【正文】 設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施 給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 ⅳ . 給排水設(shè)備 [工作程序 ] ? 管道工 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； b. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。雙 電源柜 (箱 )“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 40 40 內(nèi)； e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。 ? 內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。 ? 補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來(lái)樹種，規(guī)格也應(yīng)相近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。 灌木類 灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。一般喬木胸徑在 15cm 以下 的，每 3cm 徑應(yīng)施堆肥 ，胸徑在 15cm 以上的，每 3cm 胸徑施堆肥 — 。每年秋冬季可采用刺孔在草坪上打洞。 b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)的如下所示： 草坪草種類 用 途 修剪頻率（次 /月） 修剪頻率 次 /年 46 月 78 月 911 月 冷地型草 暖地型草 觀賞 23 12 1 23 23 12 1520 1020 結(jié)縷草 野牛草 活動(dòng)休息 12 23 12 1020 ? 清除雜草 a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除凈； b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。 d. 若社會(huì)上的人來(lái)小區(qū)轄區(qū)故意擾亂，不聽勸告，自行其事，情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。 d. 在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí)，切記不能 動(dòng)粗，不允許惡言相向。 c. 所有持對(duì)講機(jī)的安保隊(duì)員在聽到求援信號(hào)后，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知門崗并封鎖小區(qū)出入口像，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 ⅰ. 門崗服務(wù) ? 在指定位置、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； ? 立崗姿勢(shì)端正，身體 挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他形狀，面帶微笑行注目禮； ? 熱情回答詢問(wèn)，禁止與他人閑聊，對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)、登記，勸阻推銷 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 30 30 人員、衣冠不整者進(jìn)入； ? 雨天提供傘套、雨衣套； ? 對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證，及時(shí)為進(jìn)出車輛開關(guān)大門； ? 交接崗時(shí)按規(guī)范操作； ? 在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。 ? 業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)審批意見制定活動(dòng)的具體方案。一般可提供的項(xiàng)目有： 各種衛(wèi)生、清潔服務(wù)工作； 提供裝修服務(wù)； 護(hù)理服務(wù)； 禮儀服務(wù)。必須從大到小、從粗到細(xì)，分層次地進(jìn)行分析，直到可以采取措施為止； e. 對(duì)服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題按《檢驗(yàn)和試驗(yàn)的控制程序》、《不合格品的控制程序》、《糾正和預(yù)防措施控制程序》和《統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序》中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； f. 管理處每年一月五日之前對(duì)上年度統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用效果進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)對(duì)今后統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用提出適宜性建議并報(bào)管理部。 ? 租賃清冊(cè)內(nèi)容 a. 租賃戶姓名； b. 租賃時(shí)間； c. 使用房屋地址； d. 內(nèi)部裝修情況； e. 其他。 iii. 日常服務(wù) 管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。 ? 裝修管理申報(bào)登記備案程序 a. 業(yè)戶填好《裝修申請(qǐng)表》并附有關(guān)圖紙說(shuō)明交與管理處登記備案； b. 管理處拿到申報(bào)材料當(dāng)場(chǎng)初審后，將施工人員登記表交施工隊(duì)負(fù)責(zé)人填寫。 ? 在業(yè)主前來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)，業(yè)戶接待員應(yīng)查驗(yàn)業(yè)主以下資料： a. 入伙通知書； b. 售房合同； c. 業(yè)主身份證； d. 其他注明應(yīng)具備的文件資料。 