【導(dǎo)讀】第一章授權(quán)委托書(shū)··································3. 第三章服務(wù)費(fèi)用測(cè)算································5. 第四章xx公司簡(jiǎn)介································7. 第五章物業(yè)管理方案································13. 第一節(jié)總體管理方式·························13. 第五節(jié)環(huán)境綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)···············36. 第六章員工的配備、培訓(xùn)、管理······················64. 第七章基本培訓(xùn)范例之儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)···················70. 第八章管理處投訴處理回訪制度·······················75. 第九章管理處檔案資料管理制度·······················77. 項(xiàng)目的招、投標(biāo)活動(dòng)及簽訂經(jīng)濟(jì)合同。義所為的法律行為及簽署的文件，我企業(yè)（公司）均予以認(rèn)可。

　　

【正文】 解決的小問(wèn)題的則自己解決，問(wèn)題較大或自己解決不了的，報(bào)主管； e）園林綠化主管接到員工關(guān)于機(jī)具故障的報(bào)告后，組織相關(guān)技術(shù)員進(jìn)行檢修，必要時(shí)請(qǐng)機(jī)電運(yùn)行部技術(shù)落后員一起檢修，屬于內(nèi)部可以解決的問(wèn)題自己解決，解決不了的，按照《對(duì)外委托服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行外委維修； f）機(jī)具的維修保養(yǎng)應(yīng)填寫《機(jī) 具維修保養(yǎng)登記表》； g）非授權(quán)人員不允許擅自拆裝綠化機(jī)具。 4． 2． 2 剪草機(jī)的維修保養(yǎng)： xx 物業(yè)公司編制 49 a）剪草機(jī)使用前應(yīng)充分檢查刀盤、皮帶及其它螺絲有否松動(dòng)，油管油箱有無(wú)漏油，響聲是否正常，確保機(jī)器良好方可使用； b）對(duì)變鈍或受損的刀片應(yīng)及時(shí)打磨或更換，其中滾筒剪草機(jī)刀片每工作 60 小時(shí)應(yīng)用獨(dú)立發(fā)動(dòng)機(jī)反向帶動(dòng)，并加入磨刀砂磨刀； c）機(jī)器連續(xù)運(yùn)行 80 分鐘應(yīng)休息 20 分鐘； d）機(jī)器使用工作出努力 50 小時(shí)或機(jī)油發(fā)黑時(shí)應(yīng)更換機(jī)油； e）機(jī)器使用前應(yīng)將草坪上的石塊雜物徹底清理干凈，以防損壞機(jī)器； f）剪草機(jī)的發(fā)動(dòng)機(jī)應(yīng)按汽油機(jī)維 修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定期檢修； g）機(jī)器鏈條、滾軸等轉(zhuǎn)運(yùn)部位應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月加一次潤(rùn)滑油。 4． 2． 3 割灌機(jī)的維修保養(yǎng)： a）使用割灌機(jī)前充分檢查機(jī)器的刀盤、各連接點(diǎn)是否正常，確保機(jī)器良好才可使用； b）使用前應(yīng)將工作區(qū)域所有石塊雜物清理干凈方可進(jìn)行操作； c）工作完畢后應(yīng)將刀片固定座打開(kāi)，將里面的草渣清理干凈，并用干布將齒輪盒子及操作桿擦干凈； d）進(jìn)行修理、調(diào)整時(shí)、應(yīng)關(guān)掉引擎，并將火花塞拔掉后方可進(jìn)行； e）欲長(zhǎng)期放置時(shí)，應(yīng)充分清潔各部位，金屬部分應(yīng)涂上一層薄潤(rùn)滑油。 4． 2． 