【導讀】員開出派工單，派工單要顯示客戶報修人員姓名、電話，以便聯(lián)系。“派工人”一欄簽字。員工接到指令后立即準備工具、儀表、相關備品備件，盡量考慮周到，帶齊全部用品，在十分鐘內到達現場。避免反復作業(yè)，引起客戶反感。進入高檔辦公室、高檔機房等地，要自帶干凈的白布單將現場蓋好。具，應事先征得客戶同意，用后放回原處；要輕拿輕放、愛護使用。解釋，問題較大要通知物業(yè)服務中心經理出面解決。對完成項目進行檢查，評估和驗收，并能使日常維保工作滿意進行。六、起草中心文件，打印文件；

　　

【正文】 應聘卡 ” ， “ 培訓卡 ” 等證件；外部來人，請其到大廈總臺登記，需與內部會見部門或人員聯(lián)系征得同意并領取、佩帶 “ 來賓卡 ” 方可放行。 二、 IT 大廈總臺工作人員 18： 30 下班后，門崗保安人員同時要擔負部分接待工作。在員工下班期間，原則上不允許非公司人員進入辦公區(qū)域會客，若有特殊情況應通過對講機與樓巡跟進做 好記錄。 三、 嚴格執(zhí)行出入物品檢查制度。對攜帶、拉運進出物品要有驗證手續(xù)，依據甲方單位開列的物品名稱和數量，查點實物，相符放行。如發(fā)現物品與手續(xù)不符，予以截留，截留扣押物品，不得丟失、損壞、動用、頂替或私分，應報請上交甲方單位保衛(wèi)部門解決處理，并做詳細登記。 四、 崗位要求：要有良好的形象和素質，做到嚴格和文明執(zhí)勤，嚴格檢查大廈員工的卡證，控制無關人員的進入，做到 “ 認證不認人 ” ，嚴格控制大廈物品的外出，沒有 “ 攜物出門單 ” 不準放行。 樓巡保安人員工作程序 一、 嚴格執(zhí)行巡邏防范任務。要熟悉巡視范圍內的人、地、物；察看門窗、圍墻等防護設施是否關、有無撬、損跡象；院內存放物品有無丟失、盜竊、損壞情況；各種易燃、劇毒、化學、放射物品以及電源、電線、電器等有無異常現象。發(fā)現問題和隱患，發(fā)現火災、火警要立即報告，盡速處置，并保護好現場。 二、 發(fā)現放火、行兇、盜竊、破壞等違法分子要機智勇敢抓獲，送交大廈服務中心。 三、 清理和控制大廈內無關人員，對往來大廈人員進行部分咨詢工作。發(fā)現可疑人、可疑物和險情迅速報告請示，及時采取措施。 四、 保護大廈內設備設施，防止內、外人員將其損壞。 五、 根據院內車輛情況，進行車輛路線的指揮和疏導。 六、 發(fā)現大廈內遺失物品，應立即 交甲方保衛(wèi)部門處理，并尋找失主，如 遇人哭鬧或打架應立即上前制止。 七、 大物業(yè)保安與 IT 保安應密切合作，隨時溝通，當內保人員在監(jiān)控室中發(fā)現問題時，外保巡邏人員，接到通知后應立即趕到現場察看、處理。 八、 外保在崗人員要求保持精神飽滿，始終在大廈內巡邏，在崗期間不得隨意坐臥休息。當出現意外情況，內保人員用對講機呼叫時，必須在五分鐘內趕到現場。 九、 本人處理不了的問題及時上報。 空調水主管工作程序 一、 提前十分鐘到崗，向值班人員了解設備運行情況，對昨日遺留問題進行審查，組織安排當天維修工作。 二、 巡視制冷機房、泵房、空調機房、生活水 池、污水池等，檢查交接班記錄、值班運行記錄，詢問運行中有無問題，做到心中有數。 三、 審查空調機組、水泵等設備的巡查記錄。 四、 對查出的問題及時安排處理，必要時做好記錄并向 物業(yè)服務中心 經理匯報。 