【正文】 （區(qū)域級別：由確定中標單位后，組織相關(guān)部門與中標單位進行談判，談判結(jié)果經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批） 由 總部 成本管理部負責與確定的 合作伙伴簽定《 集中采購 合作 協(xié)議》，明確雙方合作范圍、合作期限、雙方權(quán)益、合作經(jīng)濟 條款等內(nèi)容。 . 流程主導(dǎo)部門： 總部成本管理部 9. 試用范圍 . 適用于 選擇工程類 集中 采購方式實施的材料、設(shè)備、工程服務(wù)的采購 。 . 合同反饋：合同執(zhí)行部門將合同執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及 供方履約評估內(nèi)容，填寫 《合同 履約評估 表》反饋給合同起草部門 ，具體操作依照《設(shè)計供方選擇作業(yè)指引》、《營銷供方選擇作業(yè)指引》的要求執(zhí)行 。 . 合同的交底、執(zhí)行、反饋與總結(jié) . 合同交底： 在合同簽訂之后，一般要求 商務(wù)部 至少就主體合同填寫《工程合同 交底書》，發(fā)至各部門，并向 成本、項目公司等有關(guān)人員進行合同講解交底，說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責（即甲供材料設(shè)備、甲方限價、甲方分包等范圍）、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底，可只填寫《工程合同摘要表》發(fā)送到相關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行 。 . 合同文本 正本（包括合同文本、相關(guān)補充協(xié)議）應(yīng)由 財務(wù)部 專人妥善保管； 商務(wù)部 應(yīng)備有合同文本等資料的副本或復(fù)印件；合同審批表原件由主辦部門保管。 . 合同審批時必須具備的完整合同資料應(yīng)包括： a) 一份乙方已確認的合同。 . 批準后的標準合同文本由經(jīng)辦部門開始使用、 存檔；根據(jù)合同履行情況、政府法規(guī)政策調(diào)整、案例分析等結(jié)論，應(yīng)持續(xù)及時修改標準合同文本。 . 事前簽訂原則： 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼 ： 第 31 頁 共 38 頁 合同應(yīng)在經(jīng)濟事項發(fā)生前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。年度調(diào)整依據(jù)各供應(yīng)商年度綜合評價評分進行分級 . 履約后，項目公司 統(tǒng)計上述評審 成績， 分析供 方優(yōu)劣點，編制《供方履約評估匯總表》，提交《責權(quán)手冊》（采購管理 ）規(guī)定審核 批準后， 商務(wù)部 根據(jù)供方分級原則更新《 工程類供方檔案 》。 . 采購策劃 . 擴初設(shè)計完成后，施工圖設(shè)計完成前， 根據(jù)《項目采購計劃（總體）》、以及 成 本管理要求、成本分配及控制角度 、 項目收益 等 情況 ，成本部組織制定《項目采購內(nèi)容及方式策劃》，包括 項目總包、分工工程范圍及采購方式建議 ， 材料設(shè)備采購 內(nèi)容及方式建議。無關(guān)的，明確告知對方后結(jié)束，無需 登記。 5. 關(guān)鍵活動 . 供方檔案 . 供方類別：基于客戶價值，按重要性對供方進行分類管理，共分甲、乙兩類： a) 甲類供方：總包單位（土建、精裝修、機電、外總體）、監(jiān)理單位、供貨含安裝單位； b) 乙類供方：材料及設(shè)備供應(yīng)商，無安裝內(nèi)容。 9. 其他規(guī)定 . 資料管理 . 