【導(dǎo)讀】員開出派工單，派工單要顯示客戶報(bào)修人員姓名、電話，以便聯(lián)系?！芭晒と恕币粰诤炞?。員工接到指令后立即準(zhǔn)備工具、儀表、相關(guān)備品備件，盡量考慮周到，帶齊全部用品，在十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。避免反復(fù)作業(yè)，引起客戶反感。進(jìn)入高檔辦公室、高檔機(jī)房等地，要自帶干凈的白布單將現(xiàn)場(chǎng)蓋好。具，應(yīng)事先征得客戶同意，用后放回原處；要輕拿輕放、愛護(hù)使用。解釋，問(wèn)題較大要通知物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理出面解決。對(duì)完成項(xiàng)目進(jìn)行檢查，評(píng)估和驗(yàn)收，并能使日常維保工作滿意進(jìn)行。六、起草中心文件，打印文件；

　　

【正文】 應(yīng)聘卡 ” ， “ 培訓(xùn)卡 ” 等證件；外部來(lái)人，請(qǐng)其到大廈總臺(tái)登記，需與內(nèi)部會(huì)見部門或人員聯(lián)系征得同意并領(lǐng)取、佩帶 “ 來(lái)賓卡 ” 方可放行。 二、 IT 大廈總臺(tái)工作人員 18： 30 下班后，門崗保安人員同時(shí)要擔(dān)負(fù)部分接待工作。在員工下班期間，原則上不允許非公司人員進(jìn)入辦公區(qū)域會(huì)客，若有特殊情況應(yīng)通過(guò)對(duì)講機(jī)與樓巡跟進(jìn)做 好記錄。 三、 嚴(yán)格執(zhí)行出入物品檢查制度。對(duì)攜帶、拉運(yùn)進(jìn)出物品要有驗(yàn)證手續(xù)，依據(jù)甲方單位開列的物品名稱和數(shù)量，查點(diǎn)實(shí)物，相符放行。如發(fā)現(xiàn)物品與手續(xù)不符，予以截留，截留扣押物品，不得丟失、損壞、動(dòng)用、頂替或私分，應(yīng)報(bào)請(qǐng)上交甲方單位保衛(wèi)部門解決處理，并做詳細(xì)登記。 四、 崗位要求：要有良好的形象和素質(zhì)，做到嚴(yán)格和文明執(zhí)勤，嚴(yán)格檢查大廈員工的卡證，控制無(wú)關(guān)人員的進(jìn)入，做到 “ 認(rèn)證不認(rèn)人 ” ，嚴(yán)格控制大廈物品的外出，沒有 “ 攜物出門單 ” 不準(zhǔn)放行。 樓巡保安人員工作程序 一、 嚴(yán)格執(zhí)行巡邏防范任務(wù)。要熟悉巡視范圍內(nèi)的人、地、物；察看門窗、圍墻等防護(hù)設(shè)施是否關(guān)、有無(wú)撬、損跡象；院內(nèi)存放物品有無(wú)丟失、盜竊、損壞情況；各種易燃、劇毒、化學(xué)、放射物品以及電源、電線、電器等有無(wú)異?，F(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和隱患，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、火警要立即報(bào)告，盡速處置，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。 二、 發(fā)現(xiàn)放火、行兇、盜竊、破壞等違法分子要機(jī)智勇敢抓獲，送交大廈服務(wù)中心。 三、 清理和控制大廈內(nèi)無(wú)關(guān)人員，對(duì)往來(lái)大廈人員進(jìn)行部分咨詢工作。發(fā)現(xiàn)可疑人、可疑物和險(xiǎn)情迅速報(bào)告請(qǐng)示，及時(shí)采取措施。 四、 保護(hù)大廈內(nèi)設(shè)備設(shè)施，防止內(nèi)、外人員將其損壞。 五、 根據(jù)院內(nèi)車輛情況，進(jìn)行車輛路線的指揮和疏導(dǎo)。 六、 發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)遺失物品，應(yīng)立即 交甲方保衛(wèi)部門處理，并尋找失主，如 遇人哭鬧或打架應(yīng)立即上前制止。 