【正文】 （區(qū)域級(jí)別：由確定中標(biāo)單位后，組織相關(guān)部門與中標(biāo)單位進(jìn)行談判，談判結(jié)果經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批） 由 總部 成本管理部負(fù)責(zé)與確定的 合作伙伴簽定《 集中采購(gòu) 合作 協(xié)議》，明確雙方合作范圍、合作期限、雙方權(quán)益、合作經(jīng)濟(jì) 條款等內(nèi)容。 . 流程主導(dǎo)部門： 總部成本管理部 9. 試用范圍 . 適用于 選擇工程類 集中 采購(gòu)方式實(shí)施的材料、設(shè)備、工程服務(wù)的采購(gòu) 。 . 合同反饋：合同執(zhí)行部門將合同執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及 供方履約評(píng)估內(nèi)容，填寫 《合同 履約評(píng)估 表》反饋給合同起草部門 ，具體操作依照《設(shè)計(jì)供方選擇作業(yè)指引》、《營(yíng)銷供方選擇作業(yè)指引》的要求執(zhí)行 。 . 合同的交底、執(zhí)行、反饋與總結(jié) . 合同交底： 在合同簽訂之后，一般要求 商務(wù)部 至少就主體合同填寫《工程合同 交底書》，發(fā)至各部門，并向 成本、項(xiàng)目公司等有關(guān)人員進(jìn)行合同講解交底，說(shuō)明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、甲方限價(jià)、甲方分包等范圍）、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底，可只填寫《工程合同摘要表》發(fā)送到相關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行 。 . 合同文本 正本（包括合同文本、相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議）應(yīng)由 財(cái)務(wù)部 專人妥善保管； 商務(wù)部 應(yīng)備有合同文本等資料的副本或復(fù)印件；合同審批表原件由主辦部門保管。 . 合同審批時(shí)必須具備的完整合同資料應(yīng)包括： a) 一份乙方已確認(rèn)的合同。 . 批準(zhǔn)后的標(biāo)準(zhǔn)合同文本由經(jīng)辦部門開始使用、 存檔；根據(jù)合同履行情況、政府法規(guī)政策調(diào)整、案例分析等結(jié)論，應(yīng)持續(xù)及時(shí)修改標(biāo)準(zhǔn)合同文本。 . 事前簽訂原則： 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼 ： 第 31 頁(yè) 共 38 頁(yè) 合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。年度調(diào)整依據(jù)各供應(yīng)商年度綜合評(píng)價(jià)評(píng)分進(jìn)行分級(jí) . 履約后，項(xiàng)目公司 統(tǒng)計(jì)上述評(píng)審 成績(jī)， 分析供 方優(yōu)劣點(diǎn)，編制《供方履約評(píng)估匯總表》，提交《責(zé)權(quán)手冊(cè)》（采購(gòu)管理 ）規(guī)定審核 批準(zhǔn)后， 商務(wù)部 根據(jù)供方分級(jí)原則更新《 工程類供方檔案 》。 . 采購(gòu)策劃 . 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后，施工圖設(shè)計(jì)完成前， 根據(jù)《項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃（總體）》、以及 成 本管理要求、成本分配及控制角度 、 項(xiàng)目收益 等 情況 ，成本部組織制定《項(xiàng)目采購(gòu)內(nèi)容及方式策劃》，包括 項(xiàng)目總包、分工工程范圍及采購(gòu)方式建議 ， 材料設(shè)備采購(gòu) 內(nèi)容及方式建議。無(wú)關(guān)的，明確告知對(duì)方后結(jié)束，無(wú)需 登記。 5. 關(guān)鍵活動(dòng) . 供方檔案 . 供方類別：基于客戶價(jià)值，按重要性對(duì)供方進(jìn)行分類管理，共分甲、乙兩類： a) 甲類供方：總包單位（土建、精裝修、機(jī)電、外總體）、監(jiān)理單位、供貨含安裝單位； b) 乙類供方：材料及設(shè)備供應(yīng)商，無(wú)安裝內(nèi)容。 9. 其他規(guī)定 . 資料管理 . 投標(biāo)結(jié)束后， 招標(biāo) 部應(yīng)指定專人做好項(xiàng)目招標(biāo)資料（招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)的記錄、評(píng)定標(biāo) 評(píng)審表、約談?dòng)涗?