【導讀】合肥土地市場供應分析。合肥房地產市場商品房消化速度。合肥房地產市場住宅價格分析。近四年來，施工面積逐年上漲，房地產市場非?；鸨?。數(shù)據來源于合肥房管局。如圖所示，近五年來合肥住宅商品房均價分別為2020元/㎡、2341元/㎡、2957元/㎡、3189元/㎡、3100元/㎡，增幅分別為％、％、％和％。傳統(tǒng)增幅峰值，最高峰值出現(xiàn)在2020年，由此可見，02至05年合肥房地產市場可謂。05年之后，受宏觀政策影響，房價開始輕微下滑，首次出現(xiàn)了負增長?！霸?平米”，同比增幅為％。幅度只在100元左右，因此06年合肥房價總體穩(wěn)定，變化幅度較小。大萎縮的時候，開發(fā)商也沒有敢輕易降價。因此，從大勢來看，今后。商品房的均價基本會徘徊在3200元/㎡－3300元/㎡之間。場在售樓盤約350個，由此粗估合肥樓盤的日銷售速度為/天；

　　

【正文】 、住宅設計 中管網房地產頻道 59 （ 4）小高層組團的三房設計建議 A、以入戶花園外接花園電梯廳，挑高兩層陽臺為亮點； B、贈送連接陽臺的半室陽光多功能書房為利益點，推雙書房概念； C、 7樓以上做主人套房。即 4045平米，主人寬景凸窗陽光臥室，外接書房，臥室內含衣帽間或步入式儲藏室，加主衛(wèi)； D、部分大戶型可考慮第三廳，即視聽走廊半開放廳，或室外屋頂花園花廳設計，引入早餐廳等國際流行元素； E、一梯兩戶。 （ 5）高層 90110實用三房。 在符合合肥市場一般原則前提下考慮四個戶型利益點： 其一，入戶玄關及客廳陽臺的景觀化； 其二，盡量營建出半室陽光室的贈送面積； 其三，堅持一衛(wèi)，但可以在一衛(wèi)中做衛(wèi)生間和盥洗臺的區(qū)隔； 其四，在死角和暗角盡量做出符合生活習性的大儲藏空間。 中管網房地產頻道 60 （ 6）高層 7090兩室半戶型 其一，盡量營建出半室陽光室的贈送面積，每戶控制在 6米到 8米； 其二，堅持一衛(wèi)，但可以在一衛(wèi)中做衛(wèi)生間和盥洗臺的區(qū)隔。 其三，盡量做出符合生活習性的大儲藏空間。 （ 7）戶型創(chuàng)新 A、建議在小區(qū)整個建筑群落中選擇一棟獨立高層，一棟 18層和 24層組合高層分別考慮做三房 全錯式戶型 ：即入戶玄關和客廳為下錯，睡眠區(qū)和書房為上錯，廚衛(wèi)餐廳為中錯。這樣形成戶內豐富的動線，和個性化風格。雖然成本增加，但在銷售中期推出，凸現(xiàn)本項目的品質，配合樣板展示，可成為整個營銷的一個推動力量，帶動售價自然上升。 B、建議在小區(qū)整個建筑群落中 選擇一棟獨立高層，一棟 18層和 24層組合高層做部分雙拼戶型，一般是 70+55平米雙拼。 雙拼戶型即可獨立銷售也可組合銷售。適合老少居或長短期物業(yè)投資的平衡。為該類戶型在承重墻，可共用寬放陽光走廊，衛(wèi)生間廚房的兼容性上提前考慮周全。并由設計公司和工程方座原設計圖紙及工程圖紙的解圖，配合樣板解構樓書加以推廣。 中管網房地產頻道 61 （ 8）、其他 ?戶內設計細節(jié)處理； ?建議為主婦專門提供高壓節(jié)水水喉，下水道垃圾粉碎裝置，西向房源遮幅式可伸縮百葉窗； ?住宅相關配套； ?建議贈送統(tǒng)一的雙開韓式仿木豪華防盜門。 中管網房地產頻道 62 社區(qū)樓宇公共空間常規(guī)包括單元入戶門廳，候梯廳，電梯內空間，以及每樓層住戶共用公共空間和消防通道。