【文章內(nèi)容簡介】 積 m2 月收入 元 年收入 元 備注 高層住宅 24733 296796 按 100%計算 商場 16627 199524 按 100%計算 合 計 41360 496320 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 17 17 e)物業(yè)管理費用收支情況分析 年度物業(yè)管理費用收支情況分析表 項目 月度物業(yè)管理費（元） 年度物業(yè)管理費（元） 管理費收入預(yù)算 41360 496320 物業(yè)經(jīng)營用房收入預(yù)算 5400 64800 延伸服務(wù)收入預(yù)算 1900 22800 其他特約服務(wù)收入預(yù)算 1000 12020 收入預(yù)算 總額 49660 595920 支出預(yù)算 總額 49683 596196 收支差異（177。） 23 276 備注： 月收入預(yù)算為 49660 元，月支出預(yù)算為 49683 元，月虧損約 23 元。 物業(yè)管理費用不足部分，從管理酬金中予以補貼。 裝潢垃圾清運費根據(jù)政府物價主管部門規(guī)定收取，屬代收代付項目，本預(yù)算未予計入。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 18 18 九、開辦費用預(yù)算 開辦費用預(yù)算表 項目 數(shù)量 預(yù)算額 (元 ) 項目 數(shù)量 預(yù)算額 (元 ) 辦公室簡易裝修 10000 電風(fēng)扇 2 只 300 復(fù)印機 1 臺 11000 辦公桌椅 5 套 3000 電腦 1 臺 5000 洽談桌椅 1 套 600 打印機 1 臺 500 文件柜 2 組 1500 電腦臺 1 只 200 考勤鐘 1 只 1500 傳真機 1 臺 1200 更衣箱 24 只 3600 掛壁式空調(diào) 1 只 5000 管理處銘牌 1 只 500 電話機 2 臺 240 安全綠燈 1 套 100 檔案柜 5 組 3600 保險帶及尼龍繩 2 套 400 雨傘架 2 只 1000 工具箱（包括小修 工具） 2 套 600 保險箱 1 只 600 電錘 1 臺 600 對講機 7 只 6300 小推車 1 輛 1100 合計 ： 58440 元 說明： 開辦費用 由開發(fā)商墊 付，納入攤銷費用 ，按五年每月 974 元攤?cè)胛飿I(yè)管理費用。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 19 19 十、 前期介入事 項 根據(jù)國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定，我公司將在盛德大廈施工中期進入前期介入階段實施物業(yè)管理顧問。 1）物業(yè)管理顧問之內(nèi)容 施工階段 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關(guān)工程的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有 關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）。 設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段 ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項目的建議。 竣工驗收階段 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案。 ? 指出工程缺陷，就改 良方案的可能性及費用提出建議。 早期管理階段（業(yè)主入伙前 3 月至業(yè)主入伙） ? 根據(jù)物業(yè)管理的檔次確定服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)； ? 配合甲方驗收； ? 制訂物業(yè)管理公約； 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 20 20 ? 制訂業(yè)戶手冊； ? 根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r及物業(yè)特點，制定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)； ? 制定人員架構(gòu)和人事管理制度，明確各級管理員工崗位職責(zé)； ? 安排各級管理員工的招聘、培訓(xùn)，及到成熟樓盤參觀學(xué)習(xí)； ? 制定一套完善的交付使用程序和規(guī)則，以配合業(yè)主陸續(xù)入住； ? 制訂業(yè)主裝修管理程序及規(guī)定； ? 物業(yè)管理處試運作； ? 項目物業(yè)管理（前期）委托服務(wù)合同簽訂。 2）物業(yè)管理顧問之費用 由雙方根據(jù)實 際情況另外協(xié)商，并在前期物業(yè)管理合同中確定。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 21 21 十一、管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)戶服務(wù) i. 業(yè)主入伙 通過有效的管理，使入伙工作規(guī)范，從而為業(yè)戶的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時保證入伙各項資料收集歸檔。 ? 管理處在業(yè)戶入伙前準(zhǔn)備好以下文件： a. 房屋驗收單； b. 住宅使用公約； c. 住宅裝修責(zé)任書。 ? 在業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時，業(yè)戶接待員應(yīng)查驗業(yè)主以下資料： a. 入伙通知書； b. 售房合同； c. 業(yè)主身份證； d. 