【導讀】費區(qū)，占總數(shù)的65%；“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。全屬美輪美奐的豪華公寓，一柱一梁皆精雕。細琢，為您重新詮釋北京高尚生活的定義?！皷|方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個單位均布置華麗，☉毗鄰王府井-北京最大的商業(yè)中心，各種配套設施非常齊備。☉診所、牙醫(yī)、緊急醫(yī)療中心。☉便利店、書店、影音店、文具店、計算機器材店等各種商店。☉銀行、24小時自動柜員機及外匯兌換機。室、培訓廳、產品展覽中心和商務中心。☉豪華客車班車服務。ESPN體育頻道等40多個國際衛(wèi)星電視頻道。閱覽室，按摩池,蒸汽浴,兒童游樂室。共有一居到四居及頂層豪華套房401套。國貿公寓租客可以充分享。受國貿中心綜合完善的配套設施帶來的便利生活。☉標準規(guī)范的酒店式的房間清潔服務。☉縝密安全的全天候保安服務。☉24小時及時周到高效的維修服務。☉國貿公寓租戶免費獲國貿俱樂部鉆石卡，可享受多種消費優(yōu)惠。擁有526間客房的飯店位于北京燕莎中心建筑群體的核心。

　　

【正文】 料 根據本產品定位特點，研究重點為區(qū)內公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。 公寓、商住樓： 表 1 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米 /月 / 租價（元） 主 打 套面積（平米） 裝修狀況 配套設施 物業(yè)品質 歐錦園 公寓 3040 120 精裝 齊全、有地 一般 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 41 頁 熱 楓葉大廈 公寓 4045 164 精裝 齊全、帶家電 一般 紅葉大廈 公寓 3040 240 精裝 齊全、帶家電 較好 亞美大廈 商住 3035 160200 簡裝 齊全 一般 楓葉廣場 商住 3035 175190 簡裝 無寬帶 一般 瑞欣大廈 商住 3035 200 以上 簡裝 齊全 一般 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當； 2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大； 3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低； 4）地段基本無差別，在高新區(qū)內位置較優(yōu)越。 賓館酒店： 表 2 西安市三、四星級賓館酒 店價格表 酒店名稱 級別 標準間價格 /日 長包房價協(xié)議價格常包房面房間數(shù) 酒店位置 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 41 頁 格 /日 /日 積 m2 新紀元賓館 三星級 540 元 250 元 380元 22 100 多 高新區(qū)內 鐘鼓樓飯店 三星級 460 元 160 元 368元 25 市中心 秦都酒店 三星級 350 元 180 元 320元 21 180 玉祥門 驪苑酒店 四星級 540 元 250 元 380元 25 100 多 勞動南路口 東方大酒店 四星級 580 元 無 290元 21 398 子午路 好世界酒店 四星級 684 元 280 元 480元 28 100 蓮湖路 從上表 2 可以看出： 地段、品質是第一，同樣級別的酒店，價格不一樣，新紀元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店； 協(xié)議價格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價格，此價格在標準間和常包房之間； 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調時，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應設定在 200300 套之間； 地理位置都相對優(yōu)越。 二、 案例項目綜合分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 41 頁 案例項目產品特點分析 經過上述不同城市案例分析，酒店式公寓類產品基本都是擁有星級酒店和高檔公寓的一系列硬件優(yōu)勢，并有酒店管理與物業(yè)管理的互補性，是綜合了星級酒店和高檔公寓的一種衍生產品。 究其共有特性大致可分為： 1. 目前在售的此類公寓多集中于交通較便利的區(qū)域，且體量均不是很大。 2. 項目對于周邊商業(yè)配套的依附性比較明顯。 3. 所有項目的主力戶型多集中在 5080 平方米之間，大戶型所占比例相對較少（大戶型的功能多設置為豪華行政公寓）。 4. 所有項目均為精裝修交房，精裝修標準為中檔偏上水平。 5. 物業(yè)管理標準高于同類項目，但還未能完全達到星級酒店標準。 6. 在價格上屬于單價較高的項目且物業(yè)費較高，但是市場接受 度較高，消化能力較強。 7. 公共區(qū)域配套上均遵循酒店的高檔配套設施，功能配套齊備。 8. 酒店管理公司均是聘請國內外外知名酒店管理公司進行管理。 案例項目市場特點分析 目前市場上出現(xiàn)的酒店式公寓按其對周邊附屬配套的依附性主要涵蓋三種類型： 1. 包含在酒店建筑體中的酒店公寓，其配套及物業(yè)管理都與酒店相同，北京凱賓斯基、天津泰達國際公寓等； 2. 