【正文】 尋求突破階段（ 2020—— 今），由于國內(nèi)旅游的迅猛發(fā)展和浙江省經(jīng)濟的突飛猛進，杭州的飯店業(yè)自 2020年以來增長異常迅速 。不足之處在于長期受招待所式經(jīng)營管理方式控制，在向現(xiàn)代飯店管理模式的轉(zhuǎn)變過程中困難重重。 2020年，度假、商務(wù)和會議游客花費在繼續(xù)保持高于人均花費的情況下，再度高出觀光游客 、 ，而后者則繼續(xù)保持在低于人均花費的水平。所以，整體來看，十年來杭州入境旅游市場的發(fā)展速度很快，同時又保持了比較穩(wěn)定的增長態(tài)勢。西湖博覽會分活動、展覽、會議三大板塊，把展示、交流、貿(mào)易、研討、旅游和文化活動有機地結(jié)合在一起。環(huán)境是旅游業(yè)核心競爭力所在，杭州在旅游業(yè)大力發(fā)展方面具備了基礎(chǔ)性因素。通過藝術(shù)演出、文化休閑會議以及特色文化氛圍的營造來豐富杭州參與性、體驗性旅游產(chǎn)品的內(nèi)容。其次，打好會展牌。作為中國經(jīng)濟最發(fā)達、生活最富裕的地區(qū)，“長三角”旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將是向高質(zhì)量邁進，而杭州作為國內(nèi)少有的幾個著名的風(fēng)景旅游城市和宜居城市，無疑在旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量提升方面更具實力，其休閑度假旅游、會展旅游以及商務(wù)旅游必將獲得長足進步。 星 級 地 區(qū) 指 標 地 區(qū) 二、長三角旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對杭州旅游業(yè)的作用和意義 為杭州旅游業(yè) 提供充足的國內(nèi)旅游客源 “長三角”地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，人均收入和可支配收入高，出游力強大；該區(qū)域作為一個整體，其形象正在逐漸被認同，旅游整合產(chǎn)生的拉動作用巨大，游客一旦達到該區(qū)域的某個城市也同時會很順利地訪問區(qū)域內(nèi)其它城市。《長江三角洲旅游城市合作宣言》指出：取消旅游壁壘與進入障礙，建成中國首個無障礙的跨省市旅游區(qū)，最終成為世界級的旅游目的地 [12]。與同是省會城市的南京相比，除了旅游總收入占GDP比重，杭州的各項指標都高于對方，尤其是入境旅游人次比對方高出了近一倍，旅游總收入也較之多出 1/3強。基本表現(xiàn)是房價穩(wěn)步上升，漲幅趨緩，銷售周期變長，中心區(qū)域等資源稀缺地塊持續(xù)堅挺，開發(fā)商的競爭會比前些年加 劇，從而帶動建筑藝術(shù)、設(shè)計水平等房產(chǎn)品質(zhì)以及營銷策略水平的提升。而且，在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)杭州酒店式公寓的投資者幾乎全都是中長期投資，因此宏觀調(diào)控對他們的影響并不是特別大。 對商業(yè)地產(chǎn)的影響：在 “ 組合拳 ” 的重壓下，杭州樓市觀望氣氛日漸濃郁。從 4月 4日至 5月 14日，杭州城區(qū)的商品住宅成交量平均每天 30套，這個數(shù)字比 3月份日均成交 81套下降得相當(dāng)明顯。 2020年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化位特征。 有關(guān)政府官員表示在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價變化的同時，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢。 6月初， 28個城市的國土資源管理部門采取四大措施加強土地供應(yīng)調(diào)控，以控制 房價過快上漲。 主要調(diào)控措施包括： 3月 17日央行上調(diào)個人住房公積金貸款利率。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密 ，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候，定位非常關(guān)鍵。汽車產(chǎn)業(yè)在該地塊已漸成氣候。 而杭州市商業(yè)用地的土地出讓情況 ,為我們描繪出杭州市商業(yè)地產(chǎn)中近期內(nèi)發(fā)展的大致輪廓。目前我們國家商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道比較單一，主要靠銀行貸款，銀行信貸率非常高，有的開發(fā)商在 70、 80％，部分的超過 90％。