其他注明應(yīng)具備的文件資料。 ? 業(yè)主入伙時以下文件由業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)主簽收： a. 業(yè)戶手 冊； b. 入伙須知； c. 裝修指引 (附裝修申請表 )； d. 委托服務(wù)項目表。 ? 管理處在受理業(yè)主入伙時由業(yè)戶接待人員和陪同驗房人員做好以下記錄： a. 業(yè)戶登記表； b. 驗房簽收記錄； c. 入伙資料簽收記錄； d. 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄； e. 委托代辦服務(wù)記錄； f. 入伙收費記錄。 ? 財務(wù)核收業(yè)主各項費用。 ? 在業(yè)主交清費用后，業(yè)戶接待員陪同業(yè)主對房屋進行驗收，并填寫《室內(nèi)房屋驗收記錄單》。驗收合格，收取鑰匙；驗收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗收認(rèn)可，再發(fā)放鑰匙。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 22 22 ii. 裝修管理 通過對裝修過程的控制；對裝修隊伍的管理，從而保障小區(qū)的整潔、安全，建筑物、設(shè)備、設(shè)施 的完好。 ? 裝修管理文件： a. 裝修責(zé)任書； b. 裝修申請表； c. 裝修管理規(guī)定； d. 裝修須知； e. 施工人員登記表。 ? 裝修管理申報登記備案程序 a. 業(yè)戶填好《裝修申請表》并附有關(guān)圖紙說明交與管理處登記備案； b. 管理處拿到申報材料當(dāng)場初審后，將施工人員登記表交施工隊負(fù)責(zé)人填寫。同時向施工隊介紹小區(qū)裝修的規(guī)定，告知禁止行為； c. 管理處接受裝修申請后經(jīng)設(shè)備主管初審管理處經(jīng)理復(fù)審后將裝修申請表的 — 聯(lián)送交裝修業(yè)戶； d. 施工隊負(fù)責(zé)人攜《裝修申請表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場管理員檢查無誤后為施工隊辦 理臨時出入證，施工隊繳納有關(guān)費用，管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字； e. 業(yè)戶服務(wù)部主管辦理臨時出入證。 ? 裝修現(xiàn)場管理 a. 業(yè)戶服務(wù)部將裝修施工隊臨時出入情況匯總表交保安領(lǐng)班，保安按情況表查驗施工人員臨時出入證并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，保持環(huán)境整潔； b. 業(yè)戶服務(wù)部必須每天去業(yè)戶到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，有必要時請設(shè)備人員同往； c. 管理處經(jīng)理至少一周抽查一戶業(yè)主的裝修施工情況； d. 裝修竣工后由業(yè)戶和管理處業(yè)戶服務(wù)人員驗收后在裝修申請表上簽字； e. 業(yè)戶服務(wù)部收回臨時出入證，并結(jié)清費用。對遺失的臨時出入證作好 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 23 23 登記并通知安 保領(lǐng)班。 ? 裝修管理記錄 業(yè)戶服務(wù)部負(fù)責(zé)做好裝修管理的日常記錄，記錄要如實地反映裝修管理實際情況，并在下月五日前歸檔。 ? 裝修管理質(zhì)量要求 a. 業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無危及安全、外觀或改變用途情況； b. 裝修審核過程 2 天內(nèi)完成； c. 管理處每天 2 次巡視裝修施工現(xiàn)場，消滅違章于未然； d. 裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無違章裝修。房屋完好率100%，投訴率 ‰以下。 ? 裝修管理質(zhì)量檢驗 a. 管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修管理情況； b. 管理處經(jīng)理對違章裝修業(yè)戶的處理情況每天檢查； c. 對于檢查中發(fā)現(xiàn)問題書面通知相關(guān)人員改進，屬 于多次出現(xiàn)的問題分析原因并開具糾正 /預(yù)防措施實施通知單； d. 管理質(zhì)量的情況作為管理處的考核內(nèi)容之一。 iii. 日常服務(wù) 管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象，同時通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟效益。 ? 日常服務(wù)內(nèi)容 a. 維修保養(yǎng)服務(wù)； b. 綠化養(yǎng)護服務(wù)； c. 治安消防服務(wù)； d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； e. 停車管理服務(wù)； f. 特約服務(wù)。 ? 日常聯(lián)系內(nèi)容 a. 每季度發(fā)放業(yè)戶評議表，了解服務(wù)質(zhì)量； 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 24 24 b. 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱； c. 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的 投訴； d. 及時回訪業(yè)戶征詢意見。 ? 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 a. 