在新建商務、商業(yè)綜合區(qū)中的酒店公寓樓，如上海協(xié)和麗豪酒店 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 38 頁 共 41 頁 式公寓以及尚未公開的北京國貿 DNA 等； 3. 在已有的商務、商業(yè)繁華區(qū)或旅游區(qū)酒店式公寓，北京國貿公寓、東方廣場、上海 香港廣場酒店服務式公寓、天津誠基公寓等。 研究上述三地酒店公寓的市場，其產品賣點基本是來自于以下三方面因素： 1. 開發(fā)商以投資回報率吸引買家比較容易，能較快回籠資金； 2. 開發(fā)項目產品迎合了投資者的需要，專門用作投資的項目一般面積都不會很大，投資者首次投入資金較小 (大多在十幾萬元 )，而回報卻比較高，很多投資者都比較相信開發(fā)商的承諾； 3. 運營商愿意接受這樣的項目。因為酒店式公寓的產權是各個小業(yè)主的，而業(yè)主購買項目時交納了公共維修基金，所以對于運營商來說，減去了原本應承擔的固定資產的折舊成本，同時物業(yè)管理費也由業(yè)主分攤了 很大一部分，所以運營商經營這類產品的成本比經營正規(guī)酒店的成本要低 60%以上。 案例項目經營手法分析 開發(fā)商 經營者 投資者 使用者 委托或加盟 受托或授權 出售 回租 出租 承租 委托或租賃 受托或回租 擔保方 提供擔保 購買 租賃 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 39 頁 共 41 頁 上圖，實線箭頭連線均代表具有契約關系。 經營者包括：酒店管理公司、開發(fā)商控股之租賃或經營公司、有酒店管理經驗的業(yè)主公司、品牌酒店管理公司的加盟商 使用者包括：酒店長租客戶 日租型散戶 擔保方包括：銀行 置業(yè)擔保公司 保險公司 模式一：開發(fā)商主導（ 1） 經營者與開發(fā)商之間為控股的母子公司關系，開發(fā)商委托經營者代為租賃經營； 經營者與投資者之間是委托租賃或租賃關系（經營者具有轉租權） 經營者與使用者之間是租賃關系 開發(fā)商與投資者之間是買賣關系 此種模式下，經營者主要為開發(fā)商控股之租賃或經營公司（如天津泰達集團旗下泰達國際公寓），開發(fā)商須承擔一定擔保責任，對投資者而言，其保障性完全來源于對開發(fā)商的信任，然而從法律關系上講，向投資者承擔責任的是經營公司，因此一旦經營不善，經營公司與開發(fā)商之間就會出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象或者干脆開發(fā)商轉移資金或申請破產，則經營公司通常均無足夠賠償能力，投資者仍將不得保障。最佳規(guī)避方法仍是由開發(fā)商提供一定固定資 產作為抵押并提供擔保。 模式二：開發(fā)商主導（ 2） 經營者與開發(fā)商之間為純粹的委托經營關系； 經營者與投資者之間無關系 經營者與使用者之間是租賃關系 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 40 頁 共 41 頁 開發(fā)商與投資者之間是買賣關系和委托租賃關系或租賃關系（開發(fā)商具有轉租權） 此種模式下，經營者主要為品牌酒店公寓經營商或酒店管理公司（如建國飯店、凱賓斯基、雅詩閣），開發(fā)商在出售的同時即與投資者簽訂回租協(xié)議，對投資者而言，其保障性一方面來源于對開發(fā)商的信任，另一方面來源于對品牌酒店管理公司的信任。從法律關系上講向投資者承擔責任的直接就是開發(fā)商，因此開發(fā)商必須提供一 定固定資產作為抵押并提供擔保，或者有第三方擔保公司介入。 究竟采用哪一種經營模式，依照開發(fā)商的綜合實力、以及城市發(fā)展狀況會有所不同，但對于投資者來講，他們普遍認為知名酒店管理公司的介入會降低他們的投資風險。因此在項目銷售階段開發(fā)商便會用其未來產品的經營管理者作為其項目的一大賣點。 綜合解析投資型物業(yè)應有鮮明特征： ? 地段決定價值 客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務環(huán)境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學校、醫(yī)院等是否完備，決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群，借力成熟商圈的物業(yè)更具投資價值。酒店服務式公 寓的生長環(huán)境應該在商圈里，成熟商圈對酒店服務式公寓的目標消費群體有著聚集效應，公寓的客源才會源源不斷。 ? 服務決定命運 在租務市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質量，服務的水平直接影響到經營狀況。能否提供良好的服務是評定物業(yè)好壞最 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 41 頁 共 41 頁 基本的條件，是產品的附加值，直接關系到物業(yè)今后的租金和收益回報。企業(yè)實力、經營管理水平是關鍵，目前市場上缺乏專業(yè)的經營公司，整體經營水平不高，誠信度不夠，存在收益偏低的情況。應聘請對酒店式管理有著豐富經驗的物業(yè)公司，積極與各大酒店預訂機構合作，以保證客源的穩(wěn)定。 ? 交通是關注 的焦點 發(fā)達的交通體系會促使經濟快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關注的問題之一。 ? 產品是立足之本 滿足使用者功能的需要：結構合理，物業(yè)管理完善，對待商務樓宇還應提供智能化配置和商務服務系統(tǒng)。