【導(dǎo)讀】發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，由供應(yīng)商、承包商參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。量清單及經(jīng)濟(jì)條款部分由成本部負(fù)責(zé)編寫，商務(wù)部負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的匯總、統(tǒng)籌整理；.負(fù)責(zé)擬訂投標(biāo)入圍標(biāo)準(zhǔn)，組織供方考察；.負(fù)責(zé)組織澄清及競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)談判；.負(fù)責(zé)在標(biāo)前會(huì)議前提供確認(rèn)的最終版施工圖；.參與現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑，負(fù)責(zé)答復(fù)圖紙和技術(shù)類問題；.負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)書的評(píng)審并出具《技術(shù)標(biāo)評(píng)審報(bào)告》。.參與審核招標(biāo)文件中的付款方式、付款期限等條款；.負(fù)責(zé)返還未中標(biāo)單位的投標(biāo)保證金。.負(fù)責(zé)依據(jù)權(quán)責(zé)手冊(cè)對(duì)招標(biāo)采購(gòu)過程中的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。專項(xiàng)計(jì)劃》，明確項(xiàng)目招投標(biāo)工作節(jié)點(diǎn)、各采購(gòu)項(xiàng)的采購(gòu)方式、參與部門的分工及時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，具體操作依照《項(xiàng)目計(jì)劃管理作業(yè)指引》要求執(zhí)行。負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件中技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度及管理要求；方限品牌乙供材料的清單并報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批確認(rèn)。需提出詳細(xì)的招標(biāo)要求，如承包。g)無效標(biāo)書條件；附件3：工程量計(jì)算規(guī)則及單價(jià)說明；

　　

【正文】 廉潔合作協(xié)議），應(yīng)作為招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)。 . 利益明晰原則 合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清楚的合同價(jià)款、結(jié)算辦法及付款方式；如果合同價(jià)款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式 （如何計(jì)價(jià)、總價(jià)如何最后確定等），并就設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證的有效性、可控性做出明確規(guī)定。 . 標(biāo)準(zhǔn)合同文本的編制 . 總部成本管理部 根據(jù)同類合同使用的頻次制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本制定計(jì)劃。 . 各經(jīng)辦部門擬制標(biāo)準(zhǔn)文本，填寫《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》，經(jīng)辦部門指合同簽訂部門 ： a) 工程類、材料設(shè)備類供應(yīng)商采購(gòu)的經(jīng)辦部門為 商務(wù)部 ； b) 營(yíng)銷類供應(yīng)商的采購(gòu)經(jīng)辦部門為 營(yíng)銷部 ； c) 土地的采購(gòu)歸口部門為 拓展部 ； d) 設(shè)計(jì)類供應(yīng)商采購(gòu)的經(jīng)辦部門為 品控部 ； e) 其他供應(yīng)商的采購(gòu)經(jīng)辦部門為相應(yīng)的職能部門 . 《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》，按 具體采購(gòu)合同審批要求 進(jìn)行會(huì)簽、審核， 標(biāo)準(zhǔn)合同會(huì)簽、審核部門收到標(biāo)準(zhǔn)合同文本及《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》 3 個(gè)工作日內(nèi)必須提出意見；會(huì)簽意見：財(cái)務(wù)部從資金風(fēng)險(xiǎn)的角度、 成本部 從成本控制的角度、 綜合管理部（法務(wù)專員） 從法律風(fēng)險(xiǎn)的角度、品控部 從設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的角度、 項(xiàng)目公司 從工程管理、施工操作和質(zhì)量控制的角度。 . 批準(zhǔn)后的標(biāo)準(zhǔn)合同文本由經(jīng)辦部門開始使用、 存檔；根據(jù)合同履行情況、政府法規(guī)政策調(diào)整、案例分析等結(jié)論，應(yīng)持續(xù)及時(shí)修改標(biāo)準(zhǔn)合同文本。標(biāo)準(zhǔn)合同文本修改由各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門，按照本流程文件規(guī)定的程序進(jìn)行。 . 合同的起草、定稿、談判 . 各 經(jīng)辦 部門負(fù)責(zé)本部門相關(guān)合同的草擬 、定稿及談判，其中工程分包合同，應(yīng)在保修服務(wù)條款明確：在工程保修期間，若承包商有下列情況之一，可另行委托其它承包商處理。 a) 接到維修通知（口頭或書面）拒不到現(xiàn)場(chǎng)處理問題； 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼 ： 第 32 頁(yè) 共 38 頁(yè) b) 超過規(guī)定的到場(chǎng)時(shí)間后 4 小時(shí)仍未趕到現(xiàn)場(chǎng)； c) 超過規(guī)定的時(shí)間仍未完成有關(guān)工程維修任務(wù)，且不主動(dòng)報(bào)告； d) 因維修人員服務(wù)行為造成客戶強(qiáng)烈投訴。 . 已經(jīng)制訂了標(biāo)準(zhǔn)合同文本的則直接進(jìn)行談判工作。 . 合同的 審核 審批 . 合同的 審核 審批 流轉(zhuǎn) 程序 及責(zé)任 ，參見《 責(zé)權(quán)手冊(cè) 》 （土地類：項(xiàng)目論證 ， ；策劃類：定位策劃 ；設(shè)計(jì)類：設(shè)計(jì)管理 ；工程、材料 設(shè)備類：采購(gòu)管理 3；營(yíng)銷類：營(yíng)銷管理 ；客服類：客服管理 ；造價(jià)咨詢類：成本管理 ） 。 . 合同簽 署的原則 a) 合同原則上由對(duì)方優(yōu)先簽字蓋章。 b) 合同審批原則上應(yīng)按順序依次作業(yè)，由相應(yīng)具有審核、審批權(quán)限的人員，在 《 合同審批表 》 上完成必要的簽字，特殊情況下經(jīng)審批人同意，各級(jí)審核人可同步作業(yè)，或由審批人召集會(huì)議審批。 . 合同審批時(shí)必須具備的完整合同資料應(yīng)包括： a) 一份乙方已確認(rèn)的合同。 b) 甲、乙雙方審核確定的合同預(yù)算書。 c) 對(duì) 5 萬元以上的合同應(yīng)附上招投標(biāo)全過程內(nèi)容 （決標(biāo)備忘錄、審批表） 。 d) 對(duì) 5 萬元以下不進(jìn)行招 投標(biāo)的工程或材料設(shè)備選購(gòu)合同，應(yīng)附上貨比三家的具體資料及情況說明。 . 為提高合同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際情況需要，在自身職能范圍內(nèi)，對(duì)于某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，可對(duì)下級(jí)部門或人員作一定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。 . 合同的編號(hào)、分發(fā)、登記、保管、存檔 . 合同文本保管應(yīng)遵循及時(shí)整理、分類、歸檔、保存，以便復(fù)查。 . 合同文件一般共七份，其中正本二份，副本五份；乙方執(zhí)正副本各一份。 . 施工類合同及金額在 100 萬元以上的采購(gòu)供應(yīng)類合同文件必須采取印刷裝幀方式。 . 合同文本 正本（包括合同文本、相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議）應(yīng)由 財(cái)務(wù)部 專人妥善保管； 商務(wù)部 應(yīng)備有合同文本等資料的副本或復(fù)印件；合同審批表原件由主辦部門保管。 . 公司有關(guān)職能部門應(yīng)設(shè)立合同管理臺(tái)帳，系統(tǒng)地填報(bào)合同的簽定、履行、結(jié)算等動(dòng)態(tài)情況。 . 合同專用章由專人管理，經(jīng)法人代表或其授權(quán)人簽署同意后，合同文本才能加蓋專用印章，并作相應(yīng)的用章登記；同時(shí)要求承包單位蓋有有效印章的同時(shí)，其法人代表或法人代表授權(quán)人還需簽字；非印刷裝幀的合同文件承發(fā)包單位要蓋騎縫章。