【正文】 公園、仙游寺（隋代）、翠華山、南五臺、青華山等自然人文景觀線金色鏈條的一個重要環(huán)節(jié)。既有較大的供給能力，又有區(qū)域性的消費群體。項目所在的東大街道南依秦嶺山脈，西連戶縣草堂鎮(zhèn)，距西安城區(qū)32公里，境內(nèi)107省道、環(huán)山旅游公路，東宋公路橫穿東西，東祥路縱貫南北，形成了“豐”字形交通網(wǎng)絡，并與整個西安市的交通網(wǎng)絡銜接，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。圖22 西安溫泉服務業(yè)現(xiàn)狀第三章 項目建設條件分析旅游區(qū)開發(fā)項目的建設涉及到區(qū)位條件、自然環(huán)境條件和社會經(jīng)濟環(huán)境等多方面的因素，對這些因素條件正確評價是旅游開發(fā)的根本保證。旅游業(yè)作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，能帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繁榮地方經(jīng)濟。本項目區(qū)域正好位于西安東大溫泉旅游園區(qū)內(nèi)，可以度假村建設為契機，重塑“東大溫泉”這張牌，促進東大溫泉資源的有效整合，引領新潮，總體實現(xiàn)低成本啟動，高起點對接，盡早為東大溫泉旅游園區(qū)的興起提供產(chǎn)品支撐。用于休閑、洗浴、游泳、養(yǎng)殖，開采條件較好。采水量為270m179。隨著人們非治療療養(yǎng)需求、度假休憩需求、回歸自然心態(tài)需求及閑暇消費觀念變化需求的不斷增強，溫泉迅速的被納入了資源視野，成為休閑旅游不可或缺的寶貴財富。古時候人們把溫泉稱之為湯，當然那時好湯只能供王公貴族享用，一般的老百姓只有在臨近住所的地方，如果恰有溫泉也自然會成為生活的樂趣。而生活的必須伴隨著人的一生，洗澡便是生活的必須，也是人生一大快事。 . 補充完善休閑旅游的需要。圖21 全國知名溫泉旅游產(chǎn)品分布圖附：各省市已開發(fā)的較知名的溫泉旅游產(chǎn)品陜西?。?3處；黑龍江：8處；吉林?。?處；遼寧?。?1處；內(nèi)蒙：8處；北京：38處；天津市：6處；新疆：13處；西藏：15處；青海?。?處；寧夏：1處；山西?。?處；河北?。?處；山東?。?1處；甘肅省：4處；河南?。?3處；江蘇?。?處；四川?。?7處；重慶：15處；湖北?。?4處安徽省：11處；浙江省：12處；江西?。?處；湖南?。?2處；貴州：20處；云南?。?5處；廣西省：17處；廣東省：84處；福建?。?4處；海南?。?0處。而我省及西安市的溫泉沐浴尚處于開發(fā)的初級階段，溫泉沐浴僅作為一種城市化的消閑活動，還沒有形成聚集規(guī)模和強勢的增長勢頭。在國外，許多具有溫泉和地熱資源的城市，都在利用湯浴文化，發(fā)展本地旅游，如日本九州島東部的“湯浴之鄉(xiāng)”，年接待沐浴者就達到了685萬人次。在一個快節(jié)奏的社會中，人們更看重閑暇的自由，更崇尚回歸自然，這是未來社會生活的一種大趨勢，生態(tài)旅游、休閑旅游正成為旅游業(yè)發(fā)展的主導潮流。據(jù)測算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。從國外情況看，人均年收入500—800美元，是旅游消費的急劇擴張期。我國現(xiàn)在旅游業(yè)的狀況，正處于發(fā)達國家六、七十年代的階段，旅游已成為我國群眾的生活新需求。80年代以來，在多數(shù)發(fā)達國家的居民家庭消費結構中，旅游都在支出項目的前7項之中。二次大戰(zhàn)以后，世界經(jīng)濟進入發(fā)展高峰，隨著工業(yè)化進程的推進，人們收入的增加，工作時間由每周72小時減少到不足40小時，加上有了鐵路、飛機、汽車等交通工具，旅游逐漸成為工業(yè)國家大眾比較普遍的生活方式?，F(xiàn)代旅游業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟和現(xiàn)代社會發(fā)展的伴生物。