七、 大物業(yè)保安與 IT 保安應(yīng)密切合作，隨時(shí)溝通，當(dāng)內(nèi)保人員在監(jiān)控室中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，外保巡邏人員，接到通知后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)察看、處理。 八、 外保在崗人員要求保持精神飽滿，始終在大廈內(nèi)巡邏，在崗期間不得隨意坐臥休息。當(dāng)出現(xiàn)意外情況，內(nèi)保人員用對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，必須在五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。 九、 本人處理不了的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。 空調(diào)水主管工作程序 一、 提前十分鐘到崗，向值班人員了解設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)昨日遺留問(wèn)題進(jìn)行審查，組織安排當(dāng)天維修工作。 二、 巡視制冷機(jī)房、泵房、空調(diào)機(jī)房、生活水 池、污水池等，檢查交接班記錄、值班運(yùn)行記錄，詢問(wèn)運(yùn)行中有無(wú)問(wèn)題，做到心中有數(shù)。 三、 審查空調(diào)機(jī)組、水泵等設(shè)備的巡查記錄。 四、 對(duì)查出的問(wèn)題及時(shí)安排處理，必要時(shí)做好記錄并向 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理匯報(bào)。 五、 對(duì)領(lǐng)導(dǎo)交給的臨時(shí)任務(wù)，及時(shí)安排處理。 六、 檢查當(dāng)天工作的完成情況，每天認(rèn)真總結(jié)。 七、 做好和各部門的協(xié)調(diào)工作。 保潔主管工作程序 一、 提前十分鐘到崗，檢查員工的交接班記錄及出勤情況，對(duì)當(dāng)天的具體工作進(jìn)行安排。 二、 檢查員工儀容儀表及當(dāng)班表現(xiàn)。 三、 對(duì)各崗位進(jìn)行巡視抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，必要時(shí)做好記錄并向經(jīng)理匯報(bào)。 四、 檢查公共區(qū)域的工程報(bào)修，對(duì) 一些特殊事件進(jìn)行處理（如停電、跑水、火災(zāi)、房門大開等）。 五、 幫助員工解決工作中的實(shí)際困難，并傾聽他們的合理化建議。 六、 對(duì)保潔各種機(jī)器設(shè)備、通訊器材進(jìn)行不定期的維護(hù)保養(yǎng)。 七、 做好與各部門的溝通協(xié)調(diào)工作保障大廈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 八、 及時(shí)完成經(jīng)理臨時(shí)下達(dá)的工作任務(wù)。 九、 檢查當(dāng)天工作完成情況做好記錄。處理客戶投訴。 工程主管工作程序 一、 提前 10 分鐘到崗，了解大廈情況及設(shè)備運(yùn)行情況，審查昨日遺留或未完成工作和夜班工作，組織安排當(dāng)天工作 ， 對(duì)于疑難故障親自到工作現(xiàn)場(chǎng) 。 二、 對(duì)于需要與其它部門協(xié)調(diào)的工作主動(dòng)詢問(wèn)，安排人員參與 。 三、 巡視主要設(shè)備、 設(shè)施情況，檢查交班記錄和巡查記錄，詳細(xì)詢問(wèn)記錄中出現(xiàn)的問(wèn)題，安排人員處理，對(duì)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行做到心中有數(shù)。 四、 重點(diǎn)檢查重要樓層、設(shè)備及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必要時(shí)做好記錄并向上級(jí)部門匯報(bào) 。 五、 檢查員工的巡查、維修工作質(zhì)量、檢查和制止違規(guī)作業(yè)和行為，保障人身和設(shè)備安全 。 六、 及時(shí)處理領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)任務(wù)，負(fù)責(zé)與外單位聯(lián)系，安排外包維修和施工 。 