、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等）的收集、整理、歸檔、保管工作 。 . 中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求， 對(duì)合同條件的細(xì)節(jié)問(wèn)題在雙方同意的情況下可以修改。 . 投標(biāo)單位對(duì)標(biāo)書的澄清不得對(duì)原投標(biāo)文件構(gòu)成實(shí)質(zhì)性修改，否則應(yīng)不予接受。 . 第二階段 ，從技術(shù)標(biāo) 基本 滿足招標(biāo)要求的最低商務(wù)標(biāo)開 始分析、詢標(biāo)，以確保性價(jià)比最高 ， 原則上如最低報(bào)價(jià)單位經(jīng)詢標(biāo)后沒(méi)有明顯低于成本價(jià)，且在商務(wù)和技術(shù)方面均滿足招標(biāo)方要求，即為中標(biāo)單位。在投標(biāo)價(jià)均高于標(biāo)底合理范圍時(shí)，成本部應(yīng)考慮投標(biāo)單位串標(biāo)的可能性。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼： 第 20 頁(yè) 共 38 頁(yè) . 如有必要組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘的，由 項(xiàng)目公司 統(tǒng)一安排， 并 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)組織、回答施工單位現(xiàn)場(chǎng)提出的疑問(wèn)，并將書面記錄統(tǒng)一發(fā)送至 招標(biāo)部 。 . 公司優(yōu)先選擇具有良好合作記錄的合格供應(yīng)商參加投標(biāo)，合作記錄評(píng)價(jià)包括：工程質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)管理、經(jīng)濟(jì)結(jié)算、歷次投標(biāo)記錄等；在公司投標(biāo)記錄中，經(jīng)常投 出最高價(jià)或接近最高價(jià)的隊(duì)伍，一般情況下，不再選擇其入圍投標(biāo)；反之，經(jīng)常投出最低價(jià)或次低價(jià)的隊(duì)伍，應(yīng)優(yōu)先選擇其作為入圍投標(biāo)單位。 ? 被考察單位是否處于被責(zé)令停業(yè)或財(cái)產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)； ? 其他。 7. 招標(biāo)實(shí)施過(guò)程 . 投標(biāo)單位的選擇 . 投標(biāo)單位 的選擇直接影響到招標(biāo)工作的質(zhì)量 ，投標(biāo)單位選擇由 項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé) 。正文包括：投標(biāo)書、投標(biāo)須知、簽約書、合同條件、合同規(guī)范、評(píng)標(biāo)辦法等；附件包括：技術(shù)要求、工程量清單、指定分包細(xì)目或甲供材料表、投標(biāo)圖目錄、保函格式等。 D 類適用范圍：適用有政府重大 關(guān)系等類似背景、對(duì)本企業(yè)某方面利益會(huì)帶來(lái)切實(shí)的有利條件的投標(biāo)單位參與的投標(biāo)項(xiàng)目。 . 招標(biāo)方式的選擇： ? 各類施工工程招標(biāo)應(yīng)采用工程量清單的招標(biāo)方式。同一項(xiàng)目的零星工程可以集中招標(biāo)。 . 成本 部主要職能 ：參與投標(biāo)單位資格預(yù)審，編制工程量清單 ； 主持評(píng)審商務(wù)標(biāo) 。 . 充分競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)中標(biāo)原則 ： 每次招標(biāo)都應(yīng)有充分適量的投標(biāo)隊(duì)伍參與投標(biāo)，公司應(yīng)鼓勵(lì)投標(biāo)單位積極開展公平競(jìng)爭(zhēng)，保證招標(biāo)具有充分的競(jìng)爭(zhēng)性，公司應(yīng)選擇具有充分競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的單位中標(biāo)。 . 議標(biāo)定標(biāo) ： . 候選供方應(yīng)由 商務(wù)部 組織 采購(gòu)項(xiàng)需求部門、成本部、品控部進(jìn)行 考察、并提交《 工程供方考察評(píng)分表 》 經(jīng)采購(gòu)決策委員會(huì)審批 確認(rèn) 。 . 品控部 . 負(fù)責(zé)在 議標(biāo) 前提供最終確認(rèn)版的 相關(guān)圖紙 ； . 負(fù)責(zé)與采購(gòu)需求部門一起 擬定 質(zhì)量技術(shù)、進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)管理要求 ； . 參與議標(biāo)談判（ 負(fù)責(zé) 方案 評(píng)價(jià)、談判 ， 提出方案優(yōu)化建議 以及 材料樣板 、 設(shè)備選型參數(shù) 的 評(píng)審和確認(rèn) ）。 . 招投標(biāo) 資料整理歸檔 . 商務(wù)部 負(fù)責(zé)于合同簽署后 15 個(gè)工作日內(nèi) 將 相關(guān)資料 整理后 提交 公司 綜合管理部 存檔 。 . 下列情形在初審后確定為廢標(biāo)： a) 無(wú)單位蓋章并無(wú)法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章； b) 未按規(guī)定的格式填寫，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)； c) 投標(biāo)人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件，或在一份投標(biāo)文件中對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)有兩個(gè)或多個(gè)報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效； d) 投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致 。 . 對(duì)前期合作過(guò)的單位，提取前期合作的《工程供方履約評(píng)估表》，供本次投標(biāo)資格審批參考 。 . 成本部 負(fù)責(zé)按計(jì)劃編制（或委托造價(jià)咨詢公司編制）并提交工程量清單、 參考價(jià)（ 標(biāo)底 ）； . 項(xiàng)目公司 參與 編制招標(biāo)文件 中技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度及管理要求。 . 成本部 . 負(fù)責(zé) 編制《招標(biāo)文件》 中 的 工程量清單及經(jīng)濟(jì) 條款部分； . 負(fù)責(zé)提供 招標(biāo)項(xiàng)的參考價(jià)（標(biāo)底） ； . 負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo) 書 的評(píng)審 并出具《經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告》 ； . 參與投標(biāo)文件的澄清及與投標(biāo)單位的競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)談判。 . 采購(gòu)需求項(xiàng)部門 . 負(fù)責(zé) 編制 《招標(biāo)文件》的 技術(shù)、 質(zhì)量、進(jìn)度及 現(xiàn)場(chǎng) 管理要求 ； . 負(fù)責(zé) 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 的接待（ 負(fù)責(zé)介 紹現(xiàn)場(chǎng)情況 ， 答復(fù)現(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題 ） 、參與答疑； . 參與 技術(shù)標(biāo) 書的 評(píng)審 。 需 提出詳細(xì)的招標(biāo)要求，如承 包單位、材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃和配合要求 、現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工具體要求、進(jìn)度計(jì)劃（含節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）、各分包的管理配合的具體內(nèi)容、要求 等 。 . 投標(biāo)邀請(qǐng)： . 商務(wù)部 負(fù)責(zé) 向 經(jīng) 采購(gòu)決策委員會(huì) 審批 確定 的 入圍 單位發(fā)出《投標(biāo)邀請(qǐng)》 。 . 評(píng)標(biāo) . 開標(biāo)后， 商務(wù)部 負(fù)責(zé)將經(jīng)濟(jì)標(biāo)書交給成本部采購(gòu)項(xiàng)關(guān)聯(lián)責(zé)任人 、技 術(shù)標(biāo)交給采購(gòu)項(xiàng)關(guān)聯(lián)部門責(zé)任人 進(jìn)行評(píng)審； . 