【正文】 景 及期望 ????????????????? (33) 第二節(jié) 本項(xiàng)目可操作方向探討分析 ???????????????? (33) 第三章 開發(fā)地塊分析 第一節(jié) 地理位置及交通狀況 ??????????????????? (35) 第二節(jié) 周邊配套 ???????????????????????? (35) 第三節(jié) 地塊分析總結(jié) ?????????????????????? (37) 第四章 杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參考項(xiàng)目分析 第一節(jié) 錦繡天地 ??????????? ????????????? (38) 第二節(jié) 西湖時(shí)代廣場 ?????????????????????? (41) 第三節(jié) 相關(guān)參考項(xiàng)目總結(jié) ???????????????????? (41) 第四節(jié) ******未來開發(fā)方向的可行性 ???????????????? (41) 第五章 五星級(jí)酒店可行性分析 第一節(jié) 競爭對(duì)手研究 ?????????????????????? (42) 第二節(jié) 市場需求研究 ?????????????????????? (44) 第三節(jié) 五星級(jí)酒店可行性分析總結(jié) ??????????? ????? (45) 第六章 酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店可行性分析 第一節(jié) 市場供應(yīng)分析 ?????????????????????? (46) 第二節(jié) 市場需求分析 ?????????????????????? (46) 第三節(jié) 酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店可行性分析總結(jié) ??????????? (46) 第七章 寫字樓開發(fā)可行性分析 第一節(jié) 杭州寫字樓市場環(huán)境 ?????????????????? (48) 第二節(jié) 杭州主要寫字樓商圈特點(diǎn) ???????????????? (50) 第三節(jié) 各個(gè)商圈寫字樓分布 ????? ????????????? (53) 第四節(jié) 寫字樓需求研究 ???????????????????? (53) 第五節(jié) 寫字樓開發(fā)分析總結(jié) ?????????????????? (54) 第八章 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析 第一節(jié) 杭州商圈現(xiàn)狀分析 ??????????????????? (55) 第二節(jié) ******商鋪主要經(jīng)營范圍調(diào)查 ??????????????? (62) 第三節(jié) ******商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)分析總結(jié) ??????????????? (62) 第九章 項(xiàng)目定位建議 第一節(jié) 項(xiàng)目基本指標(biāo) ?????? ??????????????? (63) 第二節(jié) 復(fù)合業(yè)態(tài)方案 ????????????????????? (63) 第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第一節(jié) 指標(biāo)及相關(guān)數(shù)據(jù)說明 ?????????????????? (65) 第二節(jié) 財(cái)務(wù)測算假設(shè) ????????????????????? (68) 第三節(jié) 成本分析 ? ?????????????????????? (69) 第四節(jié) 利潤狀況分析 ????????????????????? (73) 第五節(jié) 現(xiàn)金流量分析 ????????????????????? (75) 第六 節(jié) 三種方案比較 ????????????????????? (77) 第七節(jié) 金籌措及安排 ????????????????????? (79) 第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ????????????????????? （ 80） 第二節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 ????????????????????? （ 80） 第十二章 結(jié)論和建議 第一節(jié) 宏觀背景結(jié)論 ????????????????????? （ 81） 第二節(jié) 復(fù)合業(yè)態(tài)建議 ????????????????????? （ 82） 第三節(jié) 財(cái)務(wù)分析及資 金籌措安排 ???????????????? （ 85） 附件： 附件一 酒店內(nèi)部員工的需求研究 附件二 酒店入住客人的需求研究 附件三 酒店式公寓供應(yīng) 附件四 酒店式公寓的需求分析 附件五 酒店常住客深訪總結(jié) 附件六 杭州市寫字樓供應(yīng) 附件七 寫字樓需求調(diào)研 附件八 商鋪經(jīng)營范圍調(diào)查 摘 要 本研究利用文獻(xiàn)收集、 問卷調(diào)查和個(gè)案訪談的資料，全面了解杭州市地產(chǎn)、旅游業(yè)和酒店業(yè)概況，結(jié)合杭州市星級(jí)酒店需求狀況及各類地產(chǎn)開發(fā)方向的需求狀況，深入研究未來******的項(xiàng)目定位和地產(chǎn)開發(fā)方向 問題。 第四章，對(duì)杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參 考項(xiàng)目的分析。 