【正文】 值； 價(jià)格構(gòu)成中含采暖設(shè)施贈(zèng)送，每戶戶均 5000元； 價(jià)格構(gòu)成中含階段性贈(zèng)送，如一年物管費(fèi)； 價(jià)格構(gòu)成中含亞教育社區(qū)的概念促銷費(fèi)用，如針對(duì)性在教師節(jié)護(hù)士節(jié)等節(jié)日贈(zèng)送電腦等。 六、價(jià)格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 PART 物業(yè)發(fā)展建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 二、產(chǎn)品建筑規(guī)劃建議 一、開(kāi)發(fā)模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 根據(jù)甲方意見(jiàn)，整體物業(yè)一次性開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)周期為 23個(gè)月。 一、開(kāi)發(fā)模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 二、產(chǎn)品建筑規(guī)劃建議 建筑布局建議 建筑形式及建筑風(fēng)格 建筑外立面 交通組織 戶型配比 住宅設(shè)計(jì) 公共空間 景觀概念 會(huì)所 停車場(chǎng) 1商業(yè) 1其他 1社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn) 1供暖方式 1社區(qū)智能化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 （ 1）小區(qū)主體為 18層社區(qū)。 ?獨(dú)立會(huì)所放在小區(qū)中部偏南；幼兒中心放在小區(qū)西部和西南角建筑結(jié)合，獨(dú)立開(kāi)口。 （ 3）建筑朝向：小高層建議為正南北朝向； 18層和 24層組和建筑部分建議做 145度扇形，采光景迎東南面。 建筑布局建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 （ 1）整個(gè)小區(qū)的建筑形式為相互獨(dú)立又相互融合的混合式建筑群落， 11層小高層，18層獨(dú)立高層， 18和 24層組合式建筑有規(guī)律地錯(cuò)落分布。 （ 3） 11層小高層主要是坡屋頂、景觀陽(yáng)臺(tái)、豐富的窗型變化，底層建材的檔次較高。這兩部分建筑在外立面重色面板的應(yīng)用上、底層局部架空花園的處理上、高空樓體鏤空花園的應(yīng)用上體現(xiàn)出不同的個(gè)性。 △ 采用暖色明亮的亞光裝飾面板與涂料基調(diào)結(jié)合。既相互呼應(yīng)又有所區(qū)隔。 △ 外立面講究功能面板的遮擋設(shè)計(jì)。 △ 可對(duì)陽(yáng)臺(tái)和裝飾面板 運(yùn)用 創(chuàng)意性手法，模糊真實(shí)樓層數(shù)；達(dá)到視覺(jué)上降低樓梯高度和建筑壓迫感的作用。 △ 地面兩層其中一層半的外立面處理成星級(jí)酒店風(fēng)格，建材應(yīng)用部分石材或仿石材。以緩解社區(qū)沒(méi)有沿街形象面及對(duì)外交通資源不足的先天缺陷； ■ 主入口設(shè)置在小區(qū)北入口，同時(shí)將地下車庫(kù)入口放在北區(qū)偏東。漫步小徑；樓間、單元間花園小徑錯(cuò)落有序，高低緩坡起伏； ■ 部分地面車位處理成景觀概念，如鑫苑名家的新加坡風(fēng)帆設(shè)計(jì)； ■ 小區(qū)南入口處理得盡可能隱蔽，為人行出入口； ■ 以會(huì)所為中心的放射狀交通組織通向各組團(tuán)，各樓各單元； ■ 在整個(gè)交通系統(tǒng)中，設(shè)置抽象符號(hào)的旱橋，強(qiáng)化交通節(jié)點(diǎn)。 