【導讀】發(fā)出投標邀請，由供應商、承包商參加投標競爭，從中擇優(yōu)選擇中標者的招標方式。量清單及經(jīng)濟條款部分由成本部負責編寫，商務部負責招標文件的匯總、統(tǒng)籌整理；.負責擬訂投標入圍標準，組織供方考察；.負責組織澄清及競爭性商務談判；.負責在標前會議前提供確認的最終版施工圖；.參與現(xiàn)場踏勘、答疑，負責答復圖紙和技術類問題；.負責技術標書的評審并出具《技術標評審報告》。.參與審核招標文件中的付款方式、付款期限等條款；.負責返還未中標單位的投標保證金。.負責依據(jù)權責手冊對招標采購過程中的重大事項進行決策。專項計劃》，明確項目招投標工作節(jié)點、各采購項的采購方式、參與部門的分工及時間節(jié)點要求，具體操作依照《項目計劃管理作業(yè)指引》要求執(zhí)行。負責編制招標文件中技術、質(zhì)量、進度及管理要求；方限品牌乙供材料的清單并報公司主管領導審批確認。需提出詳細的招標要求，如承包。g)無效標書條件；附件3：工程量計算規(guī)則及單價說明；

　　

【正文】 廉潔合作協(xié)議），應作為招標文件之附件一并發(fā)給投標單位，投標單位需對其進行確認。 . 利益明晰原則 合同應清楚地界定、描述各方的權利和義務，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應有明確的、可以界定清楚的合同價款、結算辦法及付款方式；如果合同價款可能調(diào)整，則應明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式 （如何計價、總價如何最后確定等），并就設計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性做出明確規(guī)定。 . 標準合同文本的編制 . 總部成本管理部 根據(jù)同類合同使用的頻次制定合同標準文本制定計劃。 . 各經(jīng)辦部門擬制標準文本，填寫《合同標準文本審批表》，經(jīng)辦部門指合同簽訂部門 ： a) 工程類、材料設備類供應商采購的經(jīng)辦部門為 商務部 ； b) 營銷類供應商的采購經(jīng)辦部門為 營銷部 ； c) 土地的采購歸口部門為 拓展部 ； d) 設計類供應商采購的經(jīng)辦部門為 品控部 ； e) 其他供應商的采購經(jīng)辦部門為相應的職能部門 . 《合同標準文本審批表》，按 具體采購合同審批要求 進行會簽、審核， 標準合同會簽、審核部門收到標準合同文本及《合同標準文本審批表》 3 個工作日內(nèi)必須提出意見；會簽意見：財務部從資金風險的角度、 成本部 從成本控制的角度、 綜合管理部（法務專員） 從法律風險的角度、品控部 從設計技術標準的角度、 項目公司 從工程管理、施工操作和質(zhì)量控制的角度。 . 批準后的標準合同文本由經(jīng)辦部門開始使用、 存檔；根據(jù)合同履行情況、政府法規(guī)政策調(diào)整、案例分析等結論，應持續(xù)及時修改標準合同文本。標準合同文本修改由各業(yè)務經(jīng)辦部門，按照本流程文件規(guī)定的程序進行。 . 合同的起草、定稿、談判 . 各 經(jīng)辦 部門負責本部門相關合同的草擬 、定稿及談判，其中工程分包合同，應在保修服務條款明確：在工程保修期間，若承包商有下列情況之一，可另行委托其它承包商處理。 a) 接到維修通知（口頭或書面）拒不到現(xiàn)場處理問題； 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼 ： 第 32 頁 共 38 頁 b) 超過規(guī)定的到場時間后 4 小時仍未趕到現(xiàn)場； c) 超過規(guī)定的時間仍未完成有關工程維修任務，且不主動報告； d) 因維修人員服務行為造成客戶強烈投訴。 . 已經(jīng)制訂了標準合同文本的則直接進行談判工作。 . 合同的 審核 審批 . 合同的 審核 審批 流轉(zhuǎn) 程序 及責任 ，參見《 責權手冊 》 （土地類：項目論證 ， ；策劃類：定位策劃 ；設計類：設計管理 ；工程、材料 設備類：采購管理 3；營銷類：營銷管理 ；客服類：客服管理 ；造價咨詢類：成本管理 ） 。 . 合同簽 署的原則 a) 合同原則上由對方優(yōu)先簽字蓋章。 b) 合同審批原則上應按順序依次作業(yè)，由相應具有審核、審批權限的人員，在 《 合同審批表 》 上完成必要的簽字，特殊情況下經(jīng)審批人同意，各級審核人可同步作業(yè)，或由審批人召集會議審批。 . 合同審批時必須具備的完整合同資料應包括： a) 一份乙方已確認的合同。 b) 甲、乙雙方審核確定的合同預算書。 c) 對 5 萬元以上的合同應附上招投標全過程內(nèi)容 （決標備忘錄、審批表） 。 d) 對 5 萬元以下不進行招 投標的工程或材料設備選購合同，應附上貨比三家的具體資料及情況說明。 . 為提高合同審批的效率，公司領導、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實際情況需要，在自身職能范圍內(nèi)，對于某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反有關規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授權，但授權人仍為責任人。 . 合同的編號、分發(fā)、登記、保管、存檔 . 合同文本保管應遵循及時整理、分類、歸檔、保存，以便復查。 . 合同文件一般共七份，其中正本二份，副本五份；乙方執(zhí)正副本各一份。 . 施工類合同及金額在 100 萬元以上的采購供應類合同文件必須采取印刷裝幀方式。 . 合同文本 正本（包括合同文本、相關補充協(xié)議）應由 財務部 專人妥善保管； 商務部 應備有合同文本等資料的副本或復印件；合同審批表原件由主辦部門保管。 . 公司有關職能部門應設立合同管理臺帳，系統(tǒng)地填報合同的簽定、履行、結算等動態(tài)情況。 . 合同專用章由專人管理，經(jīng)法人代表或其授權人簽署同意后，合同文本才能加蓋專用印章，并作相應的用章登記；同時要求承包單位蓋有有效印章的同時，其法人代表或法人代表授權人還需簽字；非印刷裝幀的合同文件承發(fā)包單位要蓋騎縫章。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼 ： 第 33 頁 共 38 頁 . 合同編號 a) 合同應該由專人連續(xù)統(tǒng)一編號；因主合同的變更、解除等訂立的補充協(xié)議，按主合 同類別編號（因補充合同中可能涉及其他類別的內(nèi)容）；合同有關部門皆應采用統(tǒng)一編號。 b) 以公司為買方，房地產(chǎn)項目合同按內(nèi)容可分為六大類： ◆ 土地合同； ◆ 前期合同（包括規(guī)劃、設計、勘察、監(jiān)理、造價咨詢、物業(yè)等）； ◆ 施工合同（包括建筑、安裝、裝飾、市政等）； ◆ 材料設備采購合同 ； ◆ 園林環(huán)境合同（室外綠化、環(huán)境施工）； ◆ 營銷包裝合同 （包括 樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設計、制作、宣傳品設計、印刷）。 c) 合同編號次序為：項目名稱及期或區(qū) 分類 流水號（按訂立日期編制流水號）。如 “ 三一街區(qū) 一期 施工 001 號 ” 等。 d) 關于合同的保管期限、保密、銷毀等具體規(guī)定按照公司相關規(guī)定執(zhí)行。 . 合同的交底、執(zhí)行、反饋與總結 . 合同交底： 在合同簽訂之后，一般要求 商務部 至少就主體合同填寫《工程合同 交底書》，發(fā)至各部門，并向 成本、項目公司等有關人員進行合同講解交底，說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責（即甲供材料設備、甲方限價、甲方分包等范圍）、總分包的關系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底，可只填寫《工程合同摘要表》發(fā)送到相關部門的有關人員，以便執(zhí)行 。 . 合同執(zhí)行：合同執(zhí)行部門有責任按合同條款要求對合同全面 執(zhí)行，執(zhí)行部門、 成本部 、財務部三方相互復核和監(jiān)督。 . 合同付款：合同執(zhí)行部門依照合同條款進行合同款支付申請，依照《責權手冊》（土地類：項目論證 ；報批報建類：報批報建 ；策劃類：定位策劃 ；設計類：設計管理 ；工程、材料設備類：工程管理 3；營銷類：營銷管理 ；客服類：客服管理 ；造價咨詢類：成本管理 ）完成審核審批流轉(zhuǎn)，具體操作依照《款項 支付作業(yè)指引 》、《 工程竣工結算作業(yè)指引 》等文件的要求執(zhí)行。 . 合同付款 一般規(guī)定 ◆ 各部門根據(jù)授權表內(nèi)容，負責部門相關合同的付款審核。 ◆ 公司辦理付款時要求已經(jīng)取得對方開具的合法稅務發(fā)票。 ◆ 款項結算不允許采取現(xiàn)金方式，要求采用轉(zhuǎn)賬方式結算；特殊情況下必須采取現(xiàn)金結算的，應事先報 財務部 審批。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼 ： 第 34 頁 共 38 頁 ◆ 在合同中要明確收款銀行和收款帳號，一般情況下收款戶名必須和簽約方完全一致；如不一致，則必須在合同中增加委托付款的條款。 ◆ 其他特殊情況，要求在辦理合同審批之前與 財務部 溝通解決。 . 合同反饋：合同執(zhí)行部門將合同執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及 供方履約評估內(nèi)容，填寫 《合同 履約評估 表》反饋給合同起草部門 ，具體操作依照《設計供方選擇作業(yè)指引》、《營銷供方選擇作業(yè)指引》的要求執(zhí)行 。 . 合同工作總結及標準合同文本修訂 a) 總部成本管理部 是標準化合同的管理部門， 根據(jù) 各部門對 合同執(zhí)行情況反饋， 組織持續(xù)評審、改進標準合同文本。其他部門的意見和建議由 成本管理部 負責評審和確認。 b) 當政府 有強制性規(guī)定時，應加入格式化的補充條款以充分表達與公司格式合同文本之間的差異。 . 合同變更、補充協(xié)議的簽訂 . 合同起草部門負責組織合同變更、補充協(xié)議的起草、談判、定稿。 . 其它程序與原合同相同。 . 合同資料信息處理 . 商務部 按類別、項目不同，組織各部門對勘察、設計合同、施工及設備 /材料采購、營銷合同、工程監(jiān)理合同進行匯總、統(tǒng)計， 編制《 **項目 **合同 簽訂 一覽表》，并保證實時進行更新。 6. 流程接口 . 《 工程 類 招標管理 程序》 . 《 工程 類議標管理程序》 . 《 設計供方選擇 管理作業(yè)指引》 . 《 營銷供方選擇 管理作業(yè)指引》 . 《款項 支付作業(yè)指引 》 . 《 工程竣工結算作業(yè)指引 》 7. 記錄文件 . 《合同標準文本審批表》 . 《合同審批表》 . 《 工程合同交底書 》 . 《 工程合同摘要表 》 . 《合同變更解除審批表》 . 《合同簽訂一覽表》 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼 ： 第 35 頁 共 38 頁 工程集中采購作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日期 修訂 狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼 ： 第 36 頁 共 38 頁 8. 流程要素 . 流程目標：明確集中 采購的操作程序及方法，確保符合公司規(guī)定及提高采購效率降低采購成本。 . 流程主導部門： 總部成本管理部 9. 試用范圍 . 適用于 選擇工程類 集中 采購方式實施的材料、設備、工程服務的采購 。 10. 術語定義 . 集中采 購：由 總部相關部門負責為保證品質(zhì)、控制成本、提高效率而進行的采購，一般每種產(chǎn)品或服務確定 1－ 2 家長期合作伙伴，簽署集中采購合作 協(xié)議，協(xié)議期一般為 1－ 2 年，協(xié)議內(nèi)規(guī) 定相關產(chǎn)品和服務的范圍及單價，還包括合同范本，在協(xié)議期內(nèi)竹勝園所有一線公司均直接與 集中采購的長期合作伙伴按照協(xié)議內(nèi)的產(chǎn)品范圍、合同范本及單價簽署采購合同。 