年均增長15%。屆時入境過夜旅游人數(shù)可達1億人次左右，國內(nèi)旅游人數(shù)可達28億人次左右，實現(xiàn)國內(nèi)居民平均出游兩次。而我國的旅游業(yè)近年發(fā)展速度也很快，已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國，亞洲第一大出境旅游國，2006年實現(xiàn)了我國城鄉(xiāng)居民人均出游一次的歷史性跨越。① 總投資收益率：%② 項目財務內(nèi)部收益率(所得稅前)：%③ 財務凈現(xiàn)值FNPV(稅前)：6947萬元④ 項目資本金內(nèi)部收益率：%⑤ 資本金凈利潤率：%⑥ 投資回收期: Pt=⑦ 營業(yè)收入：3214萬元⑧ 年平均利潤總額：2163萬元本項目可行性研究報告主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：項目建設背景與必要性項目市場分析與預測項目建設方案及工程技術可行性分析環(huán)境影響與保護資源節(jié)約防災措施項目招標方案組織機構與人力資源配置建設項目投資估算1融資方案1經(jīng)濟效益分析及不確定性分析1社會評價及風險分析第二章 項目建設背景和必要性世界旅游組織預測21世紀旅游業(yè)將成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，到2020年全球游客人數(shù)將達15億，總收入達2萬億美元。 項目投入總資金和效益，項目建成后經(jīng)濟效益和社會效益明顯，預計年總收入達到3214萬元，年實現(xiàn)利潤總額2163萬元，上繳各種稅金718萬元。 項目建設內(nèi)容基礎設施現(xiàn)狀原定的前提下，修建園區(qū)道路、停車場；完善給排水及供電、供暖等系統(tǒng)；配備通訊設施等。目前具有國家旅游局乙級旅游規(guī)劃資質(zhì)(甲級資質(zhì)正在申報中)、建設部乙級工程設計資質(zhì)、建設部乙級城市規(guī)劃資質(zhì)、國家發(fā)改委乙級工程咨詢資質(zhì)以及工程監(jiān)理丙級資質(zhì)。 陜西省旅游設計院 西安市東大溫泉度假村建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 項目背景 1 2 3第二章 項目建設背景和必要性 5 5 7 8第三章 項目建設條件分析 10 10 11 11 13第四章 項目市場分析與預測 15 15 16 17第五章 項目建設方案與工程技術可行性分析 18 18 分區(qū)規(guī)劃及重點項目布設 19 基礎設施建設 23 工程技術可行性分析 27第六章 環(huán)境影響與保護 28 28 28 30第七章 資源節(jié)約 32 32 32第八章 防災措施 34 34 34第九章 項目實施進度計劃 35 35 35 36第十章 項目招標方案 37 基礎設施建設項目招標范圍及招標組織形式 37 投標、開標、評標和中標程序 37 評標委員會的人員組成和資質(zhì)要求 38第十一章 組織機構與人力資源配置 39 39 39 40 40第十二章 建設項目投資估算 42 42 42 42第十三章 融資方案 45 45 45第十四章 財務評價 46 46 46 47 47 48 50 50 50 52第十五章 社會評價 53 53 53 項目對國民經(jīng)濟的貢獻 54第十六章 風險分析 55 55 55 56第十七章 結論與建議 57 57 建議 58附表：主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)與評價指標表 建設投資估算表 流動資金估算表 項目總投資使用計劃與資金籌措表總成本費用估算表（要素成本法）總成本費用估算表（生產(chǎn)成本加期間費用法）外購原材料費估算表工資及福利費估算表修理費估算表營業(yè)費用估算表1固定資產(chǎn)折舊費估算表1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表1利潤與利潤分配表1項目投資現(xiàn)金流量表1項目資本金現(xiàn)金流量表1財務計劃現(xiàn)金流量表1資產(chǎn)負債表1敏感性分析匯總表附圖：01 