4 綠籬機(jī)維修保養(yǎng)： a）使用前充分檢查 機(jī)器，確保機(jī)器良好方可使用，確保燃料配制比例正確； b）機(jī)頭及鏈條、刀片定期上潤(rùn)滑油； xx 物業(yè)公司編制 50 c）較長(zhǎng)時(shí)間不使用的，應(yīng)每周啟動(dòng)一次，每次 20分鐘； d）機(jī)器每連續(xù)使用 60分鐘應(yīng)停機(jī) 15 分鐘； e）機(jī)器發(fā)動(dòng)機(jī)按汽油機(jī)維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢修； f）機(jī)器每工作 50 小時(shí)應(yīng)將剪刀拆下打磨一次更換刀片。 4． 3 園林綠化主管應(yīng)對(duì)外委維修及本公司自己日常的維修的質(zhì)量進(jìn)行檢查審核，確保維修保養(yǎng)質(zhì)量，并填寫《綠化工作質(zhì)量檢查表》，存檔環(huán)境服務(wù)部一年，作為員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 5． 0 記錄 《機(jī)器維修保養(yǎng)記錄表》 機(jī)器維修保養(yǎng)記錄 表 NO： 時(shí)間 機(jī)器名 維 修 保 養(yǎng)內(nèi)容 零配件更換情況 維修保養(yǎng)后情況 維修人 審核： 制表： 五、園林綠化養(yǎng)護(hù)管理工作月歷 xx 物業(yè)公司編制 51 一月份： 冬季修剪：全面展開(kāi)對(duì)落葉樹(shù)木的整形修剪作業(yè)；本著去弱留強(qiáng)的原則對(duì)大小喬木上的過(guò)密枝、枯死枝、傷殘枝、病蟲(chóng)枝及妨礙架空線和建筑的枝杈進(jìn)行修剪。 雪后在樹(shù)下堆雪，可防寒、防旱。但是，切忌堆放撒過(guò)鹽水的雪。 防治害 蟲(chóng)：冬季是消滅園林害蟲(chóng)的有利季節(jié)。在蟲(chóng)害較嚴(yán)重地區(qū)，清理、挖掘棲息在枯枝落葉、土壤等處的蟲(chóng)蛹、蟲(chóng)繭，并集中銷毀。結(jié)合冬季石硫合劑噴打工作，對(duì)蚧殼蟲(chóng)危害嚴(yán)重的苗木采取刮除樹(shù)干上的幼蟲(chóng)的方法進(jìn)行防治。 綠地養(yǎng)護(hù)：確保綠地內(nèi)整潔，無(wú)垃圾堆放；綠地、花壇等地要注意挑除雜草；草坪要及時(shí)切邊；綠地內(nèi)要注意防凍澆水。 二月份： 修剪；繼續(xù)進(jìn)行樹(shù)木冬季修剪，消除越冬蟲(chóng)卵、蟲(chóng)繭。 防寒：二月越冬樹(shù)木易發(fā)生理干旱，要及時(shí)檢查、修復(fù)，加固防寒設(shè)施。 做好春季植樹(shù)的準(zhǔn)備工作。對(duì)灌溉設(shè)施進(jìn)行 檢查維護(hù)，為春季洪水做好準(zhǔn)備。 為春季澆水做好準(zhǔn)備。下旬如遇暖冬氣候，冷季型草坪應(yīng)澆第一次春水；出現(xiàn)倒春寒時(shí)，可推遲到三月份。 病蟲(chóng)害防治：中、下旬防治草履蚧，可在樹(shù)干上設(shè)西維因藥環(huán)或在樹(shù)干基部圍釘塑料薄膜環(huán)，防止若蟲(chóng)上樹(shù)。若發(fā)現(xiàn)草履蚧xx 物業(yè)公司編制 52 幼蟲(chóng)應(yīng)及時(shí)噴速蚧克，康福多等藥劑。 日常保潔：確保綠地內(nèi)整潔，無(wú)垃圾堆放 三月份： 植樹(shù)：本月 12 月為我國(guó)植樹(shù)節(jié)，組織好春季植樹(shù)工作，做到隨運(yùn)苗、隨修剪、隨澆水、隨封堰，提高植樹(shù)的成活率。 春灌：根據(jù)氣溫、地溫、土壤含水量、不同植物根 系活動(dòng)和萌芽情況等綜合因素，科學(xué)、及時(shí)地安排澆水時(shí)間和澆水量，確保樹(shù)木花草成活和返青。 施肥：結(jié)合澆水適量追肥并灌水，并根據(jù)氣候情況適時(shí)撤除防寒設(shè)施。 草坪管理：清理草坪，摟除枯草，打孔通氣，下旬開(kāi)始追肥，可施氮肥 (尿素 )10至 15克 /平米或草坪顆粒肥 (緩釋型 )促進(jìn)草坪返青。 防治病蟲(chóng)害：上旬注意防治草履蚧。下旬要防治越冬紅蜘蛛、蚜蟲(chóng)、黃楊斑蛾等，可噴蚍蟲(chóng)啉、敵百蟲(chóng)、滅蛾靈等。 日常保潔：確保綠地內(nèi)整潔，無(wú)垃圾堆放。 四月份： 繼續(xù)植樹(shù)：四月份旬應(yīng)抓緊時(shí)間種植萌芽晚的樹(shù)木，對(duì)冬季死亡的灌木應(yīng)及時(shí)拔除補(bǔ)種，對(duì)新補(bǔ)種樹(shù)木要充分澆水。 