【正文】 ? ???? ? ?? ???? ??? 常住就業(yè)居民自用 對資源條件要求較低。本案未來將會面臨潛在的企業(yè)住宅租賃和購買需求。 惠東現(xiàn)有高端客戶是典型的跟隨性客戶。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 供給市場調(diào)查 珠三角主要海濱旅游度假區(qū)的特點(diǎn) 珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖 江門川島旅游中心：江門川島旅游度假區(qū)資源條件優(yōu)越，遠(yuǎn)離城市鬧市區(qū)，島上住宿設(shè)施完善，是旅游度假的好去處，但該旅游區(qū)的休閑娛 樂業(yè)口碑不良，影響其在人們心目中的聲譽(yù)。目前開發(fā)比較完善的大小梅沙組團(tuán)城市化傾向明顯。區(qū)域旅游度假 resort類項目的資源絕大多數(shù)屬于低檔開發(fā)，度假功能尚未健全。主要的旅游地為泰國、馬來西亞、印度尼西亞、韓國、澳大利亞、馬爾代夫和日本等地。本案在氣候和資源環(huán)境競爭力上無明顯優(yōu)勢，但優(yōu)良的度假氛圍和高素質(zhì)的旅游休閑服務(wù)將會彌補(bǔ)此劣勢。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 珠三角主要產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店名稱 地址 占地面 積 建筑面 積 開盤時間 入伙時間 客房數(shù)量 客房面積 售價 銷售狀況 丹楓白露 深圳羅湖深南東路 1001 號 萬 萬 2020829 20201231 294 60～ 205 10800 售磬 東方銀座 深圳市福田區(qū) 深南大道旁 20201115 2020630 556 42～ 62 12020 85% 華樂星苑 深南東路 2017號華樂大廈 － － － 1996 222 － － － 東方威斯 鹽田港 － － － － 117 － 57 萬元 /套 1 期售磬 2 期在售 虹樓 深圳市東門北 路 10 號 13196 2020 年底 － 108 40～ 80 10000 － 三門島度假村 大亞灣 － － － － － － － － 雅蘭酒店 大梅沙 11750 21900 202061 2020423 196 39～ 53 萬元 /套 超過 60％后已停止銷售 海景酒店 大梅沙 14088 202091 2020831 312 － 50～ 60 萬元 /套 少量客房 在售 產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。 綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在東部濱海地區(qū)，具有極佳的發(fā)展前景。珠三角濱海度假區(qū)酒店和會議設(shè)施的經(jīng)營旺季集中在游客量較少的年底，經(jīng)營狀況良好。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 運(yùn)動休閑市場 運(yùn)動休閑項目列表 名稱 水上項目 陸地項目 川島旅游區(qū) 空中降落傘、小快艇、水上電單車、 水床、風(fēng)帆、橡皮艇等 沙灘露營 珠海飛沙灘 沖浪、垂釣、海上降落傘、水上摩 托車、香蕉船、橡皮艇等 騎馬、沙灘露營等 珠海海泉灣 海洋溫泉 高爾夫、網(wǎng)球、 射箭、攀巖及沙弧球室等 廣州上下橫檔島 沙灘泳場等 騎馬 深圳大小梅沙 水上電單車、水上降落傘、快艇、香蕉船、水上蹦極跳、沙灘載人升空氣球等 帳篷露營等 大亞灣游樂中心 飛艇、游泳等 碰碰車、騎馬、溜冰等 巽寮灣旅游區(qū) 游艇、沙灘浴場、捕魚等 籃球、網(wǎng)球、燒烤、沙灘排球、 沙灘足球 紅海灣旅游區(qū) 帆板、滑水、滑浪風(fēng)帆、摩托快艇、 水上摩托艇等 室內(nèi)健身、沙灘排球、沙灘足 球等 結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運(yùn)動休閑設(shè)施種類豐富，但項目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 海濱度假地產(chǎn)市場 目前珠三角的海濱度假地產(chǎn)主要集中在深圳東部的鹽田區(qū)，從其開發(fā)的方式來看，可以分為三類： （ 1） .普通住宅：這類物業(yè)主要集中在鹽田港后方、沙頭角和大、小梅沙附近，以居住為主，間隔多樣。一般售價在 10000 元 /平方米左右，未來還有此類項目陸續(xù)發(fā)售。 結(jié)論： 區(qū)普通住宅不難發(fā)現(xiàn)，旅游度假地產(chǎn)在市場上既受到歡迎，同時擁有比普通住宅高出幾倍的價格。 