【導(dǎo)讀】合肥土地市場(chǎng)供應(yīng)分析。合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房消化速度。合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格分析。近四年來(lái)，施工面積逐年上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨?shù)據(jù)來(lái)源于合肥房管局。如圖所示，近五年來(lái)合肥住宅商品房均價(jià)分別為2020元/㎡、2341元/㎡、2957元/㎡、3189元/㎡、3100元/㎡，增幅分別為％、％、％和％。傳統(tǒng)增幅峰值，最高峰值出現(xiàn)在2020年，由此可見(jiàn)，02至05年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂。05年之后，受宏觀政策影響，房?jī)r(jià)開(kāi)始輕微下滑，首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)?！霸?平米”，同比增幅為％。幅度只在100元左右，因此06年合肥房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，變化幅度較小。大萎縮的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有敢輕易降價(jià)。因此，從大勢(shì)來(lái)看，今后。商品房的均價(jià)基本會(huì)徘徊在3200元/㎡－3300元/㎡之間。場(chǎng)在售樓盤(pán)約350個(gè)，由此粗估合肥樓盤(pán)的日銷(xiāo)售速度為/天；

　　

【正文】 、住宅設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 （ 4）小高層組團(tuán)的三房設(shè)計(jì)建議 A、以入戶(hù)花園外接花園電梯廳，挑高兩層陽(yáng)臺(tái)為亮點(diǎn)； B、贈(zèng)送連接陽(yáng)臺(tái)的半室陽(yáng)光多功能書(shū)房為利益點(diǎn)，推雙書(shū)房概念； C、 7樓以上做主人套房。即 4045平米，主人寬景凸窗陽(yáng)光臥室，外接書(shū)房，臥室內(nèi)含衣帽間或步入式儲(chǔ)藏室，加主衛(wèi)； D、部分大戶(hù)型可考慮第三廳，即視聽(tīng)走廊半開(kāi)放廳，或室外屋頂花園花廳設(shè)計(jì)，引入早餐廳等國(guó)際流行元素； E、一梯兩戶(hù)。 （ 5）高層 90110實(shí)用三房。 在符合合肥市場(chǎng)一般原則前提下考慮四個(gè)戶(hù)型利益點(diǎn)： 其一，入戶(hù)玄關(guān)及客廳陽(yáng)臺(tái)的景觀化； 其二，盡量營(yíng)建出半室陽(yáng)光室的贈(zèng)送面積； 其三，堅(jiān)持一衛(wèi)，但可以在一衛(wèi)中做衛(wèi)生間和盥洗臺(tái)的區(qū)隔； 其四，在死角和暗角盡量做出符合生活習(xí)性的大儲(chǔ)藏空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 60 （ 6）高層 7090兩室半戶(hù)型 其一，盡量營(yíng)建出半室陽(yáng)光室的贈(zèng)送面積，每戶(hù)控制在 6米到 8米； 其二，堅(jiān)持一衛(wèi)，但可以在一衛(wèi)中做衛(wèi)生間和盥洗臺(tái)的區(qū)隔。 其三，盡量做出符合生活習(xí)性的大儲(chǔ)藏空間。 （ 7）戶(hù)型創(chuàng)新 A、建議在小區(qū)整個(gè)建筑群落中選擇一棟獨(dú)立高層，一棟 18層和 24層組合高層分別考慮做三房 全錯(cuò)式戶(hù)型 ：即入戶(hù)玄關(guān)和客廳為下錯(cuò)，睡眠區(qū)和書(shū)房為上錯(cuò)，廚衛(wèi)餐廳為中錯(cuò)。