1）物業(yè)管理顧問(wèn)之內(nèi)容 施工階段 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關(guān)工程的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有 關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）。 衛(wèi)生球、滅蟲藥 50 600 合計(jì) 1110 13320 年度保安費(fèi)用預(yù)算表（表四） 項(xiàng) 目 月預(yù)算額 (元 ) 年預(yù)算額 (元 ) 備 注 保安物料 200 2400 電筒、電池、蚊香等 培訓(xùn)、驗(yàn)證費(fèi) 210 2520 上崗證、復(fù)證 合 計(jì) 410 4920 年度綠化費(fèi)用預(yù)算表（表五） 項(xiàng) 目 面積（ M2） 月預(yù)算額（元） 年預(yù)算額（元） 備 注 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 3000 500 6000 2 元 /平方米 ?年 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 16 16 設(shè)備維護(hù)費(fèi) （表六） 項(xiàng)目 月預(yù)算額 年預(yù)算額 備注 樓道過(guò)道燈燈泡更換 200 2400 按每月更換 15%預(yù)算 小區(qū)走道燈燈泡更換 100 1200 按每月更換 15%預(yù)算 其它小配件、材料費(fèi) 200 2400 電梯 年檢費(fèi) 288 3450 2臺(tái) 31層電梯， 1臺(tái) 5層梯 50元 /層 .年 供配電維保費(fèi) 500 6000 消防、給排水系統(tǒng)維保費(fèi) 500 6000 水箱、水塔清洗費(fèi) 267 3200 根據(jù)規(guī)定 1年 2次水箱清洗 8元 /噸 .次，以 200噸計(jì)算 合計(jì) 2055 24650 設(shè)備預(yù)算說(shuō)明： 本預(yù)算部分不包括商場(chǎng)自用設(shè)備設(shè)施，如空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施、其他自行安裝的動(dòng)力設(shè)備； 本預(yù)算部分不包括免保期以后的業(yè)戶自用的對(duì)講門鈴、報(bào)警裝置 等智能化弱電系統(tǒng)裝置的日常維保費(fèi)用； 本預(yù)算部分不包括免保期以后的電梯日常維保費(fèi)用（強(qiáng)制性合同維保）； 本預(yù)算不包括電梯能耗費(fèi)、水泵運(yùn)行費(fèi)、綠化、公共保潔水費(fèi)、公共部位照明等公共能耗費(fèi)用 。同時(shí)制訂適合“盛德大廈”的三級(jí)操作文件。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 7 7 三、雙方合作的意向 物業(yè)概況 ? 由溫州市盛德房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“盛德大廈”座落在車站大道 22 地塊； ? “盛德大廈”結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)； ? “盛德大廈”以其優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)、先進(jìn)的硬件設(shè)施、便利的交通及健康生活領(lǐng)跑者的理念定位，將成 為溫州市的一個(gè)高層次、高質(zhì)量、別具一格的高檔商住樓； ? “盛德大廈”總用地面積： 4977 平方米； ? “盛德大廈”建筑占地面積： 2082 平方米； ? “盛德大廈”總建筑面積： 28355 平方米，層數(shù)為 32 層； 地下室建筑面積： 3315 平方米 地上建筑面積： 24400 平方米（不包括架空層面積 平方米） 其中五層以上住宅建筑面積： 平方米 一層建筑面積： 平方米（商場(chǎng)、辦公） 二層建筑面積： 平方米（商場(chǎng)、辦公） 三層建筑面積： 平方米（商場(chǎng)、 辦公） 四層架空層： 平方米 （設(shè)備層） 物業(yè)管理用房： 平方米 物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房： ? 綠地率： 12％； ? 停車位： 地上室內(nèi)車位 18 個(gè) 地下車庫(kù)車位 99 個(gè) 非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)面積： 平方米 注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)盛德大廈公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算表（預(yù)測(cè)） 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 8 8 合作意圖 ? “一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制” 這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶住得安心、滿意； ? 貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上中招聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有規(guī)模，而且擁有高檔住 宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司； ? 我公司正具備管理“盛德大廈”的資質(zhì)和能力，而且一旦接受委托管理后，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) (Q/OAKH)”，在管理中導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及 OHSAS18001 職業(yè)安全健康管理體系，來(lái)提升“盛德大廈”的管理檔次，達(dá)到貴方對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)； ? 