【正文】 高，整體經(jīng)濟(jì)效益良好。 表 9 國內(nèi)游客人均花費(fèi)（旅游目的）構(gòu)成表 單位：元 人均花費(fèi) 觀光 度假 探親訪友 商務(wù) 會(huì)議 健康 /療養(yǎng) 宗教 /朝拜 文化 /體育 /科技交流 其他 2020 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源：同上 2020年以來，杭州國內(nèi)游客人均花費(fèi)按旅游目的來看 ，度假、商務(wù)和會(huì)議游客花費(fèi)總體杭州歷年度假 、 商務(wù)和會(huì)議游客所占比例051015202530352020 2020 2020 2020年份百分比休閑度假商務(wù)會(huì)議目 的 年 份 0500100015002020旅游花費(fèi)( 元 )2020 2020 2020 2020年份杭州歷年度假 、 商務(wù) 、 會(huì)議游客花費(fèi)與人均花費(fèi)比較人均花費(fèi)度假商務(wù)會(huì)議 保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且 2020年非典以后增速加快。雖然， 1998年受亞洲金融危機(jī)的影響兩項(xiàng)指標(biāo)幾乎停滯不前， 2020年受 SARS影響甚至出現(xiàn)明顯的下跌，但 2020年杭州入境旅游者人次和外匯收入迅速恢復(fù)，并取得了良好的成績(jī)。 每年十月，由國家旅游局、國家廣電總局、中國貿(mào)促會(huì)等國家 有關(guān)部委和浙江省人民政府聯(lián)合主辦，杭州市人民政府承辦的 “ 中國杭州西湖博覽會(huì) ” 會(huì)在杭州舉行。 杭州旅游業(yè)發(fā)展前景 城市競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)明顯，在《 2020中國城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，杭州市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力排第五位，其中環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力排第二位，人均環(huán)境優(yōu)美度和自然環(huán)境優(yōu)美度分列第一和第五位。近年來，杭州在旅游和休閑文化理念上，凸現(xiàn)“歷史的時(shí)尚化、民族的國際化、高雅的大眾化、生活的藝術(shù)化、名產(chǎn)的表演化”。杭州市市委市政府堅(jiān)持 “ 經(jīng)營(yíng)杭州必須經(jīng)營(yíng)西湖 ” 的理念，通過實(shí)施西湖綜合保護(hù)工程，不斷提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。 為杭州旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量的提升創(chuàng)造條件 目前杭州的旅游業(yè)，觀光游覽仍然是大頭，但是休閑度假、商務(wù)及會(huì)展的比重在逐年擴(kuò)大，且休閑度假游客已占旅游總量的 %，較 4年前增長(zhǎng)了 %， 高出浙江省平 均水平 個(gè)百分點(diǎn)，也高于地區(qū)內(nèi)其它主要競(jìng)爭(zhēng)城市。浙江在飯店房間出租率和職工人數(shù)方面較江蘇和上海多，其它各項(xiàng)指標(biāo)都高出江蘇而略低于上海。 ） 1999 2020 2020 2020 2020 2020 南京 20200 22100 24400 32300 31700 51000 杭州 23700 29200 38000 47700 42200 59700 蘇州 17300 20200 23400 27800 29100 48600 年 份 城 市 南京、杭州和蘇州旅游外匯收入比較0100002020030000400005000060000700001999 2020 2020 2020 2020 2020年份萬美元南京杭州蘇州年 份 城 市 從區(qū)域管理的角度看， “ 長(zhǎng)三角 ” 旅游一體化發(fā)展為該區(qū)域吸引更多的國內(nèi)外旅游者提供了機(jī)遇。除了上海，杭州在絕大多數(shù)指標(biāo)上都處于比較領(lǐng)先的位置。 結(jié)合宏觀調(diào)控、土地投放、需求等諸多因素，從總體上看，杭州樓市比較大的可能走向平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)酒店式公寓的市場(chǎng)需求是在穩(wěn)步提升。事實(shí)上，這四家房產(chǎn)企業(yè)在浙江都并非小型開發(fā)企業(yè)，其抱團(tuán)合作透露出一個(gè)信息：房產(chǎn)開發(fā)商欲通過合作來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重：本公司本月的杭州購房者觀望心態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為樓市還不明朗，決定先觀望一段時(shí)間再購買的人群占了 65%。 