從物業(yè)類型上看，像福雷德廣場、萬新大廈這樣的小戶型酒店式公寓的銷量是最好的，單價從 6000元到 2萬元不等；另外，環(huán)球時代廣場寫字樓等寫字樓項目的成交量也不錯，這些寫字樓所處的地段通常商業(yè)氛圍較成熟，單價也都在 萬元以上。正如建設(shè)部副部長劉志峰在 6月 3日的房地產(chǎn)市場形勢報告會上說，中國房地產(chǎn)市場運行已出現(xiàn)部分城市商品住房成交量明顯下降，價格上漲趨緩等積極變化。杭州市作為浙江省的經(jīng)濟輻射中心 ,依托獨特的居住環(huán)境 ,無論從投資氣候 ,天然環(huán)境 ,還是政策導(dǎo)向 ,購買實力來看 ,都對在杭州的房地產(chǎn)投資發(fā)展提供了沃土。 從以上數(shù)據(jù)與圖表可明顯得出這樣的結(jié)論 :無論是房地產(chǎn)業(yè)投資總額還是商品房建設(shè)投資 ,都比去年有了 15%左右的增長幅度 ,遠遠高于浙江省全社會固定資產(chǎn)投資增長 %的速度 ,顯示了政府及開發(fā)商對浙江房地產(chǎn)業(yè)的信心。正如國家建設(shè)部房地產(chǎn)司司長謝家瑾司長所說 ,從總體上來說，對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重點不是“ 壓 ” ，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落。 2020年，全省實現(xiàn)生產(chǎn)總值 11243億元，比上年增長 %。 杭州市在長三角經(jīng)濟圈中的定位 從經(jīng)濟總量上看，杭州在長三角的南翼獨 樹一幟，具有無可比擬的區(qū)域輻射作用，而且，杭州所輻射的是一片普遍富庶的黃金熱土。在沿錢塘江兩岸，一個環(huán)杭州灣電子信息產(chǎn)業(yè)帶正在形成，這里集聚了浙江 70%以上的電子企業(yè)，信息產(chǎn)品制造業(yè)規(guī)模占全省 80%以上，軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模占全省 90%以上，微電子和移動通信產(chǎn)業(yè)幾乎全部集中在這一區(qū)域。杭州市打出 “ 旅游休閑之都 ” 是為了韜光養(yǎng)晦，打出旅游休閑的牌子更有助于杭州的長遠發(fā)展，而且杭州政府不會用 “ 杭州制造 ” 去 “ 刺激 ” 長三角內(nèi)的主要競爭對手。 從表中可以看出，浙江省和杭州市的經(jīng)濟均處在穩(wěn)健的快速增長中。預(yù)計到 2020年，全省人均 GDP將達到 4000～ 4200美元， 2020年將達到 7000～ 8000美元。 長三角南翼普遍富庶、杭州是其中的輻射中心、再加上杭州獨特的居住環(huán)境，就不難理解為什么杭州是長三角所有城市中外地人來買房子最多的城市了。 （ 5） 杭州、南京兩個中心城市的地位逐漸突顯： 在核心城市上海的國際地位日益突出、對周邊城市輻射力加大的同時，杭州、南京兩個城市在各自的二級都市圈中的地位也在不斷加強。兩省一市的市政府高層就區(qū)域一體化達成戰(zhàn)略共識，江、浙主動提出 “ 接軌上海 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略。 從經(jīng)濟發(fā)展水平看，“長三角”地區(qū)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域 [1]。 第六章，對作為本項目可能的開發(fā)方向之一――酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)可行性分析。 第二章，本項目的背景和發(fā)展概況。從本項目的提出原因及未來的項目期望兩方面分析項目背景；分七個方面對本項目未來發(fā)展方向做了簡單的分析。分別從杭州市酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)面、需 求狀況兩方面分析本項目開發(fā)酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店的可行性。早在 2020年，國家統(tǒng)計局就在報告中稱，該地區(qū) 是“中國人口最稠密、經(jīng)濟最發(fā)達、人民生活最富裕的經(jīng)濟區(qū)域” [2]。第二，具體領(lǐng)域的一體化有實質(zhì)性舉措。 （ 6）主要數(shù)據(jù)對比 ： 表 11 十六個城市間各項指標對比 【 6】 地區(qū) 土地面積 (平方公里 ) 2020年 末戶籍人口 (萬人 ) 2020年生產(chǎn)總值（億元） 人均生產(chǎn)總值（億元） 城市居民可支配收入（元） 累計 177。