固定：高大喬木栽植后，要及時(shí)加支撐，以保護(hù)根系和樹(shù)體，防止倒伏。 灌水：繼續(xù)對(duì)養(yǎng)護(hù)綠地進(jìn)行及時(shí)的澆水。 xx 物業(yè)公司編制 53 施肥：對(duì)草坪、灌木結(jié)合灌水，追諉速氮肥，或者根據(jù)需要進(jìn)行葉面蛙式施。生長(zhǎng)勢(shì)弱的草坪可按三月份的用量再次施肥。 修剪：修剪草坪和綠籬，喬灌木及時(shí)去除雜亂萌孽，以保持優(yōu)良樹(shù)形，減少水分、養(yǎng)分浪費(fèi)。 防治病蟲(chóng)害：注意做好蚜蟲(chóng)、黃楊斑蛾、天牛、瓜子黃楊絹野螟、蚧殼蟲(chóng)害的防治。 綠地內(nèi)養(yǎng)護(hù)：確保綠地內(nèi)整潔，無(wú)垃圾堆放：注 意大型綠地內(nèi)的雜草及攀援植物的挑植物的挑除；對(duì)草坪也要進(jìn)行挑草及切邊工作。 五月份： 澆水：本月是大多數(shù)植物枝、葉速長(zhǎng)期和開(kāi)花期，需水量很大，防止干旱，及時(shí)灌水。 修剪：對(duì)連翹、碧桃、丁香、榆時(shí)梅、紫荊等花灌木進(jìn)行花后修剪及枝條更新，對(duì)草坪進(jìn)行第一次的剝芽修剪，對(duì)綠籬、模紋及球類植物等及時(shí)做好修剪工作。 病蟲(chóng)害防治：注意做好國(guó)槐尺蠖、蚜蟲(chóng)、女貞白蠟蚧、柳毒蛾、楊天社蛾，油松毛蟲(chóng)、木蠹蛾，天牛、銹病、黑斑病等病蟲(chóng)害的防治工作。 工作標(biāo)準(zhǔn) 完善組織網(wǎng)絡(luò)體系及臺(tái)賬資料體系，根據(jù)工作實(shí)際設(shè)置相 關(guān)崗位，明確工作職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)，層層分解，落實(shí)到人，各崗位按照責(zé)任分工分別建立每日工作記錄；建立環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理、垃圾清運(yùn)、xx 物業(yè)公司編制 54 道路保潔等工作臺(tái)帳資料；建立高效的內(nèi)部聯(lián)動(dòng)協(xié)作、信息反饋網(wǎng)絡(luò)和重要工作預(yù)案機(jī)制。 按規(guī)定時(shí)間清掃保潔完成普掃路面，夏季 5： 00— 7： 00，冬季 6： 00— 8： 00，其余時(shí)間巡回保潔。保潔期間道路上發(fā)現(xiàn)垃圾及雜物時(shí)，主干道應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)清理完畢，次干道應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)清理完畢。巡回保潔期間人員在崗盡職。 路面凈、路牙凈、人行道凈、窨井凈。人行道花壇、樹(shù)穴內(nèi)保持清潔，無(wú)雜物。無(wú)暴露生活、建 筑垃圾。無(wú)塑料袋、紙屑、煙蒂等棄物。 垃圾箱保持整潔，無(wú)缺損、污跡。箱內(nèi)垃圾、雜物不外溢。每天擦洗 2 次。 市政公共設(shè)施 (包括亭、箱、欄等 )要定期清洗每月不少于 2次，保持整體干凈、整潔、不影響市容市貌。 沿街建筑物、構(gòu)筑物和市政公共設(shè)施上無(wú)野廣告。如發(fā)現(xiàn)存在，應(yīng)于 24小時(shí)內(nèi)清除完畢，粉刷色彩應(yīng)和建筑物原色相符，不得留存明顯痕跡。 路面無(wú)積存污水，雨雪停后及時(shí)清除積水、積雪。確保路面無(wú)積存污水、積雪。 路面無(wú)亂堆亂放的袋裝及散亂垃圾。道路上禁止焚燒樹(shù)葉等各種廢棄物。 各類環(huán)衛(wèi)設(shè)施和工具等 應(yīng)保持整潔。每周清洗不少于 1 次。 非機(jī)動(dòng)車輛 (包括自行車、三輪車等 )按序排放整齊，無(wú)違章xx 物業(yè)公司編制 55 亂停亂放現(xiàn)象。 1列入沖刷范圍道路沖刷每周不少于 1次，沖刷時(shí)間為 2： 00— 4： 30。 1道路灑水降塵 5 月至 11 月每日 2 次， 12月至 4月每日 1次，重大活動(dòng)按通知要求及時(shí)灑水。灑水時(shí)間為 9： 30 至 11： 00； 15：30 至 17： 00。 1全區(qū)綠化帶內(nèi)的垃圾、漂浮物等雜物要在落地 20 分鐘內(nèi)清理完畢。