本項目用地的先天限制使得項目容積率較高，很難做出大賣點，促使公共空間的設計顯得格外重要。 建議一： （ 1）、公共空間部分設計概念為輕度假四星級酒店風格； （ 2）、單元入戶門廳外延，做歐式挑檐，挑高，設漫坡和臺階雙向通道。由此損失一些住戶居住空間可對相應戶型做錯式設計，引入 “ 和室 ” 概念； （ 3）、單元門廳玄關做酒店大堂化處理； （ 4）、電梯等候廳按星級酒店標準適當增加建材使用標準，藝術化裝飾，引入名貴花木喬木盆栽； （ 5）、每樓層的公共空間溫馨化； （ 6）、整個社區(qū)在建設之初就全面引進星級酒店 VI應用系統(tǒng)。全面應用中英文指示系統(tǒng)和功能導引。 建議二： 部分高層樓宇增設創(chuàng)意性公共空間，如空中陽光會所，空中花坊。 建議三： 單元門朝向在組團內可對應開門。在組團外如東列高層南列高層應考慮建筑流向的一致，靠小區(qū)南街的沿街建筑單元門不適合向南開。 公共空間設計 中管網房地產頻道 63 在一個空間局限的地塊打造高品質景觀概念，是本項目面臨的極大的挑戰(zhàn)。我們建議遵循如下原則進行景觀規(guī)劃： ◆ 對原駐地景觀資源的合理利用，彰顯項目厚重的人文內涵。 建議將原手表廠院內的優(yōu)質植被，如廣玉蘭等，擇其優(yōu)拍照建檔，移栽到項目東北角高地或西北角洼地。作為名貴老樹觀賞區(qū)。一次性移栽，并在施工中加以保護。該區(qū)將成為項目最有人文特色的休閑棲居地； ◆ 以緩坡高地作為園林景觀的地貌資源，創(chuàng)造主城區(qū)原生態(tài)緩坡漫坡園景； ◆ 在西北半開放小高層組團匠心獨運，設計柔和歐洲田園和中國江南大戶人家庭院文化的園景，以花木扶蘇結合原手表廠遺留的假山，打造出景觀示范區(qū)； ◆ 園區(qū)沿望江路做廣場符號，社區(qū)標志旗和裝飾性廣告立柱將社區(qū)圖騰延伸出去； ◆ 150米長迎賓大道兩側移栽名貴樹木，作出相對獨立的梧桐或香樟大道，此即園區(qū)專屬的魅力大道。 景觀概念設計 中管網房地產頻道 64 ◆ 沿中心會所向東，直到東部紅線為一個景觀帶，先后有旱地噴泉、嬉水廣場、中心組團綠地，東部樹木觀賞林形成一個主景觀帶； ◆ 希望在樓前樓后形成精致的小景觀，體現(xiàn)同樓內公共空間相契合的度假花園酒店風格； ◆ 整個社區(qū)內有功能性休閑景觀小品的合理規(guī)劃。如花池花車，半截籃，兒童嬉沙沙坑，兒童戲水池，秋千架，健身步道； ◆ 南部兩排高層的景觀處理注意樓前小景觀和街區(qū)性的休閑設施搭配，如鐵藝木椅，窗下類似東亞和臺灣風格的原木地坪，富情趣性和觀賞性； ◆ 部分局促相迫的建筑底層架空，面向中心會所的南向樓宇底層架空，增加景觀通透和空間透視效果； ◆ 建筑與景觀充分結合，在南向建筑群列考慮鏤空的空中綠化； ◆ 垂直景觀還包括每戶室外花臺，屋頂退臺花園； ◆ 會所和幼兒園以及商業(yè)景觀化處理：會所可考慮作兩層疊水會所，增加整個小區(qū)的靈動； ◆ 商業(yè)建筑風格景觀化，以廊柱等裝飾符號和統(tǒng)一店招設計體現(xiàn)海派休閑氛圍； ◆ 社區(qū)的燈光系統(tǒng)納入景觀范圍； ◆ 半地下停車場建議作花園停車場的概念，局部天花透景，形成半開放社區(qū)花房。 中管網房地產頻道 65 建議一：合肥首席社區(qū)教育休閑會所 ? 