【導(dǎo)讀】第一節(jié)--項目介紹4頁。第五節(jié)--管理方式、期限及費用18頁。第六節(jié)--管理目標(biāo)22頁。第七節(jié)--管理組織架構(gòu)24頁。第八節(jié)--溝通與管控25頁。第九節(jié)--前期物業(yè)籌備工作27頁。第十節(jié)--正式物業(yè)營運工作38頁。用圍合布局，擁有住宅、商業(yè)功能及室內(nèi)停車場，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代高尚住宅風(fēng)采。憑借“完美物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)中的良好業(yè)績，將成功的為購。方便物業(yè)管理等方面的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議?！巴昝馈笔且患覍ｉT從事物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理顧問、咨詢、策劃業(yè)務(wù)，公司自成立以來，嚴(yán)格遵循“真誠服。讓您住得更好”的完美物業(yè)管理模式。格證書以及國家注冊ISO審核員資格證書?！巴昝馈睉{借豐富的實際經(jīng)。理轄區(qū)做到無設(shè)備事故、無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故?！巴昝馈币詢?yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)取得了廣大客戶的信任和贊譽(yù)。足市場，并不斷突破與自我超越，使完美物業(yè)獲得市場的認(rèn)同。的市場口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會信譽(yù)。

　　

【正文】 有償服務(wù) 1) 家政服務(wù) 室內(nèi)清潔、綠化服務(wù) 代理純凈、礦泉水服務(wù) 代看嬰兒服 務(wù) 木地板打蠟服務(wù) 看護(hù)病人服務(wù) 洗燙衣物服務(wù) 預(yù)訂及叫車服務(wù) 代購日常用品服務(wù) 接送小孩服務(wù) 代理房屋租售服務(wù) 代理接送客人服務(wù) 代租售鮮花盆景服務(wù) 家庭裝修監(jiān)理服務(wù) 代繳水電煤電話費服務(wù) 洗車服務(wù) 2) 健康服務(wù) 健康檢查服務(wù) 兒童免役檔案服務(wù) 量血壓服務(wù) JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 42 頁 共 51 頁 家庭病床服務(wù) 24 小時醫(yī)療急救服務(wù) 3) 商務(wù)服務(wù) 傳真、電話及復(fù)印服務(wù) 外文翻譯服務(wù) 秘書及文書服務(wù) 打印、塑封、裝訂服務(wù) 速遞服務(wù) 4) 日常維修：因維修內(nèi)容較多，在以后根據(jù)需要設(shè)置 六、 會所管理 多元化會所設(shè)施服務(wù)，是吸引客戶的一項重要因素，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)銷售和物業(yè)管理需要，結(jié)合物業(yè)檔次、居住對象和社區(qū)環(huán)境，提供會所設(shè)施的配備建議，并制定完善的會所管理制度、收費標(biāo)準(zhǔn)及使用注意事項，確保會所內(nèi)設(shè)施正常開放，使客戶享受到舒適、休閑的生活，由顧問商指導(dǎo)管理商經(jīng)營部負(fù)責(zé)會所管理，建議提供如下附設(shè)服務(wù)： ≈ 組織開辦各類興趣學(xué)習(xí)班，如網(wǎng)球班、泳池班 、健身班、琴、棋、書、畫班等。 ≈ 成立各種分支團(tuán)體，如婦女會、長者會等，可優(yōu)惠享受會所設(shè)施。 ≈ 聯(lián)系其它娛樂場所、公園等，提供可補(bǔ)充會所不足之設(shè)施。 ≈ 可聯(lián)絡(luò)其它大型會所作聯(lián)營方式，互相合作以提高竟?fàn)幜Α? ≈ 邀請知名人士成為名譽(yù)會員，提升會所檔次。 ≈ 利用網(wǎng)上資訊，作推廣并提供服務(wù)。 七、 物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證工作 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 43 頁 共 51 頁 顧問商將幫助管理商總經(jīng)辦承頭按照國家評優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證工作，按照標(biāo)準(zhǔn)通過日檢、周巡視、月小結(jié)、考核評比、內(nèi)部審核等方式定期巡視物業(yè)，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷，及時提出改善建議，主 要工作包括： ≈ 成立物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組。 ≈ 制定物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證工作計劃。 ≈ 開展物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證專項培訓(xùn)工作。 ≈ 建立和完善物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證管理文件系統(tǒng)。 ≈ 按物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。 ≈ 按物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證要求進(jìn)行整改完善。 ≈ 定期組織物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證工作會議。 ≈ 開展物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證自檢工作。 ≈ 申報物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證。 八、 人力資源管理 物業(yè)管理是一項專業(yè)性和實踐性很強(qiáng)的工作，全過程、全方面的物業(yè) 管理運作專業(yè)跨度很廣，需要各方面人才。因此，管理商不僅要有懂經(jīng)營管理，善于協(xié)調(diào)各種關(guān)系的人才，同時還要有經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)員工。人力資源管理主要從以下二個方面開展工作： 加強(qiáng)人才培訓(xùn)，提高員工素質(zhì) 顧問商將指導(dǎo)管理商制訂每年度的員工培訓(xùn)計劃，以確保員工能夠受到應(yīng)有 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 44 頁 共 51 頁 的崗位和專業(yè)培訓(xùn)。從中短期來看，管理商可以對管理人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，上崗佩戴標(biāo)志，定期回訪業(yè)主，接受住戶監(jiān)督。從長期來看，只有依靠吸納社會和高等院校的優(yōu)秀人員。 管理商人才隊伍的培訓(xùn)和建設(shè)是十分重要的，管理商員工不僅要有專業(yè)知識和經(jīng)驗，更重要的是要有 兢兢業(yè)業(yè)、高度責(zé)任感的精神。 明確員工職責(zé)，加強(qiáng)崗位監(jiān)督 管理商所有員工（包括總經(jīng)理）的崗位職責(zé)都必須以書面形式予以描述記錄，并且在員工進(jìn)入公司的第一天給予充分的明確。 各部門各級主管必須按照公司工作手冊的要求，經(jīng)常性的檢查和監(jiān)督所屬部門員工的工作情況，如工作質(zhì)量、工作態(tài)度、工作效率等。對于表現(xiàn)不好的員工應(yīng)及時進(jìn)行批評教育。 九、 財務(wù)管理 顧問商將指導(dǎo)管理商計財部承擔(dān)財務(wù)管理工作，如： 訂立會計財務(wù)制度、預(yù)算制度及稽核制度，包括財務(wù)專用文件、各級員工之財務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序，務(wù)求有效控制管理收支。 按國家規(guī) 定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費用程序，以確保穩(wěn)定管理收入。 安排周年核計。 安排制訂電腦化會計程序，建立財務(wù)及業(yè)戶資料儲存庫，以提供準(zhǔn)確資料及財政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考。 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 45 頁 共 51 頁 第十一節(jié) 服務(wù)質(zhì)量品控 一、 顧問商定期對“ 水岸林雨 ”項目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。 二、 解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。 三、 根據(jù)管理商的需要提供物業(yè)管理工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 46 頁 共 51 頁 第十二 節(jié) 物業(yè)管理費用分析 顧問商將指導(dǎo)管理商在經(jīng)營管理上最終實規(guī)經(jīng)濟(jì)獨立核算，自負(fù)盈虧。 