七、 檢查當(dāng)天工作完成情況，做好記錄和總結(jié)。閱讀交班記錄，安排遺留工作處理事項(xiàng)。 維修單報(bào)修服務(wù)程序 一、 報(bào)修熱線電話 ： 82705033。 ，直拔： 82705035。 、停水等緊急情況，直拔： 82705035。 二、 5033（辦公室）接到報(bào)修電話后，由接報(bào)人開據(jù)維修單，填寫好報(bào)修、工位號(hào)、報(bào)修人姓名、電話及報(bào)修具體事項(xiàng)；并送到工程部。 三、 維修人員接到維修單后，十分鐘之內(nèi)立即趕赴維修現(xiàn)場(chǎng)。若十分鐘內(nèi)不能趕到現(xiàn)場(chǎng)，須電話聯(lián)系向報(bào)修人說(shuō)明原因，取得諒解。完工后在派工單上寫明處理方法和結(jié)果。 四、 維修工程如需其他專業(yè)配合，由持單員工主動(dòng)聯(lián)系解決。 五、 如因特殊原因不能完成維修項(xiàng)目（如無(wú)備件或按規(guī)定需廠家解決等）維修人員應(yīng)在維修單上注明原因，上報(bào)工程部主管或副主 管。 六、 員工完成維修單后應(yīng)請(qǐng)客戶填寫意見并簽字。 七、 維修人員完成以上維修工作后，將派工單送回工程部由主管查閱并簽 字后交回服務(wù)中心存檔。 IT 大廈停電、停水程序 一、 物業(yè)公司因工作需要停電、停水，應(yīng)首先爭(zhēng)求業(yè)主同意，然后以書面形式提出申報(bào)。 二、 在書面申報(bào)上寫明停電（水）時(shí)間、區(qū)域、恢復(fù)供電（水）時(shí)間。 三、 業(yè)主接到書面申報(bào)后，做出最后決定，并在電腦網(wǎng)公告欄發(fā)此消息，同時(shí)反饋給物業(yè)公司 。 四、 進(jìn)行停電、停水工作，停電后執(zhí)行發(fā)電機(jī)運(yùn)行程序 10 分鐘內(nèi)起動(dòng)發(fā)電機(jī)組，停水后，檢查二層?xùn)|側(cè)水房供水情況，保證 2 層機(jī)房用水，無(wú)法保證時(shí)及時(shí) 通知二層機(jī)房技術(shù)人員。 五、 工作完成后應(yīng)立即恢復(fù)供電（水），與通知恢復(fù)供電（水）的時(shí)間比較，只許提前、不許拖后。 日常維修采購(gòu)程序 一、 由專業(yè)主管提出采購(gòu)物品需求、名稱、數(shù)量、規(guī)格型號(hào)、單價(jià)、總價(jià)，填寫日常維修用品采購(gòu)單。 二、 根據(jù)采購(gòu)需求總價(jià)，到 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理處提取備用金。 三、 專業(yè)用品一般由各專業(yè)主管去采購(gòu)，公用物品及辦公用品由后勤主管去采購(gòu)。 四、 物品采購(gòu)回來(lái)后由 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理檢驗(yàn)數(shù)量、質(zhì)量。 五、 工具儀表類由各專業(yè)領(lǐng)取時(shí)填寫工具儀表領(lǐng)用登記表，并由領(lǐng)用人簽字。 六、 一般消耗用品由領(lǐng)取人填寫消耗物品領(lǐng)取表并簽字。 七、 每月由 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理匯總?cè)粘２少?gòu)清單，并造表上報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理。 八、 每次上報(bào)均寫明備用金使用數(shù)額及余額。 大宗物品采購(gòu)程序 一、 大宗物品一般指工程改造、設(shè)備及部件更換、物品成批購(gòu)進(jìn)等。二、 二、 由專業(yè)主管提出申請(qǐng)并填寫 “ 物料申請(qǐng)單 ” ，經(jīng) 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理及業(yè)主批準(zhǔn)并簽字后方可采購(gòu)。 三、 采購(gòu)物品原則上在業(yè)主確認(rèn)的公司，如蘭格賽、海龍興等。 