【導(dǎo)讀】對(duì)杭州市經(jīng)濟(jì)概況、杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)。從本項(xiàng)目的提出原因及未來的項(xiàng)目期望兩方面分析。從本項(xiàng)目的地理位置、交通狀況及周邊商業(yè)情況、旅游資源四個(gè)方。面全面考察了本項(xiàng)目的地塊發(fā)展?fàn)顩r。第四章，對(duì)杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參考項(xiàng)目的分析。通過對(duì)錦繡天地和西湖時(shí)代廣場(chǎng)。式公寓的定位人群。第五章，五星級(jí)酒店可行性分析?？尚行苑矫?，其次從未來酒店客房、餐飲和會(huì)所等需要改善的方面做了比較深入的研究。第七章，從杭州市寫字樓的供應(yīng)狀況和需求分析討論未來開發(fā)酒店式寫字樓的可性性；第九章，針對(duì)第五、六、七、八章結(jié)論，對(duì)復(fù)合業(yè)態(tài)提出三種方案建議。第十章，計(jì)算三種業(yè)態(tài)的項(xiàng)目投資估算及投資回報(bào)供開發(fā)商參考。第十一章，討論本業(yè)態(tài)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)回避問題。析和資金籌措安排三個(gè)方面的做了全面的總結(jié)。市所組成的城市帶。

　　

【正文】 源市場(chǎng)，讓杭州走向 世界，讓世界了解杭州，使杭州成為亞太地區(qū)重要的旅游勝地。 “ 十五 ” 期間，杭州市入境旅游市場(chǎng)繼續(xù)貫徹 “ 市場(chǎng)定位、注重特色、突出重點(diǎn)、全面吸引 ” 的方針，積極鞏固日本、東盟五國和韓國等洲內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)；大力發(fā)展港澳臺(tái)特定市場(chǎng)；重點(diǎn)拓展美、俄、德、法、英等歐美國家洲際一級(jí)市場(chǎng)，加快吸引中北歐和中亞諸國二級(jí)潛在市場(chǎng)，最終形成以亞洲為中心，日本、歐盟、美國為重點(diǎn)，歐洲、美洲和大洋洲為環(huán)帶的國際旅游市場(chǎng)。根據(jù)杭州市入境旅游以散客市場(chǎng)為主的特點(diǎn)，有針對(duì)性地開展促銷工作，以富有杭州歷史文化、山水風(fēng)光和生態(tài)度假旅游產(chǎn)品的優(yōu)化、升級(jí)作 為搞好對(duì)外促銷的基礎(chǔ)，在繼續(xù)發(fā)展觀光旅游的同時(shí)，大力開發(fā)以會(huì)展、度假、康復(fù)、文化、體育、青年修學(xué)、婦女活動(dòng)等為重點(diǎn)的專項(xiàng)旅游產(chǎn)品，做到資源開發(fā)和整體促銷同時(shí)并舉，硬件設(shè)施改善與服務(wù)質(zhì)量提高同時(shí)并舉，以增強(qiáng)杭州市旅游產(chǎn)品在國際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 杭州旅游業(yè)發(fā)展前景 城市競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)明顯，在《 2020中國城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，杭州市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力排第五位，其中環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力排第二位，人均環(huán)境優(yōu)美度和自然環(huán)境優(yōu)美度分列第一和第五位。環(huán)境是旅游業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，杭州在旅游業(yè)大力發(fā)展方面具備了基礎(chǔ)性因素。而人才競(jìng)爭(zhēng)力和資本競(jìng) 爭(zhēng)力的領(lǐng)先地位則讓杭州具備了廣闊的經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)發(fā)展前景，不僅能夠具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做后盾，還給商務(wù)、會(huì)展旅游的興旺創(chuàng)造了巨大的機(jī)會(huì)。 A．旅游資源優(yōu)勢(shì) 擁有“上有天堂，下游蘇杭”這樣的美稱足以說明杭州具有其他地區(qū)難以媲美的風(fēng)景旅游資源，自然賦予的獨(dú)特環(huán)境和幾千年人類文化積淀，使杭州成為我國東南部風(fēng)景名勝薈萃之地。