生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游、文化旅游、遠(yuǎn)洋旅游和名目繁多的主題旅游項(xiàng)目將迅速崛起。當(dāng)前是我國的旅游業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預(yù)測，到2015年中國將成為世界上第一大入鏡旅游接待國和第四大出境旅游客源國。旅游總收入可達(dá)2萬億人民幣。隨著我國旅游業(yè)的開放發(fā)展，對(duì)旅游的投資需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)十一五期間。因此，我國旅游業(yè)的發(fā)展空間極大。19世紀(jì)，伴隨著英國工業(yè)革命，社會(huì)化的旅游業(yè)開始萌芽。70年代以來，大約60%的英國人每年度過一個(gè)包括4個(gè)夜晚或更多時(shí)間的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典為80%，挪威和芬蘭為70%。全世界的年出國旅游人數(shù)從1950年的2500多萬，增加到現(xiàn)在的6億多人，國際旅游收入則從21億美元猛增到4000多億美元。英國未來學(xué)家預(yù)測，繼農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)變革浪潮后，在本世紀(jì)，人類至少還將經(jīng)歷由休閑、生命科學(xué)、超級(jí)材料、新的原子時(shí)代和新的航天時(shí)代驅(qū)動(dòng)的五次浪潮，而休閑時(shí)代在2015年將處于主導(dǎo)地位。目前，中國人均年收入已達(dá)到500美元左右，有的城市已超過1000美元，這為外出旅游奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而長假期的出現(xiàn)成為旅游熱的推進(jìn)劑。隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變化，我國人民的生活需求發(fā)生著質(zhì)變，進(jìn)入小康的城市居民已不再滿足于家電、美食這樣的物質(zhì)消費(fèi)，而教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)、休假、娛樂等消費(fèi)上升為人們?cè)絹碓狡惹械男碌幕拘枨?，假日旅游熱就是這種需求質(zhì)變的直接反映。目前，以溫泉旅游為主的休閑旅游發(fā)展勢頭迅猛。國內(nèi)，溫泉旅游最早出現(xiàn)在東部沿海和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，如北京的小湯山溫泉、廣東清遠(yuǎn)的河中泉、珠海的御溫泉，它們利用自然溫泉經(jīng)營度假村，開展沐浴活動(dòng)，以休閑度假、娛樂健身、保健康體為目的發(fā)展旅游，已經(jīng)取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益?？梢哉f省內(nèi)溫泉旅游市場的需求空間還很大。開發(fā)建設(shè)溫泉旅游項(xiàng)目，不僅可以改變傳統(tǒng)的溫泉利用觀念，充分發(fā)揮溫泉的理療保健作用，提高人民群眾的物質(zhì)文化水平，而且能夠有效的加快本地旅游溫泉產(chǎn)業(yè)市場的形成，提高本區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的快速增長。目前國內(nèi)休閑旅游發(fā)展勢頭迅猛，休閑旅游內(nèi)容豐富，有多種多樣的實(shí)現(xiàn)形式，其中溫泉旅游就是一種特別受到旅游者青睞的休閑方式。人生有許多行為都是必須的，或者是生存的必須，或者是生活的必須。自古以來，人們?yōu)榱讼丛「恿芾鞎晨?，就早已把目光瞄向了溫泉資源。作為資源，應(yīng)該說溫泉是生活中最寶貴的資源。. 促進(jìn)本地旅游市場快速形成的需要東大溫泉旅游園區(qū)地?zé)豳Y源的開發(fā)利用始于1993年，目前共有地?zé)峋?5眼，有8家單位經(jīng)營。/日，水溫40～60℃，平均年采水量10104m179。當(dāng)年因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)時(shí)的定位標(biāo)準(zhǔn)較低，難以滿足目前溫泉旅游的需要，整體經(jīng)營不景氣，其中西安鐵路療養(yǎng)院（規(guī)模近2000平方米）已經(jīng)停業(yè)。. 拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長的需要陜西省委、省政府非常重視溫泉旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列加快溫泉旅游業(yè)發(fā)展的決定和政策，東大溫泉旅游園區(qū)屬省政府六大重點(diǎn)溫泉工程之一。東大溫泉度假村項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，以溫泉的綜合開發(fā)為切入點(diǎn)，針對(duì)人們健康意識(shí)的消費(fèi)品位日益增長的趨勢，著重發(fā)揮其理療健康和休閑娛樂的功能，并以此為龍頭，配套完善相關(guān)的各類服務(wù)項(xiàng)目，把東大溫泉度假村打造成一個(gè)動(dòng)靜互補(bǔ)、觀光與體驗(yàn)互補(bǔ)、低檔與高檔互補(bǔ)的、并集旅游“六大要素”為一體的綜合旅游目的地，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。圖31 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目用地位于西安市長安區(qū)東大鎮(zhèn)，居秦嶺北麓環(huán)城帶上。從陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶劃分來看，項(xiàng)目用地正處在關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶上，這一經(jīng)濟(jì)帶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物質(zhì)資料供應(yīng)充足。同時(shí)，秦嶺北麓現(xiàn)已聚集了南山庭院、高山流水、紫薇山莊等西安最大的高檔別墅區(qū)，這些都為該地段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，也為項(xiàng)目的開發(fā)提供了引擎。圖32 長安區(qū)旅游規(guī)劃圖東大鎮(zhèn)地?zé)豳Y源極為豐富，大