2020年停止拆遷、集中解決拆遷問題，說明中央十分關(guān)注 拆遷的負(fù)面效應(yīng)， 2020年政府將繼續(xù)慎重對(duì)待拆遷問題。（易憲榮） 厲以寧認(rèn)為我國房?jī)r(jià)上漲是由需求和供給兩方面引起的，今后主要的調(diào)控方向是調(diào)整供給的結(jié)構(gòu)，解決好中低收入家庭的住房問題。 5月２７日建設(shè)部向社會(huì)公布６個(gè)工作時(shí)間表。 三、宏觀調(diào)控對(duì)杭州樓市的影響 從 2020 年底開始的此次房地產(chǎn)調(diào)控至今仍重在微觀的行政調(diào)控上面，尚未大手筆的動(dòng)用宏觀調(diào)控中常用的貨幣政策和財(cái)政政策?？赏ㄟ^商業(yè)與地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，又有效控制和降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次 , 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。 城北 29 文一、德勝 路以北 汽車 4S企業(yè)用地最多 :政府著力打造 ” 城北汽車一條街 ” ,并推出多宗專為汽車企業(yè)設(shè)計(jì)的商業(yè)用地。而目前杭州人均商業(yè)面積約為 ，增量空間尚有一定余地。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，不可預(yù)見性因素很多，受相關(guān)政策的影響相對(duì)較大，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)政策的制定應(yīng)該是息息相關(guān)的。 其實(shí)早在 5月 25日起，陽光顧問信息研究部 已 連續(xù)數(shù)天統(tǒng)計(jì)了杭州透明網(wǎng)上公布的成交數(shù)據(jù)，杭州市公建、商業(yè)類物業(yè)的成交量始終沒有出 現(xiàn)象 住宅物業(yè)那樣的明顯下滑趨勢(shì)，保持著穩(wěn)定的成交量，還時(shí)有上升趨勢(shì)。 首次宏觀調(diào)控的一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，各地房產(chǎn)市場(chǎng)均有一定程度的反應(yīng)， 尤其是最近幾年房?jī)r(jià)上漲幅度較高的幾個(gè)城市。 2020 年 1 5 月浙江省分地區(qū)固定資產(chǎn)投資 ( 億元 )圖 3分地區(qū)固定資產(chǎn)投資麗 水 市臺(tái) 州 市舟 山 市衢 州 市金 華 市紹 興 市湖 州 市嘉 興 市溫 州 市寧 波 市杭 州 市Value5004003002001000 1 0 01 5 月同比增減 通過上述 對(duì)浙江省宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是在固定資產(chǎn)投資方面的總體及結(jié)構(gòu)性分析 ,我們可以看出 :長(zhǎng)三角地區(qū)已成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭 , 在各方面都具有其他經(jīng)濟(jì)區(qū)塊無法比擬的強(qiáng)勢(shì) ,而浙江省地處長(zhǎng)三角較為富庶的南翼 ,地理位置得天獨(dú)厚 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn) ,已成為重要的經(jīng)濟(jì)引擎。 其他開發(fā)投資額 ( 億元 )商品房建設(shè)投資額 ( 億元 )開發(fā)投資額 ( 億元 )2020 年 1 至 5 月浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ( 億元 )圖 1 其他商品房屋住宅施工面積 ( 萬平方米 )2020 年 1 至 5 月浙江省商品房建筑施工面積 ( 萬平方米 )圖 2 可以看出 ,在保持較快的增長(zhǎng)幅度 (20%)的同時(shí) ,住宅在商品房施工總面積中仍然占有較合理的比重 , 體現(xiàn)了浙江省通過調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu) ，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應(yīng)更多的低價(jià)位住房 ,及通過增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的戰(zhàn)略。因此，認(rèn)為這次全國性的宏觀調(diào)控主要 是房地產(chǎn)引起、調(diào)控的主要目的是降低房產(chǎn)價(jià)格的觀點(diǎn)是不確切的。 