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼 ： 第 33 頁(yè) 共 38 頁(yè) . 合同編號(hào) a) 合同應(yīng)該由專人連續(xù)統(tǒng)一編號(hào)；因主合同的變更、解除等訂立的補(bǔ)充協(xié)議，按主合 同類別編號(hào)（因補(bǔ)充合同中可能涉及其他類別的內(nèi)容）；合同有關(guān)部門皆應(yīng)采用統(tǒng)一編號(hào)。 b) 以公司為買方，房地產(chǎn)項(xiàng)目合同按內(nèi)容可分為六大類： ◆ 土地合同； ◆ 前期合同（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、物業(yè)等）； ◆ 施工合同（包括建筑、安裝、裝飾、市政等）； ◆ 材料設(shè)備采購(gòu)合同 ； ◆ 園林環(huán)境合同（室外綠化、環(huán)境施工）； ◆ 營(yíng)銷包裝合同 （包括 樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計(jì)、制作、宣傳品設(shè)計(jì)、印刷）。 c) 合同編號(hào)次序?yàn)椋喉?xiàng)目名稱及期或區(qū) 分類 流水號(hào)（按訂立日期編制流水號(hào)）。如 “ 三一街區(qū) 一期 施工 001 號(hào) ” 等。 d) 關(guān)于合同的保管期限、保密、銷毀等具體規(guī)定按照公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 . 合同的交底、執(zhí)行、反饋與總結(jié) . 合同交底： 在合同簽訂之后，一般要求 商務(wù)部 至少就主體合同填寫《工程合同 交底書》，發(fā)至各部門，并向 成本、項(xiàng)目公司等有關(guān)人員進(jìn)行合同講解交底，說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、甲方限價(jià)、甲方分包等范圍）、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底，可只填寫《工程合同摘要表》發(fā)送到相關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行 。 . 合同執(zhí)行：合同執(zhí)行部門有責(zé)任按合同條款要求對(duì)合同全面 執(zhí)行，執(zhí)行部門、 成本部 、財(cái)務(wù)部三方相互復(fù)核和監(jiān)督。 . 合同付款：合同執(zhí)行部門依照合同條款進(jìn)行合同款支付申請(qǐng)，依照《責(zé)權(quán)手冊(cè)》（土地類：項(xiàng)目論證 ；報(bào)批報(bào)建類：報(bào)批報(bào)建 ；策劃類：定位策劃 ；設(shè)計(jì)類：設(shè)計(jì)管理 ；工程、材料設(shè)備類：工程管理 3；營(yíng)銷類：營(yíng)銷管理 ；客服類：客服管理 ；造價(jià)咨詢類：成本管理 ）完成審核審批流轉(zhuǎn)，具體操作依照《款項(xiàng) 支付作業(yè)指引 》、《 工程竣工結(jié)算作業(yè)指引 》等文件的要求執(zhí)行。 . 合同付款 一般規(guī)定 ◆ 各部門根據(jù)授權(quán)表內(nèi)容，負(fù)責(zé)部門相關(guān)合同的付款審核。 ◆ 公司辦理付款時(shí)要求已經(jīng)取得對(duì)方開具的合法稅務(wù)發(fā)票。 ◆ 款項(xiàng)結(jié)算不允許采取現(xiàn)金方式，要求采用轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算；特殊情況下必須采取現(xiàn)金結(jié)算的，應(yīng)事先報(bào) 財(cái)務(wù)部 審批。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼 ： 第 34 頁(yè) 共 38 頁(yè) ◆ 在合同中要明確收款銀行和收款帳號(hào)，一般情況下收款戶名必須和簽約方完全一致；如不一致，則必須在合同中增加委托付款的條款。 ◆ 其他特殊情況，要求在辦理合同審批之前與 財(cái)務(wù)部 溝通解決。 . 合同反饋：合同執(zhí)行部門將合同執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及 供方履約評(píng)估內(nèi)容，填寫 《合同 履約評(píng)估 表》反饋給合同起草部門 ，具體操作依照《設(shè)計(jì)供方選擇作業(yè)指引》、《營(yíng)銷供方選擇作業(yè)指引》的要求執(zhí)行 。 . 合同工作總結(jié)及標(biāo)準(zhǔn)合同文本修訂 a) 總部成本管理部 是標(biāo)準(zhǔn)化合同的管理部門， 根據(jù) 各部門對(duì) 合同執(zhí)行情況反饋， 組織持續(xù)評(píng)審、改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)合同文本。