【正文】 當(dāng)合作單位有不止一家可供選擇時，優(yōu)先采用議標(biāo)。 B 類適用范圍：帶方案設(shè)計的設(shè)計 +施工工程和技術(shù)含量高、比較的重點是性價比而不單純是價格的工程或設(shè)備；如：弱電工程、廚房設(shè)備、泛光照明以及機電產(chǎn)品等。 . 招標(biāo)部、品控部 、成本部應(yīng)建立部門 經(jīng)理的 招標(biāo)文件復(fù)核 責(zé)任 機制，確保招標(biāo)文件所述內(nèi)容的準(zhǔn)確性。 . 選擇入圍投標(biāo) 單位 應(yīng)注意保證其間有充分的競爭，避免相互之間有關(guān)聯(lián)關(guān)系、十分熟悉的同類承包商參加同一項工程的竟標(biāo)。標(biāo)底由成本部自行編制或者委托具有編制標(biāo)底資格的咨詢公司或者專業(yè)單位編制。 . 商務(wù)標(biāo)評比中，應(yīng)以總價對比為基礎(chǔ)，同時比較主要項目單價和工程量調(diào)整情況，防止投標(biāo)單位運用不平衡報價抬高后續(xù)變更成本。 . 招標(biāo) 部負責(zé)辦理在政府有關(guān)部門的招標(biāo)工作。 . 供方開發(fā) . 供方的聯(lián)系途徑 a) 公司內(nèi)職員推薦，由部門負責(zé)人匯總 提出 ； b) 已經(jīng)向公司提供產(chǎn)品或服務(wù)； c) 公司主動聯(lián)系的優(yōu)秀企業(yè)； d) 自行到公司推銷的供方。 . 評審標(biāo)準(zhǔn)： d) 履約 后評估 ： 按《供方履約 后評估 表》執(zhí)行。 . 標(biāo)準(zhǔn)合同文本的編制 . 總部成本管理部 根據(jù)同類合同使用的頻次制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本制定計劃。 . 合同文件一般共七份，其中正本二份，副本五份；乙方執(zhí)正副本各一份。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼 ： 第 34 頁 共 38 頁 ◆ 在合同中要明確收款銀行和收款帳號，一般情況下收款戶名必須和簽約方完全一致；如不一致，則必須在合同中增加委托付款的條款。 （區(qū)域公司商務(wù)部負責(zé)區(qū)域公司級別集中采購的招標(biāo)選擇） 在招標(biāo)入圍單位確定后， 總部 成本管理部編制《 集中采購 合作協(xié)議》，組織相關(guān)部 門討論并會簽后，交 成本管理部分管領(lǐng)導(dǎo) 審核 ， 總經(jīng)理審批。 11. 職責(zé)權(quán)限 . 總部成本管理部 . 負責(zé)編制、修訂總公司級年度集中采購規(guī)劃； . 負責(zé)確定總公司級集中采購供應(yīng)商入圍條件 . 負責(zé)落實集中采購協(xié)議； . 負責(zé)組織集中采購的招標(biāo)、選擇和協(xié)議簽署； . 區(qū)域公司商務(wù)部 . 負責(zé)編制、修訂區(qū)域公司級年度集中采購規(guī)劃； . 負責(zé)確定區(qū)域公司級集中采購供應(yīng)商入圍條件 . 配合總部進行集中采購的招標(biāo)選擇工作 ； . 負責(zé)落 實具體采購合同； . 組織并監(jiān)督供方履約評估； . 項目公司 . 負責(zé)供應(yīng)商的過程評估； . 負責(zé)具體合同執(zhí)行。 . 合同付款：合同執(zhí)行部門依照合同條款進行合同款支付申請，依照《責(zé)權(quán)手冊》（土地類：項目論證 ；報批報建類：報批報建 ；策劃類：定位策劃 ；設(shè)計類：設(shè)計管理 ；工程、材料設(shè)備類：工程管理 3；營銷類：營銷管理 ；客服類：客服管理 ；造價咨詢類：成本管理 ）完成審核審批流轉(zhuǎn)，具體操作依照《款項 支付作業(yè)指引 》、《 工程竣工結(jié)算作業(yè)指引 》等文件的要求執(zhí)行。 c) 對 5 萬元以上的合同應(yīng)附上招投標(biāo)全過程內(nèi)容 （決標(biāo)備忘錄、審批表） 。除下列情況外的所有合同的合作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定：（ 1）某項工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過公司審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；（ 2） 某些政府壟斷工程；（ 3）屬于《工程招標(biāo)管理辦法》規(guī)定的適用情形，經(jīng)詳細考察，并按規(guī)定經(jīng)公司有關(guān)負責(zé)人集體會簽批準(zhǔn)后，方可采用此方法確定合作方。 . 