【正文】 中管網房地產頻道 17 區(qū)域 市場投放量 銷售量（ —11） 銷售率 平均日銷售套數(shù) 經開區(qū) 8470 4905 58% 15 廬陽區(qū) 8046 4441 55% 蜀山區(qū) 15550 6869 44% 21 新站區(qū) 14339 6295 44% 19 瑤海區(qū) 6510 3046 47% 政務區(qū) 5955 2949 50% 9 包河區(qū) 8984 4440 50% 高新區(qū) 4353 2096 50% 合肥各區(qū)域銷售情況表面的差異性較大，但綜合市場投放量基數(shù)，各區(qū)域之間的差異幅度明顯降低。因此，從大勢來看，今后合肥房價的總體趨勢仍然是： 總體穩(wěn)定，小幅振蕩， 一段時間內住宅商品房的均價基本會徘徊在 3200元 /㎡ － 3300元 /㎡ 之間。 06年 1至 9月總體變化不大，月最高值在 3300元 /㎡ ，月最低值在 3185元 /㎡ 左右，最大變化幅度只在 100元左右，因此 06年合肥房價總體穩(wěn)定，變化幅度較小。 近五年住宅商品房均價走勢310031892957234120201 6 . 32 6 . 27 . 8 2 . 805001000150020202500300035002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 20205051015202530住宅均價同比增幅（ 1）、 近五年來合肥住宅商品房均價走勢圖 注： 2020年數(shù)據為 1－ 9月份數(shù)據，其中住宅均價單位為“元 /平米”，同比增幅為％。 總體來看，前四年增長趨勢明顯，四年間由 2020元 /㎡ 增至 3189元 /㎡ ，增幅高達 58％，年均增幅 ％，超過房地產市場傳統(tǒng)增幅峰值（年最高增幅 12％），最高峰值出現(xiàn)在 2020年，由此可見， 02至 05年合肥房地產市場可謂火爆。 中管網房地產頻道 11 合肥房地產市場住宅價格分析： （ 1）、近五年來合肥住宅商品房均價走勢圖 （ 2）、 06年 1至 9月份住宅均價變化趨勢 （ 3）、今后住宅價格預測 中管網房地產頻道 12 數(shù)據來源于合肥房管局。2020年商品房銷售面積開始下降，空置面積同比略有上升。 （ 1）、施工面積與新開工面積： 中管網房地產頻道 8 （ 2）、竣工面積與住宅竣工面積： 369566 355010020030040050060003 年 04 年 05 年 06 年 （ 1－ 9 月 ）竣工面積 （ 萬 ㎡）住宅竣工 （ 萬 ㎡）合肥市商品房竣工面積 2020年達到一個頂峰， 04－ 06年開始呈現(xiàn)小幅下滑，住宅竣工面積 06年下滑明顯。 中管網房地產頻道 1 【 鑫苑置業(yè) 】 合肥手表廠項目規(guī)劃任務委托書 中管網房地產頻道 2 第一部分、市場研究報告 一、合肥房地產市場總體分析 合肥市土地市場供應分析 合肥市場整體供應量分析 合肥市場銷售情況分析 合肥市住宅價格整體分析 合肥樓市市場的日銷售套數(shù) 小結 二、合肥市各區(qū)域市場分析 三、項目競爭性分析 第二部分、項目定位 一、市場定位 二、物業(yè)檔次定位 三、產品定位 四、形象定位 五、客群定位 第三部分、物業(yè)規(guī)劃建議建議 一、開發(fā)模式 二、規(guī)劃建議 建筑布局建議 建筑形式及建筑風格 建筑外立面具體建議： 交通組織設計 住宅設計 公共空間設計 景觀概念設計 會所設計 停車場設計 商業(yè)設計 1其他 1社區(qū)服務及物業(yè)管理要點 1供暖方式 1社區(qū)智能化 目錄 中管網房地產頻道 3 PART 市場部分 —— 項目定位的市場基礎 中管網房地產頻道 4 一、合肥房地產市場總體分析 ? 合肥土地市場供應分析 ? 合肥房地產市場整體供應量分析 ? 合肥房地產市場需求情況分析 ? 合肥房地產市場商品房消化速度 ? 合肥房地產市場住宅價格分析 ? 