成本部采購(gòu)項(xiàng)關(guān)聯(lián)責(zé)任人評(píng)審經(jīng)濟(jì)標(biāo)，并填寫《 經(jīng)濟(jì)標(biāo) 評(píng)審報(bào)告》 經(jīng) 部門經(jīng)理審核后提交 商務(wù)部 ； . 采購(gòu)項(xiàng)關(guān)聯(lián)部門責(zé)任人負(fù)責(zé)評(píng)審技術(shù)標(biāo)，并填寫《 技術(shù)標(biāo) 評(píng)審報(bào)告》 經(jīng) 部門經(jīng)理審核后提交 商務(wù)部 ； . 商務(wù)部 負(fù)責(zé)綜合各方面的評(píng)標(biāo)意見(jiàn)， 編制《評(píng)標(biāo)報(bào)告》 。 6. 流程接口 . 《 供方管理作業(yè)指引 》 . 《項(xiàng)目 計(jì)劃 管理 作業(yè)指引 》 . 《合同管理 作業(yè)指引 》 7. 記錄文件 . 《 項(xiàng)目 采購(gòu) 計(jì)劃 》 . 《招標(biāo)文件審批表》 . 《工程供方信息登記表》 . 《工程供方考察評(píng)分表》 . 《投標(biāo)資格審批表》 . 《 招標(biāo)答疑記錄 》 . 《 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告（含分析表） 》 . 《技術(shù)標(biāo)評(píng)審報(bào)告》 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼： 第 9 頁(yè) 共 38 頁(yè) 工 程類議標(biāo)管理程序 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準(zhǔn)人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼： 第 10 頁(yè) 共 38 頁(yè) 工 程 類 議 標(biāo) 管 理 程 序議標(biāo)準(zhǔn)備議標(biāo)實(shí)施品 控 部相 關(guān) 文 件審 核 / 審 批成 本 部 商 務(wù) 部采 購(gòu) 項(xiàng) 需 求 部 門審 核 /審 批Y擬 定 經(jīng) 濟(jì) 指標(biāo) 、 經(jīng) 濟(jì) 條 款組 織 議 標(biāo) 文 件 編制議 標(biāo) 文 件 匯 總整 理審 核 /審 批Y組 織 議 標(biāo) 談 判NY合 同 管 理整 理 議 標(biāo) 材料 ， 歸 檔 備 案提 出 議 標(biāo) 采 購(gòu)申 請(qǐng)組 織 考 察確 定 / 推 薦 中 標(biāo)單 位審 核 /審 批N對(duì) 于 專 營(yíng) 項(xiàng) 目 、 合 格 供方 續(xù) 標(biāo) 項(xiàng) 目 ， 審 批 通 過(guò)后 可 直 接 進(jìn) 入 方 案 / 合 同談 判 階 段議 標(biāo) 采 購(gòu) 申 請(qǐng) 表議 標(biāo) 文 件 審 批 表評(píng) 標(biāo) 定 標(biāo) 審 批 表合 同 管 理 作 業(yè) 指 引采 購(gòu) 計(jì) 劃編 制 技 術(shù) / 現(xiàn) 場(chǎng)管 理 要 求提 供 圖 紙 、 技術(shù) 參 數(shù)參 與 考 察參 與 考 察參 與 考 察參 與 談 判 參 與 談 判參 與 談 判審 核 /審 批地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼： 第 11 頁(yè) 共 38 頁(yè) 1. 流程要素 . 流程目標(biāo)： 加強(qiáng)對(duì) 工程 議標(biāo)類采購(gòu)項(xiàng)目的規(guī)范化管理，保證采購(gòu)的合理性和可控性，兼顧采購(gòu)工作效率 。 5. 關(guān)鍵活動(dòng) . 填報(bào)《工程議標(biāo)采購(gòu)申請(qǐng)表》： . 組織： 商務(wù)部 a) 因市場(chǎng)壟斷原因，供方不足三家的； b) 行政專營(yíng)項(xiàng)目，如 電話、網(wǎng)絡(luò)、 有線電視工程等； c) 明碼標(biāo)價(jià)的商場(chǎng)售賣產(chǎn)品且供方不直接銷售的； d) 計(jì)劃外的 特殊 緊急采購(gòu)，無(wú)法保證招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程所需要的時(shí)間； e) 《 項(xiàng)目采購(gòu)方式策劃》 注明為議標(biāo)采購(gòu)的項(xiàng)目 。 . 