【正文】 生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 42 42 設(shè)備（設(shè)施）維修 保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。 ? 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修 理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 ? 水、電、衛(wèi) a. 各種照明 電器線路完好，無老化，開 關(guān)、插座、燈泡正常工作。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。 綠籬類 綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量； c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為 25— 30cm； d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。除去打出的舊土，撒入泥炭土或沙粒。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 35 35 ? 施肥 a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春； b. 追肥應(yīng)以符合肥料為主。 3) 保潔管理 ⅰ. 地面保潔 ? 地面保潔 a. 每日上班時(shí)用竹掃把清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內(nèi)，對(duì)于有沙土之處應(yīng)用小掃把認(rèn)真清掃，確保地面無明顯沙土； b. 每天對(duì)地面保潔，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等，使地面保持干凈、無雜物、無積水； c. 每日清理沙井、雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。 ? 發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序 a. 門崗執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要審查其證件，對(duì)持無效證件或說不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入小區(qū)； b. 巡邏執(zhí)勤如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到管理處辦公室進(jìn)一步審查； c. 發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止，并帶到管理處辦公室辦審查，如證件齊全則讓本人寫保證書一份，并把證件號(hào)碼登記下，教育后放走； d. 發(fā)現(xiàn)有做案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)可送到警署審查； e. 在處理各類可疑人員時(shí)，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私自罰款； f. 對(duì)于必須罰款的人由管理處決定。 d. 若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件要立即撥“ 110”電話報(bào)警。 ⅲ . 巡崗服務(wù) ? 按巡邏路線、巡邏次數(shù)執(zhí)行； ? 帶好對(duì)講機(jī)，巡邏到位儀、巡邏記錄、電筒； ? 巡視內(nèi)容：小區(qū)圍墻、鐵柵、配電間、垃圾房、指示標(biāo)識(shí)、綠化、建物等公共設(shè)施。 ? 業(yè)戶服務(wù)部有關(guān)人員應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動(dòng)的前期準(zhǔn)備工作，并向小區(qū)用戶發(fā)出活動(dòng)通知。 c. 代辦服務(wù) 物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務(wù)需求。 ix. 特約服務(wù) 通過建立各種物業(yè)管理規(guī)定以外的服務(wù)項(xiàng)目以更好為業(yè)戶服務(wù)。 ? 業(yè)戶服務(wù)部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清 單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況； ? 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象，同時(shí)通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)向施工隊(duì)介紹小區(qū)裝修的規(guī)定，告知禁止行為； c. 管理處接受裝修申請(qǐng)后經(jīng)設(shè)備主管初審管理處經(jīng)理復(fù)審后將裝修申請(qǐng)表的 — 聯(lián)送交裝修業(yè)戶； d. 施工隊(duì)負(fù)責(zé)人攜《裝修申請(qǐng)表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場(chǎng)管理員檢查無誤后為施工隊(duì)辦 理臨時(shí)出入證，施工隊(duì)繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處出納員收繳費(fèi)用后在申請(qǐng)表上簽字； e. 業(yè)戶服務(wù)部主管辦理臨時(shí)出入證。 ? 業(yè)主入伙時(shí)以下文件由業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)主簽收： a. 業(yè)戶手 冊(cè)； b. 入伙須知； c. 裝修指引 (附裝修申請(qǐng)表 )； d. 委托服務(wù)項(xiàng)目表。 設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段 ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議。 d)物業(yè)管理費(fèi)用收入預(yù)算 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入預(yù)算表 項(xiàng)目 月管理費(fèi) 元 /月 七、對(duì)策措施 ? 提供不定時(shí)的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作； ? 各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布； ? 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好； ? 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； ? 建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄； ? 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，收費(fèi)基本合理，并接受貴方及業(yè)主監(jiān)督； ? 制訂中大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 合作前提 ? “盛德大廈”工程施工中期，按照國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段，前期介入之費(fèi)用，由我司與貴司協(xié)商而定； ? “盛德大廈”竣工驗(yàn)收后，須對(duì)其物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行全面“開荒”清潔，尤其是對(duì)小區(qū)道路、地面、門窗、下水道、設(shè)備機(jī)房、會(huì)所及其他公共部位等。案例取材于保安、保潔、綠化、維修、業(yè)戶服務(wù)、裝修管理和專業(yè)服務(wù)的方方面面。 “ 96916” 服務(wù)信息平臺(tái)是上海第一個(gè)以物業(yè)管理服務(wù)為主要內(nèi)容的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)。五個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和五個(gè)操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)具體是：業(yè)戶服務(wù)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)備維修服務(wù)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ；保安服務(wù)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；保潔服務(wù)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 綠化服務(wù)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 1998 年，根據(jù)其自身發(fā)展的需要建立了“ 陸家嘴物業(yè)培訓(xùn)中心 ”，共培訓(xùn)了一 萬 多人次。公司從成立之初就確立了“嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)，讓業(yè)戶更滿意”的企業(yè)方針。 最后，再次感謝貴方給予我們合作的機(jī)會(huì)，希望我們能合作愉快！ 