交通組織設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 57 戶型配比 戶型 面積段 （平米） 面積比例 （占住宅） 套數(shù) 估計(jì) 總建筑面積 1/1/1（ 1） 5065 5% 112 6750 2/1/1（ 2） 7080 25% 450 33750 3/1/1 8590 40% 617 54000 3/2/1 100110 8% 102 10800 3/2/2 110120 12% 140 16200 3/2/2 120130 10% 108 13500 總計(jì) 100% 1529 135000 說(shuō)明 : （ 1）號(hào)戶型超過(guò) 60平方米的可適當(dāng)考慮作小兩室一廳； 雙拼戶型主要考慮運(yùn)用（ 1）、（ 2）號(hào)戶型進(jìn)行拼接，面積控制在 130平方米以下； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 （ 1）、本項(xiàng)目住宅有如下品類： ? 中產(chǎn)階級(jí)寬放兩房、經(jīng)典三房： 110130平米之間； ? 殷實(shí)人家實(shí)用三房、時(shí)尚兩居： 75100平米之間； ? 三口之家如意小兩房，溫馨二人居： 5575平米之間； ? 省城主流階層生活樣板空間 本項(xiàng)目樓王：面積從 75跨 170平米。 （ 3）、住宅設(shè)計(jì)本地風(fēng)水原則 住宅設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 （ 4）小高層組團(tuán)的三房設(shè)計(jì)建議 A、以入戶花園外接花園電梯廳，挑高兩層陽(yáng)臺(tái)為亮點(diǎn)； B、贈(zèng)送連接陽(yáng)臺(tái)的半室陽(yáng)光多功能書(shū)房為利益點(diǎn)，推雙書(shū)房概念； C、 7樓以上做主人套房。 （ 5）高層 90110實(shí)用三房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 60 （ 6）高層 7090兩室半戶型 其一，盡量營(yíng)建出半室陽(yáng)光室的贈(zèng)送面積，每戶控制在 6米到 8米； 其二，堅(jiān)持一衛(wèi)，但可以在一衛(wèi)中做衛(wèi)生間和盥洗臺(tái)的區(qū)隔。 （ 7）戶型創(chuàng)新 A、建議在小區(qū)整個(gè)建筑群落中選擇一棟獨(dú)立高層，一棟 18層和 24層組合高層分別考慮做三房 全錯(cuò)式戶型 ：即入戶玄關(guān)和客廳為下錯(cuò)，睡眠區(qū)和書(shū)房為上錯(cuò)，廚衛(wèi)餐廳為中錯(cuò)。雖然成本增加，但在銷售中期推出，凸現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)，配合樣板展示，可成為整個(gè)營(yíng)銷的一個(gè)推動(dòng)力量，帶動(dòng)售價(jià)自然上升。 雙拼戶型即可獨(dú)立銷售也可組合銷售。為該類戶型在承重墻，可共用寬放陽(yáng)光走廊，衛(wèi)生間廚房的兼容性上提前考慮周全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 （ 8）、其他 ?戶內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處理； ?建議為主婦專門提供高壓節(jié)水水喉，下水道垃圾粉碎裝置，西向房源遮幅式可伸縮百葉窗； ?住宅相關(guān)配套； ?建議贈(zèng)送統(tǒng)一的雙開(kāi)韓式仿木豪華防盜門。本項(xiàng)目用地的先天限制使得項(xiàng)目容積率較高，很難做出大賣點(diǎn)，促使公共空間的設(shè)計(jì)顯得格外重要。由此損失一些住戶居住空間可對(duì)相應(yīng)戶型做錯(cuò)式設(shè)計(jì)，引入 “ 和室 ” 概念； （ 3）、單元門廳玄關(guān)做酒店大堂化處理； （ 4）、電梯等候廳按星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增加建材使用標(biāo)準(zhǔn)，藝術(shù)化裝飾，引入名貴花木喬木盆栽； （ 5）、每樓層的公共空間溫馨化； （ 6）、整個(gè)社區(qū)在建設(shè)之初就全面引進(jìn)星級(jí)酒店 VI應(yīng)用系統(tǒng)。 建議二： 部分高層樓宇增設(shè)創(chuàng)意性公共空間，如空中陽(yáng)光會(huì)所，空中花坊。在組團(tuán)外如東列高層南列高層應(yīng)考慮建筑流向的一致，靠小區(qū)南街的沿街建筑單元門不適合向南開(kāi)。我們建議遵循如下原則進(jìn)行景觀規(guī)劃： ◆ 對(duì)原駐地景觀資源的合理利用，彰顯項(xiàng)目厚重的人文內(nèi)涵。作為名貴老樹(shù)觀賞區(qū)。