【正文】 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū) 政務(wù)區(qū) 包河區(qū) 高新區(qū) 左表顯示出合肥各區(qū)域樓盤的銷售率集中分布在 45％ — 60％之間，經(jīng)開區(qū)由于性價(jià)表優(yōu)勢比較突出，銷售率較高，廬陽區(qū)的市場總供應(yīng)量在下滑，但消費(fèi)者對于此區(qū)域仍比較認(rèn)可，其他區(qū)域的市場去化速度相差無多，市場銷售率進(jìn)一步下滑，市場空置情況比較嚴(yán)重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 小結(jié) 合肥市場未來的競爭將呈現(xiàn)局部板塊殘酷競爭的局面，價(jià)值高點(diǎn)的爭奪和高性價(jià)比的產(chǎn)品營造，將成為各大開發(fā)商的搏殺利器，其中濱湖新城是開發(fā)商以時(shí)間來換取長線利益的板塊 ,主城區(qū)舊城改造將釋放新的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目空間但代價(jià)巨大，本項(xiàng)目所在的南七板塊，將從二板市場進(jìn)入主板市場， 2020— 2020年，區(qū)域?qū)⒂袛?shù)家外來的開發(fā)商戰(zhàn)略進(jìn)入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 在售樓盤存量分析 競爭板塊 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 已投放量 開盤時(shí)間 銷售均價(jià) 銷售率 總存量 產(chǎn)品類型 蜀山區(qū)邊 緣板塊 安高 百合公寓 25 12 06年 4100 65％ 小高、高 秀水花園 16 10 06年 5 3400 50％ 11 多層、高層 南二環(huán)板 塊 亞華 海頓公館 60 15 06年 9月 3900 50％ 高層 柏林春天 17 12 06年 4月 3700 65％ 多層、小高、高 萬振 國際城 30 16 05年 9月 3800 80％ 小高、高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 在售樓盤總規(guī)模達(dá)到 372萬方，其中馬鞍山路板塊和蜀山區(qū)邊緣板塊在售樓盤數(shù)量較多，本區(qū)域（南七板塊）內(nèi)部主要以中小規(guī)模樓盤為主，總存量為 ，存量規(guī)模較大。陽光城 14 5 2020年 12月 3800 14 春暉 望湖苑 3 3 05年上半年 3500 80% 國元 天下錦城 60 多層、小高層、高層 浙江廣廈 合肥金地家園 20 多層、小高、高 包河城市花園 23 多層、小高層、高層 美生包河置業(yè) 馬鞍山路板塊 瑞港 同城花園 3 高層 朱崗村改造項(xiàng)目 35 未定 養(yǎng)雞場項(xiàng)目 30 未定 金恒花園 13 多層、高層 金恒房地產(chǎn) 合計(jì) 235萬方 市場潛在供應(yīng)量達(dá)到 235萬方，加上在售樓盤總存量 萬方，區(qū)域總供應(yīng)量為 ，并且從潛在供應(yīng)樓盤規(guī)模來看，項(xiàng)目周邊兩公里內(nèi)有 5個(gè)左右，規(guī)模大于項(xiàng)目的也有三、四個(gè)，項(xiàng)目競爭壓力較大。城市天地 15 小高 /高層 秀水花園 11 11 小高 /高層 南二環(huán)板塊 廣廈 新時(shí)代 11 11 小高 /高層 馬鞍山花園 20 5 小高 /高 綠地 逍遙苑四期 10 10 小高 /高 金地 同城花園 3 3 高層 金恒花園 13 5 多層 /高層 國元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 未來區(qū)域存量商品房形態(tài)： 前期貴司所做的存量商品房形態(tài)分析，基本與目前市場的實(shí)際狀況相符，我們在本報(bào)告中將這種闡述一下未來一兩年內(nèi)上市的商品房具體形態(tài)，以客觀反映出項(xiàng)目在營銷期的競爭態(tài)勢： （ 1）、預(yù)計(jì) 07年上市的產(chǎn)品在物業(yè)形態(tài)上，小高層、高層住宅會成為市場供應(yīng)量的主流（馬鞍山路板塊、蜀山區(qū)板塊），多層供應(yīng)稀少，但少數(shù)樓盤仍建有少量的多層以迅速聚集人氣（如廣廈 （ 2）、在戶型面積與結(jié)構(gòu)上，預(yù)計(jì) 07年市場供應(yīng)量中，中小戶型的供應(yīng)比例將得到提升，二房、小三房將逐步成為市場供應(yīng)的主力戶型，與項(xiàng)目可能會產(chǎn)生一定的產(chǎn)品同質(zhì)化。