游客市場結(jié)構(gòu)劃分 市場分級 游客結(jié)構(gòu) 一級市場 珠三角地區(qū)中高收入居民和港、澳臺在粵工作人員以及外籍在粵 工作人員 二級市場 華南地區(qū)和到廣東省內(nèi)旅游的外地游客 三級市場 國內(nèi)外其它地區(qū) 市場規(guī)模預(yù)測模型： 目標(biāo)市場總量 喜歡濱海度假的游客比例 本項目的吸引力系數(shù) 一級市場所 占比重 *40%+ % % 80% 計算數(shù)據(jù)說明： 1 根據(jù)全國第五次人口普查公告：珠三角常住人口總量約為 ； 參考《廣東省統(tǒng)計信息網(wǎng)》和《南方日報》 2020年 1月統(tǒng)計：廣東省目前境外專家和港澳臺專家共 2 根據(jù)《中國中產(chǎn)階層調(diào)查報告》和廣東省統(tǒng)計局 2020年 最新資料，中產(chǎn)階層占珠三角地區(qū)常住人口總量的 40% 3 在普查的過程有，表示對濱海度假感興趣的游客的比例為 % 3 從市場調(diào)研數(shù)據(jù)計算得出，有 ％的游客對本項目表示感興趣，而有 %的游客表示不一定，而這其中主要的原因是游客對本項目的認(rèn)知度不高，通過我們的經(jīng)驗判斷，這其中有 5 成的游客將會成為我們的潛在市場，因此對于吸引力系數(shù)，我們共取 %作為我們的運(yùn)算的參考數(shù)據(jù)。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗判斷 ,綜合珠三角市民出游的增長率 ,我們判斷市民度假的增長率低于總的游客出游增長率 ,因此市民的度假出游增長率約為 5%。主要方法是通過基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個主要參數(shù)：設(shè)計日參數(shù)（ Design Day），設(shè)計單位參數(shù)（ Design Unit），最終為娛樂項目的建設(shè)規(guī)模提供可參依據(jù)。在此采用比例法來確定。因此得出中區(qū)這段時期的日均游客量為： 1390000 80％ 80%247。 180（天）＝ 617人次 /天 。 3=1647個餐位 。大旅游是國際一流旅游度假勝地發(fā)展的必然結(jié)果。游客重復(fù)光顧率高、逗留時間長。 本項目的大旅游產(chǎn)業(yè)，主要分為旅游業(yè)、旅游配套產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)三個層次。 4839。毗鄰香港、深圳和中海殼牌石化城。但正在規(guī)劃中的沿海高速將從該地區(qū) 腹地穿過，這將有效地解決旅游度假區(qū)未來大規(guī)模游客進(jìn)入的交通問題，同時海上穿梭巴士的貫通將極大地豐富游客進(jìn)入條件。 “附加值”項目中含“環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全” 1項評價因子。 附加值中環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全，分正分和負(fù)分。 21－ 13 全部或其中一項具有較高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 19－ 13 同時或其中一項具有省級意義的歷史價值、文化價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值。 12－ 9 有少量珍稀物種，或景觀突出，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū) 少見。 7－ 5 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量中等；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)和諧、疏密度較好；自然景象和人文活動周期性發(fā)生或頻率較高。 3 形態(tài)與結(jié)構(gòu)有明顯變化。 7－ 5 在本省范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成省內(nèi)的名牌。 3 適宜游覽的日期超過 150天，或適宜于 60％左右游客使用和參與。 － 4 已受到 輕度污染，或存在一定安全隱患。 四級旅游資源，得分值域≥ 75－ 89分。 此外還有：未獲等級旅游資源，得分≤ 29分。） 