我公司十分愿意以全權(quán)委托管理的方式介入“盛德大廈”的物業(yè)管理，并在接受全權(quán)委托后將嶄新的管理理念帶入“盛德大廈”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、親情、保值（增值）”的學(xué) 習(xí)、生活及工作氛圍。 《陸家嘴物業(yè)服務(wù)案例 200》是公司總結(jié)長(zhǎng)期從事物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)的精選。只要撥打“ 96916”服務(wù)熱線，服務(wù)人員 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 6 6 即刻就會(huì)上門幫助解決。 在多年的運(yùn)行過(guò)程中，公司已形成了五個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和五個(gè)操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 近年來(lái)，在做好服務(wù)的同時(shí)，陸家嘴物業(yè)公司將人才的使用和培養(yǎng)放在企業(yè)發(fā)展的首要位置，通過(guò)各種途徑組織員工培訓(xùn)。 公司既注重發(fā)展速度、管理規(guī)模，又注重管理水平、企業(yè)品牌。 我們期盼能以陸家嘴物業(yè)全國(guó)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，結(jié)合國(guó)家政策、法規(guī)和貴方的實(shí)際需要，利用 公司長(zhǎng)期物業(yè)管理過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)全方位的服務(wù)，憑借陸家嘴物業(yè)充足的人才、豐富管理經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，以保證管理標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量，為“盛德大廈”開拓一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，并使“盛德大廈”成為一個(gè)溫州知名的小區(qū)物業(yè)管理品牌。公司現(xiàn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)單位。公司按GB/T19001ISO9001： 2020 標(biāo)準(zhǔn)，建立了貫穿于物業(yè)管理全過(guò)程的、從管理層到員工都積極參與的、目標(biāo)明確、層次分明、部門之間職責(zé)清楚 的質(zhì)量保證體系，確保對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量達(dá)到“安全、舒適、尊重”的質(zhì)量目標(biāo)，公司“代表業(yè)主的利益”，貫徹“ 100%業(yè)戶第一”，實(shí)行 365 天 24 小時(shí)全天候規(guī)范服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)“不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求”。經(jīng)理培訓(xùn)班共培訓(xùn)了物業(yè)經(jīng)理 100多人，這些人 分別拿到了公司培訓(xùn)經(jīng)理合格證和上海市物業(yè)經(jīng)理上崗證， 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 5 5 目前已有 90%人走上經(jīng)理或主管以上崗位。公司全體員工應(yīng)牢固樹立“創(chuàng)業(yè)、敬業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展”的精神和意識(shí)，努力將公司建設(shè)成為“上海第一，全國(guó)一流，國(guó)際知名”的物業(yè)管理公司，使“陸家嘴”這顆世界東方耀眼的明珠熠熠生輝。 專業(yè)理論 《物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)》是上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總結(jié)多年來(lái)從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，組織編輯與理論研究，前后 花了約二年時(shí)間潛心編著而取得的成果?，F(xiàn)有員工 98 人，其中管理人員 14 人，服務(wù)人員 84 人。若貴方能提供設(shè)備、工器具、輔助設(shè)施、服裝及其他用具等，并符合我公司接管“盛德大廈”管理服務(wù)的需要，可以抵扣預(yù)墊付的開辦費(fèi)。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 11 11 八、 項(xiàng)目預(yù)算與分析 針對(duì)盛德大廈商務(wù)與住宅相結(jié)合的具體情況與特點(diǎn)，我們對(duì)盛德大廈管理處人員組織機(jī)構(gòu)作如下安排： a) 管理處組織架構(gòu) b) 管理處人員配備 崗位設(shè)置 人員配備 （人） 崗位設(shè)置 人員配備（人） 管理處經(jīng)理（兼） 保安服務(wù)部主管 1 經(jīng)理助理 1 保安領(lǐng)班（兼） 業(yè)戶服務(wù)部主管（財(cái)務(wù)） 1 保安員（門崗） 6 業(yè)戶接待員 （出納、投訴、檔案、接待） 2 保安員（巡崗） 3 設(shè)備管理部主管兼值班電工 1 保安員（監(jiān)控） 3 設(shè)備維修工 （房屋、泥、木、漆、管道） 2 保潔綠化工 4 合計(jì) 24 人 管理處經(jīng)理li 理 理 業(yè)戶服務(wù)部 部 設(shè)備維修部部 保安服務(wù)部部 保潔綠化部部 主管 主管 主管 主管 業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保安員 保潔工 經(jīng)理 助理 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 12 12 c) 物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算 年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表 項(xiàng)目 金額（元 /月） 金額（元 /年） 備注 人事費(fèi)用 32653 39