（萬振逍遙苑已小三房、三房為主、安高主要以三房為主、綠地三房為主、而瑞港、廣廈基本以兩房、小三房為主、恒生陽光城主要以三房與公寓為主、望湖城項(xiàng)目主要以兩房與三房為主、國元名都三期基本已中小戶型為主） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 樓盤名稱 主要房型結(jié)構(gòu) 萬振逍遙苑 小三房、三房 安高城市天地 三房 綠地 小三房、三房 瑞港 兩房、小三房 廣廈 兩房、小三房 恒生陽光城 三房與公寓 國元名都 二房、小三房 未來市場投放量的主要戶型結(jié)構(gòu)： （ 3）、戶型的市場主流供應(yīng)直接牽涉到總價(jià)問題與消費(fèi)者的支付力問題，面積的縮小意味著總價(jià)的控制， 07年上市項(xiàng)目總價(jià)基本在 45萬元以下，局部樓盤會超越 50萬大關(guān)（綠城、綠地、安高城市天地） （ 4）、 07年投放市場的產(chǎn)品在價(jià)格上，在注意總價(jià)控制的同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品的單價(jià)，07年眾多樓盤會在 3500— 3800元 /平方米區(qū)間。 陽光城綠城 城市天地國元 田逸苑徽商 同城花園仕嘉名苑廣廈 陽光城 個(gè)案擇選理由 與項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位均較接近，開發(fā)商具備較好的開發(fā)實(shí)力 樓盤地址 美菱大道與太湖路交匯處 （原合肥儀表廠） 開發(fā)商 安徽恒生經(jīng)濟(jì)發(fā)展集 團(tuán)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 占地 4萬多方，總建筑面積 14萬方左右。 目前銷售進(jìn)度 即將開盤 戶型規(guī)劃 A戶型約 114平米－ 134平米，三房兩廳兩衛(wèi)； B戶型約 85－ 89平米，兩房兩 廳一衛(wèi)； C戶型約 146平米，四房四廳兩衛(wèi)； D戶型約 119平米，三房兩廳兩 衛(wèi)。田逸苑 個(gè)案擇選理由： 與項(xiàng)目距離較近，貼身競爭 樓盤地址 桐城南路與太湖路交匯處 開發(fā)商 合肥春暉房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 項(xiàng)目規(guī)模 總建筑面積約 5萬平方米 銷售均價(jià) 3500元 / ㎡ 建筑形態(tài) 7棟多層及小高層 目前銷售進(jìn)度 90％以上，基本銷售完 畢 戶型規(guī)劃 90— 94㎡ 兩房， 106兩房， 119㎡ 四房， 148— 154㎡ 三房、四房。名都花園 個(gè)案擇選理由： 與項(xiàng)目距離較近，貼身競爭樓盤，二期產(chǎn)品與項(xiàng)目會有競爭性 樓盤地址 金寨路與望江路交口西側(cè) 開發(fā)商 安徽國元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 小區(qū)占地 60余畝，容積率 ，總戶數(shù) 300戶。城市天地 個(gè)案擇選理由： 距離項(xiàng)目較近，區(qū)域領(lǐng)袖樓盤，規(guī)模大于本項(xiàng)目，開發(fā)商具備較好的實(shí)力 樓盤地址 合肥合作化南路 88號（原軸承廠） 開發(fā)商 安徽省高速公路總公司， 上海安高房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 占地 170畝，規(guī)劃建筑面積 30萬平米 銷售均價(jià) 挑高戶型均價(jià) 4500元 /㎡ 左右，小高層均價(jià) 3500元 /㎡ 左右，多層均價(jià) 4400－ 4500元 /㎡ 。