其他部門的意見和建議由 成本管理部 負(fù)責(zé)評(píng)審和確認(rèn)。 b) 當(dāng)政府 有強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，應(yīng)加入格式化的補(bǔ)充條款以充分表達(dá)與公司格式合同文本之間的差異。 . 合同變更、補(bǔ)充協(xié)議的簽訂 . 合同起草部門負(fù)責(zé)組織合同變更、補(bǔ)充協(xié)議的起草、談判、定稿。 . 其它程序與原合同相同。 . 合同資料信息處理 . 商務(wù)部 按類別、項(xiàng)目不同，組織各部門對(duì)勘察、設(shè)計(jì)合同、施工及設(shè)備 /材料采購(gòu)、營(yíng)銷合同、工程監(jiān)理合同進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)， 編制《 **項(xiàng)目 **合同 簽訂 一覽表》，并保證實(shí)時(shí)進(jìn)行更新。 6. 流程接口 . 《 工程 類 招標(biāo)管理 程序》 . 《 工程 類議標(biāo)管理程序》 . 《 設(shè)計(jì)供方選擇 管理作業(yè)指引》 . 《 營(yíng)銷供方選擇 管理作業(yè)指引》 . 《款項(xiàng) 支付作業(yè)指引 》 . 《 工程竣工結(jié)算作業(yè)指引 》 7. 記錄文件 . 《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》 . 《合同審批表》 . 《 工程合同交底書 》 . 《 工程合同摘要表 》 . 《合同變更解除審批表》 . 《合同簽訂一覽表》 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼 ： 第 35 頁(yè) 共 38 頁(yè) 工程集中采購(gòu)作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂 狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準(zhǔn)人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼 ： 第 36 頁(yè) 共 38 頁(yè) 8. 流程要素 . 流程目標(biāo)：明確集中 采購(gòu)的操作程序及方法，確保符合公司規(guī)定及提高采購(gòu)效率降低采購(gòu)成本。 . 流程主導(dǎo)部門： 總部成本管理部 9. 試用范圍 . 適用于 選擇工程類 集中 采購(gòu)方式實(shí)施的材料、設(shè)備、工程服務(wù)的采購(gòu) 。 10. 術(shù)語(yǔ)定義 . 集中采 購(gòu)：由 總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)為保證品質(zhì)、控制成本、提高效率而進(jìn)行的采購(gòu)，一般每種產(chǎn)品或服務(wù)確定 1－ 2 家長(zhǎng)期合作伙伴，簽署集中采購(gòu)合作 協(xié)議，協(xié)議期一般為 1－ 2 年，協(xié)議內(nèi)規(guī) 定相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的范圍及單價(jià)，還包括合同范本，在協(xié)議期內(nèi)竹勝園所有一線公司均直接與 集中采購(gòu)的長(zhǎng)期合作伙伴按照協(xié)議內(nèi)的產(chǎn)品范圍、合同范本及單價(jià)簽署采購(gòu)合同。 11. 職責(zé)權(quán)限 . 總部成本管理部 . 負(fù)責(zé)編制、修訂總公司級(jí)年度集中采購(gòu)規(guī)劃； . 負(fù)責(zé)確定總公司級(jí)集中采購(gòu)供應(yīng)商入圍條件 . 負(fù)責(zé)落實(shí)集中采購(gòu)協(xié)議； . 負(fù)責(zé)組織集中采購(gòu)的招標(biāo)、選擇和協(xié)議簽署； . 區(qū)域公司商務(wù)部 . 負(fù)責(zé)編制、修訂區(qū)域公司級(jí)年度集中采購(gòu)規(guī)劃； . 負(fù)責(zé)確定區(qū)域公司級(jí)集中采購(gòu)供應(yīng)商入圍條件 . 配合總部進(jìn)行集中采購(gòu)的招標(biāo)選擇工作 ； . 負(fù)責(zé)落 實(shí)具體采購(gòu)合同； . 組織并監(jiān)督供方履約評(píng)估； . 項(xiàng)目公司 . 負(fù)責(zé)供應(yīng)商的過程評(píng)估； . 負(fù)責(zé)具體合同執(zhí)行。 12. 關(guān)鍵活動(dòng) . 