業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時提供各類服務(wù)，滿足合理要求； b. 每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進提高； c. 現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。 ? 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求 質(zhì)量要求以《上海市居住物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)達標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進行操作，做到業(yè)戶評議滿意率 90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之 五以下；投訴處理率 100%。 iv. 業(yè)戶檔案 ? 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一袋； ? 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作； ? 文檔管理員負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用； ? 業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)在每月 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收； ? 管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改； ? 業(yè)戶檔案內(nèi)容 a. 入伙通知單； b. 入伙手續(xù)書； c. 業(yè)戶使用公約； d. 裝修責(zé)任書； e. 驗房簽收單； f. 入伙手續(xù)資料簽收單； g. 產(chǎn)權(quán)清單； h. 租賃清單； 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 25 25 i. 售房合同復(fù)印件； j. 權(quán)證復(fù)印件； k. 其他有關(guān)業(yè) 戶資料。 v. 權(quán)籍管理 ? 業(yè)戶服務(wù)部主管要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集，并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式； ? 業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊，并輸入計算機； ? 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容 a. 房屋類型； b. 使用面積、建筑面積； c. 土地分?jǐn)偯娣e； d. 使用情況； e. 附設(shè)設(shè)施情況； f. 車庫使用情況。 ? 租賃清冊內(nèi)容 a. 租賃戶姓名； b. 租賃時間； c. 使用房屋地址； d. 內(nèi)部裝修情況； e. 其他。 ? 業(yè)戶服務(wù)部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清 單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況； ? 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知，進行整改。 vi. 投訴報修 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 26 26 ? 管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴； ? 管理處實行 9:0021:00 業(yè)戶接待， 365 天 24 小時應(yīng)急維修服務(wù)；并公開辦事制度、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)； ? 管理處監(jiān)督、投訴電話 24 小時開通， 72 小時內(nèi)有回復(fù)； ? 管理處實行維修回訪制度； ? 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題， 24 小時內(nèi)書面通知設(shè)備部人員整 改； ? 業(yè)戶接待員要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄； ? 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進行統(tǒng)計和小結(jié)。 vii. 收費管理 ? 管理處應(yīng)從入伙通知書發(fā)出之日起向業(yè)主收取管理費，管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)按市政府（職能部門）決定執(zhí)行； ? 管理處每月由設(shè)備部人員準(zhǔn)確抄記水、電、煤氣表度數(shù)，根據(jù)抄見數(shù)準(zhǔn)確分?jǐn)偅? ? 業(yè)戶接待員每月 20 日前向業(yè)主派發(fā)管理費通知單； ? 對逾期不交納管理費的業(yè)主，管理處應(yīng)根據(jù)市政府及《業(yè)主公約》有關(guān)規(guī)定處理。 viii. 業(yè)戶征詢 ? 業(yè)戶評議表的發(fā)放與回收 a. 管理處每季按統(tǒng)一規(guī)定的“業(yè)戶評議表”樣式發(fā)放 ，數(shù)量以不低于20%入伙業(yè)戶數(shù)為準(zhǔn)，發(fā)放對