【導(dǎo)讀】提供了新的市場(chǎng)。（）為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在。，人們很容易區(qū)別（）。需的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店。以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以。上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。（），這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類(lèi)型。和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。（）工作的性質(zhì)密切相關(guān)。合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。主委托的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。事業(yè)單位）創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。，履行策略性物業(yè)管理的職能，，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。出現(xiàn)在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　

【正文】 格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。物業(yè)價(jià)格主要特征有 （ ） 。 ，又有使用代價(jià)的租金 E容易受交易者的個(gè)別因素的影響 有效需求必須同時(shí)具備 （ ） 。 A. 購(gòu)買(mǎi)心理 B. 購(gòu)買(mǎi)行 動(dòng) C. 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 D. 購(gòu)買(mǎi)意愿 E 購(gòu)買(mǎi)能力 以下關(guān)于物業(yè)區(qū)位的表述正確的是 （ ） 。 A. 物業(yè)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān) B. 物業(yè)的區(qū)位就是指物業(yè)的地理坐標(biāo)位置 C. 物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置 D. 最常見(jiàn)的是用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞 E“便捷性”指“外”到“內(nèi)” —— “進(jìn)”的方便程度 距離可以分為 （ ） 。 A. 空間路線(xiàn)距離 B. 交通直線(xiàn)距離 C. 交通路線(xiàn)距離 E 交通時(shí)間距離 以下屬于以租賃為主要交易方式的 物業(yè)類(lèi)型的是 （ ） 。物業(yè)，如、甚至是主流 A. 公園 B. 公寓 D. 圖書(shū)館 E 旅館 以下關(guān)于使用價(jià)值和交換價(jià)值的說(shuō)法中，正確的是 （ ） 。 A. 任何物品能夠成為商品，首先必須具備交換價(jià)值 E 沒(méi)有交換價(jià)值就沒(méi)有使用價(jià)值 1以下關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的敘述中，正確的是 （ ） 。 A. 投資價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值 B. 市場(chǎng)價(jià)值是 建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值 ，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的 ，投資價(jià)值是惟一的 E 投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同 1同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能存在 （ ） 。 A. 開(kāi)發(fā)成本優(yōu)勢(shì)不同 B. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用優(yōu)勢(shì)不同 C. 納稅狀況不同 D. 對(duì)未來(lái)的信心 E 政策優(yōu)惠不同 1以下關(guān)于成交價(jià)格的敘述中，正確的是 （ ） 。 A. 是 交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格 ，成交價(jià)格會(huì)偏向最 低買(mǎi)價(jià) C. 可以是 貨幣額、商品或其他有價(jià)物 D. 隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)的了解程度的不同而不同 E 成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí) 1正常成交價(jià)格是指交易雙方在 （ ） 情況下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格。 E 沒(méi)有利害關(guān)系 1導(dǎo)致形成非正常成交價(jià)格的因素包括 （ ） 。 A. 不了解市場(chǎng)行情 B. 砍價(jià)不成功 D. 團(tuán)體采購(gòu) E 強(qiáng)迫交易 1成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為 （ ） 。 A. 掛牌成交價(jià) E 協(xié)議成交價(jià) 1物業(yè)拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給 最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式，在拍賣(mài)活動(dòng)中經(jīng)常涉及到的價(jià)格類(lèi)型有 （ ） 。 E 成交價(jià) 1以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是 （ ） 。 A. 保留價(jià)是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格 B. 有保留價(jià)拍賣(mài)中，最高應(yīng)價(jià)即成為成交價(jià) C. 減 價(jià)拍賣(mài)是一種常見(jiàn)的叫價(jià)方式 D. 競(jìng)價(jià)是競(jìng)賣(mài)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 E 評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣(mài)的物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果 1在過(guò)去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房租分為 （ ） 。 A. 福利租金 E 商品租金 商品租金又稱(chēng)全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由 （ ） 、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成 A. 攤銷(xiāo)費(fèi) E 房產(chǎn)稅 2以下屬于物業(yè)稅性質(zhì)的稅收種類(lèi)有 （ ） 。 B. 印花稅 D. 房產(chǎn)稅 E 契稅 2原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)， 也稱(chēng)歷史成本、原始購(gòu)置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括 （ ） 等。 A. 購(gòu) 買(mǎi)價(jià) B. 運(yùn)行費(fèi) E 繳納的有關(guān)稅費(fèi) 2以下有關(guān)賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值和原始價(jià)值的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是 （ ） A. 賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值 E 賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的 2物業(yè)價(jià)格的影響因素的特點(diǎn)包括 （ ） 。 同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的 ，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的 ，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的 ，有些與時(shí)間無(wú)關(guān) E 大多數(shù)物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化 2人口因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響主要包括 （ ） 。 A. 人口年齡結(jié)構(gòu) C. 人口性別比例 D. 人口素質(zhì) E 家庭人口規(guī)模 2城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對(duì) （ ） 等的規(guī)定。 E 容積率 2收益性物業(yè)價(jià)格的影響因素包括 （ ） 。 A. 人口因素 B. 經(jīng)濟(jì)因素 C. 