4~6 4~6 4~6 平均高潮線以上物質(zhì) 中 — 細(xì)砂 細(xì)砂 細(xì)砂 平均高潮線以下物質(zhì) 中 — 細(xì)砂 細(xì)砂 細(xì)砂 海灘的 彎曲度 平緩 較彎 較彎 向海的開闊度 大 大 大 沙子的色彩 淺灰 白 /金黃 白 /金黃 海灘的沖淤狀態(tài) 微蝕 平衡 平衡 向海景觀 美 很美 很美 沙浴康樂價值 很低 高 較高 （二）水體質(zhì)量評估 分區(qū) 指標(biāo) 北區(qū) 中區(qū) 南區(qū) 水溫（176。北區(qū)地形地貌分界清晰，以道路為界，西側(cè)為海，東側(cè)為山體和將近 ；山體植被茂盛，道路等基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好。 北區(qū)的海濱以礁石居多，沙灘的規(guī)模與質(zhì)量都不如中區(qū)與南區(qū)；養(yǎng)殖場位于北區(qū)，造成海水水質(zhì)較差，不適宜進(jìn)行高接觸性的水上活動；海岸上已經(jīng)生長成林的紅樹林，為將來發(fā)展生態(tài)公園提供了良好的資源。以穿過中區(qū)的濱海公路為界，東邊為村莊和農(nóng)田，西邊是養(yǎng)殖場，北部是巽寮鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。 （三）南區(qū) 南區(qū)是目前開發(fā)程度最低的一個片區(qū)， 道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也較為滯后。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 第五篇項目總體概念規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計說明 規(guī)劃目標(biāo)： 打造原生態(tài)的功能復(fù)合型濱海度假區(qū) 規(guī)劃設(shè)計思路： ? 根據(jù)市場需求選擇產(chǎn)品 將游客的需求放在最重要的位置上，根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果挑選游客期望的旅游產(chǎn)品。 主題形象 多彩風(fēng)情，山海新時空 ? 融合本土與世界的海洋風(fēng)情， ? 創(chuàng)造體驗濱海旅游的嶄新時空， ? 打造國際化濱海旅游度假目的地。 南區(qū)自然資源最為優(yōu)秀，環(huán)境私密。 ? 本區(qū)域自然條件有限，旅游吸引力不及南區(qū)及中區(qū)。 ? 海港旅游區(qū)將作為重要的海上交通中轉(zhuǎn)港口出現(xiàn)。 旅游服務(wù)功能包括觀光、餐飲、購物、住宿、休閑、娛樂，集中體現(xiàn)在新旅游小鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)四個片區(qū)； 市政配套是城市功能的延伸，包括行政辦公、商貿(mào)物流、文體教育、金融服務(wù)、交通運(yùn)輸、醫(yī)療治安等綜合配套設(shè)施，主要通過旅游新集鎮(zhèn)的建設(shè)來實現(xiàn)，從而打造成一個現(xiàn)代化巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 的城市服務(wù)新區(qū)； 在旅游服務(wù) 和市政配套得以完善的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)的開發(fā)價值將成幾何級的提升，并陸續(xù)推出主題地產(chǎn)區(qū)、人文居住社區(qū)、精英社區(qū)等各種形式的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，實現(xiàn)生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)三個方面的綜合價值。 ? 在功能設(shè)置上，以“主客共享”為理念； 在區(qū)域功能設(shè)置方面，兼顧外來游客和區(qū)內(nèi)居民 的雙重需求，旅游服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施將同時得到大力的開發(fā)建設(shè)。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 南區(qū)概念規(guī)劃 主題 澄澈尊境 設(shè)計說明 南區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，景觀富于變化，自西向東依次呈現(xiàn)丘陵、山地、平原、湖泊、山地等 各種形態(tài)。 