一、 經(jīng)濟(jì)來源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費 住宅維修基金 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營收入 發(fā)展商給予的支持 政府給予的政策扶持 二、 主要支出 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費 公共設(shè)施、設(shè)備正常運行、維修及保養(yǎng)費 綠化管理費 清潔衛(wèi)生費 保安費 辦公費 固定資產(chǎn)折舊費 法定稅費 物業(yè)保險費 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 47 頁 共 51 頁 維修基金范圍應(yīng)支出費用 三、 如何盈利 綜上所屬，如何合理使用物業(yè)管理費和拓展新的物業(yè)管理項目，達(dá)到開源節(jié)流，最終實現(xiàn)盈利，需要管理商認(rèn)真考 慮。 開源部份 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營：本著“取之小區(qū)、用于小區(qū)”的原則，嚴(yán)格按照物價部門審批的收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費。廣泛開展各種便民有償服務(wù)，如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務(wù)內(nèi)容。同時，盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經(jīng)營場所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。 擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，降低管理成本：在現(xiàn)代社會中，物業(yè)管理將發(fā)展成為一種有效提高居民生活質(zhì)量的最佳選擇，作為房地產(chǎn)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，物業(yè)管理的市場會越來越大，產(chǎn)值也會越來越高。在這種形勢下 ，管理商必須努力提高服務(wù)質(zhì)量，參與市場竟?fàn)?，不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，增加新的物業(yè)管理項目，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，狀大實力，最終成為一個規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司，在成都，乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。 節(jié)流部份 強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高工作效率：通過健全內(nèi)部管理機(jī)制，不斷完善服務(wù)功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企業(yè)成本，減低業(yè)主負(fù)擔(dān)。每一位員工必須具備高度責(zé)任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質(zhì)量的 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 48 頁 共 51 頁 完成自己的工作。 節(jié)約能源：能源約占管理開支 20%以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能是一種有效的方法。顧問商將幫助管理商在服務(wù)過程中憑借以往的管理經(jīng)驗，安排成立專題研究小組，并按照實際情況制定預(yù)算，盡量節(jié)省管理開支。 人員精簡：按“ 水岸林雨 ”設(shè)備及環(huán)境制定節(jié)約方案，并充分利用“ 水岸林雨 ”的智能化系統(tǒng)，使人防和技防有機(jī)結(jié)合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)工作提升員工知識水平，加強(qiáng)工作質(zhì)量和效率，強(qiáng)調(diào)一崗多能、一崗多專，以達(dá)到精簡架構(gòu)的目的。 長遠(yuǎn)設(shè)備維修計劃：編制并實施預(yù)防性維修計劃減低設(shè)備的突發(fā)性毀壞，以便減輕維修費用的開支。 提升設(shè)備系統(tǒng)功率：保持系統(tǒng)在其最高運行功率，以減低運作費用及延長設(shè)備使用期。 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 49 頁 共 51 頁 附一、物業(yè)管理服務(wù)模式簡介 經(jīng)過多年的經(jīng)驗積累，我們對國內(nèi)物業(yè)管理的情況，客戶的需要己有很深的認(rèn)識，憑著這種優(yōu)勢，我們曾幫助不少客戶成功策劃其發(fā)展項目，屢次達(dá)到高銷售率及高出租率的指標(biāo)，同時，為確保物業(yè)得到完善的管理，我們對每個物業(yè)項目均會個別設(shè)計一套最合適的物業(yè)管理系統(tǒng)，確保每個客戶都能享受到合符經(jīng)濟(jì)效益及高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 因應(yīng)客戶的不同要求，我們的服務(wù)模式大致可以分為以下幾種供選擇： 一、 全權(quán)管理：使用我們的營業(yè)執(zhí)照；所有員工均與我們簽約，由我們負(fù)責(zé)整個物業(yè)的運作，發(fā)展商有監(jiān)督控制的權(quán)力，同時亦 無需花費精力于管理瑣事中；發(fā)展商根據(jù)物業(yè)面積和使用性質(zhì)補(bǔ)貼一定費用作為物業(yè)運作的起動資金。