這樣形成戶(hù)內(nèi)豐富的動(dòng)線(xiàn)，和個(gè)性化風(fēng)格。雖然成本增加，但在銷(xiāo)售中期推出，凸現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)，配合樣板展示，可成為整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)推動(dòng)力量，帶動(dòng)售價(jià)自然上升。 B、建議在小區(qū)整個(gè)建筑群落中 選擇一棟獨(dú)立高層，一棟 18層和 24層組合高層做部分雙拼戶(hù)型，一般是 70+55平米雙拼。 雙拼戶(hù)型即可獨(dú)立銷(xiāo)售也可組合銷(xiāo)售。適合老少居或長(zhǎng)短期物業(yè)投資的平衡。為該類(lèi)戶(hù)型在承重墻，可共用寬放陽(yáng)光走廊，衛(wèi)生間廚房的兼容性上提前考慮周全。并由設(shè)計(jì)公司和工程方座原設(shè)計(jì)圖紙及工程圖紙的解圖，配合樣板解構(gòu)樓書(shū)加以推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 （ 8）、其他 ?戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處理； ?建議為主婦專(zhuān)門(mén)提供高壓節(jié)水水喉，下水道垃圾粉碎裝置，西向房源遮幅式可伸縮百葉窗； ?住宅相關(guān)配套； ?建議贈(zèng)送統(tǒng)一的雙開(kāi)韓式仿木豪華防盜門(mén)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 62 社區(qū)樓宇公共空間常規(guī)包括單元入戶(hù)門(mén)廳，候梯廳，電梯內(nèi)空間，以及每樓層住戶(hù)共用公共空間和消防通道。本項(xiàng)目用地的先天限制使得項(xiàng)目容積率較高，很難做出大賣(mài)點(diǎn)，促使公共空間的設(shè)計(jì)顯得格外重要。 建議一： （ 1）、公共空間部分設(shè)計(jì)概念為輕度假四星級(jí)酒店風(fēng)格； （ 2）、單元入戶(hù)門(mén)廳外延，做歐式挑檐，挑高，設(shè)漫坡和臺(tái)階雙向通道。由此損失一些住戶(hù)居住空間可對(duì)相應(yīng)戶(hù)型做錯(cuò)式設(shè)計(jì)，引入 “ 和室 ” 概念； （ 3）、單元門(mén)廳玄關(guān)做酒店大堂化處理； （ 4）、電梯等候廳按星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增加建材使用標(biāo)準(zhǔn)，藝術(shù)化裝飾，引入名貴花木喬木盆栽； （ 5）、每樓層的公共空間溫馨化； （ 6）、整個(gè)社區(qū)在建設(shè)之初就全面引進(jìn)星級(jí)酒店 VI應(yīng)用系統(tǒng)。全面應(yīng)用中英文指示系統(tǒng)和功能導(dǎo)引。 建議二： 部分高層樓宇增設(shè)創(chuàng)意性公共空間，如空中陽(yáng)光會(huì)所，空中花坊。 建議三： 單元門(mén)朝向在組團(tuán)內(nèi)可對(duì)應(yīng)開(kāi)門(mén)。在組團(tuán)外如東列高層南列高層應(yīng)考慮建筑流向的一致，靠小區(qū)南街的沿街建筑單元門(mén)不適合向南開(kāi)。 公共空間設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 63 在一個(gè)空間局限的地塊打造高品質(zhì)景觀概念，是本項(xiàng)目面臨的極大的挑戰(zhàn)。我們建議遵循如下原則進(jìn)行景觀規(guī)劃： ◆ 對(duì)原駐地景觀資源的合理利用，彰顯項(xiàng)目厚重的人文內(nèi)涵。 建議將原手表廠院內(nèi)的優(yōu)質(zhì)植被，如廣玉蘭等，擇其優(yōu)拍照建檔，移栽到項(xiàng)目東北角高地或西北角洼地。