該區(qū)將成為項(xiàng)目最有人文特色的休閑棲居地； ◆ 以緩坡高地作為園林景觀的地貌資源，創(chuàng)造主城區(qū)原生態(tài)緩坡漫坡園景； ◆ 在西北半開(kāi)放小高層組團(tuán)匠心獨(dú)運(yùn)，設(shè)計(jì)柔和歐洲田園和中國(guó)江南大戶人家庭院文化的園景，以花木扶蘇結(jié)合原手表廠遺留的假山，打造出景觀示范區(qū)； ◆ 園區(qū)沿望江路做廣場(chǎng)符號(hào)，社區(qū)標(biāo)志旗和裝飾性廣告立柱將社區(qū)圖騰延伸出去； ◆ 150米長(zhǎng)迎賓大道兩側(cè)移栽名貴樹(shù)木，作出相對(duì)獨(dú)立的梧桐或香樟大道，此即園區(qū)專屬的魅力大道。如花池花車，半截籃，兒童嬉沙沙坑，兒童戲水池，秋千架，健身步道； ◆ 南部?jī)膳鸥邔拥木坝^處理注意樓前小景觀和街區(qū)性的休閑設(shè)施搭配，如鐵藝木椅，窗下類似東亞和臺(tái)灣風(fēng)格的原木地坪，富情趣性和觀賞性； ◆ 部分局促相迫的建筑底層架空，面向中心會(huì)所的南向樓宇底層架空，增加景觀通透和空間透視效果； ◆ 建筑與景觀充分結(jié)合，在南向建筑群列考慮鏤空的空中綠化； ◆ 垂直景觀還包括每戶室外花臺(tái)，屋頂退臺(tái)花園； ◆ 會(huì)所和幼兒園以及商業(yè)景觀化處理：會(huì)所可考慮作兩層疊水會(huì)所，增加整個(gè)小區(qū)的靈動(dòng)； ◆ 商業(yè)建筑風(fēng)格景觀化，以廊柱等裝飾符號(hào)和統(tǒng)一店招設(shè)計(jì)體現(xiàn)海派休閑氛圍； ◆ 社區(qū)的燈光系統(tǒng)納入景觀范圍； ◆ 半地下停車場(chǎng)建議作花園停車場(chǎng)的概念，局部天花透景，形成半開(kāi)放社區(qū)花房。 ? 中心會(huì)所規(guī)模； 1000平米 1200平米 ? 中心會(huì)所建筑風(fēng)格：希望體現(xiàn)創(chuàng)意性，以曲線設(shè)計(jì)為主，緩解高層建筑的幾何單一性。 建議二：形成廣義的泛會(huì)所概念 ? 架空層底層花園設(shè)四個(gè)不同概念，如梅蘭竹菊或其他的文化意向； ? 多組休閑功能體現(xiàn)養(yǎng)生及情趣修養(yǎng)的泛會(huì)所元素 ? 底商統(tǒng)一規(guī)劃出外圍配套功能，體現(xiàn)可參與的泛會(huì)所理念。 會(huì)所設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 66 （ 1）建議作半地下停車場(chǎng)，地下停車場(chǎng)車位為總供應(yīng)量 75%80%； （ 2）地上停車場(chǎng)考慮規(guī)劃三層立體停車場(chǎng)，以減少地面車位對(duì)景觀空間的占用；三層估計(jì)在 200個(gè)車位，后期可改向。 停車場(chǎng)設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 67 （ 1）在不影響小區(qū)整體空間利用前提下盡可能作獨(dú)立商業(yè) （ 2）商業(yè)開(kāi)間 4米，進(jìn)深 8米，層高 （ 3）商業(yè)業(yè)態(tài)提前設(shè)定，定向招商，以滿足色區(qū)商業(yè)品質(zhì)化配套 （ 4）業(yè)種定位：社區(qū)超市品牌店；品牌音像連鎖店，面包坊，干洗店，美容美發(fā)中心等； （ 5）同時(shí)，建議社區(qū)與知名出版社聯(lián)系，于周末提供著名出版社流動(dòng)車庫(kù)活動(dòng)。規(guī)模按規(guī)定執(zhí)行。 （ 3）教育配套：按規(guī)劃局要求實(shí)施，建議建雙語(yǔ)幼兒園。 1其他社區(qū)配套設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 69 （ 1）、服務(wù)內(nèi)容：垃圾分類處理等； （ 2）、物業(yè)管理費(fèi)用：視具體情況而定； （ 3）、全面引進(jìn)鑫苑物業(yè)管理模式，并在營(yíng)銷中全程進(jìn)行互動(dòng)體驗(yàn)。另外一種方案是隨房贈(zèng)送壁掛爐，目前合肥市場(chǎng)上此種方式比較通行，成本方面也相對(duì)比較低，綜合考慮，建議項(xiàng)目采用第二種方案。建議實(shí)施全面智能化，包括出入口智能化管理、遠(yuǎn)程抄表、可視對(duì)講、智能化安全監(jiān)控（紅外設(shè)防、門禁系統(tǒng)等）停車場(chǎng)智能化以卡通管理等