東大溫泉度假村總平面圖02 東大溫泉度假村鳥瞰圖03 東大溫泉度假村道路工程圖04 東大溫泉度假村給排水工程圖05 東大溫泉度假村電力電訊及環(huán)衛(wèi)工程圖06 東大溫泉度假村景觀意向圖07 建筑平面布置圖59第一章 總 論 項目背景西安市東大溫泉度假村建設項目可行性研究報告旅游開發(fā)西安市長安區(qū)南郊終南山北麓東大鎮(zhèn)單位名稱：陜西成泰實業(yè)有限公司單位法人：李成平 單位簡介：公司成立于2003年，是我國首個國家二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務覆蓋煤炭、化工、礦業(yè)機械、建筑工程設計、施工、監(jiān)理、建筑材料生產(chǎn)銷售等多個領域，公司現(xiàn)有獨立法人資格的子公司8個，參股企業(yè)3個。單位名稱：陜西省旅游設計院單位法人：王萍單位簡介：陜西省旅游設計院是國內(nèi)成立最早、規(guī)模最大的旅游專業(yè)設計和研究機構之一，成立于1987年，是為各級政府和海內(nèi)外企業(yè)提供旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑設計、工程監(jiān)理及相應的工程咨詢等智力型服務的專業(yè)設計院。、資料及標準 （1）法規(guī)規(guī)范《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國環(huán)境保護法》《旅游規(guī)劃通則》GB/T189712003《旅游資源分類、調(diào)查與評價》GB/T189722003（2）設計資料① 規(guī)劃平面圖② 可研編制委托協(xié)議書③ 建設單位提供的項目建設方案④ 其他相關基礎資料及規(guī)范規(guī)定（3）標準原國家計委《投資項目可行性研究指南》國家發(fā)改委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）本項目的建設范圍北至祥峪路，南至陡坎，西至現(xiàn)洗浴中心西墻，東至苗圃東墻。旅游設施進行溫泉度假村開發(fā)建設，以溫泉為載體建設成集游覽參觀、餐飲、娛樂、民俗民情體驗、購物休閑等幾大功能為一體的綜合旅游園區(qū)。項目建成后，具有廣闊的市場前景，游客不僅可以獨享溫泉世界的愜意，還可在此小住養(yǎng)身，體會“浮生偷得半日閑”。據(jù)世界旅游組織的調(diào)查報告預測，無論是工業(yè)化國家還是發(fā)展中國家，旅游業(yè)作為經(jīng)濟支柱的地位不會改變，未來10年旅游業(yè)是世界經(jīng)濟領域發(fā)展最快的行業(yè)之一，生態(tài)旅游、探險旅游、文化旅游、遠洋旅游和名目繁多的主題旅游項目將迅速崛起。當前是我國的旅游業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預測，到2015年中國將成為世界上第一大入鏡旅游接待國和第四大出境旅游客源國。旅游總收入可達2萬億人民幣。隨著我國旅游業(yè)的開放發(fā)展，對旅游的投資需求將進一步擴大，預計十一五期間。因此，我國旅游業(yè)的發(fā)展空間極大。19世紀，伴隨著英國工業(yè)革命，社會化的旅游業(yè)開始萌芽。70年代以來，大約60%的英國人每年度過一個包括4個夜晚或更多時間的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典為80%，挪威和芬蘭為70%。全世界的年出國旅游人數(shù)從1950年的2500多萬，增加到現(xiàn)在的6億多人，國際旅游收入則從21億美元猛增到4000多億美元。