作為名貴老樹(shù)觀賞區(qū)。一次性移栽，并在施工中加以保護(hù)。該區(qū)將成為項(xiàng)目最有人文特色的休閑棲居地； ◆ 以緩坡高地作為園林景觀的地貌資源，創(chuàng)造主城區(qū)原生態(tài)緩坡漫坡園景； ◆ 在西北半開(kāi)放小高層組團(tuán)匠心獨(dú)運(yùn)，設(shè)計(jì)柔和歐洲田園和中國(guó)江南大戶(hù)人家庭院文化的園景，以花木扶蘇結(jié)合原手表廠遺留的假山，打造出景觀示范區(qū)； ◆ 園區(qū)沿望江路做廣場(chǎng)符號(hào)，社區(qū)標(biāo)志旗和裝飾性廣告立柱將社區(qū)圖騰延伸出去； ◆ 150米長(zhǎng)迎賓大道兩側(cè)移栽名貴樹(shù)木，作出相對(duì)獨(dú)立的梧桐或香樟大道，此即園區(qū)專(zhuān)屬的魅力大道。 景觀概念設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 ◆ 沿中心會(huì)所向東，直到東部紅線(xiàn)為一個(gè)景觀帶，先后有旱地噴泉、嬉水廣場(chǎng)、中心組團(tuán)綠地，東部樹(shù)木觀賞林形成一個(gè)主景觀帶； ◆ 希望在樓前樓后形成精致的小景觀，體現(xiàn)同樓內(nèi)公共空間相契合的度假花園酒店風(fēng)格； ◆ 整個(gè)社區(qū)內(nèi)有功能性休閑景觀小品的合理規(guī)劃。如花池花車(chē)，半截籃，兒童嬉沙沙坑，兒童戲水池，秋千架，健身步道； ◆ 南部?jī)膳鸥邔拥木坝^處理注意樓前小景觀和街區(qū)性的休閑設(shè)施搭配，如鐵藝木椅，窗下類(lèi)似東亞和臺(tái)灣風(fēng)格的原木地坪，富情趣性和觀賞性； ◆ 部分局促相迫的建筑底層架空，面向中心會(huì)所的南向樓宇底層架空，增加景觀通透和空間透視效果； ◆ 建筑與景觀充分結(jié)合，在南向建筑群列考慮鏤空的空中綠化； ◆ 垂直景觀還包括每戶(hù)室外花臺(tái)，屋頂退臺(tái)花園； ◆ 會(huì)所和幼兒園以及商業(yè)景觀化處理：會(huì)所可考慮作兩層疊水會(huì)所，增加整個(gè)小區(qū)的靈動(dòng)； ◆ 商業(yè)建筑風(fēng)格景觀化，以廊柱等裝飾符號(hào)和統(tǒng)一店招設(shè)計(jì)體現(xiàn)海派休閑氛圍； ◆ 社區(qū)的燈光系統(tǒng)納入景觀范圍； ◆ 半地下停車(chē)場(chǎng)建議作花園停車(chē)場(chǎng)的概念，局部天花透景，形成半開(kāi)放社區(qū)花房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 65 建議一：合肥首席社區(qū)教育休閑會(huì)所 ? 中心會(huì)所功能：親子 VIP成長(zhǎng)樂(lè)園，提供國(guó)外流行親子娛樂(lè)方式； LIFE情趣體驗(yàn)，提供為居家女士及老人喜歡的情趣活動(dòng)，如十字繡，智力玩具及棋牌活動(dòng)；音樂(lè)自助閱覽室；及社區(qū)活動(dòng)中心等。 ? 中心會(huì)所規(guī)模； 1000平米 1200平米 ? 中心會(huì)所建筑風(fēng)格：希望體現(xiàn)創(chuàng)意性，以曲線(xiàn)設(shè)計(jì)為主，緩解高層建筑的幾何單一性。同社區(qū)其他建筑形成差異性的張力。 建議二：形成廣義的泛會(huì)所概念 ? 架空層底層花園設(shè)四個(gè)不同概念，如梅蘭竹菊或其他的文化意向； ? 多組休閑功能體現(xiàn)養(yǎng)生及情趣修養(yǎng)的泛會(huì)所元素 ? 底商統(tǒng)一規(guī)劃出外圍配套功能，體現(xiàn)可參與的泛會(huì)所理念。 ? 部分高層樓宇內(nèi)流物業(yè)管理用房，提供衣食住行，針對(duì)老人孩子和年輕人的簡(jiǎn)單必要會(huì)所服務(wù)功能，空間 100150平米足矣。 