《項目采購內(nèi)容及方式策劃》依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊》 （采購管理 ， ） 要求進行審核 審批 ， 后作為項目工程 類 供應(yīng)商采購的指導(dǎo)性文件。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 25 頁 共 38 頁 e) 試用供方：指經(jīng)資質(zhì)評審合格，具備向本公司提供產(chǎn)品或服務(wù)的資格但尚未提供產(chǎn)品或服務(wù)的供方 。 . 上述過程中與投標(biāo)方的所有談判均必須有兩人以上在場，并填寫《工程約談記錄》。如果技術(shù)標(biāo)的評比結(jié)果對商務(wù)標(biāo)評比產(chǎn)生影響，從而不能按照商務(wù)標(biāo)評比順序選擇投標(biāo)隊伍的，應(yīng)先行作出說明并經(jīng) 采購委員會 集體確認(rèn)。 . 開標(biāo) . 投標(biāo)單位應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的日期之前將投標(biāo)文件送交 招標(biāo) 部，不按時回標(biāo)視為廢標(biāo)，接標(biāo)人應(yīng)予以記錄。 . 為提高工作效率， 總部成本管理 部應(yīng)建立供應(yīng)商資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，并每 6 個月定期檢查該標(biāo)準(zhǔn)是否能適應(yīng)環(huán)境的變化。 . 在開展施工類項目招標(biāo)時，應(yīng) 對擬招標(biāo)項目的市場價格、主流供應(yīng)商等有清晰的了解。因工期緊急而無法采用工程量清單招標(biāo)時，可以采用模擬工程量清單的招標(biāo)方式。 . 項目公司 主要職能：參與投標(biāo)單位資格預(yù)審，提出詳細的招標(biāo)要求，如承包單 位、材料設(shè)備的進場計劃和配合要求；全過程參與招標(biāo)工作 （ 主要是會審工作 ） 。合同 談判內(nèi)容 及答復(fù) 需全部 書面記錄并加蓋公章 。 . 流程主導(dǎo)部門： 商務(wù)部 . 流程關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo) （ KPI）： 流程 KPI 責(zé)任部門 /崗位 數(shù)據(jù)來源 . 流程關(guān)鍵點（ CP）： 流程關(guān)鍵點 關(guān)鍵點說明 備注 議標(biāo)采購申請審核 議標(biāo)文件編制評審 合同約談、議標(biāo)評標(biāo) . 流程輸入輸出關(guān)系： 信息輸入要求 信息輸出成果 備注 采購方式策劃 議標(biāo)采購申請表 合同約談記錄表 評標(biāo)報告 /評審記錄 評標(biāo)報告 2. 適用范圍 . 適用于 與 項目 有關(guān)的 供方和材料 、 設(shè)備供方的議標(biāo)采 購管理。 . 對 潛在投標(biāo)方提交資格文件 預(yù)審 合格的 ， 商務(wù)部 負責(zé)組織收集整理 建立 《工程供方信息 庫 》 。 . 品控部 . 負責(zé)在標(biāo)前會議前提供 確認(rèn)的 最終版施工圖； . 負責(zé) 與采購項需求部門一起 編制 《招標(biāo)文件》的技術(shù)條款部分 （包含 技術(shù)、 質(zhì)量、進度及 現(xiàn)場管理要求） ； . 負責(zé)提供材料樣板和設(shè)備選型參數(shù)，同時負責(zé)投標(biāo)人樣板評審和確認(rèn)； . 參與現(xiàn)場踏勘、答疑 ，負責(zé)答復(fù)圖紙和技術(shù)類問題； . 負責(zé) 技術(shù)標(biāo) 書的 評審 并出具《技術(shù)標(biāo)評審報告》 。 . 《招標(biāo)文件》編制準(zhǔn)備 : . 品控部 負責(zé)按計劃提交 經(jīng)確認(rèn)的最終 版設(shè)計圖紙、材料設(shè)備選型參數(shù) 及 其他有關(guān)技術(shù)資料 ，并負責(zé)編制招標(biāo)文件 中技術(shù)、質(zhì)量、進度及管理要求 ； . 商務(wù)部負責(zé)組織成本部、品控部共同確定 甲供 、甲指乙供 材料范圍 及甲方限品牌限價乙供、甲方限品牌乙供材料的 清單 并報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批確認(rèn)。 . 商務(wù)部 負責(zé)記錄開標(biāo)會情況，形成《開標(biāo)結(jié)果登記表》，見證并簽名確認(rèn) 。 . 參與 小配套類供方信息收集、供方考察 。 3. 原則： . 透明公正原則： 招標(biāo)過程必須有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標(biāo)決策應(yīng)在招標(biāo)機構(gòu)內(nèi)集體公開決策，杜絕暗箱操作。 . 小于 10萬元的工程是否招標(biāo)不作強制要求，可采用議標(biāo)、直接委托的方式確定 合作單位。 C 類適用范圍：咨詢服務(wù)類招標(biāo)，如 ： 監(jiān)理、造價咨詢、保險等。 招標(biāo)文件需經(jīng)采購決策委員會同意后方可發(fā)出。總包工程招標(biāo)必須保證每次招標(biāo)均有新入圍的投標(biāo)單位參與；分包工程力求每次招標(biāo)均有新入圍的投標(biāo)單位參與。在最低價格低于標(biāo)底合理范圍時，成本部應(yīng)要求投標(biāo)單位作出書面解釋。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 21 頁 共 38 頁 . 澄清與商務(wù)談判 . 如發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人技術(shù)或商務(wù)標(biāo)書內(nèi)容表述不清、理解存在歧義，對評標(biāo)結(jié)果會產(chǎn)生明顯影響的，可以要求投標(biāo)單位對標(biāo)書予以澄清，并用書面形式列明澄清內(nèi)容送招標(biāo)人作為評定標(biāo)的補充依據(jù)。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 22 頁 共 38 頁 . 在配合當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)招標(biāo)工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意規(guī)避各種風(fēng)險，確保合同實際利益條款的有效執(zhí)行。 . 供方資質(zhì)預(yù)審 a) 資質(zhì)預(yù)審過程第一步：核實商譽 ? 自行到公司推銷的供方， 商務(wù)部 負責(zé)接受并判斷是否與公司業(yè)務(wù)相 關(guān)。 . 評審結(jié)果 . 工程類供方分級管理采用年度動態(tài)調(diào)整與履約后評估調(diào)整相結(jié)合方式。 . 各經(jīng)辦部門擬制標(biāo)準(zhǔn)文本，填寫《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》，經(jīng)辦部門指合同簽訂部門 ： a) 工程類、材料設(shè)備類供應(yīng)商采購的經(jīng)辦部門為 商務(wù)部 ； b) 營銷類供應(yīng)商的采購經(jīng)辦部門為 營銷部 ； c) 土地的采購歸口部門為 拓展部 ； d) 設(shè)計類供應(yīng)商采購的經(jīng)辦部門為 品控部 ； e) 其他供應(yīng)商的采購經(jīng)辦部門為相應(yīng)的職能部門 . 《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》，按 具體采購合同審批要求 進行會簽、審核， 標(biāo)準(zhǔn)合同會簽、審核部門收到標(biāo)準(zhǔn)合同文本及《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》 3 個工作日內(nèi)必須提出意見；會簽意見：財務(wù)部從資金風(fēng)險的角度、 成本部 從成本控制的角度、 綜合管理部（法務(wù)專員） 從法律風(fēng)險的角度、品控部 從設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的角度、 項目公司 從工程管理、施工操作和質(zhì)量控制的角度。 . 施工類合同及金額在 100 萬元以上的采購供應(yīng)類合同文件必須采取印刷裝幀方式。 ◆ 其他特殊情況，要求在辦理合同審批之前與 財務(wù)部 溝通解決。 （區(qū)域級別：由商務(wù)部編制《集中采購合作協(xié)議》，并組織相關(guān)部門會簽，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批） 總部 成本管理部在招標(biāo)確定中標(biāo)單位后，組織相關(guān)部門 與中標(biāo)單位進行 集中采購 合作協(xié)議談判，談判結(jié)果最終經(jīng) 成本管理部 分管領(lǐng)導(dǎo) 審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。 10. 術(shù)語定義 . 集中采 購：由 總部相關(guān)部門負責(zé)為保證品質(zhì)、控制成本、提高效率而進行的采購，一般每種產(chǎn)品或服務(wù)確定 1－ 2 家長期合作伙伴，簽署集中采購合作 協(xié)議，協(xié)議期一般為 1－ 2 年，協(xié)議內(nèi)規(guī) 定相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的范圍及單價，還包括合同范本，在協(xié)議期內(nèi)竹勝園所有一線公司均直接與 集中采購的長期合作伙伴按照協(xié)議內(nèi)的產(chǎn)品范圍、合同范本及單價簽署采購合同。 . 合同執(zhí)行：合同執(zhí)行部門有責(zé)任按合同條款要求對合同全面 執(zhí)行，執(zhí)行部門、 成本部 、財務(wù)部三方相互復(fù)核和監(jiān)督。 b) 甲、乙雙方審核確定的合同預(yù)算書。 . 招標(biāo)原則 ◆ 采用招標(biāo)方式確定合作方。 . 項目公司 根據(jù)現(xiàn)場管理要求、項目進度 要求 等提出建議， 并 協(xié)助編制 。 . 供方級別：基于供方履約能力對供方進行分級管理，共分五級 a) 優(yōu)秀供方（ A級）：履約評審≥ 80 分，且排名 75 分位以上的供方； b) 合格供方（ B 級）：履約評審≥ 60 分的非優(yōu)秀供方； c) 不合格 供方（ C 級）：資質(zhì)評審不合格的供方、履約評審＜ 60 分的供方； d) 禁用供方（ D 級）：有欺詐行為，或造成嚴(yán)重后果的供方。在最終確認(rèn)后的 3 日內(nèi)，招標(biāo)人向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。否則，再對報價次低單位進行詢標(biāo)，以此類推。 項目公司 不得分別組織任何一個投標(biāo)人進行現(xiàn)場踏勘。 . 總部成本管理部 應(yīng)對《考察評估報告》的內(nèi)容、格式進行規(guī)范，建立相應(yīng)的模板文件。 . 招標(biāo)文件應(yīng)完整、系統(tǒng)，全文表述準(zhǔn)確，對于涉及雙方利益的經(jīng)濟條款，應(yīng)在招標(biāo)文件中表述清晰，避免事后發(fā)生糾紛。 ? 項目公司 編制 “項目開發(fā)計劃 ”時，應(yīng)給工程量清單招標(biāo)安排合理的時間。 . 品控部主要職能： 編制招標(biāo)技術(shù)文件；提供工程采購用圖紙；確定設(shè)備、材料樣板的建筑性能、效果 ； . 招標(biāo) 部主要職能：建立及維護合格承包商名錄， 組織 投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審，編制招標(biāo)商務(wù)文件，匯總招標(biāo)文件， 組織發(fā)標(biāo)、接標(biāo)、開標(biāo)，控制招標(biāo)工作進度，組織安排全過程的招標(biāo) 會務(wù)，主持談判，負責(zé)地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 16 頁 共 38 頁 招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔、保存。 . 商務(wù)部 負責(zé) 組織 采購項需求部門、成本部 、品控部與經(jīng)審批的候選供方進行 議標(biāo) 談判 ，并負責(zé)綜合談判 /議標(biāo)意見 、 詢標(biāo)往來文件 ， 填寫《議標(biāo)報告》， 推薦中標(biāo)單位， 依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊》（采購管理 ）要求完成審批。 6. 流程接口 . 《 供方管理作業(yè)指引 》 . 《項目 計劃 管理 作業(yè)指引 》 . 《合同管理 作業(yè)指引 》 7. 記錄文件 . 《 項目 采購 計劃 》 . 《招標(biāo)文件審批表》 . 《工程供方信息登記表》 . 《工程供方考察評分表》 . 《投標(biāo)資格審批表》 . 《 招標(biāo)答疑記錄 》 . 《 經(jīng)濟標(biāo)評審報告（含分析表） 》 . 《技術(shù)標(biāo)評審報告》 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 9 頁 共 38 頁 工 程類議標(biāo)管理程序 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準(zhǔn)人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 10 頁 共 38 頁 工 程 類 議 標(biāo) 管 理 程 序議標(biāo)準(zhǔn)備議標(biāo)實施品 控 部相 關(guān) 文 件審 核 / 審 批成 本 部 商 務(wù) 部采 購 項 需 求 部 門審 核 /審 批Y擬 定 經(jīng) 濟 指標(biāo) 、 經(jīng) 濟 條 款組 織 議 標(biāo) 文 件 編制議 標(biāo) 文 件 匯 總整 理審 核 /審 批Y組 織 議 標(biāo) 談 判NY合 同 管 理整 理 議 標(biāo) 材料 ， 歸 檔 備 案