2020～ 2020年全省 GDP年均增長(zhǎng) %，比全國 %高出 個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)將得到強(qiáng)力的發(fā)展。 （ 2） 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： 杭州市委、市政府明確地把 “ 構(gòu)筑數(shù)字杭州，建設(shè)天堂硅谷 ” 作為新世紀(jì)初和今后一個(gè)時(shí)期的 “ 一號(hào)工程 ” 。以旅游休閑為主體的杭州第三產(chǎn)業(yè)，還遠(yuǎn)不能支撐住 21世紀(jì)的杭州。 浙江省全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資最近三年的增長(zhǎng)速度分別是 %， %、 %；杭州市的分別為 %，%， %。今后 10年～ 20年，浙江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將高于全國平均速度。也就是說，杭州所輻射的是一片普遍富庶的黃金熱土。更多國際知名企業(yè)的入駐將會(huì)進(jìn)一步提高上海的國際中心城市的地位。主要表現(xiàn)在兩方面，第一，推進(jìn)一體化的理念、機(jī)制不斷深化和完善。 第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 第一節(jié)：杭州宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析 一、“長(zhǎng)三角”中的杭州 “長(zhǎng)三角”地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是由上海市、浙江省 (具體包括杭州、溫州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山 7 市 ) 和江蘇省 (包括南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、常州、無錫、蘇州、南通 7 市 ) 共計(jì) 15 個(gè)城市所組成的城市帶。從五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)狀況、需求狀況分析五星級(jí)酒店的可行性方面，其次從未來酒店客房、餐飲和會(huì)所等需要改善的方面做了比較深入的研究。對(duì)杭州市經(jīng)濟(jì)概況、杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)控影響做出較為細(xì)致的背景分析；由于涉及到未來酒店經(jīng)營(yíng)方面，本部分也對(duì)長(zhǎng)三角酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、長(zhǎng)三角旅游業(yè)的現(xiàn)狀結(jié)合案例分析，闡明本項(xiàng)目的研究背景。 第三 章 ，地塊分析。 第七章，從杭州市寫字樓的供應(yīng)狀況和需求分析討論未來開發(fā)酒店式寫字樓的可性性； 第八章，通過杭州市商圈分布狀況結(jié)合商鋪需求，了解未來 ******商鋪規(guī)模、定位以及經(jīng)營(yíng)的品類。 2020年， “ 長(zhǎng)三角 ” 地區(qū)的 GDP總量達(dá)到 28775億元，占全國 GDP的 %；人均 GDP和人均可支配收入分別為 35147元和 13481元 [3]，大大高于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈， 也高于珠三角地區(qū)。 【 5】 （ 2）三級(jí)都市圈逐漸形成，產(chǎn)業(yè)集群提升步伐快： 都市經(jīng)濟(jì)圈是未來長(zhǎng)三角構(gòu)筑一體化發(fā)展的新型地域組織形式；而整 合、提升產(chǎn)業(yè)集群是長(zhǎng)三角未來一體化建設(shè)的主要手段之一，其中產(chǎn)業(yè)集群協(xié)同發(fā)展的五大領(lǐng)域分別是：石油化工、汽車制造、高新技術(shù)、現(xiàn)代物流和金融。 % 累計(jì) 177。 杭州作為區(qū)域輻射中心的唯一威脅來自寧波的離心力。預(yù)計(jì) 2020 年市區(qū) GDP將達(dá)到 1680 億元，人均 GDP達(dá)到 5000美元；到 2020年市區(qū) GDP將達(dá)到 5580億元，人均 GDP達(dá)到 14400美元，年均遞增 8%以上。預(yù)計(jì)今后幾年浙江省的發(fā)展速度將維持在 14%左右，預(yù)計(jì)杭州市的增長(zhǎng)速度會(huì)在 15%徘徊。松下戶田副社長(zhǎng)表示杭 州政府的積極支持 是 選擇杭州的重要原因之一。 （ 3） 在發(fā)展工業(yè)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)“休閑之都”： 作為 2020年世界休閑博覽會(huì)的舉辦地，杭州致力于打造一個(gè)國際化的東方休閑之都，在最短的時(shí)間內(nèi)使杭州成為一個(gè)國際旅游目的地城市。 與蘇錫常地區(qū)對(duì)上海的嚴(yán)重依賴不同，杭州的城市定位強(qiáng)調(diào)與上海的同城效應(yīng)，是旗幟鮮明的 “ 區(qū)域副中心 ” ，強(qiáng)調(diào) “ 接軌上海不是依賴上海 ” 。預(yù)計(jì)到 2020年，全省人均 GDP將達(dá)到 4000～ 4200美元，2020年將達(dá)到 7000～ 8000美元。 浙江省統(tǒng)計(jì)局2020年 1至 5月的統(tǒng)計(jì)資料對(duì)上述的觀點(diǎn)進(jìn)行了有力的確認(rèn)。 圖中可以看出 ,杭州位于以杭州、寧波為首的第一 梯隊(duì)中。抽查城市中，浙江省八占其二，對(duì)浙江省房地產(chǎn)業(yè)的重視可見一斑。通過觀察 杭州透明售 房網(wǎng)上所顯示的住宅成交量數(shù)字，恐怕實(shí)在難以讓杭州的開發(fā)商笑出聲來 。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念，是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、健康服務(wù)、休閑娛樂設(shè)施等等。 雖然商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控之列，但各地仍投資熱情高漲，開發(fā)熱度不減，特別是代表一些城市形象的大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)建成。 從表上不難看出 ,市中心在中近期仍將是高檔商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)地 ,錢江新城將在 3至 5年 后成為 CBD中的新貴 ,城北將由汽車企業(yè)領(lǐng)軍漸成商業(yè)氣候 ,而濱江、三墩、下沙將為住宅物業(yè)配套及服務(wù)。 下沙 6 商業(yè)用地量少價(jià)低 :商業(yè)用地的提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅的開發(fā)速度 ,已對(duì)區(qū)塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。 3月 26日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》 ，首次以行政問責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控。第二是 2020年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策， 2020年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 “ 控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)關(guān)系 ” 列為 2020年的重點(diǎn)之一，表明繼續(xù)控 制投資增長(zhǎng)仍是 2020年宏觀調(diào)控的重要手段。④供求關(guān)系偏緊，房?jī)r(jià)增幅趨緩。 市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分房源掛牌價(jià)回落、 同類區(qū)域房源掛牌價(jià)格分歧較大的現(xiàn)象。據(jù)了解，最近每個(gè)季度都有將近 30個(gè)海外基金來杭州尋找房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)；另一方面，杭州主要辦公區(qū)域的甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上漲， 2020年一季度 6個(gè)甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到了 /平米 /天。 樓市調(diào)控的 “ 組合拳 ” 效應(yīng)已開始顯現(xiàn)，但相比政策的出臺(tái)，樓市受到的影響會(huì)有一定滯后性，真正發(fā)威還得假以時(shí)日。表 4從入境旅游人數(shù)、入境旅游收入、國內(nèi)旅游人數(shù)、旅游總收入和旅游總收入占 GDP比重六個(gè)方面反映了 15個(gè)城市及區(qū)域整體的旅游業(yè)情況。入境旅游杭州曾在2020年超過蘇州，這個(gè)優(yōu)勢(shì)一直保持到2020年，然后受非典影響恢復(fù)比蘇州較慢一些，而杭州對(duì)南各城市入境旅游者人數(shù)比較22.4320.54105.6247.789.156.13 272.530 50 100 150 200 250 300上海南京蘇州無錫杭州寧波嘉興城市名稱入境旅游人數(shù) ( 萬人次 ) 南京、杭州與蘇州入境旅