這是杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得天獨厚的綜合優(yōu)勢，今后這一狀況也不會有多大改變。 【 7】 杭州 GDP已經(jīng)連續(xù)十四年保持兩位數(shù)的增長， 2020年達到 2515億元，人均 GDP達到 38858元（ 4242美 元），比上年增長了 %。雖然最近兩年增長勢頭有所減緩，但仍呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。 戰(zhàn)略實施動態(tài) （ 1） 從政策等多方面大力吸引外資 2020年東芝公司把筆記本電腦海外生產(chǎn)基地移師杭州； 2020 年松下計劃在杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建立該公司全球最大的家電生產(chǎn)基地，而且計劃在不久的將來在杭州成立家電研究開發(fā)中心 “ 中國生活研究中心（暫稱） ” 。在杭州秀美的自然風(fēng)光下，搏動著一顆向國際先進制造業(yè)基地發(fā)展的心臟。再加上杭州獨特的居住環(huán)境，構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合優(yōu)勢。 今后 10年～ 20年，浙江經(jīng)濟增長率仍將高于全國平均速度。有區(qū)別、有針對地解決各地不同的問題，以促其健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展國民經(jīng)濟不斷地做出更多更大貢獻的動力 ,正是杭州市乃至浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實寫照。 從固定資產(chǎn)投資總額在全省各地的結(jié)構(gòu)性分布來看 ,各地的投資額及增長率參差不齊 ,具體的投資及同期增長比率如圖 3所示。 二、 杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及展望 自從今年 3月 17日央行上調(diào)個人住房公積金貸款利率以來，政府又出臺了一系列的調(diào)控措施， 尤其是 4月初銀監(jiān)會選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶 8個城市，對 4家國有商業(yè)銀行和 12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進行了檢查。 在政策強大攻勢下，杭州樓市持續(xù)很長時間的觀望、僵持局面開始被打破，大量待價而沽的空置樓房近幾天來紛紛掛牌于二手房市場。 那什么樣的物業(yè)可稱為商業(yè)地產(chǎn)？我們對商業(yè)地產(chǎn)概念的重新認識，商業(yè)地產(chǎn)概念有廣義、狹義之分，從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住 性的物業(yè)形式，包括寫字樓、會議中心，以及商業(yè)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等等。所以在去年上半年的宏觀調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)被列入調(diào)控的范圍。根據(jù)近年來杭州市非住宅土地出讓的統(tǒng)計 ,我們得到如下表所示的數(shù)據(jù)。 三墩 1 商業(yè)用地價格看漲 :大型人文社區(qū)及浙大紫金港校區(qū)的居住群體對該區(qū)塊的商業(yè)用地需求不斷增加 ,配套的不完善延緩商業(yè)用地的狀況已逐漸得到解決 ,價格看漲。要抓好定位先要調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā) ,以市場細分是商業(yè)定位的前提；再次 , 如果是主題經(jīng)營則要凸現(xiàn)特色。 3月中旬國家外匯管理局局長郭樹清表示，遏制外資炒樓。 2020年宏觀調(diào)控有兩個重要的特點：第一是 2020年政策的承接和連貫性比較強，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺細則，自上而下的調(diào)控，有目的，有步驟，有條理。 2020年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 ：①投資繼續(xù)得 到控制，融資渠道醞釀變局。預(yù)計 2020年二手房將發(fā)揮更重要的作用。 二級市場反應(yīng)明顯 ：房產(chǎn)中介機構(gòu)最近的門庭興旺，據(jù)杭州公眾房網(wǎng)、中瑞、外灘等幾家規(guī)模較大的房產(chǎn)中介公司的調(diào)查，杭州市中心的 “ 綠園 ”“ 鳳起花苑 ”“ 都市花園 ” 等萬元樓盤的二手房紛紛在市場上露臉，大量高檔二手房涌入市場。