第 十 章，計(jì)算三種業(yè)態(tài)的 項(xiàng)目投資估算 及投資回報(bào)供開發(fā)商參考。這意味著，以上海為經(jīng)濟(jì)中心的“長三角”地區(qū)會(huì)是繼巴黎、倫敦、紐約、東京、北美五大湖區(qū)之后的又一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)中心和商貿(mào)中心；這也意味著，旅游產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得更為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和更加充足的旅游客源市場，最終帶來該地區(qū)旅游業(yè)的快速、穩(wěn)定和長期發(fā)展。在各地區(qū)的定位中，浙江、江蘇的經(jīng)濟(jì)功能定位于降低商品制造成本的地區(qū)，而上海則定位在降低長三角地區(qū)商品和服務(wù)產(chǎn)出的交易成本的中心。 % 杭州 16596 2515 38858 14565 寧波 9365 2158 39173 15882 嘉興 3915 1051 31506 14392 湖州 5818 591 22966 13487 紹興 8256 1314 30254 15676 舟山 1440 212 21855 14326 臺(tái)州 9411 1174 21177 16651 南京 6588 1910 33375 11602 無錫 4788 2350 52825 13588 常州 4375 1101 31665 12867 蘇州 8488 3450 57992 14451 南通 8001 1226 15806 10937 揚(yáng)州 6634 788 17373 9851 鎮(zhèn)江 3847 781 29235 10858 泰州 5791 705 14014 9695 上海 6341 7450 55306 16683 長三角 合計(jì) 109654 28775 35187 14075 很明顯，長江三角洲地區(qū)真正意義上的核心城市是滬寧杭蘇四城市，而杭州在長三角南翼的輻射作用無人可代。 二、浙江省及杭州市宏觀發(fā)展研究 浙江省國民經(jīng)濟(jì)近幾年一直保持快速增長，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。 從經(jīng)濟(jì)發(fā) 展速度來看：杭州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度要高于浙江省整體發(fā)展速度，但是兩者差距呈縮小趨勢。杭州現(xiàn)有的制造業(yè)均是塊狀結(jié)構(gòu)，其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工與配套能力決定著現(xiàn)階段 “ 浙江制造 ” 的主要優(yōu)勢所在。 【 10】 世界銀行的評(píng)選中，杭州是中國投資環(huán)境最好的城市。 長三角地區(qū)已成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，生產(chǎn)總值遙遙領(lǐng)先，在固定資產(chǎn)投資額、對(duì)外貿(mào)易和吸引外資等方面也具有強(qiáng)勢。 第二節(jié)：杭州商業(yè)地產(chǎn)的宏觀面概況及政策影響 一、浙江省及杭州市地產(chǎn)宏觀面研究 長三角地區(qū)是“中國人口最稠密、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人民生活最富裕的經(jīng)濟(jì)區(qū)域”。預(yù)計(jì) 2020年市區(qū) GDP將達(dá)到 1680億元，人均 GDP達(dá)到 5000美元 ； 到 2020年市區(qū)GDP將達(dá)到 5580億元，人均 GDP達(dá)到 14400美元，年均遞增 8%以上。商品房建設(shè)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重如圖 1所示。第二梯隊(duì)以嘉興和紹興為首 ,與溫州與湖州組隊(duì) ,其特點(diǎn)是雖投資額比第一梯隊(duì)略微遜色 ,但增長勢頭非常迅速 ,尤其是湖州 ,同比增長 30%。禁止房地產(chǎn)市場炒作、整頓市場行為；加強(qiáng)信貸管理，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。 5月 30日，在 “6 .1” 大限之前的倒數(shù)第二天，根據(jù)杭州市透明網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)天杭州市共成交 33套物業(yè)，其中公建、商業(yè)類物業(yè)成交量達(dá)到了 21套，占據(jù)當(dāng)天總成交額的 63%。 商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的作用體現(xiàn)在：帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、改善人民的生活品質(zhì)、提升城市綜合競爭能力、吸納社會(huì)就業(yè)人口和承載城市景觀功能等。 杭州 市的商業(yè)地產(chǎn)基本圍繞 一個(gè)市中心商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、三個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、十二個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心、十一條商業(yè)特色街區(qū) 的布局 ，在林林總總的商業(yè)中心規(guī)劃范圍內(nèi)，商業(yè)物業(yè)開發(fā)量快速增長。 表 1 區(qū)塊 數(shù)量 (宗 ) 具體位置 特點(diǎn) 市中心 20 上城、下城 及江干 價(jià)格起伏較大 :如 2020 年江干區(qū)兩塊土地僅以 1600元 /平米左右成交；而 2020年 6月 2日吳山路附近地塊以 17770/平米成交 ,創(chuàng)下歷年杭州非住宅用地交易之最。 