【導(dǎo)讀】市第二醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)的投標。作為北京物業(yè)管理行業(yè)中的一員，幾年來，格履行我們所承諾的責(zé)任和義務(wù)。意放棄對這方面有不明及誤解的權(quán)利。立第二醫(yī)院物業(yè)管理項目部，選派專業(yè)物業(yè)管理人員和工程人員實施物業(yè)管理服務(wù)合同。標文件一直對我們具有約束力。構(gòu)成我們雙方之間有約束力的合同。北京恒瑞物業(yè)管理有限公司成立以來，經(jīng)過長期規(guī)范化管理的磨練和不斷的探索、創(chuàng)新，區(qū)的開發(fā)商或業(yè)主委員會及醫(yī)院、學(xué)校、機關(guān)、部隊等單位建立物業(yè)管理的長期合作關(guān)系，在業(yè)內(nèi)取得了良好的信譽，得到了合作伙伴的廣泛認同。新鮮血液、引進先進的管理理念。特點，陸續(xù)開辟了高檔的休閑娛樂場所和大眾化的餐飲業(yè)。樂、餐飲等經(jīng)營分公司，來滿足不同客戶的需求。建立聯(lián)系，開展合作業(yè)務(wù)。真誠的感謝各界同仁及朋友的信任和支持！

　　

【正文】 件加強與用戶的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的就醫(yī)環(huán)境。 ３、管理服務(wù)措施 我們在接管期將根據(jù)不同的階段和工作內(nèi)容，主要針對物業(yè)功能完善和改造、接管儀式、接管手續(xù)的辦理幾個方面作出以下安排： －－接管儀 式的組織、籌辦 、 舉行； －－接管手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場辦公）； －－交接資料； 二、接管 驗收 工作流程 三、物業(yè)項目接管計劃 １、 北京市第二醫(yī)院 物業(yè)管理中心掛牌，正式開展工作； ２、各類管理人員和工程技術(shù)人員基本到位，開展崗位培訓(xùn)，完成工作責(zé)任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責(zé)和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍； ３、管理人員熟悉現(xiàn)場情況和相關(guān)崗位，修訂完善各項管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運作； ４、各類 員工就位，開展崗前培訓(xùn)，熟悉工作崗位； ５、接管儀式的會前準備和會場布置； －－各種管理文件、表格、協(xié)議書的準備； 政府驗收合格 物業(yè)聯(lián)合開發(fā)商、施工單位驗樓 接收樓宇及鑰匙 頒發(fā)房屋質(zhì)量等級證書 施工單位修復(fù) 移交工程竣工圖紙及資料 業(yè)主入住前的準備工作 不合格 合格 －－落實與會人員和與會單位，發(fā)放通知； －－現(xiàn)場布置和儀式內(nèi)容的確定。 ６、接管儀式與北京市公安局、公安交通管理局共同組織。 －－現(xiàn)場氣氛莊重?zé)崃?，布置彩旗彩球? －－邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和媒體； －－客戶代表及各協(xié)作單位代表參加典禮； －－儀式上應(yīng)充分展示我管理人員的干練作風(fēng)、保安員的訓(xùn)練有素和保潔員的勤快周到，建立社會信心。 四、接管期間的治安管理 １、確立在接管期“人防為主，技防、物防為輔”的治 安管理思路； ２、根據(jù)接管期的不同階段，制訂相應(yīng)的保安編制、崗位布置和巡邏方案； ３、加大接管期人流、物流、車流的有效監(jiān)控，確保接管期的治安管理工作任務(wù)的完成； ４、加強治安消防的宣傳教育力度，使廣大用戶培養(yǎng)起自查的良好的治安消防意識。 五、項目接管驗收重點 我公司如中標，將重點從一下幾個方面出發(fā)，切實做好項目的接管驗收和移交工作： 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作； 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權(quán) 益； 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； 落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)主體施工單位保修五年，五年后物業(yè)管理公司負責(zé)保修，物業(yè)建設(shè)單位一次性撥付保修費用。 六、接管驗收工作目標 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益； 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以 摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 第二章 項目移交接管 一、項目資料及圖紙的移交 （一）產(chǎn)權(quán)資料 項目批準文件； 規(guī)劃用地批準文件； 建筑執(zhí)照 。 （二）工程技術(shù)資料 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開竣工報告； 工程預(yù)算； 圖紙繪審記錄； 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定資料（質(zhì)量事故處理記錄）； 工程竣工圖（總評面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）； 隱蔽 工程驗收記錄； 沉降觀測記錄； 地基處理記錄； 鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料； 1新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書； 1 水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書； 1砂槳、混凝土試塊試壓報告； 1施工驗收證明書 。 二、房屋移交接管內(nèi)容 建筑外檐； 梁、柱、板主體； 公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗； 室內(nèi)及樓道配電箱； 配電柜； 公共部位照明 。 三、公共設(shè)施接管驗收項目內(nèi)容 中央空調(diào)系統(tǒng)； 高低壓配電室設(shè)備； 鍋爐房系統(tǒng)； 真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)； 消防中控、監(jiān)控系統(tǒng)； 給排水系統(tǒng)； 弱電系統(tǒng)（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對講等）； 電梯系統(tǒng)； 污水處理系統(tǒng)； 院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)； 1立體停車設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)； 四、人員安排與進場 人員安排： 中標后第二天：組建 物業(yè)管理中心 。 確 定 項目經(jīng)理、物業(yè)助理、工程、保潔、保安主管； 第七天： 物業(yè)管理中心 所有 員工確定 ； 第八天：員工 進行 上 崗前培訓(xùn) ； 人員進場： 物業(yè)管理中心組建后第二天： 管理人員進場做 前期籌建工作； 第三天： 管理人員與醫(yī)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員見面； 第四天： 管理中心所有人員到崗開展工作。 第五部分 擬采取的工作計劃與物資裝備 要點 ： ★ 增強用戶和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升 ★ 讓物業(yè)管理隊伍熟識物業(yè)項目 ★ 堅持低成本的原則下，配置項目物業(yè)管理中心的物資裝備和前期開辦費用 第一章 擬采取的工作計劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理中心在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進一步的工作計劃，加強對醫(yī)院物業(yè)特殊性的 了解，增強廣大用戶和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，從專業(yè)角度來看，愈早能讓物業(yè)管理隊伍熟識物業(yè)項目，就愈早能有序的對物業(yè)實體進行有效管理。 一、 前期介入工作計劃 如我公司能成為 北京市第二醫(yī)院 項目的物業(yè)管理者，將根據(jù)項目施工進度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實的基礎(chǔ)。主要工作包括： ? 對物業(yè)項目的建筑遺留事項提出意見和建議 ? 對物業(yè)項目的機電設(shè)施設(shè)備運行的操作、維修人員進行培訓(xùn) ? 對物業(yè)項目的智能化系統(tǒng)提出意見和建議 ? 參與各項工 程招標工作 ? 編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算 ? 編制物業(yè)管理啟動預(yù)算 ? 向政府物價管理部門申報管理費和其他收費標準 ? 建立人員架構(gòu)，調(diào)配、招聘管理員工 ? 制定及完善各項物業(yè)管理規(guī)章制度 ? 按照培訓(xùn)計劃定期對各部門員工進行培訓(xùn) ? 挑選和定制員工制服 ? 調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象的相關(guān)崗位人員開始形象崗位運作 ? 運用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入，有助于樹立物業(yè)公司品牌形象 ? 跟進施工過程，保證順利交接 為了保證日后管理工作順利開展，必須對醫(yī)院項目進行全面的了解，在項目交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場，及時提出維護客戶利益和保證施工質(zhì)量的意 見和建議，如： ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。 ? 在交付前先作驗收，并向客戶匯報一切安裝工程上所未達設(shè)計規(guī)格及要求事項。 ? 對今后不便養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護的重點記錄。 ? 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。 ? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。 ? 提供成品保護措施。 ? 緊隨竣工驗收同步開展物業(yè)驗收工作。 ? 訂立規(guī)章制度 ? 