相對獨(dú)立的組團(tuán)式開發(fā)便于開發(fā)商的運(yùn)作發(fā)展 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)說明 北區(qū) 海港旅游區(qū) 區(qū)域功能 海港旅游區(qū)將建碼頭、海港廣場、星級酒店等其它服務(wù)設(shè)施來滿足它的特殊的功能，以海港廣場上的標(biāo)志性建筑為巽寮灣的形象代表物；以修建碼 頭來滿足游客分流的功能；以酒店作為在此度假旅游的主要接待設(shè)施，使整個區(qū)域形成一個集住宿、休閑、度假、餐飲、交通為一體的綜合服務(wù)區(qū)與休閑度假區(qū)。 在這些地方，海灘是最直接的吸引物，主題酒店組團(tuán)可以在相對封閉的環(huán)境內(nèi)為游客提供多種不同的服務(wù)，也便于度假區(qū)的建設(shè)和管理。 ? 城在林中，林立海邊，強(qiáng)調(diào)整個區(qū)域的原生態(tài)和舒適性； 嚴(yán)格保護(hù)區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境，保持完整的海岸線和沙灘，并確保 50％以上的綠化率。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)將在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步鞏固旅游業(yè)開發(fā)所產(chǎn)生 的綜合效應(yīng)，完善社區(qū)服務(wù)功能，并最終實現(xiàn)“旅游新城”的開發(fā)目標(biāo)。 ? 道路右 側(cè)的二線區(qū)域?qū)⒊蔀楹罄m(xù)發(fā)展的基地，目前以房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地加以控制。 ? 但作為巽寮旅游度假區(qū)的門戶，它將給每一位到達(dá)的游客留下較深的第一印象。未來這里將形成頂級旅游產(chǎn)品的集中地，成為華南地區(qū)最具魅力的海濱旅游度假區(qū)。該區(qū)域的自然資源條件相比其他兩區(qū)稍遜一籌，不利于大規(guī)模旅游活動的展開，但恰恰適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 根據(jù)產(chǎn)品特征設(shè)計運(yùn)營模式 根據(jù)產(chǎn)品特征以及相互關(guān)系組合產(chǎn)品，形成不同功能的產(chǎn)品組團(tuán)。南區(qū)北段及南段均緊靠山體，使地塊整體上處于相對私密和獨(dú)立的位置；有小型低海拔山體群，地塊起伏較?。粸I海公路目前只鋪到南區(qū)北部，區(qū)域內(nèi)道路主要是沙土路，而且目前沙土路只到達(dá)南區(qū)的東部，目前南區(qū)的內(nèi)部交通條件非常有限。 中區(qū)是整個度假區(qū)開發(fā)較為成熟一個區(qū)域，因地段中央部分相對開放，主干道從其中穿過，目前已有 7， 8家度假村在經(jīng)營中，還有些正在建設(shè)中，有些已成為爛尾樓，對以后的開發(fā)帶來了一定的困難；片區(qū)前半段是當(dāng)?shù)刈畲蟮亩燃俅澹嘿沐紴扯燃俅澹蟀攵渭辛似溆嗟膸准叶燃俅搴蛷V東體育惠東基地，足見此處自然環(huán)境和開發(fā)條件的優(yōu)越。 這種地形下可利用道路東側(cè)的山體開發(fā)建設(shè)一定數(shù)量和規(guī)模的住宿接待設(shè)施，不僅依山對海、景色優(yōu)美，還保留了一部分農(nóng)田，作為日后發(fā)展所用；前半部分平整的土地可以用來作為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地。也為產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展留下良好的發(fā)展空間。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 分區(qū)開發(fā)條件分析 （一）北區(qū) 北區(qū)為以巽寮灣度假區(qū)的入口處，是三大區(qū)域中通達(dá)能力最好的。由此可以看出，巽寮灣的旅游資源普遍具有非常高的價值，特品級和優(yōu)良級的旅 游資源在我們所選的代表資源里面，占了高達(dá)百分之八十以上的比例，絕大部分資源開發(fā)價值很高。 二級旅游資源，得分值域≥ 45－ 59分。 3 1. 計分 根據(jù)對旅游資源單體的評價，得出單體旅游資源共有綜合因子評價賦分值。 1 附加值 環(huán)境保護(hù)與 環(huán)境安全 已受到嚴(yán)重污染，或存在嚴(yán)重安全隱患。 2－ 1 適游期或使用范圍（ 5分） 適宜游覽的日期每年超過 300 天，或適宜于所有游客使用和參與。 1 資源影響力