年度 集中采購(gòu)計(jì)劃 制定 總部 成本管理部于 總 公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制期間，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和下一年度業(yè)務(wù)重點(diǎn)， 與區(qū)域 公司相關(guān)部門溝通后編制《年度 集中采購(gòu) 計(jì)劃 （總部） 》，作為年度部門工作計(jì)劃的部分內(nèi)容提交 成本管理部 分管領(lǐng)導(dǎo) 審核?！赌甓?集中采購(gòu) 計(jì)劃 （總部） 》內(nèi)容包括但不限于： 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼 ： 第 37 頁(yè) 共 38 頁(yè) 1) 下一年度 集中采購(gòu)的 范圍 2) 集中采購(gòu) 招標(biāo)時(shí)間 3) 集中采購(gòu) 合作協(xié)議簽定時(shí)間 于 區(qū)域 公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制期間，根 據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和下一年度業(yè)務(wù)重點(diǎn)，相關(guān)部門溝通后編制《年度 集中采購(gòu) 計(jì)劃 （區(qū)域公司） 》，作為年度部門工作計(jì)劃的部分內(nèi)容提交 商務(wù)部分管領(lǐng)導(dǎo) 審核?！赌甓?集中采購(gòu) 計(jì)劃 （區(qū)域公司） 》內(nèi)容包括但不限于： 1) 下一年度 集中采購(gòu)的 范圍 2) 集中采購(gòu) 招標(biāo)時(shí)間 3) 集中采購(gòu) 合作協(xié)議簽定時(shí)間 集中采購(gòu) 合作伙伴與協(xié)議確定 總部 成本管理部 負(fù)責(zé) 參照 《 工程類招標(biāo)管理程序 》 規(guī)定組織 集中采購(gòu) 的招標(biāo)選擇。 （區(qū)域公司商務(wù)部負(fù)責(zé)區(qū)域公司級(jí)別集中采購(gòu)的招標(biāo)選擇） 在招標(biāo)入圍單位確定后， 總部 成本管理部編制《 集中采購(gòu) 合作協(xié)議》，組織相關(guān)部 門討論并會(huì)簽后，交 成本管理部分管領(lǐng)導(dǎo) 審核 ， 總經(jīng)理審批。 （區(qū)域級(jí)別：由商務(wù)部編制《集中采購(gòu)合作協(xié)議》，并組織相關(guān)部門會(huì)簽，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批） 總部 成本管理部在招標(biāo)確定中標(biāo)單位后，組織相關(guān)部門 與中標(biāo)單位進(jìn)行 集中采購(gòu) 合作協(xié)議談判，談判結(jié)果最終經(jīng) 成本管理部 分管領(lǐng)導(dǎo) 審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。 （區(qū)域級(jí)別：由確定中標(biāo)單位后，組織相關(guān)部門與中標(biāo)單位進(jìn)行談判，談判結(jié)果經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批） 由 總部 成本管理部負(fù)責(zé)與確定的 合作伙伴簽定《 集中采購(gòu) 合作 協(xié)議》，明確雙方合作范圍、合作期限、雙方權(quán)益、合作經(jīng)濟(jì) 條款等內(nèi)容。 （區(qū)域級(jí)別：由商務(wù)部負(fù)責(zé)與確定的合作伙伴簽訂協(xié)議） 協(xié)議批準(zhǔn)后，成本管理部負(fù)責(zé)在五個(gè)工作日內(nèi)將 《集中采購(gòu)合作協(xié)議》 及情況通報(bào) 相關(guān)部門 ，要求在后續(xù)工作中執(zhí)行。 集中采購(gòu) 實(shí)施 公司提出采購(gòu)需求 ，明確工程量或采購(gòu)量 及相關(guān)技術(shù)要求 ，并經(jīng) 成本部審核、 工程 分管領(lǐng)導(dǎo)審批確定； 商務(wù)部 根據(jù)批準(zhǔn)的工程量或采購(gòu)量，按 合作協(xié)議 及付款管理規(guī)定擬訂合同，經(jīng)工程 分管領(lǐng)導(dǎo) 審核后，與合作伙伴簽定《集中采購(gòu)合同》。對(duì)于非排它性 合作 伙伴的工程量和采購(gòu)量分配，原則上年度優(yōu)秀合作伙伴不低于 70%，其它按合作 評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行合理分配。 集中采購(gòu) 合作伙伴評(píng)價(jià)與評(píng)優(yōu) 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程