投標結(jié)束后， 招標 部應(yīng)指定專人做好項目招標資料（招標文件、投標文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、評定標 評審表、約談記錄、相關(guān)會議紀要等）的收集、整理、歸檔、保管工作 。 . 中標單位應(yīng)滿足招標文件的實質(zhì)性要求， 對合同條件的細節(jié)問題在雙方同意的情況下可以修改。 . 投標單位對標書的澄清不得對原投標文件構(gòu)成實質(zhì)性修改，否則應(yīng)不予接受。 . 第二階段 ，從技術(shù)標 基本 滿足招標要求的最低商務(wù)標開 始分析、詢標，以確保性價比最高 ， 原則上如最低報價單位經(jīng)詢標后沒有明顯低于成本價，且在商務(wù)和技術(shù)方面均滿足招標方要求，即為中標單位。在投標價均高于標底合理范圍時，成本部應(yīng)考慮投標單位串標的可能性。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 20 頁 共 38 頁 . 如有必要組織現(xiàn)場踏勘的，由 項目公司 統(tǒng)一安排， 并 負責現(xiàn)場組織、回答施工單位現(xiàn)場提出的疑問，并將書面記錄統(tǒng)一發(fā)送至 招標部 。 . 公司優(yōu)先選擇具有良好合作記錄的合格供應(yīng)商參加投標，合作記錄評價包括：工程質(zhì)量、現(xiàn)場管理、經(jīng)濟結(jié)算、歷次投標記錄等；在公司投標記錄中，經(jīng)常投 出最高價或接近最高價的隊伍，一般情況下，不再選擇其入圍投標；反之，經(jīng)常投出最低價或次低價的隊伍，應(yīng)優(yōu)先選擇其作為入圍投標單位。 ? 被考察單位是否處于被責令停業(yè)或財產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)； ? 其他。 7. 招標實施過程 . 投標單位的選擇 . 投標單位 的選擇直接影響到招標工作的質(zhì)量 ，投標單位選擇由 項目公司 負責 。正文包括：投標書、投標須知、簽約書、合同條件、合同規(guī)范、評標辦法等；附件包括：技術(shù)要求、工程量清單、指定分包細目或甲供材料表、投標圖目錄、保函格式等。 D 類適用范圍：適用有政府重大 關(guān)系等類似背景、對本企業(yè)某方面利益會帶來切實的有利條件的投標單位參與的投標項目。 . 招標方式的選擇： ? 各類施工工程招標應(yīng)采用工程量清單的招標方式。同一項目的零星工程可以集中招標。 . 成本 部主要職能 ：參與投標單位資格預(yù)審，編制工程量清單 ； 主持評審商務(wù)標 。 . 充分競爭、擇優(yōu)中標原則 ： 每次招標都應(yīng)有充分適量的投標隊伍參與投標，公司應(yīng)鼓勵投標單位積極開展公平競爭，保證招標具有充分的競爭性，公司應(yīng)選擇具有充分競爭優(yōu)勢的單位中標。 . 議標定標 ： . 候選供方應(yīng)由 商務(wù)部 組織 采購項需求部門、成本部、品控部進行 考察、并提交《 工程供方考察評分表 》 經(jīng)采購決策委員會審批 確認 。 . 品控部 . 負責在 議標 前提供最終確認版的 相關(guān)圖紙 ； . 負責與采購需求部門一起 擬定 質(zhì)量技術(shù)、進度及現(xiàn)場管理要求 ； . 參與議標談判（ 負責 方案 評價、談判 ， 提出方案優(yōu)化建議 以及 材料樣板 、 設(shè)備選型參數(shù) 的 評審和確認 ）。 . 招投標 資料整理歸檔 . 商務(wù)部 負責于合同簽署后 15 個工作日內(nèi) 將 相關(guān)資料 整理后 提交 公司 綜合管理部 存檔 。 . 下列情形在初審后確定為廢標： a) 無單位蓋章并無法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章； b) 未按規(guī)定的格式填寫，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無法辨認； c) 投標人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標文件，或在一份投標文件中對同一招標項目報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個有效； d) 投標人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時不一致 。 . 對前期合作過的單位，提取前期合作的《工程供方履約評估表》，供本次投標資格審批參考 。 . 成本部 負責按計劃編制（或委托造價咨詢公司編制）并提交工程量清單、 參考價（ 標底 ）； . 項目公司 參與 編制招標文件 中技術(shù)、質(zhì)量、進度及管理要求。 . 成本部 . 負責 編制《招標文件》 中 的 工程量清單及經(jīng)濟 條款部分； . 負責提供 招標項的參考價（標底） ； . 負責經(jīng)濟標 書 的評審 并出具《經(jīng)濟標評審報告》 ； . 參與投標文件的澄清及與投標單位的競爭性商務(wù)談判。 . 采購需求項部門 . 負責 編制 《招標文件》的 技術(shù)、 質(zhì)量、進度及 現(xiàn)場 管理要求 ； . 負責 現(xiàn)場踏勘 的接待（ 負責介 紹現(xiàn)場情況 ， 答復(fù)現(xiàn)場管理類問題 ） 、參與答疑； . 參與 技術(shù)標 書的 評審 。 需 提出詳細的招標要求，如承 包單位、材料設(shè)備的進場計劃和配合要求 、現(xiàn)場安全文明施工具體要求、進度計劃（含節(jié)點計劃）、各分包的管理配合的具體內(nèi)容、要求 等 。 . 投標邀請： . 商務(wù)部 負責 向 經(jīng) 采購決策委員會 審批 確定 的 入圍 單位發(fā)出《投標邀請》 。 . 評標 . 開標后， 商務(wù)部 負責將經(jīng)濟標書交給成本部采購項關(guān)聯(lián)責任人 、技 術(shù)標交給采購項關(guān)聯(lián)部門責任人 進行評審； . 成本部采購項關(guān)聯(lián)責任人評審經(jīng)濟標，并填寫《 經(jīng)濟標 評審報告》 經(jīng) 部門經(jīng)理審核后提交 商務(wù)部 ； . 采購項關(guān)聯(lián)部門責任人負責評審技術(shù)標，并填寫《 技術(shù)標 評審報告》 經(jīng) 部門經(jīng)理審核后提交 商務(wù)部 ； . 商務(wù)部 負責綜合各方面的評標意見， 編制《評標報告》 。 6. 流程接口 . 《 供方管理作業(yè)指引 》 . 《項目 計劃 管理 作業(yè)指引 》 . 《合同管理 作業(yè)指引 》 7. 記錄文件 . 《 項目 采購 計劃 》 . 《招標文件審批表》 . 《工程供方信息登記表》 . 《工程供方考察評分表》 . 《投標資格審批表》 . 《 招標答疑記錄 》 . 《 經(jīng)濟標評審報告（含分析表） 》 . 《技術(shù)標評審報告》 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 9 頁 共 38 頁 工 程類議標管理程序 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 10 頁 共 38 頁 工 程 類 議 標 管 理 程 序議標準備議標實施品 控 部相 關(guān) 文 件審 核 / 審 批成 本 部 商 務(wù) 部采 購 項 需 求 部 門審 核 /審 批Y擬 定 經(jīng) 濟 指標 、 經(jīng) 濟 條 款組 織 議 標 文 件 編制議 標 文 件 匯 總整 理審 核 /審 批Y組 織 議 標 談 判NY合 同 管 理整 理 議 標 材料 ， 歸 檔 備 案提 出 議 標 采 購申 請組 織 考 察確 定 / 推 薦 中 標單 位審 核 /審 批N對 于 專 營 項 目 、 合 格 供方 續(xù) 標 項 目 ， 審 批 通 過后 可 直 接 進 入 方 案 / 合 同談 判 階 段議 標 采 購 申 請 表議 標 文 件 審 批 表評 標 定 標 審 批 表合 同 管 理 作 業(yè) 指 引采 購 計 劃編 制 技 術(shù) / 現(xiàn) 場管 理 要 求提 供 圖 紙 、 技術(shù) 參 數(shù)參 與 考 察參 與 考 察參 與 考 察參 與 談 判 參 與 談 判參 與 談 判審 核 /審 批地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 11 頁 共 38 頁 1. 