在商業(yè)地產(chǎn)的研究中 ,我們也不斷聽到商業(yè)地產(chǎn)由于“粗放經(jīng)營”而失敗的案例。 這其中 ,專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的作用日益重要。 4月中旬央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率。 5月 26日中國人民銀行發(fā)布的《二○○五年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出 “ 今年一季度，一些地 區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然過大，存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，商品住房價(jià)格增長偏快的問題。②土地市場趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán)。⑤企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場競爭回歸理性。加上市政府建設(shè)的占地達(dá) 6平方公里的大型居住區(qū)，這批土地將直接改變杭州市住宅市場的供求關(guān)系。（見 6月 16日《 今日早報(bào)》 B1版） 對(duì)酒店式公寓的影響：酒店式公寓是一種集投資與自用于一體的物業(yè)形式。 宏觀調(diào)控影響延續(xù)時(shí)間：以前的兩次宏觀調(diào)控（包括杭州市政府推行個(gè)調(diào)稅）對(duì)杭州樓市的影響均持續(xù)幾個(gè)月，但這次的 “ 組合拳 ” 明顯不同。 指 標(biāo) 城 市 1 8 8 . 89 9 3 . 82 6 . 82 2 0 . 42 3 . 11981 2 . 51503 9 . 62 9 4 . 47 . 31 5 1 . 466 8 . 302004006008001000旅游創(chuàng)匯與總收入( 億元 )上海 蘇州 杭州 嘉興城市名稱各城市旅游創(chuàng)匯與總收入比較旅游創(chuàng)匯旅游總收入0500010000人次/收入( 億元 )指標(biāo)名稱三項(xiàng)指標(biāo)長三角與全國比較長三角 全國 9791 入境旅游人 旅游創(chuàng)匯 旅游總收入2020年 ,全國入境旅游人次為 9791，旅游外匯收入為 204億美元，旅游總收入 。其余城市則屬于入境旅游第三集團(tuán)，根本無法與杭州相抗衡 表 5 南京、杭州和蘇州歷年入境旅游人次 1999 2020 2020 2020 2020 2020 南京 72 杭州 蘇州 數(shù)據(jù)來源：各城市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 表 7 上海、江蘇和浙江星級(jí)飯店數(shù)量 (按星級(jí)分 ) 五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 一星級(jí) 上海 20 27 116 136 20 江蘇 14 59 189 291 22 浙江 7 46 199 374 97 數(shù)據(jù)來源：《 2020年中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》 從結(jié)構(gòu)來講，上海高、中、低檔比例為 1： ： ；江蘇為 1： ： ；浙江為 1：： 。 有數(shù)據(jù)表明，杭州較江蘇的南京、蘇州和無錫對(duì)上海及周邊地區(qū)游客更具吸引力。而要將杭州打造成為真正的 “ 東方休閑之都 ” ，杭州市人民政府一直致力于打好杭州市旅游業(yè)發(fā)展的 幾個(gè) “ 金字招牌 ” 。為進(jìn)一步提高杭州會(huì)展游的含金量，杭州成功申請(qǐng)并積極籌辦 2020世 界休閑博覽會(huì) ，會(huì)期將歷時(shí) 184 天，力爭吸引入境游客 100萬人次，國內(nèi)游客 1500 萬人次。 B．客源市場發(fā)展思路 據(jù)杭州的實(shí)際情況，杭州旅游客源市場開發(fā)的總方針是：以國內(nèi)旅游客源市場為基礎(chǔ)，以入境旅游客源市場為重點(diǎn)，逐步發(fā)展出境旅游客源市場，讓杭州走向 世界，讓世界了解杭州，使杭州成為亞太地區(qū)重要的旅游勝地。杭州還有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 14個(gè)、國家級(jí)博物館 5個(gè)。 即將到來的 2020 年杭州世界休閑博覽會(huì)、 2020 年北 京奧運(yùn)會(huì)和 2020 年上海世界博覽會(huì)等大型活動(dòng)也將為杭州旅游發(fā)展帶來無限商機(jī)。去年，杭州度假、商務(wù)和會(huì)議游客占來杭旅游總?cè)舜蔚?%，他們是高檔飯店的主要客源類型。 表 11 國內(nèi)游客人均花費(fèi)（出游方式）構(gòu)成表 單位：元 人均花費(fèi) 單位組織 個(gè)人或親朋結(jié)伴 旅行社組織 2020 1769 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源：同上 方 式 年 份 杭州歷年游客出游方式的變化010203040506070802020 2020 2020 2020年份百分比單位組織個(gè)人或親朋結(jié)伴旅行社組織方 式 花 費(fèi) 年 份 今后散客旅游者的數(shù)量和消費(fèi)的增加使得那些高檔飯店開始注意一部分觀光游客，而不是像 以前那樣只注重通常是高費(fèi)的休閑度假、商務(wù)和會(huì)議游客。杭州飯店業(yè)中間受政治風(fēng)波以及 國際經(jīng)濟(jì)的影響，曾經(jīng)一度出現(xiàn)虧損，一些沒有特色的老飯店和新建飯店情況尤為嚴(yán)重。杭