【導讀】物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發(fā)生；

　　

【正文】 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 18 頁 空調(diào)機房內(nèi) 的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關(guān)閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。 (3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 空調(diào)機房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (3)用沙包 攔住附近用戶單元門口以防水浸。 (4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (6)報告主管管理員，由其組織搶修。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認為 4 小時內(nèi)可修復的應(yīng)通過緊急廣播知會受影響用戶，超過 4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 若需專人駕駛 電梯，只需將 NORMAL選擇開關(guān)打至 HAND即可實現(xiàn)手動控制。 若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。 在火災情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 一切正常交付使用。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 （ 四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認扶梯級無乘客。 停止電扶梯運行。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 三、電梯運行管理規(guī)定 物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。 注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 搬運有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 18 頁 故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時 ，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 四、電扶梯運行管理規(guī)定 電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。 物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 將維修保養(yǎng) 情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 強電管理員對電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 確定電梯轎廂位置。 當電梯停在距某平層位置約 177。60 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用 專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 (4)按正確方向使轎廂斷 續(xù)地緩慢移動到平層 177。15cm位置上。 (5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 事后書面報告物管部經(jīng)理。 （二）水浸事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應(yīng)立刻通知物管部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 即刻 將情況報告主管管理員和電梯承包商。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 18 頁 監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。 即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。 物管部維修工接單后在維 修檔案登記表上簽收。 根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。 到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。 當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。 用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同 時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。 故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復核簽名，于當日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 1每周由各專業(yè)管理員抽取 10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實屬人為因素的應(yīng) 追究維修工的責任。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報警設(shè)備運行規(guī)定 消防中心值班員負責消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等） 24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。 如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。 當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。 由物管部選定消防報警設(shè)備維保單位，對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 物管部和內(nèi) 保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大樓消防安全。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。 清潔錄音機磁頭和機械部分。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 18 頁 清潔擴音機散熱器上的灰塵。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。 手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查風機的風葉，清除表面灰塵。 加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。 清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。 檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動啟動風機檢查運行情況。 工作結(jié)束后，填寫消防風機檢查表。 四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備日常保養(yǎng)表。 清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。 檢查控制箱內(nèi)器 件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。 檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。 檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。 檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。 手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當?shù)奈恢?。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。 觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。 五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度 各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。 巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具， 發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。 應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。