【正文】 值； 價格構成中含采暖設施贈送，每戶戶均 5000元； 價格構成中含階段性贈送，如一年物管費； 價格構成中含亞教育社區(qū)的概念促銷費用，如針對性在教師節(jié)護士節(jié)等節(jié)日贈送電腦等。 六、價格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 PART 物業(yè)發(fā)展建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 項目物業(yè)發(fā)展建議 二、產(chǎn)品建筑規(guī)劃建議 一、開發(fā)模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 根據(jù)甲方意見，整體物業(yè)一次性開發(fā)；開發(fā)周期為 23個月。 一、開發(fā)模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 二、產(chǎn)品建筑規(guī)劃建議 建筑布局建議 建筑形式及建筑風格 建筑外立面 交通組織 戶型配比 住宅設計 公共空間 景觀概念 會所 停車場 1商業(yè) 1其他 1社區(qū)服務及物業(yè)管理要點 1供暖方式 1社區(qū)智能化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 （ 1）小區(qū)主體為 18層社區(qū)。 ?獨立會所放在小區(qū)中部偏南；幼兒中心放在小區(qū)西部和西南角建筑結合，獨立開口。 （ 3）建筑朝向：小高層建議為正南北朝向； 18層和 24層組和建筑部分建議做 145度扇形，采光景迎東南面。 建筑布局建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 （ 1）整個小區(qū)的建筑形式為相互獨立又相互融合的混合式建筑群落， 11層小高層，18層獨立高層， 18和 24層組合式建筑有規(guī)律地錯落分布。 （ 3） 11層小高層主要是坡屋頂、景觀陽臺、豐富的窗型變化，底層建材的檔次較高。這兩部分建筑在外立面重色面板的應用上、底層局部架空花園的處理上、高空樓體鏤空花園的應用上體現(xiàn)出不同的個性。 △ 采用暖色明亮的亞光裝飾面板與涂料基調(diào)結合。既相互呼應又有所區(qū)隔。 △ 外立面講究功能面板的遮擋設計。 △ 可對陽臺和裝飾面板 運用 創(chuàng)意性手法，模糊真實樓層數(shù)；達到視覺上降低樓梯高度和建筑壓迫感的作用。 △ 地面兩層其中一層半的外立面處理成星級酒店風格，建材應用部分石材或仿石材。以緩解社區(qū)沒有沿街形象面及對外交通資源不足的先天缺陷； ■ 主入口設置在小區(qū)北入口，同時將地下車庫入口放在北區(qū)偏東。漫步小徑；樓間、單元間花園小徑錯落有序，高低緩坡起伏； ■ 部分地面車位處理成景觀概念，如鑫苑名家的新加坡風帆設計； ■ 小區(qū)南入口處理得盡可能隱蔽，為人行出入口； ■ 以會所為中心的放射狀交通組織通向各組團，各樓各單元； ■ 在整個交通系統(tǒng)中，設置抽象符號的旱橋，強化交通節(jié)點。 交通組織設計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 57 戶型配比 戶型 面積段 （平米） 面積比例 （占住宅） 套數(shù) 估計 總建筑面積 1/1/1（ 1） 5065 5% 112 6750 2/1/1（ 2） 7080 25% 450 33750 3/1/1 8590 40% 617 54000 3/2/1 100110 8% 102 10800 3/2/2 110120 12% 140 16200 3/2/2 120130 10% 108 13500 總計 100% 1529 135000 說明 : （ 1）號戶型超過 60平方米的可適當考慮作小兩室一廳； 雙拼戶型主要考慮運用（ 1）、（ 2）號戶型進行拼接，面積控制在 130平方米以下； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 （ 1）、本項目住宅有如下品類： ? 中產(chǎn)階級寬放兩房、經(jīng)典三房： 110130平米之間； ? 殷實人家實用三房、時尚兩居： 75100平米之間； ? 三口之家如意小兩房，溫馨二人居： 5575平米之間； ? 省城主流階層生活樣板空間 本項目樓王：面積從 75跨 170平米。 （ 3）、住宅設計本地風水原則 住宅設計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 （ 4）小高層組團的三房設計建議 A、以入戶花園外接花園電梯廳，挑高兩層陽臺為亮點； B、贈送連接陽臺的半室陽光多功能書房為利益點，推雙書房概念； C、 7樓以上做主人套房。 （ 5）高層 90110實用三房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 60 （ 6）高層 7090兩室半戶型 其一，盡量營建出半室陽光室的贈送面積，每戶控制在 6米到 8米； 其二，堅持一衛(wèi)，但可以在一衛(wèi)中做衛(wèi)生間和盥洗臺的區(qū)隔。 （ 7）戶型創(chuàng)新 A、建議在小區(qū)整個建筑群落中選擇一棟獨立高層，一棟 18層和 24層組合高層分別考慮做三房 全錯式戶型 ：即入戶玄關和客廳為下錯，睡眠區(qū)和書房為上錯，廚衛(wèi)餐廳為中錯。雖然成本增加，但在銷售中期推出，凸現(xiàn)本項目的品質(zhì)，配合樣板展示，可成為整個營銷的一個推動力量，帶動售價自然上升。 雙拼戶型即可獨立銷售也可組合銷售。為該類戶型在承重墻，可共用寬放陽光走廊，衛(wèi)生間廚房的兼容性上提前考慮周全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 （ 8）、其他 ?戶內(nèi)設計細節(jié)處理； ?建議為主婦專門提供高壓節(jié)水水喉，下水道垃圾粉碎裝置，西向房源遮幅式可伸縮百葉窗； ?住宅相關配套； ?建議贈送統(tǒng)一的雙開韓式仿木豪華防盜門。本項目用地的先天限制使得項目容積率較高，很難做出大賣點，促使公共空間的設計顯得格外重要。由此損失一些住戶居住空間可對相應戶型做錯式設計，引入 “ 和室 ” 概念； （ 3）、單元門廳玄關做酒店大堂化處理； （ 4）、電梯等候廳按星級酒店標準適當增加建材使用標準，藝術化裝飾，引入名貴花木喬木盆栽； （ 5）、每樓層的公共空間溫馨化； （ 6）、整個社區(qū)在建設之初就全面引進星級酒店 VI應用系統(tǒng)。 建議二： 部分高層樓宇增設創(chuàng)意性公共空間，如空中陽光會所，空中花坊。在組團外如東列高層南列高層應考慮建筑流向的一致，靠小區(qū)南街的沿街建筑單元門不適合向南開。我們建議遵循如下原則進行景觀規(guī)劃： ◆ 對原駐地景觀資源的合理利用，彰顯項目厚重的人文內(nèi)涵。作為名貴老樹觀賞區(qū)。該區(qū)將成為項目最有人文特色的休閑棲居地； ◆ 以緩坡高地作為園林景觀的地貌資源，創(chuàng)造主城區(qū)原生態(tài)緩坡漫坡園景； ◆ 在西北半開放小高層組團匠心獨運，設計柔和歐洲田園和中國江南大戶人家庭院文化的園景，以花木扶蘇結合原手表廠遺留的假山，打造出景觀示范區(qū)； ◆ 園區(qū)沿望江路做廣場符號，社區(qū)標志旗和裝飾性廣告立柱將社區(qū)圖騰延伸出去； ◆ 150米長迎賓大道兩側移栽名貴樹木，作出相對獨立的梧桐或香樟大道，此即園區(qū)專屬的魅力大道。如花池花車，半截籃，兒童嬉沙沙坑，兒童戲水池，秋千架，健身步道； ◆ 南部兩排高層的景觀處理注意樓前小景觀和街區(qū)性的休閑設施搭配，如鐵藝木椅，窗下類似東亞和臺灣風格的原木地坪，富情趣性和觀賞性； ◆ 部分局促相迫的建筑底層架空，面向中心會所的南向樓宇底層架空，增加景觀通透和空間透視效果； ◆ 建筑與景觀充分結合，在南向建筑群列考慮鏤空的空中綠化； ◆ 垂直景觀還包括每戶室外花臺，屋頂退臺花園； ◆ 會所和幼兒園以及商業(yè)景觀化處理：會所可考慮作兩層疊水會所，增加整個小區(qū)的靈動； ◆ 商業(yè)建筑風格景觀化，以廊柱等裝飾符號和統(tǒng)一店招設計體現(xiàn)海派休閑氛圍； ◆ 社區(qū)的燈光系統(tǒng)納入景觀范圍； ◆ 半地下停車場建議作花園停車場的概念，局部天花透景，形成半開放社區(qū)花房。 ? 中心會所規(guī)模； 1000平米 1200平米 ? 中心會所建筑風格：希望體現(xiàn)創(chuàng)意性，以曲線設計為主，緩解高層建筑的幾何單一性。 建議二：形成廣義的泛會所概念 ? 架空層底層花園設四個不同概念，如梅蘭竹菊或其他的文化意向； ? 多組休閑功能體現(xiàn)養(yǎng)生及情趣修養(yǎng)的泛會所元素 ? 底商統(tǒng)一規(guī)劃出外圍配套功能，體現(xiàn)可參與的泛會所理念。 會所設計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 66 （ 1）建議作半地下停車場，地下停車場車位為總供應量 75%80%； （ 2）地上停車場考慮規(guī)劃三層立體停車場，以減少地面車位對景觀空間的占用；三層估計在 200個車位，后期可改向。 停車場設計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 67 （ 1）在不影響小區(qū)整體空間利用前提下盡可能作獨立商業(yè) （ 2）商業(yè)開間 4米，進深 8米，層高 （ 3）商業(yè)業(yè)態(tài)提前設定，定向招商，以滿足色區(qū)商業(yè)品質(zhì)化配套 （ 4）業(yè)種定位：社區(qū)超市品牌店；品牌音像連鎖店，面包坊，干洗店，美容美發(fā)中心等； （ 5）同時，建議社區(qū)與知名出版社聯(lián)系，于周末提供著名出版社流動車庫活動。規(guī)模按規(guī)定執(zhí)行。 （ 3）教育配套：按規(guī)劃局要求實施，建議建雙語幼兒園。 1其他社區(qū)配套設施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 69 （ 1）、服務內(nèi)容：垃圾分類處理等； （ 2）、物業(yè)管理費用：視具體情況而定； （ 3）、全面引進鑫苑物業(yè)管理模式，并在營銷中全程進行互動體驗。另外一種方案是隨房贈送壁掛爐，目前合肥市場上此種方式比較通行，成本方面也相對比較低，綜合考慮，建議項目采用第二種方案。建議實施全面智能化，包括出入口智能化管理、遠程抄表、可視對講、智能化安全監(jiān)控（紅外設防、門禁系統(tǒng)等）停車場智能化以卡通管理等