五、 對領導交給的臨時任務，及時安排處理。 六、 檢查當天工作的完成情況，每天認真總結。 七、 做好和各部門的協(xié)調工作。 保潔主管工作程序 一、 提前十分鐘到崗，檢查員工的交接班記錄及出勤情況，對當天的具體工作進行安排。 二、 檢查員工儀容儀表及當班表現。 三、 對各崗位進行巡視抽查，發(fā)現問題及時解決，必要時做好記錄并向經理匯報。 四、 檢查公共區(qū)域的工程報修，對 一些特殊事件進行處理（如停電、跑水、火災、房門大開等）。 五、 幫助員工解決工作中的實際困難，并傾聽他們的合理化建議。 六、 對保潔各種機器設備、通訊器材進行不定期的維護保養(yǎng)。 七、 做好與各部門的溝通協(xié)調工作保障大廈的正常運轉。 八、 及時完成經理臨時下達的工作任務。 九、 檢查當天工作完成情況做好記錄。處理客戶投訴。 工程主管工作程序 一、 提前 10 分鐘到崗，了解大廈情況及設備運行情況，審查昨日遺留或未完成工作和夜班工作，組織安排當天工作 ， 對于疑難故障親自到工作現場 。 二、 對于需要與其它部門協(xié)調的工作主動詢問，安排人員參與 。 三、 巡視主要設備、 設施情況，檢查交班記錄和巡查記錄，詳細詢問記錄中出現的問題，安排人員處理，對設備設施運行做到心中有數。 四、 重點檢查重要樓層、設備及時發(fā)現問題，必要時做好記錄并向上級部門匯報 。 五、 檢查員工的巡查、維修工作質量、檢查和制止違規(guī)作業(yè)和行為，保障人身和設備安全 。 六、 及時處理領導交辦的臨時任務，負責與外單位聯(lián)系，安排外包維修和施工 。 七、 檢查當天工作完成情況，做好記錄和總結。閱讀交班記錄，安排遺留工作處理事項。 維修單報修服務程序 一、 報修熱線電話 ： 82705033。 ，直拔： 82705035。 、停水等緊急情況，直拔： 82705035。 二、 5033（辦公室）接到報修電話后，由接報人開據維修單，填寫好報修、工位號、報修人姓名、電話及報修具體事項；并送到工程部。 三、 維修人員接到維修單后，十分鐘之內立即趕赴維修現場。若十分鐘內不能趕到現場，須電話聯(lián)系向報修人說明原因，取得諒解。完工后在派工單上寫明處理方法和結果。 四、 維修工程如需其他專業(yè)配合，由持單員工主動聯(lián)系解決。 五、 如因特殊原因不能完成維修項目（如無備件或按規(guī)定需廠家解決等）維修人員應在維修單上注明原因，上報工程部主管或副主 管。 六、 員工完成維修單后應請客戶填寫意見并簽字。 七、 維修人員完成以上維修工作后，將派工單送回工程部由主管查閱并簽 字后交回服務中心存檔。 IT 大廈停電、停水程序 一、 物業(yè)公司因工作需要停電、停水，應首先爭求業(yè)主同意，然后以書面形式提出申報。 二、 在書面申報上寫明停電（水）時間、區(qū)域、恢復供電（水）時間。 三、 業(yè)主接到書面申報后，做出最后決定，并在電腦網公告欄發(fā)此消息，同時反饋給物業(yè)公司 。 四、 進行停電、停水工作，停電后執(zhí)行發(fā)電機運行程序 10 分鐘內起動發(fā)電機組，停水后，檢查二層東側水房供水情況，保證 2 層機房用水，無法保證時及時 通知二層機房技術人員。 五、 工作完成后應立即恢復供電（水），與通知恢復供電（水）的時間比較，只許提前、不許拖后。 