四、 如因無(wú)貨、價(jià)格、質(zhì)量等原因，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后，也可以到其它公司去采購(gòu)。 五、 物品到貨后，專業(yè)主管應(yīng)填寫 “ 物料驗(yàn)收單 ” ，經(jīng) 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理、業(yè)主驗(yàn)收后方可領(lǐng)取使用。 六、 “ 物料申請(qǐng)單 ” 、 “ 物料驗(yàn)收單 ” 統(tǒng) 一交業(yè)主做為財(cái)務(wù)報(bào)銷依據(jù)，物業(yè)公司留復(fù)印件一份。 七、 大宗物品一般指工程改造、設(shè)備及部件更換、物品成批購(gòu)進(jìn)等。 八、 由專業(yè)主管提出申請(qǐng)并填寫 “ 物料申請(qǐng)單 ” ，經(jīng) 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理及業(yè)主批準(zhǔn)并簽字后方可采購(gòu)。 九、 采購(gòu)物品原則上在業(yè)主確認(rèn)的公司，如蘭格賽、海龍興等。 十、 如因無(wú)貨、價(jià)格、質(zhì)量等原因，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后，也可以到其它公司去采購(gòu)。 十一、 物品到貨后，專業(yè)主管應(yīng)填寫 “ 物料驗(yàn)收單 ” ，經(jīng) 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理、業(yè)主驗(yàn)收后方可領(lǐng)取使用。 十二、 “ 物料申請(qǐng)單 ” 、 “ 物料驗(yàn)收單 ” 統(tǒng)一交業(yè)主做為財(cái)務(wù)報(bào)銷依據(jù)，物業(yè)公司留復(fù)印件一份。 電機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)制度 一、 電 動(dòng)機(jī)起動(dòng)前做好以下檢查 檢查基礎(chǔ)是否穩(wěn)固，螺絲是否有松動(dòng)，軸承是否缺油； 檢查電動(dòng)機(jī)絕緣電阻是否合格接線是否正確； 檢查電機(jī)的接地線是否牢固可靠； 檢查電源三相電壓是否正常；以上檢查正常后方可起動(dòng)電動(dòng)機(jī)。 二、 日常巡視和檢查 檢查電動(dòng)機(jī)軸承溫度是否超高； 聽電動(dòng)機(jī)聲音是否正常，有無(wú)異常氣味及振動(dòng)； 檢查電動(dòng)機(jī)是否過(guò)熱； 檢查電動(dòng)機(jī)的電源是否正常，測(cè)三相電源是否平衡。 三、 電動(dòng)機(jī)維護(hù)的主要內(nèi)容 清除電動(dòng)機(jī)內(nèi)部及外部灰塵和油垢； 檢查軸承和補(bǔ) 充軸承油； 檢查各固定機(jī)座螺絲和接地線； 清掃低壓控制柜（盤）及線路； 更換損壞的軸承； 更換局部或全部燒壞的電機(jī)； 檢查轉(zhuǎn)子與定子之間空氣隙是否均勻； 二次回路檢查調(diào)整試驗(yàn)； 損壞的部件進(jìn)行修理和更換，必要時(shí)進(jìn)廠修理 。 配電盤日常維護(hù)程序 一、 檢查配電箱、儀表及指示燈是否指示正常。 二、 檢查配電箱內(nèi)有無(wú)異常聲響，有無(wú)焦糊氣味。 三、 檢查配電箱電氣設(shè)備元件是否損壞。 四、 檢查配電箱線路絕緣是否良好，接點(diǎn)是否焦糊變色，編號(hào)是否清晰。 五、 緊固配電箱電氣設(shè)備的接點(diǎn)，保證可 靠的連接。 六、 清掃配電箱灰塵并保持配電箱內(nèi)的清潔。 白熾燈故障檢查程序 一、 燈泡不亮的原因： 。 。 。 。 二、 合上開關(guān)、熔斷器熔體立即熔斷原因： 。 。 。 。 。 三、 燈泡忽暗或忽亮忽熄原因： ，但受震后忽接忽離。 。 。 。 四、 燈泡發(fā)強(qiáng)烈 白光并瞬時(shí)或短時(shí)燒壞原因： 。 ，使電阻減小，電流增大。 五、 燈光暗淡原因： ，燈絲變細(xì)，電阻增大，電流減小，光通量降低。 。 ，絕緣損壞，有漏電現(xiàn)象。 