但是商業(yè)地產(chǎn)卻是逆風(fēng)而行，高檔寫字樓、商場、酒店等房地產(chǎn)項目受到青睞。 從短期看，宏觀調(diào)控將對 “ 投資、投機和超前消費 ” 的需求所產(chǎn)生的泡沫產(chǎn)生強力的擠壓；杭城購房者正常需求層面雖仍旺盛 ，但受觀望氛圍日濃的大市拖累，持幣待購行為蔓延，有效需求也遭受打壓；以別墅排屋為代表的 “ 非普通住宅 ”首當(dāng)政策沖擊，消費者購買成本增加，有效需求被壓制的現(xiàn)象將特別明顯。 第三節(jié)： “長三角”地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)與杭州的旅游業(yè)發(fā)展 一、“長三角”地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 杭州與 “ 長三角 ” 其它城市比較分析 單從旅游經(jīng)濟角度來講，“長三角”地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是十分高的。與同是“天堂”的蘇州相比，杭州的大部分指標的優(yōu)勢更為明顯，旅游創(chuàng)匯是對方的 ，旅游總收入更是較之多出 ，旅游總收入占 GDP比重杭州比蘇州高出 7個百分點。《宣言》明確了“長三角”旅游城市的合作項目和行動計劃，并在加強區(qū)域旅游合作、區(qū)域旅游品派塑造、旅游資源和產(chǎn)品整合與保護、旅游信息交流與一體化、區(qū)域旅游便利措施等多方面達成共識。 為杭州旅游業(yè)提供重要的入境旅游客源 這個方面來自上海的輻射作用。 第四節(jié)、杭州旅游業(yè)的發(fā)展與其飯店業(yè)的相互影響 一、杭州市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 杭州旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路 [11] A．總體思路 2020年 8月，杭州市政府正式提出了打造 “ 東方休閑之都 ” 的旅游形象，指出建設(shè) “ 東方休閑之都 ” 是 提升杭州城市競爭力，促使杭州旅游業(yè)從觀光到休閑度假及商務(wù)、會展旅游，打造個性化國際旅游目的地的需要，并 力爭到 2020年將杭州市發(fā)展成為一個以觀光旅游為主導(dǎo)、以會展旅游為重點的與上海接軌的國際性區(qū)域會展中心和重要的國內(nèi)會展中心。為加快推進杭州旅游業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展會展業(yè)，從 2020年起杭州恢復(fù)舉辦 71年前的西湖博覽會，連續(xù)四屆西博會，每屆吸引國內(nèi)外游客 500萬人次。最后， 打好生態(tài)牌 。而人才競爭力和資本競 爭力的領(lǐng)先地位則讓杭州具備了廣闊的經(jīng)濟和商貿(mào)發(fā)展前景，不僅能夠具備強大的經(jīng)濟實力做后盾，還給商務(wù)、會展旅游的興旺創(chuàng)造了巨大的機會。 2020年第六屆西博會以 “生活與創(chuàng)業(yè) ”為主題，共安排了 55個展覽、會議、文體和商旅活動。 杭州的國內(nèi)旅游市場是非常龐大的。因此，現(xiàn)階段杭州旅游市場仍以觀光游覽、休閑度假旅游為主導(dǎo)，但商務(wù)、會議旅游已呈現(xiàn)良好的發(fā)展的前景，不僅發(fā)展比較快，而且對于飯店業(yè)來說，也存在比較大的營利空間。 調(diào)整發(fā)展階段（ 1989— 1999），杭州飯店業(yè)在前十年發(fā)展的基礎(chǔ)上，這個階段仍保持持續(xù)增長，但速度已經(jīng)放慢。行業(yè)規(guī)模迅速擴大，從 2020年的 102個（其中五星人均花費 、 個人花費與個人方式比較020040060080010001200140016002020 2020 2020 2020年份花費(元)5456586062646668百分比人均花費個人花費個人比例 級 2家，四星級 10家，三星級 42家，二星級 47家和一星級 1家），迅速發(fā)展到 2020年的 200家，其中五星級 4家，四星級 25家，三星級 64家，二星級 101家，一星級 6家，高、中、低檔飯店的比例為 1： ： ，中高星級飯店增長極為迅速，使得飯店整體結(jié)構(gòu)趨于合理。這個階段，杭州飯店業(yè)在內(nèi)部競爭和管理部門的壓力下保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。這時候的飯店業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，出租率較