在對物業(yè)實施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)項目的特點設(shè)計度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對物業(yè)進行管理。 ? 前期員工培訓(xùn) ? 在項 目接管前，先行聘用基本管理員工，參與制訂物業(yè)管理相關(guān)管理制度。 ? 為各級員工 安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認識本身應(yīng)負的責(zé)任及工作范圍， 同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容： ? 項目情況、物業(yè)管理公司基本情況 ? 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識 ? 相關(guān)法律法規(guī) ? 物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念 ? 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會技能培訓(xùn) ? 禮儀培訓(xùn) ? 我們還將于物業(yè)正式接管后每 6個月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標準。 二、 接管前的工作計劃 ? 我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角 度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關(guān)工作。 ? 在和甲方進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料 （驗收標準參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后接受。另一方面，做好開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；安全護衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。 第二章 項目前期開 辦費 一、物業(yè)管理用房 依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合 北京市第二醫(yī)院 項目的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括： 管理服務(wù)用房：管理中心辦公、會議用房； 工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等； 安全護衛(wèi)、保潔人員休息、更衣室、宿舍等。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給用戶溝通聯(lián)絡(luò)物業(yè)管理中心帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。詳細的物業(yè)管理用房配備如下： 表 1 項目 內(nèi) 容 描 述 備注 物業(yè)管理 用 房 名稱 物業(yè) 辦公室 保安宿 舍 3 間 倉庫（ A 類物資） 護工、保潔 辦公室 1 間 護工男女宿 舍各 1 間 運送 中心 合計 面積 M2 20 45 10 10 20 10 115 二、前期開辦費 表 21 項目 序號 名稱 數(shù)量 單位 單價 合計 水工工具（ 2套） 356 1 十字螺絲刀 1 把 8 2 一字螺絲刀 1 把 8 3 大鉗子 1 把 20 一 、維修工具費用 4 10 寸扳手 1 把 15 5 壁紙刀 1 把 3 6 管鉗 350 1 把 33 7 管鉗 450 1 把 46 8 12 寸扳手 1 把 22 9 工具包 1 個 15 10 盒尺（ 3 米） 1 個 8 小計 178 電工工具（ 7套） 693 11 十字螺絲刀 1 把 8 12 一字螺絲刀 1 把 8 13 8 寸扳手 1 把 12 14 偏口鉗 1 把 13 15 老虎鉗 1 把 20 16 尖嘴鉗 1 把 18 17 工具包 1 個 15 18 電筆 1 支 5 小計 99 空調(diào)工具（ 1套） 405 19 組合式壓力表 套 230 20 漲管用工具 套 65 21 10 寸扳手 把 15 22 12 寸扳手 把 22 23 割管刀 把 65 24 電筆 支 5 25 壁紙刀 把 3 小計 405 弱電工具 2383 26 弱電工具 1 套 345 27 場強儀 1 臺 2021 28 網(wǎng)線檢測器 1 個 38 小計 2383 公共工具 29 電 錘（沖擊鉆） 1 個 860 30 電鉆 1 個 450 31 電焊機 1 臺 960 32 鋼鋸 1 個 10 33 手砂輪 1 個 380 34 疏通機 1 臺 1580 35 梅花扳手 1 套 57 36 套筒扳手 1 套 196 37 片扳手 1 套 48 38 鉗型電流表 1 個 110 39 三爪 150 型 1 個 33 40 三爪 200 型 1 個 46 41 油槍 1 個 40 42 油壺 1 個 8 43 線盤 （ 50 米） 2 個 150 300 44 錘子 鎊 1 把 15 45 錘子 2 鎊 1 把 20 46 PPR 熱熔機 1 套 80 47 土建維修工具 1 套 25 48 割刀 1 個 53 49 套絲扳手 1 把 180 50 套絲用架子 1 套 180 51 鋁合金梯子（ 米） 1 個 230 52 鋁合金梯子（ 2米） 1 個 240 53 鋁合金梯子（ 米） 1 個 2700 54 絕緣手套 2 雙 20 40 55 絕緣拉 桿 1 支 83