物價(jià)因素 D. 利率因素 E 心理因素 2心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有 （ ） 。 E 講究風(fēng)水或吉祥樓層數(shù)字 2收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法包括 （ ） 。 B. 路線(xiàn)價(jià)法 C. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 E 收益法 運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的一般步驟包括 （ ） 。 C. 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理 E 求取比準(zhǔn)價(jià)格 3在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括 （ ） 。 E 付款方式 3在市場(chǎng)比較法中，交易實(shí)例物業(yè)的狀況應(yīng)了解的內(nèi)容包括 （ ） 。 、坐落 、四至 、產(chǎn)權(quán) E 建筑 物建成年月 3通常房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的計(jì)價(jià)方式包括 （ ） 。 A. 按套計(jì)價(jià) E 按使用面積計(jì)價(jià) 3通常房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的交易方式包括 ( )。 A. 協(xié)議 E 掛牌 3選取可比實(shí)例應(yīng)符合的基本要求包括 （ ） 。 的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 E 可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)似物業(yè) 3在市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行價(jià)格修正前，必須建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，具體內(nèi)容包括 （ ） 。 E 統(tǒng)一面積單位 3在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的是 （ ） 。 特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易 E 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 3“取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式中物業(yè)價(jià)格通常由 （ ） 構(gòu)成。 、開(kāi)發(fā)成本 、銷(xiāo)售稅費(fèi) E 投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 3以下關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是 （ ） 。 E 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中已扣除建筑物的折舊 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為 （ ） 。 A. 自然折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 經(jīng)濟(jì)折舊 D. 人為折舊 E 功能折舊 4運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為 4 個(gè)步驟，具體包括 （ ） 。 、收益乘數(shù) E 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格 4在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，可分為 （ ） 。 B. 通過(guò)租用農(nóng)村集體土地取得 C. 通過(guò)征收農(nóng)地取得 D. 通過(guò)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地 E 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)政府招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓 4開(kāi)發(fā)成本是指在取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等，具體包括 （ ） 。 E 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4物質(zhì)折舊 的具體原因包括（ ）。 E 正常使用的磨損 4收益乘數(shù)是采用市場(chǎng)提取法，從與估價(jià)對(duì)象的收益流量類(lèi)型等相同的類(lèi)似物業(yè)有關(guān)資料中求得，收益乘數(shù)具體有 （ ） 。 A. 毛收入乘數(shù) B. 毛租金乘數(shù) C. 有效毛收入乘數(shù) D. 凈收益乘數(shù) E 潛在毛收入乘數(shù) 第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 （一）單項(xiàng)選擇題 （每題 1分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1個(gè)最符合題意） 以下不屬于 人文環(huán)境的變化的因素是 （ ） 。 一般來(lái)說(shuō)，收人增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線(xiàn)向 （ ） 平移。 A. 上 B. 下 C. 左 D. 右 居民預(yù)期未來(lái)住房抵押貸款利率可能下調(diào)、收入上升或在某一區(qū)域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會(huì)引起需求的 （ ） 。 D. 不一定 供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系 （ ） 。， 作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核心的 （ ） 對(duì)市場(chǎng)起著主要的調(diào)節(jié)作用。 一般情況下，某種商品的單位價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的 （ ） 。 以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是 （ ） 。 ，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度越深 ，表明其受地區(qū)性需求的依賴(lài)程度很大 ，常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分 ，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方法 按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括 （ ） 。 、租賃和抵押 、拍賣(mài)和抵押 、拍賣(mài)和掛牌 、協(xié)議和掛牌 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)是按照 （ ） 劃分的物業(yè)類(lèi)型。 以下不屬于 反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)的是 （ ） 。 1按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)，以下屬于二級(jí)市場(chǎng)的是 （ ） 。 1 房屋新開(kāi)工面積，是指在 （ ） 內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積。 1以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是 （ ） 。 存量的比例 B. 房屋新開(kāi)工面積包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積 (毀損、拆遷等 )滅失掉的部分 1 中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類(lèi)物業(yè) （ ） 的統(tǒng)計(jì)。 A. 中位數(shù) 價(jià)格 B. 平均價(jià)格 C. 最高價(jià)格 D. 最低 價(jià)格 1以下不屬于房地產(chǎn) 市場(chǎng)交易特點(diǎn)的是 （ ） 。 信息充分，交易雙方充分競(jìng)價(jià) 1房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要 （ ） 年以上的時(shí)間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過(guò)程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒(méi)有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 4 1 在我國(guó)，城市土地屬于 （ ） 所有。 A. 國(guó)家 B. 集體 1 商業(yè)零售物業(yè)中要充分考慮的相關(guān)因素不包括 （ ） 。 1物業(yè)管理計(jì)劃的中短期計(jì)劃介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為 （ ） 年。 A. 1～ 3 B. 2～ 4 C. 3～ 5