日常維修采購程序 一、 由專業(yè)主管提出采購物品需求、名稱、數量、規(guī)格型號、單價、總價，填寫日常維修用品采購單。 二、 根據采購需求總價，到 物業(yè)服務中心 經理處提取備用金。 三、 專業(yè)用品一般由各專業(yè)主管去采購，公用物品及辦公用品由后勤主管去采購。 四、 物品采購回來后由 物業(yè)服務中心 經理檢驗數量、質量。 五、 工具儀表類由各專業(yè)領取時填寫工具儀表領用登記表，并由領用人簽字。 六、 一般消耗用品由領取人填寫消耗物品領取表并簽字。 七、 每月由 物業(yè)服務中心 經理匯總日常采購清單，并造表上報物業(yè)公司總經理。 八、 每次上報均寫明備用金使用數額及余額。 大宗物品采購程序 一、 大宗物品一般指工程改造、設備及部件更換、物品成批購進等。二、 二、 由專業(yè)主管提出申請并填寫 “ 物料申請單 ” ，經 物業(yè)服務中心 經理及業(yè)主批準并簽字后方可采購。 三、 采購物品原則上在業(yè)主確認的公司，如蘭格賽、海龍興等。 四、 如因無貨、價格、質量等原因，經業(yè)主批準后，也可以到其它公司去采購。 五、 物品到貨后，專業(yè)主管應填寫 “ 物料驗收單 ” ，經 物業(yè)服務中心 經理、業(yè)主驗收后方可領取使用。 六、 “ 物料申請單 ” 、 “ 物料驗收單 ” 統(tǒng) 一交業(yè)主做為財務報銷依據，物業(yè)公司留復印件一份。 七、 大宗物品一般指工程改造、設備及部件更換、物品成批購進等。 八、 由專業(yè)主管提出申請并填寫 “ 物料申請單 ” ，經 物業(yè)服務中心 經理及業(yè)主批準并簽字后方可采購。 九、 采購物品原則上在業(yè)主確認的公司，如蘭格賽、海龍興等。 十、 如因無貨、價格、質量等原因，經業(yè)主批準后，也可以到其它公司去采購。 十一、 物品到貨后，專業(yè)主管應填寫 “ 物料驗收單 ” ，經 物業(yè)服務中心 經理、業(yè)主驗收后方可領取使用。 十二、 “ 物料申請單 ” 、 “ 物料驗收單 ” 統(tǒng)一交業(yè)主做為財務報銷依據，物業(yè)公司留復印件一份。 電機的維護保養(yǎng)制度 一、 電 動機起動前做好以下檢查 檢查基礎是否穩(wěn)固，螺絲是否有松動，軸承是否缺油； 檢查電動機絕緣電阻是否合格接線是否正確； 檢查電機的接地線是否牢固可靠； 檢查電源三相電壓是否正常；以上檢查正常后方可起動電動機。 二、 日常巡視和檢查 檢查電動機軸承溫度是否超高； 聽電動機聲音是否正常，有無異常氣味及振動； 檢查電動機是否過熱； 檢查電動機的電源是否正常，測三相電源是否平衡。 三、 電動機維護的主要內容 清除電動機內部及外部灰塵和油垢； 檢查軸承和補 充軸承油； 檢查各固定機座螺絲和接地線； 清掃低壓控制柜（盤）及線路； 更換損壞的軸承； 更換局部或全部燒壞的電機； 檢查轉子與定子之間空氣隙是否均勻； 二次回路檢查調整試驗； 損壞的部件進行修理和更換，必要時進廠修理 。 配電盤日常維護程序 一、 檢查配電箱、儀表及指示燈是否指示正常。 二、 檢查配電箱內有無異常聲響，有無焦糊氣味。 三、 檢查配電箱電氣設備元件是否損壞。 四、 檢查配電箱線路絕緣是否良好，接點是否焦糊變色，編號是否清晰。 