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 2 2 一 公司簡(jiǎn)介 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司成立于 1992 年 5 月，注冊(cè)資本金 3410 萬元人民幣。公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司。經(jīng)歷了初創(chuàng)期后，目前公司已步入更注重企業(yè)內(nèi)涵、更注重物業(yè)管理質(zhì)量的發(fā)展新階段。公司從 2020 年起每年舉辦二期物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)班，每期為六個(gè)月，也是為培養(yǎng)公司的后備干部而所做的措施。 繼往開來，發(fā)奮圖強(qiáng)。平臺(tái)的推出將促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的科技進(jìn)步，對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)方式形成有力的沖擊，它將充分利用網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)功能，為廣大業(yè)主提供更多的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，更大地方便業(yè)主，從而形成物業(yè)管理的重要服務(wù)手段。 二、溫州分公司簡(jiǎn)介 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司溫州分公司組建于 2020 年 8 月，為公司的分支機(jī)構(gòu)?！伴_荒”清潔費(fèi)用由貴方承擔(dān)，其費(fèi)用實(shí)行“實(shí)報(bào)實(shí)銷” ，我公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施； ? 為保證“盛德大廈”管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開展，貴方將免費(fèi)提供一定面積的場(chǎng)地作為物業(yè)管理的辦公、倉(cāng)庫(kù)、休息用房； ? 為保證“盛德大廈 ”物業(yè)管理正常開展，委托方 支付 一筆開辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)管理所必需的設(shè)備及工器具。通過不斷的完善，真正達(dá)到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值； ? 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施； ? 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。 m2 建筑面積 m2 月收入 元 年收入 元 備注 高層住宅 24733 296796 按 100%計(jì)算 商場(chǎng) 16627 199524 按 100%計(jì)算 合 計(jì) 41360 496320 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 17 17 e)物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析 年度物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析表 項(xiàng)目 月度物業(yè)管理費(fèi)（元） 年度物業(yè)管理費(fèi)（元） 管理費(fèi)收入預(yù)算 41360 496320 物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房收入預(yù)算 5400 64800 延伸服務(wù)收入預(yù)算 1900 22800 其他特約服務(wù)收入預(yù)算 1000 12020 收入預(yù)算 總額 49660 595920 支出預(yù)算 總額 49683 596196 收支差異（177。 竣工驗(yàn)收階段 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案。 ? 管理處在受理業(yè)主入伙時(shí)由業(yè)戶接待人員和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄： a. 業(yè)戶登記表； b. 驗(yàn)房簽收記錄； c. 入伙資料簽收記錄； d. 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄； e. 委托代辦服務(wù)記錄； f. 入伙收費(fèi)記錄。 ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 a. 業(yè)戶服務(wù)部將裝修施工隊(duì)臨時(shí)出入情況匯總表交保安領(lǐng)班，保安按情況表查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，保持環(huán)境整潔； b. 業(yè)戶服務(wù)部必須每天去業(yè)戶到施工現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)了解施工情況，有必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往； c. 管理處經(jīng)理至少一周抽查一戶業(yè)主的裝修施工情況； d. 裝修竣工后由業(yè)戶和管理處業(yè)戶服務(wù)人員驗(yàn)收后在裝修申請(qǐng)表上簽字； e. 業(yè)戶服務(wù)部收回臨時(shí)出入證，并結(jié)清費(fèi)用。 ? 日常服務(wù)內(nèi)容 a. 維修保養(yǎng)服務(wù)； b. 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； c. 治安消防服務(wù)； d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； e. 停車管理服務(wù)； f. 特約服務(wù)。每月一次抽查管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知，進(jìn)行整改。 ? 服務(wù)宗旨 便民、利民、優(yōu)化業(yè)戶的生活質(zhì)量。代辦服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)是多樣 的，管理處可根據(jù)小區(qū)客觀條件和實(shí)際需要統(tǒng)籌安排，一般可開展的項(xiàng)目有： 代辦交費(fèi)、代辦保險(xiǎn)； 代辦訂購(gòu)車船票、飛機(jī)票、戲票； 代訂書報(bào)雜志、代購(gòu)物品； 代雇保姆、家庭教師； 房屋中介服務(wù)，代管代租賃房屋； 其他委托服務(wù)。 ? 活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安 全防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發(fā)生。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如實(shí)做好記錄 ； ? 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理； ? 當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。 e. 有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)堪察完畢之前，不得離開。 ? 發(fā)現(xiàn)用戶 酗酒鬧事或精神病人等處理程序 a. 醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或其他人員造成傷害，保安隊(duì)員應(yīng)及時(shí)采取控制和監(jiān)督措施。 ? 垃圾周轉(zhuǎn)站保潔 a. 每日將樓層垃 圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站； b. 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； c. 用水清洗站內(nèi)外墻壁及地面； ⅱ. 垃圾收集 通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。 ⅱ. 喬灌木 ? 灌溉與排水 a. 綠地應(yīng)有各自完整的灌溉與排水系統(tǒng)； b. 對(duì)新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分； c. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱 的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧； d. 灌溉前應(yīng)先松土。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。花球確保春秋兩季各修剪一次。 ⅳ. 枯死植株 ? 結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整； ? 枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個(gè)人無權(quán)擅自挖除。 b. 衛(wèi)生設(shè)備 各種衛(wèi)生器具設(shè)備完好，零件不損壞，使用方便。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情 況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 ? 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、