杭州擁有兩個(gè)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) —— 西湖風(fēng)景名勝區(qū)、 “ 兩江一湖 ” （富春江 —— 新安江 —— 千島湖）風(fēng)景名勝區(qū)；兩個(gè)國家級(jí)自然保護(hù)區(qū) —— 天目山、清涼峰自然保護(hù)區(qū)；五個(gè)國家森林公園 —— 千島湖、大奇山、午潮山、富春 江和青山湖森林公園；一個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū) —— 之江國家旅游度假區(qū)；全國首個(gè)國家級(jí)濕地公園 —— 西溪國家濕地公園。杭州還有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 14個(gè)、國家級(jí)博物館 5個(gè)。全市擁有年接待 1萬人次以上的各類旅游景區(qū)、景點(diǎn) 120余處。 B．特色旅游節(jié)慶活動(dòng) 杭州有影響的旅游節(jié)慶活動(dòng) ,主要有 “ 西博之旅 ” 、西湖國際煙花大會(huì)、西湖國際桂花節(jié)、中國（杭州）西湖龍井開茶節(jié)、中國國際（蕭山）觀潮節(jié)、杭州徑山旅游文化節(jié)、淳安千島湖秀水節(jié)、新安江之夏旅游節(jié)、富春江水上風(fēng)箏藝術(shù)節(jié)等。 每年十月，由國家旅游局、國家廣電總局、中國貿(mào)促會(huì)等國家 有關(guān)部委和浙江省人民政府聯(lián)合主辦，杭州市人民政府承辦的 “ 中國杭州西湖博覽會(huì) ” 會(huì)在杭州舉行。西湖博覽會(huì)分活動(dòng)、展覽、會(huì)議三大板塊，把展示、交流、貿(mào)易、研討、旅游和文化活動(dòng)有機(jī)地結(jié)合在一起。 2020年第六屆西博會(huì)以 “生活與創(chuàng)業(yè) ”為主題，共安排了 55個(gè)展覽、會(huì)議、文體和商旅活動(dòng)。參加 2020 西博會(huì)項(xiàng)目活動(dòng)的觀眾總數(shù)達(dá) 672 萬人次，貿(mào)易成交額實(shí)現(xiàn) 億元，協(xié)議利用外資 億美元，引進(jìn)內(nèi)資 。第六屆西博會(huì)直接拉動(dòng)杭州 GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)。 即將到來的 2020 年杭州世界休閑博覽會(huì)、 2020 年北 京奧運(yùn)會(huì)和 2020 年上海世界博覽會(huì)等大型活動(dòng)也將為杭州旅游發(fā)展帶來無限商機(jī)。 C．旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭 表 10 19952020 年杭州市旅游人次及收入 入境旅游人數(shù)（萬人次） 旅游外匯收入（萬美元） 國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次） 國內(nèi)旅游收入（億元） 1995年 14519 1996年 16739 2020 138 1997年 20200 2100 142 1998年 21002 2121 145 1999年 23703 2020年 29244 2305 190 2020年 38057 2020年 47710 2020年 42221 2776 290 2020年 59734 3016 資料來源：《浙江旅游概覽》 由以下兩個(gè)圖表可以看出，杭州市入境旅游者人次和外匯收入自1995年開始逐年遞增，并且增指 標(biāo) 年 份 杭州歷年入境旅游人數(shù)和旅游外匯收入02040608010012014019 9519 9619 9719 9819 9920 0020 0120 0220 0320 04年份入境旅游人數(shù)(萬人次)010000202003000040000500006000070000旅游外匯收入(萬美元)旅游外匯收入入境旅游人數(shù) 加幅度越來越大。 1996年到 1997年入境旅游者人次僅增加 ，外匯收入增加 3341萬美元，而 2020年入境旅游人次就突破百萬大關(guān)，同 2020年相比入境旅游者人次增幅高達(dá) 萬人次，外匯收入增幅達(dá) 9653萬美元。雖然， 1998年受亞洲金融危機(jī)的影響兩項(xiàng)指標(biāo)幾乎停滯不前， 2020年受 SARS影響甚至出現(xiàn)明顯的下跌，但 2020年杭州入境旅游者人次和外匯收入迅速恢復(fù)，并取得了良好的成績。所以，整體來看，十年來杭州入境旅游市場(chǎng)的發(fā)展速度很快，同時(shí)又保持了比較穩(wěn)定的增長態(tài)勢(shì)。 