中心會所功能：親子 VIP成長樂園，提供國外流行親子娛樂方式； LIFE情趣體驗，提供為居家女士及老人喜歡的情趣活動，如十字繡，智力玩具及棋牌活動；音樂自助閱覽室；及社區(qū)活動中心等。 ? 中心會所規(guī)模； 1000平米 1200平米 ? 中心會所建筑風格：希望體現(xiàn)創(chuàng)意性，以曲線設計為主，緩解高層建筑的幾何單一性。同社區(qū)其他建筑形成差異性的張力。 建議二：形成廣義的泛會所概念 ? 架空層底層花園設四個不同概念，如梅蘭竹菊或其他的文化意向； ? 多組休閑功能體現(xiàn)養(yǎng)生及情趣修養(yǎng)的泛會所元素 ? 底商統(tǒng)一規(guī)劃出外圍配套功能，體現(xiàn)可參與的泛會所理念。 ? 部分高層樓宇內流物業(yè)管理用房，提供衣食住行，針對老人孩子和年輕人的簡單必要會所服務功能，空間 100150平米足矣。 會所設計 中管網房地產頻道 66 （ 1）建議作半地下停車場，地下停車場車位為總供應量 75%80%； （ 2）地上停車場考慮規(guī)劃三層立體停車場，以減少地面車位對景觀空間的占用；三層估計在 200個車位，后期可改向。雖占用容積率但提升了產品品質，可以在營銷后期在價格空間里平衡； （ 3）半地下停車場分 VIP區(qū)和普通泊車區(qū)， VIP區(qū)為專屬區(qū)； （ 4）停車場出入口景觀化。 停車場設計 中管網房地產頻道 67 （ 1）在不影響小區(qū)整體空間利用前提下盡可能作獨立商業(yè) （ 2）商業(yè)開間 4米，進深 8米，層高 （ 3）商業(yè)業(yè)態(tài)提前設定，定向招商，以滿足色區(qū)商業(yè)品質化配套 （ 4）業(yè)種定位：社區(qū)超市品牌店；品牌音像連鎖店，面包坊，干洗店，美容美發(fā)中心等； （ 5）同時，建議社區(qū)與知名出版社聯(lián)系，于周末提供著名出版社流動車庫活動。 1商業(yè)設計 中管網房地產頻道 68 （ 1）物業(yè)管理用房：規(guī)劃在既經濟又合理的位置，建議在項目東南拐角處，該處形狀不規(guī)則。規(guī)模按規(guī)定執(zhí)行。 （ 2）垃圾臨時中轉站：垃圾的臨時性集中、轉運點的設置要充分考慮到它的環(huán)保性及隱蔽性。 （ 3）教育配套：按規(guī)劃局要求實施，建議建雙語幼兒園。 （ 4）其他基礎配套設施，如配電房、煤氣調壓站、等考慮合理位置設置。 1其他社區(qū)配套設施 中管網房地產頻道 69 （ 1）、服務內容：垃圾分類處理等； （ 2）、物業(yè)管理費用：視具體情況而定； （ 3）、全面引進鑫苑物業(yè)管理模式，并在營銷中全程進行互動體驗。 1社區(qū)服務及物業(yè)管理要點 中管網房地產頻道 70 合肥集中供暖成本在 160200元 /平方米。另外一種方案是隨房贈送壁掛爐，目前合肥市場上此種方式比較通行，成本方面也相對比較低，綜合考慮，建議項目采用第二種方案。 1供暖方式： 中管網房地產頻道 71 目前合肥住宅的智能化建設已經比較先進，多數(shù)小區(qū)都實現(xiàn)了一定程度的智能化。建議實施全面智能化，包括出入口智能化管理、遠程抄表、可視對講、智能化安全監(jiān)控（紅外設防、門禁系統(tǒng)等）停車場智能化以卡通管理等。 1項目智能化建議 中管網房地產頻道 72 謝謝！ 預祝項目圓滿成功！ 君安國際置業(yè) 2020年 12月