【正文】 四、形象定位 六、價格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 一、 市場定位 合肥 主城區(qū) 首席 原生態(tài) 共生主義 樣板街區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 主城區(qū)： 指項目地塊所在城市成熟居住區(qū)域，地段尊貴，為主流階層聚居地； 首席： 項目面市后的市場地位堪居區(qū)域首席； 原生態(tài)： 項目規(guī)劃在環(huán)境營建上的最大特點，保留了原駐地及手表廠大院的一些植被和人文符號； 共生主義： 多元化產(chǎn)品的融合；傳統(tǒng)和創(chuàng)新的融合；自然和人文的融合；私密和開放的融合；繁華和恬靜的融合；品質(zhì)和品味的融合；視界和心境的融合；南方街區(qū)氣韻和北方品牌的剛朗的融合；開發(fā)商與業(yè)主實現(xiàn)共贏； 說明： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 滿足城市中等收入人群成熟居住需求的 中高檔次樓盤 ? 物業(yè)均好性、和諧性占區(qū)域及合肥市場領(lǐng)先水平； ? 建筑及居住景觀和配套的綜合性價比指數(shù)據(jù)城市開發(fā)項目領(lǐng)先水平； ? 以物業(yè)管理為核心的增值服務(wù)居城市引領(lǐng)地位； ? 社區(qū)私密化，布局街區(qū)化，建筑新古典主義和簡約主義結(jié)合，環(huán)境 實用主義溫情路線；功能貼近生活，配套深具人文關(guān)懷。 銷售均價 小高層 4100元 /㎡ 左右 相關(guān)指標 綠化率 ％，車位配比 100 ％。 優(yōu)勢 馬鞍山路的發(fā)展前景，濱湖新區(qū)規(guī)劃的帶動，社區(qū)品質(zhì) 劣勢 臨主干道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 個案 6 秀水花園 個案擇選理由： 規(guī)模較近，望江路一線 樓盤地址 合肥市望江路與石臺路 交口的東北側(cè) 開發(fā)商 合肥市裕邦房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 項目規(guī)模 104542㎡ ，建筑面積 159220㎡ ，總居住戶數(shù) 1211戶 銷售均價 均價 3400元 /㎡ 左右 相關(guān)指標 建筑密度： %容積率：，綠化率： 40% 建筑形態(tài) 多層、高層 目前銷售進度 80％以上 戶型規(guī)劃 戶型面積 60— 140㎡ ，主力戶型 3/2/2 優(yōu)勢 社區(qū)景觀，蜀山區(qū)居住環(huán)境，教育配套 劣勢 入市時期的價格和相比競爭樓盤無突出賣點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 個案 7 綠城 社區(qū)配套 社區(qū)雙語幼兒園，獨立泳池，網(wǎng)球場，豪華會所，社區(qū)中央庭院，波登自然生 態(tài)島。 目前銷售進度 一期已基本銷售完畢， 二期 70％左右?？倯魯?shù)： 1088 銷售均價 多層均價 3700元 /平米，小高 層均價 3800元 /平米。 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層，部分商業(yè) 戶型規(guī)劃 60－ 70平米挑高戶型（兩棟高層）；小高層住宅以 136－ 139㎡ 三房和 108－ 110㎡ 兩房為主；水岸花園洋房面 141 社區(qū)配套 2萬平米大型商業(yè)、總長約 800m的商業(yè)風(fēng)情街、沃爾瑪旗艦店，兩個景觀廣場 及周邊休閑空間、會所、幼兒園，大型人工湖，城市雙供暖 廣告主線 城市新高度，生活新高度； 30萬平方米國際級湖濱悠閑生活社區(qū) 優(yōu)勢 規(guī)模較大，強大的推廣力度，社區(qū)品質(zhì)，良好的內(nèi)外部配套； 劣勢 樓間距較小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 個案 5 柏林春天 個案擇選理由： 樓盤品質(zhì)較高，規(guī)模略大于項目但可比性較強 樓盤地址 馬鞍山路與望江東路交叉 口西南側(cè) 開發(fā)商 香港力高集團 銷售均價 一期起價 3100元 /平米，均價 3300元 /平米 建筑形態(tài) 一期規(guī)多層和小高層住宅，二期高層小戶型商住公寓與大型底層商業(yè)街 目前銷售進度 一期基本銷售完畢，二期年內(nèi)開盤 戶型規(guī)劃 主力戶型 105平米， 127平米 社區(qū)配套 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街 廣告主線 自在好生活 優(yōu)勢 多層產(chǎn)品的稀缺性，良好的商業(yè)配套和區(qū)位； 劣勢 戶型和價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 個案 4 安高 社區(qū)配套 紅外線周界報警系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；背景音樂系統(tǒng) 廣告主線 市中心的園林住宅 優(yōu)勢 良好的社區(qū)景觀和地段 劣勢 社區(qū)氛圍不夠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 個案 3 國元 社區(qū)配套 16000平米購物廣場－華潤蘇果， 音樂主題會所（ 1300平米左右，三層樓） 廣告主線 合肥首席音樂人文社區(qū)； 音樂主題園林，愜意棲息環(huán)境 優(yōu)勢 良好的生活配套和區(qū)位優(yōu)勢； 劣勢 單價較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 個案 2 春暉 銷售均價 3800－ 3900左右 建筑形態(tài) 八棟樓， 5棟 18層， 2棟 24 層，均為住宅，還有一棟聯(lián) 體樓， 11層辦公樓和 18層公 寓樓， 2層裙樓大型超市。 