杭州的國內(nèi)旅游市場(chǎng)是非常龐大的。 1996年到 2020年杭州國內(nèi)旅游者人次和國內(nèi)旅游收入一直處于 逐步遞增的狀態(tài)，在 1998年受金融危機(jī)影響稍有停滯， 2020年雖說也受 SARS影響，但影響程度并沒有入境旅游那么顯著，仍然保持了增長趨勢(shì)，說明旅游業(yè)恢復(fù)工作做得非常到位。 二、杭州旅游業(yè)發(fā)展對(duì)其飯店業(yè)的影響 表 11 杭州國內(nèi)游客出游目的比例 單位： % 觀光游覽 休閑度假 探親訪友 商務(wù) 會(huì)議 健康 /療養(yǎng) 宗教 /朝拜 文化 /體育 /科技交流 其他 2020 2020 2020 6 2020 數(shù)據(jù)來源：歷年《浙江省旅游概覽》 目 的 年 份 杭州市歷年國內(nèi)旅游人數(shù)和收入0500100015002020250030003500199619971998199920002001200220032004年份國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人次)050100150200250300350400國內(nèi)旅游收入(億元)國內(nèi)旅游人數(shù)國內(nèi)旅游收入 從表格和圖表中可以得知，杭州自 2020年以來觀光游覽型游客正在逐年減少，而休閑度假、商務(wù)和會(huì)議游客在不斷地增加。去年，杭州度假、商務(wù)和會(huì)議游客占來杭旅游總?cè)舜蔚?%，他們是高檔飯店的主要客源類型。 2020年由于受非典影響，上述三種類型的游客都有所停滯，但 2020年除了會(huì)議游客，其它兩種類型的游客恢復(fù)迅速。今后，這個(gè)趨勢(shì)還將保持，高檔型飯店在休閑度假、商務(wù)和會(huì)議旅游市場(chǎng)上必將有所作為。 表 9 國內(nèi)游客人均花費(fèi)（旅游目的）構(gòu)成表 單位：元 人均花費(fèi) 觀光 度假 探親訪友 商務(wù) 會(huì)議 健康 /療養(yǎng) 宗教 /朝拜 文化 /體育 /科技交流 其他 2020 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源：同上 2020年以來，杭州國內(nèi)游客人均花費(fèi)按旅游目的來看 ，度假、商務(wù)和會(huì)議游客花費(fèi)總體杭州歷年度假 、 商務(wù)和會(huì)議游客所占比例051015202530352020 2020 2020 2020年份百分比休閑度假商務(wù)會(huì)議目 的 年 份 0500100015002020旅游花費(fèi)( 元 )2020 2020 2020 2020年份杭州歷年度假 、 商務(wù) 、 會(huì)議游客花費(fèi)與人均花費(fèi)比較人均花費(fèi)度假商務(wù)會(huì)議 保持增長的趨勢(shì)，且 2020年非典以后增速加快。 2020年，度假、商務(wù)和會(huì)議游客花費(fèi)在繼續(xù)保持高于人均花費(fèi)的情況下，再度高出觀光游客 、 ，而后者則繼續(xù)保持在低于人均花費(fèi)的水平。因此，現(xiàn)階段杭州旅游市場(chǎng)仍以觀光游覽、休閑度假旅游為主導(dǎo)，但商務(wù)、會(huì)議旅游已呈現(xiàn)良好的發(fā)展的前景，不僅發(fā)展比較快，而且對(duì)于飯店業(yè)來說，也存在比較大的營利空間。 表 10 國內(nèi)游客人數(shù)出游方式構(gòu)成 單位： % 單位組織 個(gè)人或親朋結(jié)伴 旅行社組織 2020 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源：同上 自 2020年以來，來杭州的團(tuán)隊(duì)游客（單位組織和旅行社組織）游客比例就一直在減少，而散客，即個(gè)人或親朋結(jié)伴游客的比例在不斷上升。 由表 11以及右邊的圖表，散客旅游者不僅在人數(shù)上不斷增加，在旅游花費(fèi)上也總體保持增長，且于 2020年超過三種方式的人均花費(fèi)，并將這種趨勢(shì)保持到非典剛過的 2020年。 表 11 國內(nèi)游客人均花費(fèi)（出游方式）構(gòu)成表 單位：元 人均花費(fèi) 單位組織 個(gè)人或親朋結(jié)伴 旅行社組織 2020 1769 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源：同上 方 式 年 份 杭州歷年游客出游方式的變化010203040506070802020 2020 2020 2020年份百分比單位組織個(gè)人或親朋結(jié)伴旅行社組織方 式 花 費(fèi) 年 份 今后散客旅游者的數(shù)量和消費(fèi)的增加使得那些高檔飯店開始注意一部分觀光游客，而不是像 以前那樣只注重通常是高費(fèi)的休閑度假、商務(wù)和會(huì)議游客。 