會(huì)所設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 66 （ 1）建議作半地下停車(chē)場(chǎng)，地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位為總供應(yīng)量 75%80%； （ 2）地上停車(chē)場(chǎng)考慮規(guī)劃三層立體停車(chē)場(chǎng)，以減少地面車(chē)位對(duì)景觀空間的占用；三層估計(jì)在 200個(gè)車(chē)位，后期可改向。雖占用容積率但提升了產(chǎn)品品質(zhì)，可以在營(yíng)銷(xiāo)后期在價(jià)格空間里平衡； （ 3）半地下停車(chē)場(chǎng)分 VIP區(qū)和普通泊車(chē)區(qū)， VIP區(qū)為專(zhuān)屬區(qū)； （ 4）停車(chē)場(chǎng)出入口景觀化。 停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 67 （ 1）在不影響小區(qū)整體空間利用前提下盡可能作獨(dú)立商業(yè) （ 2）商業(yè)開(kāi)間 4米，進(jìn)深 8米，層高 （ 3）商業(yè)業(yè)態(tài)提前設(shè)定，定向招商，以滿(mǎn)足色區(qū)商業(yè)品質(zhì)化配套 （ 4）業(yè)種定位：社區(qū)超市品牌店；品牌音像連鎖店，面包坊，干洗店，美容美發(fā)中心等； （ 5）同時(shí)，建議社區(qū)與知名出版社聯(lián)系，于周末提供著名出版社流動(dòng)車(chē)庫(kù)活動(dòng)。 1商業(yè)設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 68 （ 1）物業(yè)管理用房：規(guī)劃在既經(jīng)濟(jì)又合理的位置，建議在項(xiàng)目東南拐角處，該處形狀不規(guī)則。規(guī)模按規(guī)定執(zhí)行。 （ 2）垃圾臨時(shí)中轉(zhuǎn)站：垃圾的臨時(shí)性集中、轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置要充分考慮到它的環(huán)保性及隱蔽性。 （ 3）教育配套：按規(guī)劃局要求實(shí)施，建議建雙語(yǔ)幼兒園。 （ 4）其他基礎(chǔ)配套設(shè)施，如配電房、煤氣調(diào)壓站、等考慮合理位置設(shè)置。 1其他社區(qū)配套設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 69 （ 1）、服務(wù)內(nèi)容：垃圾分類(lèi)處理等； （ 2）、物業(yè)管理費(fèi)用：視具體情況而定； （ 3）、全面引進(jìn)鑫苑物業(yè)管理模式，并在營(yíng)銷(xiāo)中全程進(jìn)行互動(dòng)體驗(yàn)。 1社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 70 合肥集中供暖成本在 160200元 /平方米。另外一種方案是隨房贈(zèng)送壁掛爐，目前合肥市場(chǎng)上此種方式比較通行，成本方面也相對(duì)比較低，綜合考慮，建議項(xiàng)目采用第二種方案。 1供暖方式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 71 目前合肥住宅的智能化建設(shè)已經(jīng)比較先進(jìn)，多數(shù)小區(qū)都實(shí)現(xiàn)了一定程度的智能化。建議實(shí)施全面智能化，包括出入口智能化管理、遠(yuǎn)程抄表、可視對(duì)講、智能化安全監(jiān)控（紅外設(shè)防、門(mén)禁系統(tǒng)等）停車(chē)場(chǎng)智能化以卡通管理等。 1項(xiàng)目智能化建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 72 謝謝！ 預(yù)祝項(xiàng)目圓滿(mǎn)成功！ 君安國(guó)際置業(yè) 2020年 12月