小結 中管網房地產頻道 5 項目 2020年 /畝 2020年（ 1－ 9月份）/畝 土地供應面積 6554 7439 廬陽區(qū) 819 蜀山區(qū) 1089 910 包河區(qū) 1541 5082 瑤海區(qū) 1367 1447 區(qū)域分布 政務區(qū) 468 經開區(qū) 237 新站區(qū) 826 高新區(qū) 204 06年市場的土地供應在05年的基礎之上繼續(xù)上揚，地產開發(fā)的基礎資料市場儲備充足，房地產開發(fā)量不會受制于土地市場。 合肥市土地市場供應分析： 中管網房地產頻道 6 合肥房地產市場供應量分析 （ 1）、合肥市場的施工面積與新開工面積： （ 2）、市場竣工面積與住宅竣工面積： 中管網房地產頻道 7 020040060080010001200140016001800202003 年 04 年 05 年 06 年 （ 1－ 9 月 ）新開工 （ 萬 ㎡）施工面積 （ 萬 ㎡）近四年來，施工面積逐年上漲，但是新開工面積 06年開始呈現(xiàn)下滑趨勢。 中管網房地產頻道 9 合肥房地產市場需求情況分析： 284366318 05010015020025030035040045003 年 04 年 05 年 06 年 （ 1－ 9 月 ）銷售面積 （ 萬 ㎡）住宅銷售 （ 萬 ㎡）空置面積2020到 2020年，合肥市房地產市場非?；鸨?。 中管網房地產頻道 10 合肥房地產市場 06年商品房消化速度 49054441686962953046 294944402096010002020300040005000600070008000經開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū) 政務區(qū) 包河區(qū) 高新區(qū) 合肥今年 1到 11月份共銷售商品住宅 35041套，月銷售量在 3185套左右，目前合肥市市場在售樓盤約 350個，由此粗估合肥樓盤的日銷售速度為 /天。如圖所示，近五年來合肥住宅商品房均價分別為 2020元 /㎡ 、 2341元 /㎡ 、2957元 /㎡ 、 3189元 /㎡ 、 3100元 /㎡ ，增幅分別為 ％、 ％、 ％和 ％。 05年之后，受宏觀政策影響，房價開始輕微下滑，首次出現(xiàn)了負增長。 中管網房地產頻道 13 （ 2）、 06年 1至 9月份住宅均價變化趨勢 合肥市 06年 1－ 9月份住宅均價變化趨 勢 3120 3140 3160 3180 3200 3220 3240 3260 3280 3300 3320 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 注：數(shù)據來源于合肥家園網，與房管局數(shù)據略有差異。 中管網房地產頻道 14 由于宏觀政策的影響逐步減弱，消費者和開發(fā)商都已經逐漸度過了政策調控的適應期，實際上即便是在調控強震蕩期，新房交易量大大萎縮的時候，開發(fā)商也沒有敢輕易降價。 （ 3）、 今后住宅價格預測 中管網房地產頻道 15 ■ 小結 06年 1～ 9月份合肥市全市土地總供應量為 7439畝，包河區(qū)土地供應量為 5108畝； 合肥市房地產市場的發(fā)展在 04年達到峰值，當年住宅竣工面積為 464萬平米，銷售 315萬平米，而 06年 1～ 9月份的住宅竣工面積只有 355萬，但銷售面積達到了 318萬平米， 06年銷售情況良好； 合肥今年 1到 11月份共銷售商品住宅 35041套，月銷售量在 3185套左右，目前合肥市市場在售樓盤約 350個，由此粗估合肥樓盤的日銷售速度為 /天； 近五年來合肥住宅商品房均價分別為 2020元 /㎡ 、 2341元 /㎡ 、 2957元 /㎡ 、 3189元 /㎡ 、3100元 /㎡ ，增幅分別為 ％、 ％、 ％和 ％； 06年 1至 9月總體變化不大，月最高值在 3300元 /㎡ ，月最低值在 3185元 /㎡ 左右，最大變化幅度只在 100元左右，因此 06年合肥房價總體穩(wěn)定，變化幅度較小。 合肥市各區(qū)域銷售情況一覽表： 中管網房地產頻道 18 合肥各區(qū)域樓盤銷售速度： 58%55%44% 44%47%50% 50% 50%0%10%20%30%40%50%60%70%經開區(qū) 廬陽區(qū)