總之，杭州旅游業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)十分強(qiáng)勁，并在增長方式上有了新的變化：休閑度假、商務(wù)和會(huì)議游客數(shù)量的增加，消費(fèi)水平的提高；個(gè)人或親朋結(jié)伴形式的散客旅游呈現(xiàn)新的增長和消費(fèi)趨勢(shì)，它們使得飯店，尤其是高檔飯店不僅要重新考慮自己的市場(chǎng)定位，而且還促使其在服務(wù)質(zhì)量、硬件設(shè)施等方面進(jìn)行提升，突出其自身的特色。 第五節(jié)、杭州與周邊地區(qū)飯店業(yè)發(fā)展比較分析 一、杭州飯店業(yè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 恢復(fù)起步階段（ 1978— 1988），十一屆三中全會(huì)以后，杭州及全國各地的旅游業(yè)開始迅速 發(fā)展，從而引起了對(duì)飯店的大量需求，這個(gè)時(shí)期杭州的飯店業(yè)發(fā)展十分迅速，并在 1984年實(shí)現(xiàn)國外高檔飯店入住零的突破 —— 杭州香格里拉飯店正式開業(yè)。這時(shí)候的飯店業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，出租率較高，整體經(jīng)濟(jì)效益良好。不足之處在于長期受招待所式經(jīng)營管理方式控制，在向現(xiàn)代飯店管理模式的轉(zhuǎn)變過程中困難重重。 調(diào)整發(fā)展階段（ 1989— 1999），杭州飯店業(yè)在前十年發(fā)展的基礎(chǔ)上，這個(gè)階段仍保持持續(xù)增長，但速度已經(jīng)放慢。到 1999年為止，杭州共有星級(jí)飯店，客房間。這個(gè)階段的特點(diǎn)是開始注重飯店質(zhì)量的提高。杭州飯店業(yè)中間受政治風(fēng)波以及 國際經(jīng)濟(jì)的影響，曾經(jīng)一度出現(xiàn)虧損，一些沒有特色的老飯店和新建飯店情況尤為嚴(yán)重。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使飯店將管理的中心轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理、提高飯店檔次和服務(wù)水平上來，也開始重視迎合市場(chǎng)需求。飯店行業(yè)管理部門的工作中心從數(shù)量的供給轉(zhuǎn)到行業(yè)規(guī)范化管理上來，并配合國家星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，不斷完善飯店產(chǎn)品內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。這個(gè)階段，杭州飯店業(yè)在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)和管理部門的壓力下保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 尋求突破階段（ 2020—— 今），由于國內(nèi)旅游的迅猛發(fā)展和浙江省經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，杭州的飯店業(yè)自 2020年以來增長異常迅速 。行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，從 2020年的 102個(gè)（其中五星人均花費(fèi) 、 個(gè)人花費(fèi)與個(gè)人方式比較020040060080010001200140016002020 2020 2020 2020年份花費(fèi)(元)5456586062646668百分比人均花費(fèi)個(gè)人花費(fèi)個(gè)人比例 級(jí) 2家，四星級(jí) 10家，三星級(jí) 42家，二星級(jí) 47家和一星級(jí) 1家），迅速發(fā)展到 2020年的 200家，其中五星級(jí) 4家，四星級(jí) 25家，三星級(jí) 64家，二星級(jí) 101家，一星級(jí) 6家，高、中、低檔飯店的比例為 1： ： ，中高星級(jí)飯店增長極為迅速，使得飯店整體結(jié)構(gòu)趨于合理。飯店的客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也由過去單純依靠商務(wù)客人轉(zhuǎn)向商務(wù)、本地和游客等多種客源。隨著中國加入WTO，飯店業(yè)又開始面臨新一輪的激烈競(jìng)爭(zhēng) —— 與國外資本雄厚的飯店集團(tuán)相抗衡。杭