【正文】 如本項目投資后所獲取的收入低于 5970 萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。 (年平均利潤總額指標(biāo)詳見附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項目建設(shè)期 年 )，財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (稅后 )，財務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬元 (稅后 )。 總成本及經(jīng)營成本估算 本項目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見附表 5。 (9)財務(wù)折現(xiàn)率按 8%計算。 (6)財務(wù)費(fèi)用按項目所申請的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率％計算。三項合計，本項目平均年工資和附加費(fèi)總額為 萬元。 － 52－ 第十章 經(jīng)濟(jì)分析 財務(wù)評價說明 本次可 行性報告只對 度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項目實施進(jìn)度安排，在 2020 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)， 2020 年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至 2020 年 12月底完成一期工程的全部建設(shè)。其中：企業(yè)自籌資金 7208 萬元，申請金融機(jī)構(gòu)貸款 3000 萬元。 項目建設(shè)投資估算 項目總投資： 10208 萬元，其中：固定投資 10008 萬元 (詳見下列表 )，前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用 200 萬元。其中：固定資產(chǎn)投資 10008 萬元 (含建設(shè)期利息和不可預(yù)計費(fèi) )，前期資金和宣傳費(fèi)用 200 萬元。治理措施為： (1)對于生活垃圾，集中收儲，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運(yùn)出； (2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 電訊規(guī)劃 依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點(diǎn)、服務(wù)點(diǎn)，并入全國電信自動網(wǎng)，實現(xiàn)國內(nèi)直播通訊。 排水規(guī)劃 污水量估算 污水量按給水量的 80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計算在內(nèi)，則日最高污水排放量為 410T. 排水體制 采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。 露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括 SPA 水療設(shè)備等。 在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。 溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設(shè)面積 2500 平方米，分淺水池和深水池； 露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、 SPA 水療池等，總建筑面積 6000 平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。 在 廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè) 1 個停車場，其中 廣場 的南側(cè)停車場設(shè)置大型車輛停車位 25 個，中小型車輛停車位 160 個，占地總面積 4000 平方米。 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū) 該區(qū)塊面積約 30000 平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛樂、 － 23－ 農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場、幼兒園等。規(guī)劃區(qū)域與 316 國道之間有長 公里，寬 9 米的公路相連。 設(shè)計基本原則 (1)嚴(yán)格執(zhí)行國家和 省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。 與政府部門、大企業(yè)集團(tuán)、大教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓(xùn)、集團(tuán)活動的舉辦地， 并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。 市場推廣方案和推廣措施 將 度假村與 縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強(qiáng)大宣傳網(wǎng)絡(luò)，爭取將 度假村打造成 縣的一張名片，讓游客到 必到 ，或者說游在 ，住在 。而且以溫泉度假村這樣的消費(fèi)水平，雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的游客看來，還是比較適宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。 作為 省的省會和最大的城市，市民的消費(fèi)能力強(qiáng)，而且隨著國家法定節(jié)假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象，為 度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機(jī)遇。同時，從 的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看， 完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。 浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本 300萬元， 個人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元。是專為 度假村開發(fā)而設(shè)立的公司。 經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年， 縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，第一產(chǎn)業(yè) 億元，第二產(chǎn)業(yè) 億元，第三產(chǎn)業(yè) 億元，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 31。 － 17－ 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn) 村內(nèi)的 ，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨(dú)特的文化品味。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山 80 公里，距離武夷山 170 公里。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪。 － 15－ 據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至 后， 的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今 村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚(yáng)將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。在對待人際關(guān)系上，道教文化主張濟(jì)世渡人，強(qiáng)調(diào)在 人與人之間要實行互助互愛，要 “ 憫人之兇，樂人之善，濟(jì)人之急，救人之危 ” 。 道教文化，淵遠(yuǎn)流長，具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)。 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 － 14－ 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。根據(jù) 縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃， 旅游區(qū)項目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、 華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了重點(diǎn)發(fā)展項目。 ” 在 2020 年的 縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施 “ 生態(tài)立縣 ” 戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定》，明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游。 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項目， 縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個 問題，在 2020— 2020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn)。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性 為一體的多重滿足。 雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企 業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英。它在國民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。 － 10－ 第二章 項目背景及必要性 項目背景 當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。 (3)本項目環(huán)保措施得當(dāng)，對環(huán)境無不良影響。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目名 稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 357017 建筑總占地面積 平方米 35285 總建筑面積 平方米 55054 道路面積 平方米 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 77 道路總長度 米 － 7－ 序號 項目名 稱 單位 指標(biāo) 備注 容積率 公共停車位 個 185 2. 年營業(yè)收入 計算期平均，不含二期項目 門票收入 萬元 住宿收入 萬元 餐飲收入 萬元 娛樂及購物收入 萬元 租賃收入 萬元 合計 3. 總定員 人 100 4. 年工作日 天 280 一班制 5. 定員 人 100 6. 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費(fèi)用 萬元 200 不可預(yù)計費(fèi) 萬元 430 7. 年總收入 萬元 不含二期 8. 年總成本費(fèi)用 萬元 計算期平均 9. 年銷售稅金及附加 萬元 計算期平均 10 年利潤總額 萬元 計算期平均 11 財務(wù)評價指標(biāo) － 8－ 序號 項目名 稱 單位 指標(biāo) 備注 投資利潤率 計算期平均 銷售收入利潤率 計算期平均 銷售收入利稅率 計算期平均 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 所得稅前 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 所得稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=8％ ) 9295 所得稅前 5248 所得稅后 可行性研究報告編制的依據(jù) 《 省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “ 十五 ” 規(guī)劃》 《 縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《 度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《 縣建設(shè)項目選址意見書》 綜合評價和論證結(jié)論 (1)為了加快 縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給 開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項目的順利實施。 建設(shè)期限：一期投資 2020 年 7 月至 2020 年 5 月，二期投資 2020 年 9月至 2020 年 12 月 建設(shè)內(nèi)容 ： 一期工程： (1)、土地征用 ~〃畝 ，投資額 540 萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690 萬元； (3)、游賞接待 設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900 萬元； (4)開辦費(fèi) 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元： (6)、不可預(yù)計費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算，計 430 萬元。 二期工程： － 6－ (1)、土地征用，投資額 720 萬元； (2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額 300 萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額 8760 萬元； (4)、不可預(yù)計費(fèi) 489 萬元。 (2) 度假村開發(fā)有限公司是一 家實力雄厚的民營企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。 － 9－ (4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財務(wù)分析，得出本項目一期總投資 10208 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 10008 萬元。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力 與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，在拉動內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進(jìn)了中國的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會發(fā)展，增進(jìn)了中國與世界的友好交流。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場，而 且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而還能刺激金融、保險、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展?，F(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲 憊，這也是近年來各種類型的 “ 農(nóng)家樂 ”“ 田園樂 ”“ 土菜館 ” 方興未艾的原因之一。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。 項目建設(shè)的必要性 從 縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點(diǎn)自 縣正式提出 “ 生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為 國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ” 的目標(biāo)以來， 縣