英國未來學家預測，繼農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動的經(jīng)濟變革浪潮后，在本世紀，人類至少還將經(jīng)歷由休閑、生命科學、超級材料、新的原子時代和新的航天時代驅(qū)動的五次浪潮，而休閑時代在2015年將處于主導地位。目前，中國人均年收入已達到500美元左右，有的城市已超過1000美元，這為外出旅游奠定了經(jīng)濟基礎，而長假期的出現(xiàn)成為旅游熱的推進劑。隨著經(jīng)濟基礎的變化，我國人民的生活需求發(fā)生著質(zhì)變，進入小康的城市居民已不再滿足于家電、美食這樣的物質(zhì)消費，而教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險、休假、娛樂等消費上升為人們越來越迫切的新的基本需求，假日旅游熱就是這種需求質(zhì)變的直接反映。目前，以溫泉旅游為主的休閑旅游發(fā)展勢頭迅猛。國內(nèi)，溫泉旅游最早出現(xiàn)在東部沿海和經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，如北京的小湯山溫泉、廣東清遠的河中泉、珠海的御溫泉，它們利用自然溫泉經(jīng)營度假村，開展沐浴活動，以休閑度假、娛樂健身、保健康體為目的發(fā)展旅游，已經(jīng)取得了很好的經(jīng)濟效益?？梢哉f省內(nèi)溫泉旅游市場的需求空間還很大。開發(fā)建設溫泉旅游項目，不僅可以改變傳統(tǒng)的溫泉利用觀念，充分發(fā)揮溫泉的理療保健作用，提高人民群眾的物質(zhì)文化水平，而且能夠有效的加快本地旅游溫泉產(chǎn)業(yè)市場的形成，提高本區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的快速增長。目前國內(nèi)休閑旅游發(fā)展勢頭迅猛，休閑旅游內(nèi)容豐富，有多種多樣的實現(xiàn)形式，其中溫泉旅游就是一種特別受到旅游者青睞的休閑方式。人生有許多行為都是必須的，或者是生存的必須，或者是生活的必須。自古以來，人們?yōu)榱讼丛「恿芾鞎晨?，就早已把目光瞄向了溫泉資源。作為資源，應該說溫泉是生活中最寶貴的資源。. 促進本地旅游市場快速形成的需要東大溫泉旅游園區(qū)地熱資源的開發(fā)利用始于1993年，目前共有地熱井15眼，有8家單位經(jīng)營。/日，水溫40～60℃，平均年采水量10104m179。當年因為開發(fā)建設時的定位標準較低，難以滿足目前溫泉旅游的需要，整體經(jīng)營不景氣，其中西安鐵路療養(yǎng)院（規(guī)模近2000平方米）已經(jīng)停業(yè)。. 拉動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進地方經(jīng)濟快速增長的需要陜西省委、省政府非常重視溫泉旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列加快溫泉旅游業(yè)發(fā)展的決定和政策，東大溫泉旅游園區(qū)屬省政府六大重點溫泉工程之一。東大溫泉度假村項目的開發(fā)建設，以溫泉的綜合開發(fā)為切入點，針對人們健康意識的消費品位日益增長的趨勢，著重發(fā)揮其理療健康和休閑娛樂的功能，并以此為龍頭，配套完善相關的各類服務項目，把東大溫泉度假村打造成一個動靜互補、觀光與體驗互補、低檔與高檔互補的、并集旅游“六大要素”為一體的綜合旅游目的地，促進地域經(jīng)濟的發(fā)展。圖31 項目區(qū)位項目區(qū)位該項目用地位于西安市長安區(qū)東大鎮(zhèn)，居秦嶺北麓環(huán)城帶上。從陜西省經(jīng)濟發(fā)展地帶劃分來看，項目用地正處在關中經(jīng)濟帶上，這一經(jīng)濟帶具有較強的經(jīng)濟基礎，物質(zhì)資料供應充足。同時，秦嶺北麓現(xiàn)已聚集了南山庭院、高山流水、紫薇山莊等西安最大的高檔別墅區(qū)，這些都為該地段的經(jīng)濟發(fā)展注入了活力，也為項目的開發(fā)提供了引擎。圖32 長安區(qū)旅游規(guī)劃圖東大鎮(zhèn)地熱資源極為豐富，大