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 認(rèn)真開(kāi)展普掃和巡回保潔作業(yè)，早晨 (夏 7： 00 冬 8： 00)前必須結(jié)束普掃，及時(shí)進(jìn)行巡回保潔，一級(jí)道 路巡回保潔至 22： 00 分，二級(jí)道路巡回保潔至 20： 00。 路段所有定額人員都必須參加普掃，然后分班保潔。保潔人員年齡不得低于 18 歲和超過(guò) 60 周歲，保潔人員上崗統(tǒng)一著工作服和反光標(biāo)志、佩帶上崗證件，雨雪天氣要統(tǒng)一著雨衣 (褲、鞋 )作業(yè)，清掃保潔作業(yè)規(guī)范，服務(wù)文明優(yōu)質(zhì)。 道路清掃保潔人員工具材料齊全，大小掃把每人每月各不少于 3 把，保潔車要求人車隨行，保潔車要求密閉，車輛保持清潔，道路清掃物及道路垃圾及時(shí)裝車清運(yùn)。 道路、街巷路面保潔質(zhì)量應(yīng)符合要求，垃圾及時(shí)清運(yùn)，無(wú)積存、暴露垃圾，渣土撒漏及時(shí)清理；沿路 綠化帶內(nèi)不得有雜物、紙屑、漂浮物，每 100 ㎡不得超過(guò) 4 處；降雪天氣及時(shí)組織掃雪、融xx 物業(yè)公司編制 56 雪作業(yè)。 果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施及周圍環(huán)境衛(wèi)生整潔，果皮箱內(nèi)垃圾每日清除，不得外溢。 建筑物表面野廣告及時(shí)清除，粉刷色調(diào)要和原建筑歲月一致。 機(jī)掃作業(yè)時(shí)間：每天早上 8： 00 完成道路夜間機(jī)械化清掃工作：下午 13： 00 開(kāi)始進(jìn)行一次機(jī)械化保潔 (特殊情況需提前報(bào)區(qū)執(zhí)法局備案 )。 按規(guī)定的機(jī)掃速度作業(yè) (不高于 6公里 /小時(shí) )。 不丟掃、不漏掃；作業(yè)時(shí)不揚(yáng)塵、不拋、灑、漏、滴；按指定地點(diǎn)傾倒垃圾、污水，不亂倒。 作業(yè)時(shí)刷 盤調(diào)整到位，刷盤絲不得短于 12公分。 1每天應(yīng)有車輛自檢記錄、出車記錄。 1道路沖洗作業(yè)時(shí)間晚上 23： 00 至次日凌晨 4： 00前結(jié)束 (特殊情況需提前報(bào)區(qū)執(zhí)法局備案 )， 0度以上天氣灑水降塵一級(jí)道路上午 9： 30 后和下午 15： 30 后各一次，二級(jí)道路每天一次，氣溫在30 度以上天氣每日增加一次灑水降塵。 1人行道每月至少?zèng)_洗兩次，沖洗時(shí)間市統(tǒng)一確定。 1按規(guī)定速度進(jìn)行沖刷和灑水，沖刷速度不地高于 10 公里 /小時(shí)，灑水速度不得高于 20 公里 /小時(shí)。 1發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，按要求反饋整改情況，無(wú)新聞媒體曝光。 1市、區(qū)環(huán)衛(wèi)部門組織業(yè)務(wù)會(huì)議不得缺席，遲到、早退；通訊工具保持暢通， 24小時(shí)開(kāi)機(jī)。 xx 物業(yè)公司編制 57 第六節(jié) 維修管理 一、維修工作程序及維修承諾 維修工作程序 ① 申報(bào) A. 故障維修由使用部門電話申報(bào) ,調(diào)度員按要求填寫維修單 。 B. 計(jì)劃維修由機(jī)電運(yùn)行部和使用部門共同商定 。 C. 設(shè)備技術(shù)改造、移位、功能變更由使用部門申報(bào)批準(zhǔn)后執(zhí)行； D. 申報(bào)應(yīng)該認(rèn)真、準(zhǔn)確、防止誤報(bào)。 ② 維修單運(yùn)作程序 A. 故障維修由使用部門電話申報(bào)，調(diào)度員填寫報(bào)修單，報(bào)修單一式四聯(lián)，由機(jī)電運(yùn)行部值班人員簽字確認(rèn)后，第一聯(lián)由維修人員在維修時(shí)交報(bào)修時(shí)部門留底，其余三聯(lián)留存機(jī)電運(yùn) 行部； B. 報(bào)修單填寫應(yīng)認(rèn)真準(zhǔn)確，注明報(bào)修部門、日期時(shí)間、報(bào)修人、批準(zhǔn)人、設(shè)備損壞地點(diǎn)、故障說(shuō)明及數(shù)量； C. 