五、 緊固配電箱電氣設備的接點，保證可 靠的連接。 六、 清掃配電箱灰塵并保持配電箱內的清潔。 白熾燈故障檢查程序 一、 燈泡不亮的原因： 。 。 。 。 二、 合上開關、熔斷器熔體立即熔斷原因： 。 。 。 。 。 三、 燈泡忽暗或忽亮忽熄原因： ，但受震后忽接忽離。 。 。 。 四、 燈泡發(fā)強烈 白光并瞬時或短時燒壞原因： 。 ，使電阻減小，電流增大。 五、 燈光暗淡原因： ，燈絲變細，電阻增大，電流減小，光通量降低。 。 ，絕緣損壞，有漏電現象。 六、 燈絲易斷原因： 1. 電源電壓太高。 2. 開閉頻繁。 3. 燈泡受到嚴重震動。 4. 燈泡質量不佳。 5. 安裝燈泡時，將燈絲與燈泡頭連接處的焊接線碰開，使其處于似接非接狀態(tài)，燈絲受到斷續(xù)電壓沖擊而燒斷。 夏季空調系統(tǒng)巡檢程序 一、 檢查冷水機組出水溫度、壓力是否正常 。 二、 檢查冷水泵和冷卻水 泵運行時聲音有無異常，閥門開關是否在正常位置，備用泵前后閥是否關閉，壓力、溫度是否正常，有無跑、冒、滴、漏現象。 三、 檢查集水器、分水器進出口溫度是否正常，自控壓差閥門是否良好，所有開關位置是否在正常位置。 四、 檢查空調補水箱水位及軟化水設備運行是否正常，反洗用鹽是否加滿。 五、 檢查冷卻塔運行情況，風扇運行是否正常，水流是否充足、平衡，塔內有無異物，并及時清除。 六、 檢查空調水系統(tǒng)有無汽阻并及時到樓頂跑風處排氣。 七、 檢查各空調機組運行狀況。 夏季空調系統(tǒng)巡檢程序 一、 每天 8： 00 ~ 晚 19： 00 開啟各層機組，各層溫度控制在 24℃ ~26℃ 之間白天測漫漫溫 2 次，根據室內溫度和員工報修情況及時調控。 二、 檢查冷水機組出水溫度和壓力是否正常，及時進行主管路放氣工作保 證循環(huán)暢通。 三、 檢查機組、排風機運行聲音無異常，名種閥門開關位置正確，且與控制中心顯示相符，檢查無跑、濕、滴、漏現象。 四、 室內溫度異?；騿T工報修及時了解情況，根據溫度異常處理程序采取必需調控措施并做好解釋說明工作。 五、 無法處理問題及時上報，安排維修。 冬季空調系統(tǒng)巡查程序 一、 根據空調機組開啟停時間規(guī)定及時開啟 /停止各層空調機組，保證各層溫度在 24℃ ~26℃ 之間。 二、 檢查冷水機組出水溫度 和壓力是否正常，及時進行主管路放氣工作保證循環(huán)暢通。 三、 檢查機組、排風機運行聲音無異常，名種閥門開關位置正確，且與控制中心顯示相符，檢查無跑、濕、滴、漏現象。 四、 室內溫度異?；騿T工報修及時了解情況，根據溫度異常處理程序采取必需調控措施并做好解釋說明工作。 五、 無法處理問題及時上報，安排維修。 六、 每天停機后檢查自動水閥應開啟 30％和新風閥關閉，按時檢查機組內沖淡溫度，防止表冷器凍裂。必要時必采取有數的保溫措施。 空調箱機組檢修程序 一、 每日早晚兩次對 16 層空調箱進行巡視。 二、 檢查送、回風消防閥是否脫落。 三、 檢查三角帶是否有 松動、斷裂現象。 四、 檢查電機滑鐵是否變形。 五、 檢查電機運行是否正常，有無振動、噪聲，軸承是否缺油。 六、 檢查風機軸承是否缺油，有無振動、噪聲。 七、 檢查軸流風機運行是否平穩(wěn)，箱體有無開焊、斷裂。 八、 檢查水閥是否運行正常，前后節(jié)門及旁通節(jié)門是否在正常位