【導(dǎo)讀】市第二醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)的投標(biāo)。作為北京物業(yè)管理行業(yè)中的一員，幾年來(lái)，格履行我們所承諾的責(zé)任和義務(wù)。意放棄對(duì)這方面有不明及誤解的權(quán)利。立第二醫(yī)院物業(yè)管理項(xiàng)目部，選派專業(yè)物業(yè)管理人員和工程人員實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)合同。標(biāo)文件一直對(duì)我們具有約束力。構(gòu)成我們雙方之間有約束力的合同。北京恒瑞物業(yè)管理有限公司成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期規(guī)范化管理的磨練和不斷的探索、創(chuàng)新，區(qū)的開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)及醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)、部隊(duì)等單位建立物業(yè)管理的長(zhǎng)期合作關(guān)系，在業(yè)內(nèi)取得了良好的信譽(yù)，得到了合作伙伴的廣泛認(rèn)同。新鮮血液、引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。特點(diǎn)，陸續(xù)開辟了高檔的休閑娛樂場(chǎng)所和大眾化的餐飲業(yè)。樂、餐飲等經(jīng)營(yíng)分公司，來(lái)滿足不同客戶的需求。建立聯(lián)系，開展合作業(yè)務(wù)。真誠(chéng)的感謝各界同仁及朋友的信任和支持！

　　

【正文】 件加強(qiáng)與用戶的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的就醫(yī)環(huán)境。 ３、管理服務(wù)措施 我們?cè)诮庸芷趯⒏鶕?jù)不同的階段和工作內(nèi)容，主要針對(duì)物業(yè)功能完善和改造、接管儀式、接管手續(xù)的辦理幾個(gè)方面作出以下安排： －－接管儀 式的組織、籌辦 、 舉行； －－接管手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦公）； －－交接資料； 二、接管 驗(yàn)收 工作流程 三、物業(yè)項(xiàng)目接管計(jì)劃 １、 北京市第二醫(yī)院 物業(yè)管理中心掛牌，正式開展工作； ２、各類管理人員和工程技術(shù)人員基本到位，開展崗位培訓(xùn)，完成工作責(zé)任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責(zé)和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍； ３、管理人員熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況和相關(guān)崗位，修訂完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運(yùn)作； ４、各類 員工就位，開展崗前培訓(xùn)，熟悉工作崗位； ５、接管儀式的會(huì)前準(zhǔn)備和會(huì)場(chǎng)布置； －－各種管理文件、表格、協(xié)議書的準(zhǔn)備； 政府驗(yàn)收合格 物業(yè)聯(lián)合開發(fā)商、施工單位驗(yàn)樓 接收樓宇及鑰匙 頒發(fā)房屋質(zhì)量等級(jí)證書 施工單位修復(fù) 移交工程竣工圖紙及資料 業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作 不合格 合格 －－落實(shí)與會(huì)人員和與會(huì)單位，發(fā)放通知； －－現(xiàn)場(chǎng)布置和儀式內(nèi)容的確定。 ６、接管儀式與北京市公安局、公安交通管理局共同組織。 －－現(xiàn)場(chǎng)氣氛莊重?zé)崃?，布置彩旗彩球? －－邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和媒體； －－客戶代表及各協(xié)作單位代表參加典禮； －－儀式上應(yīng)充分展示我管理人員的干練作風(fēng)、保安員的訓(xùn)練有素和保潔員的勤快周到，建立社會(huì)信心。 四、接管期間的治安管理 １、確立在接管期“人防為主，技防、物防為輔”的治 安管理思路； ２、根據(jù)接管期的不同階段，制訂相應(yīng)的保安編制、崗位布置和巡邏方案； ３、加大接管期人流、物流、車流的有效監(jiān)控，確保接管期的治安管理工作任務(wù)的完成； ４、加強(qiáng)治安消防的宣傳教育力度，使廣大用戶培養(yǎng)起自查的良好的治安消防意識(shí)。 五、項(xiàng)目接管驗(yàn)收重點(diǎn) 我公司如中標(biāo)，將重點(diǎn)從一下幾個(gè)方面出發(fā)，切實(shí)做好項(xiàng)目的接管驗(yàn)收和移交工作： 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作； 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在客戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)客戶的合法權(quán) 益； 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格； 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)主體施工單位保修五年，五年后物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，物業(yè)建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用。 六、接管驗(yàn)收工作目標(biāo) 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益； 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以 摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 第二章 項(xiàng)目移交接管 一、項(xiàng)目資料及圖紙的移交 （一）產(chǎn)權(quán)資料 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件； 建筑執(zhí)照 。 （二）工程技術(shù)資料 地質(zhì)勘察報(bào)告； 工程合同及開竣工報(bào)告； 工程預(yù)算； 圖紙繪審記錄； 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定資料（質(zhì)量事故處理記錄）； 工程竣工圖（總評(píng)面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）； 隱蔽 工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀測(cè)記錄； 地基處理記錄； 鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料； 1新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書； 1 水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 1砂槳、混凝土試塊試壓報(bào)告； 1施工驗(yàn)收證明書 。 二、房屋移交接管內(nèi)容 建筑外檐； 梁、柱、板主體； 公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗； 室內(nèi)及樓道配電箱； 配電柜； 公共部位照明 。 三、公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目?jī)?nèi)容 中央空調(diào)系統(tǒng)； 高低壓配電室設(shè)備； 鍋爐房系統(tǒng)； 真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)； 消防中控、監(jiān)控系統(tǒng)； 給排水系統(tǒng)； 弱電系統(tǒng)（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對(duì)講等）； 電梯系統(tǒng)； 污水處理系統(tǒng)； 院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)； 1立體停車設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)； 四、人員安排與進(jìn)場(chǎng) 人員安排： 中標(biāo)后第二天：組建 物業(yè)管理中心 。 確 定 項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)助理、工程、保潔、保安主管； 第七天： 物業(yè)管理中心 所有 員工確定 ； 第八天：?jiǎn)T工 進(jìn)行 上 崗前培訓(xùn) ； 人員進(jìn)場(chǎng)： 物業(yè)管理中心組建后第二天： 管理人員進(jìn)場(chǎng)做 前期籌建工作； 第三天： 管理人員與醫(yī)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員見面； 第四天： 管理中心所有人員到崗開展工作。 第五部分 擬采取的工作計(jì)劃與物資裝備 要點(diǎn) ： ★ 增強(qiáng)用戶和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升 ★ 讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識(shí)物業(yè)項(xiàng)目 ★ 堅(jiān)持低成本的原則下，配置項(xiàng)目物業(yè)管理中心的物資裝備和前期開辦費(fèi)用 第一章 擬采取的工作計(jì)劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理中心在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)醫(yī)院物業(yè)特殊性的 了解，增強(qiáng)廣大用戶和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，從專業(yè)角度來(lái)看，愈早能讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識(shí)物業(yè)項(xiàng)目，就愈早能有序的對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理。 一、 前期介入工作計(jì)劃 如我公司能成為 北京市第二醫(yī)院 項(xiàng)目的物業(yè)管理者，將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括： ? 對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議 ? 對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的操作、維修人員進(jìn)行培訓(xùn) ? 對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)提出意見和建議 ? 參與各項(xiàng)工 程招標(biāo)工作 ? 編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算 ? 編制物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算 ? 向政府物價(jià)管理部門申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 建立人員架構(gòu)，調(diào)配、招聘管理員工 ? 制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度 ? 按照培訓(xùn)計(jì)劃定期對(duì)各部門員工進(jìn)行培訓(xùn) ? 挑選和定制員工制服 ? 調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象的相關(guān)崗位人員開始形象崗位運(yùn)作 ? 運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入，有助于樹立物業(yè)公司品牌形象 ? 跟進(jìn)施工過(guò)程，保證順利交接 為了保證日后管理工作順利開展，必須對(duì)醫(yī)院項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，在項(xiàng)目交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)提出維護(hù)客戶利益和保證施工質(zhì)量的意 見和建議，如： ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。 ? 在交付前先作驗(yàn)收，并向客戶匯報(bào)一切安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。 ? 對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄。 ? 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。 ? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。 ? 提供成品保護(hù)措施。 ? 緊隨竣工驗(yàn)收同步開展物業(yè)驗(yàn)收工作。 ? 訂立規(guī)章制度 ? 在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 ? 前期員工培訓(xùn) ? 在項(xiàng) 目接管前，先行聘用基本管理員工，參與制訂物業(yè)管理相關(guān)管理制度。 ? 為各級(jí)員工 安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍， 同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目情況、物業(yè)管理公司基本情況 ? 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí) ? 相關(guān)法律法規(guī) ? 物業(yè)管理工作基本知識(shí)和物業(yè)理念 ? 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn) ? 禮儀培訓(xùn) ? 我們還將于物業(yè)正式接管后每 6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 二、 接管前的工作計(jì)劃 ? 我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角 度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。 ? 在和甲方進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料 （驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法）。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。另一方面，做好開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；安全護(hù)衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。 第二章 項(xiàng)目前期開 辦費(fèi) 一、物業(yè)管理用房 依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合 北京市第二醫(yī)院 項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括： 管理服務(wù)用房：管理中心辦公、會(huì)議用房； 工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等； 安全護(hù)衛(wèi)、保潔人員休息、更衣室、宿舍等。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給用戶溝通聯(lián)絡(luò)物業(yè)管理中心帶來(lái)方便，提高物業(yè)人員工作效率。詳細(xì)的物業(yè)管理用房配備如下： 表 1 項(xiàng)目 內(nèi) 容 描 述 備注 物業(yè)管理 用 房 名稱 物業(yè) 辦公室 保安宿 舍 3 間 倉(cāng)庫(kù)（ A 類物資） 護(hù)工、保潔 辦公室 1 間 護(hù)工男女宿 舍各 1 間 運(yùn)送 中心 合計(jì) 面積 M2 20 45 10 10 20 10 115 二、前期開辦費(fèi) 表 21 項(xiàng)目 序號(hào) 名稱 數(shù)量 單位 單價(jià) 合計(jì) 水工工具（ 2套） 356 1 十字螺絲刀 1 把 8 2 一字螺絲刀 1 把 8 3 大鉗子 1 把 20 一 、維修工具費(fèi)用 4 10 寸扳手 1 把 15 5 壁紙刀 1 把 3 6 管鉗 350 1 把 33 7 管鉗 450 1 把 46 8 12 寸扳手 1 把 22 9 工具包 1 個(gè) 15 10 盒尺（ 3 米） 1 個(gè) 8 小計(jì) 178 電工工具（ 7套） 693 11 十字螺絲刀 1 把 8 12 一字螺絲刀 1 把 8 13 8 寸扳手 1 把 12 14 偏口鉗 1 把 13 15 老虎鉗 1 把 20 16 尖嘴鉗 1 把 18 17 工具包 1 個(gè) 15 18 電筆 1 支 5 小計(jì) 99 空調(diào)工具（ 1套） 405 19 組合式壓力表 套 230 20 漲管用工具 套 65 21 10 寸扳手 把 15 22 12 寸扳手 把 22 23 割管刀 把 65 24 電筆 支 5 25 壁紙刀 把 3 小計(jì) 405 弱電工具 2383 26 弱電工具 1 套 345 27 場(chǎng)強(qiáng)儀 1 臺(tái) 2021 28 網(wǎng)線檢測(cè)器 1 個(gè) 38 小計(jì) 2383 公共工具 29 電 錘（沖擊鉆） 1 個(gè) 860 30 電鉆 1 個(gè) 450 31 電焊機(jī) 1 臺(tái) 960 32 鋼鋸 1 個(gè) 10 33 手砂輪 1 個(gè) 380 34 疏通機(jī) 1 臺(tái) 1580 35 梅花扳手 1 套 57 36 套筒扳手 1 套 196 37 片扳手 1 套 48 38 鉗型電流表 1 個(gè) 110 39 三爪 150 型 1 個(gè) 33 40 三爪 200 型 1 個(gè) 46 41 油槍 1 個(gè) 40 42 油壺 1 個(gè) 8 43 線盤 （ 50 米） 2 個(gè) 150 300 44 錘子 鎊 1 把 15 45 錘子 2 鎊 1 把 20 46 PPR 熱熔機(jī) 1 套 80 47 土建維修工具 1 套 25 48 割刀 1 個(gè) 53 49 套絲扳手 1 把 180 50 套絲用架子 1 套 180 51 鋁合金梯子（ 米） 1 個(gè) 230 52 鋁合金梯子（ 2米） 1 個(gè) 240 53 鋁合金梯子（ 米） 1 個(gè) 2700 54 絕緣手套 2 雙 20 40 55 絕緣拉 桿 1 支 83