力高（中 國）地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 占地 61569㎡ ，建筑面積 168600㎡ 。 相關(guān)指標(biāo) 小區(qū)綠化 49％ 建筑形態(tài) 純住宅，含多層、小高層、 高層。 戶型規(guī)劃 90— 200㎡ 二房到四房，前兩期以 100㎡ 以上大中戶型為主。 廣告主線 德國品質(zhì)名宅，德國標(biāo)準(zhǔn)，德國名車品質(zhì)。百合公寓 個(gè)案擇選理由： 全市知名樓盤，距離項(xiàng)目較近 樓盤地址 合作化路與黃山路交匯 處 開發(fā)商 安徽綠城聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積約 148畝，總建筑面積約 25萬平米，分流云苑、曉風(fēng)苑、秋月苑、初陽 苑四個(gè)組團(tuán)。 建筑形態(tài) 高層、小高層為主 目前銷售進(jìn)度 二期 80％以上。 二、物業(yè)檔次定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 ★ 住宅：主城區(qū)中產(chǎn)階級 純粹居住型全功能居所 ★ 商業(yè)：功能化設(shè)計(jì)的 社區(qū)服務(wù)性底商， 定向提供社區(qū)生活所需貼身商業(yè)品質(zhì)服務(wù) ★ 居住功能定位 小高層：為中產(chǎn)階級在城市中心區(qū)度身訂造的 高品質(zhì)全功能寬景大宅， 絕對稀缺。 24層住群：主城區(qū) 最適合居住的小戶型住宅， 從均好性和社區(qū)品質(zhì)來衡量，在中心城區(qū)成熟地帶物業(yè)供應(yīng)中，最富性價(jià)比。 四、客群定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 客群構(gòu)成： （ 1）、 準(zhǔn)知本家： 省直機(jī)關(guān)及企事業(yè)有穩(wěn)定收入的干部 /醫(yī)生 /教師 /職員階層。 該部分客群注重生活體面，投資物業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，精明務(wù)實(shí)，對物業(yè)的居住功能性均好性和綜合性價(jià)比十分關(guān)注，在意教育和人文，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理品質(zhì)。 這部分客戶對本項(xiàng)目的興趣主要在于 110130平米標(biāo)準(zhǔn)三方以上戶型，但 所帶動的相關(guān)客戶會轉(zhuǎn)移向 7090平米中小戶型。這部分客群將占總客群的 40%， 并有可能產(chǎn)生部分以長線投資為目的投資客戶。 ?南七板塊離退返聘企業(yè)的中高端技術(shù)人員； ?圍繞江汽核心產(chǎn)業(yè)衍生的供應(yīng)及服務(wù)經(jīng)營者； ?由于南七是購買力極強(qiáng)商業(yè)氛圍濃郁的板塊，多年培養(yǎng)大量第三產(chǎn)業(yè)富裕商家； ?科大周邊圍繞金融投資和海外交流產(chǎn)生的不明收入來源的悠閑生活人群。生活、社交、事業(yè)都在這個(gè)區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 根據(jù)物業(yè)整體發(fā)展建議及項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目價(jià)格必須定位在該地區(qū)領(lǐng)旗價(jià)位，且旗幟鮮明。對應(yīng)開出 75100平米主力房源； 成長期價(jià)位均價(jià)在 4100元。對應(yīng)開出小高層及中心組團(tuán)最優(yōu)房源。屋頂花園洋房及小高層主人套房價(jià)格突破 5100元； 價(jià)格構(gòu)成中含促銷優(yōu)惠部分： 優(yōu)惠含內(nèi)部認(rèn)購期小戶型每套 6600元，大戶型每套 8800； 促銷價(jià)格中含每戶贈送空間價(jià)