天下錦城競爭樓盤分布示意圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 個案 1 恒生 望湖苑眾力 名都花園春暉 百合公寓秀水花園柏林春天安高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 項目直接競爭樓盤 ? 競爭樓盤示意圖 ? 競爭樓盤基本信息 ? 競爭樓盤分析 ? 競爭戶型分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 恒生 但三房戶型在 07年仍會占據(jù)主體的地位。天下錦城）。名都花園 小高 合計 07年項目周邊各競爭板塊總供應(yīng)量將達到方 ，供應(yīng)量較大。國際城 高層 黃山路板塊 創(chuàng)景花園 13 13 高層 南七板塊 眾力 海頓公館 15 高層 柏林春天 高層 萬振 天下錦城 60 15 多層 /小高 /高 包河城市花園 23 10 多層 /小高 /高 馬鞍山路板塊 瑞港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 07年市場預(yù)期供應(yīng)量 競爭板塊 項目名稱 總存量（萬方） 預(yù)計 07年供應(yīng)量（萬方） 物業(yè)形態(tài) 蜀山區(qū)邊緣板塊 綠城百合公寓 10 小高 /高 安高 新時代 11 小高、高層 菲華地產(chǎn) 馬鞍山花園 20 小高、高層 碧湖云溪二期 20 別墅、小高、高層 泰峰地產(chǎn) 南七板塊 眾力 名都花園 9 6 2020年 8月 3300 90% 合計 372 235 3688 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 市場潛在供應(yīng)量分析： 競爭板塊 項目名稱 總規(guī)模（總建面） 產(chǎn)品類型 開發(fā)商 南二環(huán)板塊 廣廈 田逸苑 5 5 2020年 1月 3500 80% 1 徽商 競爭板塊 項目名稱 總規(guī)模 已投放量 開盤時間 銷售均價 銷售率 總存量 黃山路板塊 仕嘉名苑 3 3 2020年 5月 3500 50% 創(chuàng)景花園 19 10 2020年 4月 3900 60% 13 黃金廣場 10 10 2020年初 4300 80% 2 南七板塊 恒生 逍遙苑四期 30 25 06年 1月 3700 80％ 10 多層、小高、高 金地 新城邦 20 12 05年上半年 3300 75％ 11 小高、高 丹青花園 11 11 04年 3400 60％ 別墅、小高、高 國際花都 70 70 五期 06年上半年 3800 90％ 7 多層、小高、高 馬鞍山路 板塊 綠地 城市天地 30 10 06年 7月 3800 55％ 多層花園洋房、挑高公寓、小高、高 綠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 三、項目競爭性分析 ? 在售樓盤存量分析 ? 市場潛在供應(yīng)量分析 ? 07年市場預(yù)期供應(yīng)量 ? 未來區(qū)域存量商品房形態(tài) ? 區(qū)域內(nèi)直接競爭對手分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 本案 馬 鞍 山 路 合作化路 金 寨 路 東 流 路 （南二環(huán)） 黃 山 路 南二環(huán)板塊 蜀山區(qū)邊緣板塊 黃山路板塊 馬 鞍 山 板 塊 南七板塊 項目競爭格局圖 項目在大競爭格局下將會遭遇來自以上五大區(qū)域的競爭與客戶分流，詳細競爭態(tài)勢以下將一一分述。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19 合肥樓市各區(qū)域日銷售套數(shù)： 152119 90510152025經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū) 政務(wù)區(qū) 包河區(qū) 高新區(qū)銷售套數(shù)上，蜀山、新站二區(qū)由于市場基數(shù)較大，樓盤眾多，消費者對于區(qū)域的認可度增加，銷售速度在日均 20套左右，高新區(qū)由于基數(shù)小，日銷售 ，而包河區(qū)區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，日銷售 ，銷售速度在合肥樓市中也處于前列，但整體而言，日市場銷售量仍有限，樓盤的開發(fā)壓力較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 二、合肥市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析： ? 合肥市各區(qū)域投放與銷售情況 ? 合肥各區(qū)域樓盤銷售速度 ? 合肥樓市各區(qū)域日銷售套數(shù) ? 小結(jié)