我們將利用豐富的資源，確保物業(yè)管理達(dá)至國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。 二、 授權(quán)管理：客戶可選擇保留管理及財務(wù)管理權(quán)，但委托我們對其余部分的管理運作提供服務(wù)。同樣的，我們會根據(jù)客戶的需求來定出適合的服務(wù)模式，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 三、 共同管理：客戶可選擇合作組織管理隊伍，共同管理物業(yè)。我們會根據(jù)實際情況，向客戶建議一套工作指標(biāo)及管理隊伍架構(gòu)，務(wù)求取雙方之長處，建立一支優(yōu)秀的聯(lián)合管理隊伍。 四、 駐場顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照；我們將 派駐資深物業(yè)人員擔(dān)任項目物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人，其余員工與物業(yè)管理公司簽訂勞動合同；駐場經(jīng)理負(fù)責(zé)將專業(yè)的、先進(jìn)的服務(wù)理念貫穿于整個項目的物業(yè)日常運作 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 50 頁 共 51 頁 中；我們定期派遣高級資深人員到現(xiàn)場視察，同時給予項目強(qiáng)有力的后備支援，確保內(nèi)部考核制度得以實施，使物業(yè)管理水平不斷提高。 五、 顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照；人手班底由開發(fā)商處理，我們協(xié)助挑選；與發(fā)展商定期召開會議；定期檢查，現(xiàn)場指導(dǎo)及培訓(xùn)，定期呈送項目改善報告。 六、 物業(yè)管理策劃：為發(fā)展商自行組建物業(yè)管理公司、后期物業(yè)管理、小區(qū)識別系統(tǒng)設(shè)計提供合理和可行性方案。 JH/SCTG/LW/001 “水漪裊銅 ”物業(yè)管理策劃書 第 51 頁 共 51 頁 附二：管理人員資歷簡介 序號 專業(yè) 學(xué)歷 執(zhí)有證件 主要工作經(jīng)歷 1 團(tuán)長 本科 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證 國家注冊審核員 經(jīng)濟(jì)與旅游酒店管理專業(yè)， 93 年初起從事物業(yè)管理工作，歷任華新國際成都錦繡經(jīng)理、副總經(jīng)理、蘇州都市總經(jīng)理、成都鴻盛總經(jīng)理及管理者代表，先后領(lǐng)導(dǎo)組織四個企業(yè)通過質(zhì)量認(rèn)證。 2 質(zhì)量管理 碩土 國家注冊審核員 機(jī)械專業(yè)， 95 年初起從事物業(yè)管理工作，歷年來多次被評為先進(jìn)工作者，任公司ISO9001 管理者代表。 3 機(jī)電 工程師 本科 工程師 四年大學(xué)執(zhí)教經(jīng)驗，從事建筑施工管理、質(zhì)檢工作 及監(jiān)理數(shù)年， 98 年起從事物管機(jī)電設(shè)備管理。 4 給排水 工程師 工程師 從事建筑給排水施工管理數(shù)年， 99 年起從事物管給排水設(shè)備管理。 5 土建 工程師 工程師 工民建專業(yè)，從事監(jiān)理數(shù)年， 98 年起從事物管土建管理。 6 空調(diào) 工程師 從事空調(diào)設(shè)備和機(jī)電設(shè)備等的維修養(yǎng)護(hù)、工程改造及管理工作多年，歷任部門助理、副經(jīng)理。 7 消防 工程師 從事消防工程的設(shè)計、安裝及維修多年。 8 電梯 工程師 工業(yè)自動化專業(yè)，從事物管設(shè)備淮護(hù)多年。 9 財務(wù) 會計師 從事物業(yè)財務(wù)多年、歷任管理處財務(wù)主任、財 務(wù)經(jīng)理等職，具備豐富的物管財務(wù)經(jīng)驗。 10 樓宇 智能化 工程師 從事樓宇自控、消防系統(tǒng)等相關(guān)工作設(shè)計、安裝、調(diào)試多年。 11 清潔 及園藝 高級園藝師 從事綠化養(yǎng)護(hù)、管理十余年，具備豐富的園林管理經(jīng)驗、 12 酒店管理 經(jīng)濟(jì)師 從事酒店管理七年，有豐富的實際工作和教學(xué)培訓(xùn)經(jīng)驗， 99 年起從事物業(yè)推廣工作。 說明：以上成員可能會因?qū)嶋H工作需要而有所調(diào)整，但顧問商將保證其基本素質(zhì)要求和服務(wù)質(zhì)量。