因客觀原因如元配件等，維修時(shí)間可適當(dāng)順延，維修人員要注明原因，同時(shí)要將信息反饋給總調(diào)度及報(bào)修部門； D. 維修人員領(lǐng)用材料時(shí)，必須按照?qǐng)?bào)修單上所列維修項(xiàng)目申領(lǐng)，倉(cāng)管員要注明領(lǐng)用物品名稱、型號(hào)、數(shù)量，并要求申領(lǐng)人 E. 當(dāng)天因特殊原因完不成的維修單，要注明原因交調(diào)度員，調(diào)度員做好記錄，第二天再組織處理。 xx 物業(yè)公司編制 58 ③ 修理 A． 調(diào)度員接到報(bào)修后，立即通知相關(guān)專業(yè)組，下達(dá)維修指令； B． 各班組按維修單內(nèi)容組織維修工作，十分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)； ① 故 障維修：應(yīng)當(dāng)天下單，當(dāng)天完成； 二、倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定 ① 保衛(wèi)祖國(guó)管理員必須按維修、保養(yǎng)計(jì)劃及庫(kù)存?zhèn)浼飻?shù)量進(jìn)行備件申報(bào)； ② 填寫好采購(gòu)申請(qǐng)單中的各種名細(xì)報(bào)表，并報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行審批； ③ 對(duì)已審批進(jìn)庫(kù)的備品備件要嚴(yán)格把關(guān)，質(zhì)量、數(shù)量、型號(hào)應(yīng)與所需的備件相符，對(duì)照無(wú)誤后方可進(jìn)庫(kù)； ④ 除突發(fā)故障或倉(cāng)庫(kù)設(shè)有此備件時(shí)方可緊急采購(gòu)，然后再補(bǔ)齊手續(xù)； ⑤ 正常維修、保養(yǎng)所需配件，應(yīng)提前做好申購(gòu)計(jì)劃，納入正規(guī)采購(gòu)程序； ⑥ 入庫(kù)物品要按類別進(jìn)行擺放，有條有序，并建立倉(cāng)庫(kù)物品出入明細(xì)； ⑦ 領(lǐng)用物品時(shí)，必須按照維修單所需實(shí)際數(shù)量、采用以舊換新管理制度 申領(lǐng)； ⑧ 對(duì)回收物品要定點(diǎn)擺放，對(duì)不能再利用的要經(jīng)部門主管批準(zhǔn)后定期報(bào)廢； xx 物業(yè)公司編制 59 ⑨ 嚴(yán)格倉(cāng)庫(kù)管理，非倉(cāng)庫(kù)管理人員不得入內(nèi)，需領(lǐng)備件人員均應(yīng)在倉(cāng)庫(kù)門口等候領(lǐng)取，如特殊情況必須兩人進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)，并做好領(lǐng)用記錄。 三、維修采購(gòu)計(jì)劃的管理規(guī)定 ①設(shè)備正常維修（低值勤易耗品）或維修費(fèi)在基礎(chǔ)上 1000 元以下的，機(jī)電運(yùn)行部要提前做好物品采購(gòu)計(jì)劃，填寫采購(gòu)申請(qǐng)單，注明所需物品的名稱、型號(hào)、數(shù)量、經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，按正常程序報(bào)有關(guān)部門審批； ②重要設(shè)備損壞（維修費(fèi)用在 1000元以內(nèi)），影響到正常營(yíng)業(yè)時(shí)，經(jīng)機(jī)電運(yùn)行部主管批準(zhǔn)，報(bào)采購(gòu)部緊急采購(gòu) ，即先購(gòu)配件，然后補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)； ① 一般設(shè)備損壞，或維修費(fèi)用在 1000元以上， 5000 元以下，由機(jī)電運(yùn)行部主管組織技術(shù)人員分析損壞原因，填寫設(shè)備損壞分析報(bào)告，根據(jù)設(shè)備損壞原因，提出處理意見(jiàn)，并報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主審批； ② 對(duì)改造項(xiàng)目，改造費(fèi)用在 5000 元以上， 10000 元以下，由機(jī)電運(yùn)行部和使用部六提出改造方案，報(bào)