六、 燈絲易斷原因： 1. 電源電壓太高。 2. 開閉頻繁。 3. 燈泡受到嚴(yán)重震動(dòng)。 4. 燈泡質(zhì)量不佳。 5. 安裝燈泡時(shí)，將燈絲與燈泡頭連接處的焊接線碰開，使其處于似接非接狀態(tài)，燈絲受到斷續(xù)電壓沖擊而燒斷。 夏季空調(diào)系統(tǒng)巡檢程序 一、 檢查冷水機(jī)組出水溫度、壓力是否正常 。 二、 檢查冷水泵和冷卻水 泵運(yùn)行時(shí)聲音有無(wú)異常，閥門開關(guān)是否在正常位置，備用泵前后閥是否關(guān)閉，壓力、溫度是否正常，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 三、 檢查集水器、分水器進(jìn)出口溫度是否正常，自控壓差閥門是否良好，所有開關(guān)位置是否在正常位置。 四、 檢查空調(diào)補(bǔ)水箱水位及軟化水設(shè)備運(yùn)行是否正常，反洗用鹽是否加滿。 五、 檢查冷卻塔運(yùn)行情況，風(fēng)扇運(yùn)行是否正常，水流是否充足、平衡，塔內(nèi)有無(wú)異物，并及時(shí)清除。 六、 檢查空調(diào)水系統(tǒng)有無(wú)汽阻并及時(shí)到樓頂跑風(fēng)處排氣。 七、 檢查各空調(diào)機(jī)組運(yùn)行狀況。 夏季空調(diào)系統(tǒng)巡檢程序 一、 每天 8： 00 ~ 晚 19： 00 開啟各層機(jī)組，各層溫度控制在 24℃ ~26℃ 之間白天測(cè)漫漫溫 2 次，根據(jù)室內(nèi)溫度和員工報(bào)修情況及時(shí)調(diào)控。 二、 檢查冷水機(jī)組出水溫度和壓力是否正常，及時(shí)進(jìn)行主管路放氣工作保 證循環(huán)暢通。 三、 檢查機(jī)組、排風(fēng)機(jī)運(yùn)行聲音無(wú)異常，名種閥門開關(guān)位置正確，且與控制中心顯示相符，檢查無(wú)跑、濕、滴、漏現(xiàn)象。 四、 室內(nèi)溫度異?；騿T工報(bào)修及時(shí)了解情況，根據(jù)溫度異常處理程序采取必需調(diào)控措施并做好解釋說(shuō)明工作。 五、 無(wú)法處理問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，安排維修。 冬季空調(diào)系統(tǒng)巡查程序 一、 根據(jù)空調(diào)機(jī)組開啟停時(shí)間規(guī)定及時(shí)開啟 /停止各層空調(diào)機(jī)組，保證各層溫度在 24℃ ~26℃ 之間。 二、 檢查冷水機(jī)組出水溫度 和壓力是否正常，及時(shí)進(jìn)行主管路放氣工作保證循環(huán)暢通。 三、 檢查機(jī)組、排風(fēng)機(jī)運(yùn)行聲音無(wú)異常，名種閥門開關(guān)位置正確，且與控制中心顯示相符，檢查無(wú)跑、濕、滴、漏現(xiàn)象。 四、 室內(nèi)溫度異常或員工報(bào)修及時(shí)了解情況，根據(jù)溫度異常處理程序采取必需調(diào)控措施并做好解釋說(shuō)明工作。 五、 無(wú)法處理問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，安排維修。 六、 每天停機(jī)后檢查自動(dòng)水閥應(yīng)開啟 30％和新風(fēng)閥關(guān)閉，按時(shí)檢查機(jī)組內(nèi)沖淡溫度，防止表冷器凍裂。必要時(shí)必采取有數(shù)的保溫措施。 空調(diào)箱機(jī)組檢修程序 一、 每日早晚兩次對(duì) 16 層空調(diào)箱進(jìn)行巡視。 二、 檢查送、回風(fēng)消防閥是否脫落。 三、 檢查三角帶是否有 松動(dòng)、斷裂現(xiàn)象。 四、 檢查電機(jī)滑鐵是否變形。 五、 檢查電機(jī)運(yùn)行是否正常，有無(wú)振動(dòng)、噪聲，軸承是否缺油。 六、 檢查風(fēng)機(jī)軸承是否缺油，有無(wú)振動(dòng)、噪聲。 七、 檢查軸流風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)，箱體有無(wú)開焊、斷裂。 八、 檢查水閥是否運(yùn)行正常，前后節(jié)門及旁通節(jié)門是否在正常位