11. 職責權限 . 總部成本管理部 . 負責編制、修訂總公司級年度集中采購規(guī)劃； . 負責確定總公司級集中采購供應商入圍條件 . 負責落實集中采購協(xié)議； . 負責組織集中采購的招標、選擇和協(xié)議簽署； . 區(qū)域公司商務部 . 負責編制、修訂區(qū)域公司級年度集中采購規(guī)劃； . 負責確定區(qū)域公司級集中采購供應商入圍條件 . 配合總部進行集中采購的招標選擇工作 ； . 負責落 實具體采購合同； . 組織并監(jiān)督供方履約評估； . 項目公司 . 負責供應商的過程評估； . 負責具體合同執(zhí)行。 12. 關鍵活動 . 年度 集中采購計劃 制定 總部 成本管理部于 總 公司年度經(jīng)營計劃編制期間，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和下一年度業(yè)務重點， 與區(qū)域 公司相關部門溝通后編制《年度 集中采購 計劃 （總部） 》，作為年度部門工作計劃的部分內(nèi)容提交 成本管理部 分管領導 審核。《年度 集中采購 計劃 （總部） 》內(nèi)容包括但不限于： 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼 ： 第 37 頁 共 38 頁 1) 下一年度 集中采購的 范圍 2) 集中采購 招標時間 3) 集中采購 合作協(xié)議簽定時間 于 區(qū)域 公司年度經(jīng)營計劃編制期間，根 據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和下一年度業(yè)務重點，相關部門溝通后編制《年度 集中采購 計劃 （區(qū)域公司） 》，作為年度部門工作計劃的部分內(nèi)容提交 商務部分管領導 審核?！赌甓?集中采購 計劃 （區(qū)域公司） 》內(nèi)容包括但不限于： 1) 下一年度 集中采購的 范圍 2) 集中采購 招標時間 3) 集中采購 合作協(xié)議簽定時間 集中采購 合作伙伴與協(xié)議確定 總部 成本管理部 負責 參照 《 工程類招標管理程序 》 規(guī)定組織 集中采購 的招標選擇。 （區(qū)域公司商務部負責區(qū)域公司級別集中采購的招標選擇） 在招標入圍單位確定后， 總部 成本管理部編制《 集中采購 合作協(xié)議》，組織相關部 門討論并會簽后，交 成本管理部分管領導 審核 ， 總經(jīng)理審批。 （區(qū)域級別：由商務部編制《集中采購合作協(xié)議》，并組織相關部門會簽，交分管領導審核，總經(jīng)理審批） 總部 成本管理部在招標確定中標單位后，組織相關部門 與中標單位進行 集中采購 合作協(xié)議談判，談判結果最終經(jīng) 成本管理部 分管領導 審核，總經(jīng)理批準。 （區(qū)域級別：由確定中標單位后，組織相關部門與中標單位進行談判，談判結果經(jīng)分管領導審核，總經(jīng)理審批） 由 總部 成本管理部負責與確定的 合作伙伴簽定《 集中采購 合作 協(xié)議》，明確雙方合作范圍、合作期限、雙方權益、合作經(jīng)濟 條款等內(nèi)容。 （區(qū)域級別：由商務部負責與確定的合作伙伴簽訂協(xié)議） 協(xié)議批準后，成本管理部負責在五個工作日內(nèi)將 《集中采購合作協(xié)議》 及情況通報 相關部門 ，要求在后續(xù)工作中執(zhí)行。 集中采購 實施 公司提出采購需求 ，明確工程量或采購量 及相關技術要求 ，并經(jīng) 成本部審核、 工程 分管領導審批確定； 商務部 根據(jù)批準的工程量或采購量，按 合作協(xié)議 及付款管理規(guī)定擬訂合同，經(jīng)工程 分管領導 審核后，與合作伙伴簽定《集中采購合同》。對于非排它性 合作 伙伴的工程量和采購量分配，原則上年度優(yōu)秀合作伙伴不低于 70%，其它按合作 評價結果進行合理分配。 集中采購 合作伙伴評價與評優(yōu) 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程