商務(wù)部 負(fù)責(zé) 組織 采購(gòu)項(xiàng)需求部門、成本部 、品控部與經(jīng)審批的候選供方進(jìn)行 議標(biāo) 談判 ，并負(fù)責(zé)綜合談判 /議標(biāo)意見(jiàn) 、 詢標(biāo)往來(lái)文件 ， 填寫《議標(biāo)報(bào)告》， 推薦中標(biāo)單位， 依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊(cè)》（采購(gòu)管理 ）要求完成審批。 . 廉潔奉公原則： 所有與招標(biāo)工作相關(guān)的員工都應(yīng)保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利，任何個(gè)人不 得影響招標(biāo)小組進(jìn)行客觀公 正的評(píng)價(jià)。 . 品控部主要職能： 編制招標(biāo)技術(shù)文件；提供工程采購(gòu)用圖紙；確定設(shè)備、材料樣板的建筑性能、效果 ； . 招標(biāo) 部主要職能：建立及維護(hù)合格承包商名錄， 組織 投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審，編制招標(biāo)商務(wù)文件，匯總招標(biāo)文件， 組織發(fā)標(biāo)、接標(biāo)、開標(biāo)，控制招標(biāo)工作進(jìn)度，組織安排全過(guò)程的招標(biāo) 會(huì)務(wù)，主持談判，負(fù)責(zé)地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁(yè)碼： 第 16 頁(yè) 共 38 頁(yè) 招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔、保存。 . 議標(biāo) 應(yīng)按如下要求執(zhí)行： (1)參與議標(biāo)的單位不得少于 2家，常規(guī)工程應(yīng)選擇至少 3家參與議標(biāo)；(2)議標(biāo)的談判必須有工程、成本人員同時(shí)參與，并按約談結(jié)果填寫《工程評(píng)標(biāo)定標(biāo)審批表》， 《工程 約談?dòng)涗?》 作為審批表附件同時(shí)報(bào)批。 ? 項(xiàng)目公司 編制 “項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 ”時(shí)，應(yīng)給工程量清單招標(biāo)安排合理的時(shí)間。 . 招標(biāo) 計(jì)劃 . 項(xiàng)目 公司 根據(jù)工程的要求提出總承包、分包、環(huán)境等各項(xiàng)需招標(biāo)工程的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要求、技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)要 求，并在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中根據(jù)情況 對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。 . 招標(biāo)文件應(yīng)完整、系統(tǒng)，全文表述準(zhǔn)確，對(duì)于涉及雙方利益的經(jīng)濟(jì)條款，應(yīng)在招標(biāo)文件中表述清晰，避免事后發(fā)生糾紛。 項(xiàng)目公司 應(yīng)深入了解市場(chǎng)，包括能承接該招標(biāo)工程的隊(duì)伍數(shù)量、市場(chǎng)價(jià)格、供求現(xiàn)狀，以及擬選入圍單位的技術(shù)實(shí)力、管理水平、資信狀況、歷史工程，結(jié)合我方的工程管理水平、招標(biāo)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇入圍投標(biāo)單位。 . 總部成本管理部 應(yīng)對(duì)《考察評(píng)估報(bào)告》的內(nèi)容、格式進(jìn)行規(guī)范，建立相應(yīng)的模板文件。 . 公司應(yīng)建立《合格承包商、供方名錄》，對(duì)承包商實(shí)行分級(jí)管理制度，級(jí)別高的合格承包商在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。 項(xiàng)目公司 不得分別組織任何一個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。標(biāo) 底造價(jià)應(yīng)當(dāng)控制在經(jīng)批準(zhǔn)的概算或者修正概算范圍內(nèi)。否則，再對(duì)報(bào)價(jià)次低單位進(jìn)行詢標(biāo)，以此類推。 . 評(píng)定標(biāo)過(guò)程中，如投標(biāo)價(jià)皆高于招標(biāo)人預(yù)期，但 差距較小，不宜全部廢除重新招標(biāo)時(shí)，經(jīng) 采購(gòu)決策委員會(huì) 同意