【導(dǎo)讀】首先，非常榮幸能有機(jī)會(huì)參與“盛德大廈”項(xiàng)目的策劃工作。我公司將依托本身的。構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。最后，再次感謝貴方給予我們合作的機(jī)會(huì)，希望我們能合作愉快！上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司成立于1992年5月，注冊(cè)資本金3410萬(wàn)元人民幣。公司現(xiàn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)。神，經(jīng)過(guò)十多年的奮斗，公司凈資產(chǎn)由最初的500萬(wàn)元上升到2020年底的近3000萬(wàn)元，好朋友”為特色的管理模式，贏得了業(yè)戶的贊譽(yù)和信任。十二個(gè)小區(qū)、大廈被評(píng)為上海市和建設(shè)部的物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。就確立了“嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)，讓業(yè)戶更滿意”的企業(yè)方針。經(jīng)歷了初創(chuàng)期后，目前。公司已步入更注重企業(yè)內(nèi)涵、更注重物業(yè)管理質(zhì)量的發(fā)展新階段。人，平均年齡35歲。首要位置，通過(guò)各種途徑組織員工培訓(xùn)。公司從2020年起每年舉辦二期物業(yè)管理經(jīng)理。培訓(xùn)班，每期為六個(gè)月，也是為培養(yǎng)公司的后備干部而所做的措施。經(jīng)理培訓(xùn)班共培訓(xùn)

　　

【正文】 化學(xué)除草。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 35 35 ? 施肥 a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春； b. 追肥應(yīng)以符合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和 根外追肥。 ? 病蟲(chóng)害防治 a. 病蟲(chóng)害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合； b. 對(duì)不同種病蟲(chóng)害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。 ? 其他養(yǎng)護(hù) a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為 300mm； b. 刺孔加工。每年秋冬季可采用刺孔在草坪上打洞。除去打出的舊土，撒入泥炭土或沙粒。 ⅱ. 喬灌木 ? 灌溉與排水 a. 綠地應(yīng)有各自完整的灌溉與排水系統(tǒng)； b. 對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分； c. 已栽植成活的樹(shù)木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱 的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹(shù)種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧； d. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)； e. 樹(shù)木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹(shù)木周圍積水尤應(yīng)盡快排除 . ? 施肥 a. 樹(shù)木休眠期和栽植前，需施基肥。樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行； “注”：花灌木應(yīng)在花前，花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 36 36 b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在 15cm 以下 的，每 3cm 徑應(yīng)施堆肥 ，胸徑在 15cm 以上的，每 3cm 胸徑施堆肥 — 。樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量； c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為 25— 30cm； d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹(shù)種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料； e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹(shù)葉。 ? 修剪、整形 a. 樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形，均衡樹(shù)勢(shì)，調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透 光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹(shù)木生長(zhǎng)茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主。 喬木類： 主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲(chóng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹(shù)主干要求 高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹(shù)冠圓整，分枝均衡；樹(shù)冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。 灌木類 灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。 綠籬類 綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。 地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 37 37 b. 修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成 45 度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全； c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。 ⅲ. 補(bǔ) 植樹(shù)木 ? 樹(shù)木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植； ? 補(bǔ)植季節(jié) a. 落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。 b. 針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后，降霜以前補(bǔ)植。 ? 補(bǔ)植的樹(shù)木，應(yīng)選用原來(lái)樹(shù)種，規(guī)格也應(yīng)相近似；若改變樹(shù)種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。 ⅳ. 枯死植株 ? 結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整； ? 枯死的大樹(shù)挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門(mén)審批，任何部門(mén)與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。 5) 設(shè)備管理 ⅰ. 房屋、建筑設(shè)施 [工 作程序 ] ? 建物維修工 a. 按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)； b. 每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查； 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 38 38 c. 將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)； d. 房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。 ? 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月按房屋完好情 況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； e. 每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫(xiě)《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門(mén)； f. 每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫(xiě)《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門(mén)。 [質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ] ? 主體結(jié)構(gòu) a. 屋架、柱、梁、 檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)； b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力； c. 基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 ? 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。 ? 外粉刷 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 39 39 外粉刷無(wú)起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷），無(wú)裂縫、無(wú)剝落、無(wú)滲水、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 ? 內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。 ? 水、電、衛(wèi) a. 各種照明 電器線路完好，無(wú)老化，開(kāi) 關(guān)、插座、燈泡正常工作。 b. 衛(wèi)生設(shè)備 各種衛(wèi)生器具設(shè)備完好，零件不損壞，使用方便。 c. 給排水 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。 ? 落水 各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。 ? 溝路 a. 路面、明溝 街坊路面無(wú)裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。 b. 下水道、窨井 下水道無(wú)阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無(wú)損，與路面齊平。 ⅱ. 供配電設(shè)備 [工作程序 ] ? 電工 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙 電源柜 (箱 )“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 40 40 內(nèi)； e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。 ? 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修 理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情 況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 [質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ] ? 低壓開(kāi)關(guān)柜 a. 耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f. 閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h. 雙電源箱能自動(dòng)切換； i. 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 41 41 ? 照 明設(shè)備 a. 燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊； b. 開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)； c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d. 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具； e. 倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求； f. 移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓 36 伏或 24 伏。 ? 防雷接地裝置 a. 接地電阻值應(yīng)符合要求； b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 ? 機(jī)房環(huán)境 a. 消防設(shè)施完備，有效； b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好， 地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬； c. 無(wú)亂堆雜物和易爆、易燃物品； d. 電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。 ⅲ. 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。 ⅳ . 給排水設(shè)備 [工作程序 ] ? 管道工 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； b. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 42 42 設(shè)備（設(shè)施）維修 保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。 ? 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施 給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)； h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng) 急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 [質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ] ? 供水泵 a. 各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求； b. 管道上的各閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門(mén)啟閉靈活； c. 各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象； 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 43 43 d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?； e. 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損。 ? 水箱及附件 a. 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠； b. 各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏； c. 溢水管