流程要素 . 流程目標： 加強對 工程 議標類采購項目的規(guī)范化管理，保證采購的合理性和可控性，兼顧采購工作效率 。 5. 關(guān)鍵活動 . 填報《工程議標采購申請表》： . 組織： 商務(wù)部 a) 因市場壟斷原因，供方不足三家的； b) 行政專營項目，如 電話、網(wǎng)絡(luò)、 有線電視工程等； c) 明碼標價的商場售賣產(chǎn)品且供方不直接銷售的； d) 計劃外的 特殊 緊急采購，無法保證招標采購過程所需要的時間； e) 《 項目采購方式策劃》 注明為議標采購的項目 。 . 商務(wù)部 負責 組織 采購項需求部門、成本部 、品控部與經(jīng)審批的候選供方進行 議標 談判 ，并負責綜合談判 /議標意見 、 詢標往來文件 ， 填寫《議標報告》， 推薦中標單位， 依據(jù)《責權(quán)手冊》（采購管理 ）要求完成審批。 . 廉潔奉公原則： 所有與招標工作相關(guān)的員工都應(yīng)保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利，任何個人不 得影響招標小組進行客觀公 正的評價。 . 品控部主要職能： 編制招標技術(shù)文件；提供工程采購用圖紙；確定設(shè)備、材料樣板的建筑性能、效果 ； . 招標 部主要職能：建立及維護合格承包商名錄， 組織 投標單位資質(zhì)預(yù)審，編制招標商務(wù)文件，匯總招標文件， 組織發(fā)標、接標、開標，控制招標工作進度，組織安排全過程的招標 會務(wù)，主持談判，負責地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 16 頁 共 38 頁 招標資料的收集、整理、歸檔、保存。 . 議標 應(yīng)按如下要求執(zhí)行： (1)參與議標的單位不得少于 2家，常規(guī)工程應(yīng)選擇至少 3家參與議標；(2)議標的談判必須有工程、成本人員同時參與，并按約談結(jié)果填寫《工程評標定標審批表》， 《工程 約談記錄 》 作為審批表附件同時報批。 ? 項目公司 編制 “項目開發(fā)計劃 ”時，應(yīng)給工程量清單招標安排合理的時間。 . 招標 計劃 . 項目 公司 根據(jù)工程的要求提出總承包、分包、環(huán)境等各項需招標工程的進場時間要求、技術(shù)要求、對投標單位的資質(zhì)要 求，并在項目的實施過程中根據(jù)情況 對計劃進行調(diào)整。 . 招標文件應(yīng)完整、系統(tǒng)，全文表述準確，對于涉及雙方利益的經(jīng)濟條款，應(yīng)在招標文件中表述清晰，避免事后發(fā)生糾紛。 項目公司 應(yīng)深入了解市場，包括能承接該招標工程的隊伍數(shù)量、市場價格、供求現(xiàn)狀，以及擬選入圍單位的技術(shù)實力、管理水平、資信狀況、歷史工程，結(jié)合我方的工程管理水平、招標工程項目的特點，選擇入圍投標單位。 . 總部成本管理部 應(yīng)對《考察評估報告》的內(nèi)容、格式進行規(guī)范，建立相應(yīng)的模板文件。 . 公司應(yīng)建立《合格承包商、供方名錄》，對承包商實行分級管理制度，級別高的合格承包商在同等條件下享有優(yōu)先中標權(quán)。 項目公司 不得分別組織任何一個投標人進行現(xiàn)場踏勘。標 底造價應(yīng)當控制在經(jīng)批準的概算或者修正概算范圍內(nèi)。否則，再對報價次低單位進行詢標，以此類推。 . 評定標過程中，如投標價皆高于招標人預(yù)期，但 差距較小，不宜全部廢除重新招標時，經(jīng) 采購決策委員會 同意